Luận Văn
“Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất”

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan
trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng
như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống,
là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con

Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vướng mắc
hiện nay. Vì vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp
GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất”
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm: Mục Lục LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
1. Khái niệm GCNQSDĐ
2. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận
3. Cơ sở lý luận
4. Mục đích yêu cầu, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ
II. Nhân tố tác động
1. Nhân tố pháp lý
2. Nhân tố kinh tế- xã hội
III. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Điều kiện cấp GCNQSDĐ
2. Hồ sơ địa chính
3. Trình tự thủ tục, thẩm quyền
4. Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ
IV. Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ
hiện nay

Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu
thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành
1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng
sử dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng
dân cư thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn
giáo thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà
chung cư, nhà tập thể.
1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy
chứng nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển
quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.
2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục

không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá.
Do đó nhiều thửa đát còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng
thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn
chiếm. Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm
2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên
người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp
GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những
vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các
quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế
và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định
60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ
ở. Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà
nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà
nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai;
tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai

lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của
đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng
thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá
của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có
quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây
còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên
doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này
có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi
cho người sử dụng đất đai.

chức, hộ gia đình cá nhân. và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để
từng bước thiết lập và hoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai.

Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau:
+ Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục
quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ.
Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả
nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH. Từ sau luật đất đai
năm 1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản
luật sau:
+ Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD
Đ ở tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được
giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và
chính quyền các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành
phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày
26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu
lực cao nhất ở nước ta hiện nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục
cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn
hơn, gắn liền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục.

Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã,
phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất không có tranh chấp nên người
dân không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà

theo đúng pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu
chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải
được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo
phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện
thì để lại đưa vào trường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường
hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được,
làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện để
mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều lần lượt được cấp
GCNQSDĐ. Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp
Uỷ Đảng và chính quyền các cấp.
4.2) Điều kiện, đối tượng được cấp GCNQSDĐ ở

Điều 50 luật đất đai 2003
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, được UBND xã,
phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
a/. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày
15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính
Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam.
b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy
tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quỳên đã được thi hành thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ
tìa chính theo quy định của pháp luạt.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày
15/10/93 đến trước ngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay được uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận quyền sử dụng đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ
có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính Phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nước giao đất,
cho thuê đất từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cong trình là điình,
đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất khi có các điêuf kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b) Được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhạn là
đấyt sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở
1. Nhân tố pháp lý
“GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”.Điều này có nghĩa là
GCNQSDĐ luôn có quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà
nước. Nhà nước chỉ có thể quản lý được công tác này thông qua các văn
bản pháp luật và các chính sách. Đó là các Nghị định, thông tư hướng
dẫn thi hành Công tác cấp GCNQSDĐ này có đạt được kết quả tốt hay

công tác đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất
quan trọng. Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản
lý bằng phương pháp thủ công như trước kia thì không thể làm nổi mà

phải áp dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai như công nghệ bản
đồ số, ứngdụng công nghệ thông tin là một bước hiện đại hoá công
nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máy in , máy vẽ pholer khổ Ao và các
thiết bị đo đạc điện tử như TC- 600, TC- 307 và các trương trình phần
mềm đo GPS.
Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông
tin thì thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế
mức tháp nhất những sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết
GCN.
Và một nhân tố nữa cũng ảnh hưởng đến quá trình cấp
GCNQSDĐ ở đó là vị trí đất đai của từng vùng , ví như đất ở Đô thị có
nhiều biến động về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô
thị cao. Nên công tác cấp GCNQSDĐ ở là rất khó khăn. Còn ở nông
thôn, giá đất thấp lại ít biến động, phần lớn đất đai do ông cha để lại nên
công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn
III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ
1. Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là
việc đăng ký QSDĐ.
Theo điều 46 luật ĐĐ năm 2003: “ Việc đăng ký QSDĐ được thực
hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định

thông tin trước đó trở thành “ lịch sử”. Theo Đ 47 luật đất đai.
Trên thực tế nhiều nước đã có kinh nghiệm về lập và quản lý hồ
sơ địa chính. Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT – XH của họ để
chọn ra hình thức và nội dung phù hợp ( hồ sơ địa chính kiểu pháp –
bằng khoán, hồ sơ địa chính kiểu Đức – xác nhận quyền; hồ sơ địa chính
kiểu Torrens – giấy chứng nhận ). Tuy còn nhiều điểm khác nhâu về cả
nội dung và hình thức nhưng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển
của kỹ thuật tin học hiện đại. Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có
thể có trước hay sau khi lập xong hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ
quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tin học hiện đại, các công cụ này dễ

được “ số hoá” và “ nối mạng” để quản lý và điều hành nhất là khi có
thay đổi trong hồ sơ địa chính. Trước đây, Triều Đình nhà Nguyễn
phong kiến Việt Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng phải lập
thành ba bản “ Giáp” , “ất”, “Bính” để lưu ở ba cấp quản lý.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có
tính chuyên nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và
một đội ngũ kỹ thuật viên được đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất
đai 2003 quy định đó là “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64).
Tuy nhiên khi triển khai cụ thể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công (
quản lý nhà nước) và đâu là phần dịch vụ công (hoạt động sự nghiệp
công) để có thể “Xã hội hoá” một phàn nhiệm vụ này- xây dựng một cơ
chế hoạt động thông thoáng phù hợp với xu hướng phát triển thị trường
bất động sản nước nhà.
Cả nước có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ
sơ địa chính theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một,
hai năm mà là công việc lâu dài của một vài thế hệ.
3. Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất tại xã ,thị trấn.

theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng
Tài Nguyên Môi Trường ;
c) Phòng Tài Nguyên Môi Trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp
đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a, b và c
khoản này không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố
công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Uỷ ban
nhân dân xã, thị trấn nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho tơi ngày người sử dụng
đất nhận được GCNQSDĐ.
3. Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại thì trước khi
cấp GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải
thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy dịnh tại điều 50 của
Nghị định này.

Trích đoạn Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

---