§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
1
Luận văn
Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
2
Mục lục

A. Lời nói đầu
B. Nội dung
Phần I cơ sở lý luận của đề tài
I Thị trường bất động sản (BĐS)
1: Khái niệm
2: Vai trò của thị trường BĐS
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS
4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế
b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà

có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất
động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục
những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, cũng như chúng ta không thể
bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện
nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường
BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì
thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”
Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần
được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình
bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối
với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được
mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp tập trung vào phân
tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS.
Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính :
1.cơ sở lý luận của đề tài
2.thực trạng
3.quan điểm , phương hướng và giải pháp
do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không
được nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
5
bảo và góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Em xin chân thành cm n: thy Hoàng Cng, cô Phm Lan
Hng ã tn tình hng dn giúp em hoàn thành  án này!
các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và
phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản
xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ
được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước
tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời được, bao gồm:
- đất đai
- nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- các tài sản khác gắn liền với đất đai
- các tài sản do luật định.
Ta thy rng khái nim BS ngay trong lut ca Vit Nam cng là
mt khái nim m, bao hàm trong nó nhiu chng loi hàng hoá khác nhau.
Tuy nhien có th thy b phn cn bn ca BS chính là quyn s dng
t, do ó chính sách t ai có nh hng quyt nh n s hình thành,
vn hành và phát trin ca th trng BS.
Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị
trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
7
sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng
hóa BĐS được thực hiện.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:
+ thị trường BĐS
+ thị trường cho thuê BĐS

Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng
mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được
điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế
mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng
sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một
tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động
lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị
trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội
của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển
nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, nó là tiêu chí phản ánh tình trạng
phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền
kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng
với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh
doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng
của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và
kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài
sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi
diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp , cúa con
người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình
ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị
Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi
vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các
loại thị trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị
trường vốn, thị trường lao động , cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị
trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà
đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
9
liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành

10
cho phù hợp với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị
trường bất động sản chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường
bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc Việc
tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng
là một lý do hạn chế các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa ,
thị trường BĐS mang tính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị trường
lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát
triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông
thôn , miền núi
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm
chí trong các thị trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hoàn hảo , người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch
trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác
đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị
trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ
tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế
nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ
phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành
của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ

còn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện
được .
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
12
Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là
hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi
,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược
lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó
,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung
và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co
giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay
đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở
rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi
nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể
đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo
kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả
ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh .
II- ni dung và vai trò qun lý i vi th trng BS
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế.

+ lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ huỷ hoại môi trường sinh thái
+ mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
14
Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các
lỗ hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự
tiến bộ xã hội.
Thêm vào ó, Vit Nam li có nhng c thù riêng càng cn có s
qun lý ca nhà nc i vi nn kinh t:
+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến
tranh kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy
rẫy sự biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là
phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền
kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy
bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt
vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng
vai trò cực kỳ quan trọng.
Thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn
khổ pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát ,
trọng tài, đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối
với nền kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:
+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước
+ bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế
+ bảo vệ môi trường sinh thái

Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc
thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai
có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho
thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
16
Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.
Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị
trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế
hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn.
để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh
mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho
họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như
thế nếu không được hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn
làm biến động không bình thường động thái của thị trường BĐS.
Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do
thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS
của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới
đây nhà nước khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình
này thì thị trường BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và
chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng
làm cho công việc của nhà nước ngày càng nặng nề thêm.
Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề
thế chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự
an toàn của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy

1. xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu
lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ
hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn
thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động
xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu
nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc
biệt là nhà ở.
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
18
3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS).
4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá
đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu
hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công
cộng,việc thu thúê BĐS.
5. Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho
tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý
BĐS của các cơ quan nhà nước.
6. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi
giới BĐS.
7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và
các BĐS khác.
8. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lýnhững vi
phạm.

hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời
kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước
trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian
kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch
trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu
quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai
nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng
lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế
hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của
nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ
chế thị trường.
Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường
BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
20
thu hút một lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập
cho người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý
và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho
sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách
bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước
bạ, những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị
trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường
BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành
mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các
mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh
thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống, tuỳ theo cách xem xétcủa
từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:
1. chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất

tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại
thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước
nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải
đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các
khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt
đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị
lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các
yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc
thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,
Tt c nhng hot ng qun lý ô th k trên có th làm cho hot ng
ca th trng BS ngày càng tr nên phc tp hn,yêu cu nhiu thông tin
hn cng nh òi hi các nghip v h tr chuyên nghip nhm làm cho
các giao dch BS có th tin hành nhanh và thun tin hn.
3. Chính sách tài chính ca nhà nc h tr th trng BS.
hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận
tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS
của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông
tin cho người có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
22
tạo các chuyên gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các
trường đại học.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động
củathị trường BĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng
trong các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến việc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao
dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu
quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải
có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về

chức quản lý thị trường BĐS, có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:
 những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS .
BS có nhiu loi nhng c im c bn ca chúng là gn ch vi t
ai hoc bn thân t ai. Vic các BS có tr thành hoá c hay không
ph thuc rt ln vào vic pháp lut ca tng nc coi t ai là hàng hoá
n mc  nào. trong các quan im ch o tip tc i mi chính sách
pháp lut v t ai ca ngh quyt hi ngh ln th VII ban chp hành
trung ng ng khoá IX tip tc i mi chính sách,pháp lut v t ai
trong thi k y mnh công nghip hoá - hin i hoá có xác nhn : “
quyn s dng t là hàng hoá c bit”. Ngoài ra, vic tao ra các BS cng
phi tuân theo nhng quy nh ca nhà nc v quy hoch vùng lãnh th,
v môi trng cnh quan và các tiêu chun khác.
 nhng quy nh pháp lý v phng thc giao dch BS và các ch
th tham gia.
Lut pháp các nc u quy nh cht ch vic ng ký BS cng
nh th tc ng ký li BS sau khi có s chuyn nhng. Nhìn chung các
giao dch BS thuc loi d kim soát nên các ch nh pháp lý v iu
kin tham gia th trng ca các ch th kinh t tng i n gin hn so
vi th trng tài chính. các bên tham ch phi tuân th iu kin có hàng
hoá và có kh nng thanh toán. th tc chuyn nhng v mt pháp lý ch
là hot ng bo h và qun lý BS , nhà nc không can thip vào các
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
24
quan h kinh t din ra trên th trng. Tuy nhiên  iu tit thu nhp nhà
nc có ành thu giá tr gia tng, thu tiêu th c bit khi chuyn
nhng BS .
 những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước.
Trên thc t không có c quan ca nhà nc chuyên trách qun lý th
tròng BS. th trng BS c qun lý bng c quan qun lý thng mi

nước sẽ đơn giản, nhẹ nhàng hơn nhiều. Để có được điều này lại phụ thuộc
một phần không nhỏ vào các cán bộ chuyên môn. thị trường BĐS khá phức
tạp, có nhiều biến động nên đòi hỏi các cán bộ quản lý phải có trình độ
chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, tiêu chuển đạo đức, Có như thế mới
có ảnh hưởng tốt tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Ngoài ra cũng giống như các thị trường khác công tác quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS còn chịu tác động của hệ thống pháp lý và các
chính sách. Hệ thống pháp lý có cụ thể, rõ ràng, hợp lý, dễ hiểu, dễ thực
hiện thì cả người quản lý và người bị quản lý mới biết được những việc
mình làm, tránh sai sót đáng tiếc. Một môi trường kinh doanh thuận lợi cùng
những chính sách khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể
hoạt động đúng hướng, không gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ
giải quyết các vấn đề thắc mắc, khiếu nại
Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị
trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường
phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nước, xuất hiện một phần bởi
không có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh
bạch nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó
quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác.
Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, và các tập quán
kinh doanh trong thị trường BĐS . dân ta đã quen với việc giao dịch trao tay
không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà không biết rằng đang
gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây
khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trường BĐS ổn định, bền vững.