1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-------o0o-------
BÀI TẬP LỚN MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài: Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Hà Nội, tháng 10 năm 2010.
MỤC LỤC
1. Hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội.
1.2. Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ.
2. Biến động thị trường chung cư cũ.
2.1. Cơn sốt chung cư cũ trong năm 2009.
2.2. Biến động thị trường.
3. Thực trạng cải tạo chung cư cũ.
3.1. Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ.
3.1.1. Vai trò của Nhà nước.
3.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ.
3.2. Việc thực hiện của chủ đầu tư. Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng.
3.2.1. Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư.
3.2.2. Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư.
3.3. Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phương hướng và giải pháp.
4.1. Phương hướng.
4.2. Giải pháp.
2
Bài thảo luận
Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội
Chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Sau hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai năm 2003 cùng với sự phát triển của nền
kinh tế và thị trường nói chung, Nhà nước đã chính thức thừa nhận thị trường quyền sử
dụng đất, cho phép các tổ chức cá nhân được phép kinh doanh nhà ở và các công trình
trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này đã tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản phát triển mạnh mẽ, việc mua bán nhà ở ngày càng sôi động. Với ưu thế về vị
trí trắc địa lại có sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước, các khu chung cư cũ được các chủ
đầu tư quan tâm nhiều hơn trong những năm gần đây. Giai đoạn 2009-2010, thị trường
chung cư cũ xảy ra nhiều biến động, khiến không ít chủ đầu tư và người dân hoang
mang.
4
Bài thảo luận của chúng tôi nhằm tìm hiểu sâu hơn về phân khúc thị trường cải
tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô Hà Nội của chúng ta và các biến động của thị trường
này, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1. Hiện trạng nhà ở chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.
1.1. Quá trình hình thành và phát triển các khu chung cư cũ tại Hà Nội.
Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà nội nói riêng từ sau
năm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới trong thiết kế nhà ở.
Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được thiết kế bởi đội ngũ kiến
trúc sư Việt nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như Kim Liên, Nguyễn
Công Trứ…và sau này phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành
Công, Thanh Xuân...Ý tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương pháp
xây dựng lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứu
áp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước XHCN, đăc biệt là
nền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước liên bang Xô viết lúc bấy giờ… Giai đoạn
1954 –1975, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa gặp phải phát triển
kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường miền Nam, một số thành phố như Thái
Nguyên, Hà Nội, Việt Trì…vẫn được quy hoạch xây dựng và phát triển. Đây là giai
đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý
thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước XHCN khác. Các KTT này có vai trò rất lớn
trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói

biến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến về kinh tế,
xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới.
1.2. Đánh giá hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Hệ thống giao thông nội bộ trong các KTT đã bị quá tải và chức năng quy hoạch
ban đầu đã bị thay đổi. Tuyến giao thông nội bộ của các KTT đã trở thành tuyến giao
thông chung (thậm chí tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới.
Thực trạng này làm mật độ giao thông tại các tuyến đường trên tăng nhanh đến mức quá
6
tải và làm biến đổi chức năng của các dãy nhà trên trục đường này từ nhà ở sang nhà ở
sang nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Không gian quy hoạch chung đã bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết
kế ban đầu. Do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân đã tự ý lấn chiếm các phần đất lưu
không dành cho cây xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích ở kiên cố làm
phá vỡ không gian quy hoạch chung.
- Hình thức kiến trúc thay đổi do tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự do.
Tình trạng các căn hộ bên trên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở , tạo nên các “chuồng
chim, chuồng cọp”, đã làm biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô
nhiễm, mất vệ sinh môi trường. Hệ thống HTKT đã quá cũ và yếu không đáp ứng với
nhu cầu hiện nay gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng khi mưa lớn. Theo
Sở Tài nguyên và Môi trường và Nhà Đất hà Nội, hiện nay có 23 khu tập thể cũ đã
xuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng,
200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2. Đây là chỗ ở của 27.000
hộ dân với trên 130.000 người.
- Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, duy tu, sửa chữa, bảo trì không thường
xuyên. Do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ được phân bổ ngân sách hạn chế để
duy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu trong khi đó lại không có chính sách khai thác dịch vụ
sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này. Từ những năm 1990,
trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của các KTT, Thành phố đã chỉ đạo sửa chữa,
cải tạo các khu tập thể quá cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố đã

Cơ hội kinh doanh tốt. Không chỉ có vị trí tốt cho những người có nhu cầu cần ở,
mà những chung cư cũ này lại mang đến một lợi nhụân khổng lồ cho những người kinh
doanh. Bởi lẽ các căn chung cư cũ này khi được phá dỡ để xây dựng các cao ốc mới sẽ
8