CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
I. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3
II. PHẠM VI ỨNG DỤNG 3
III. GIỚI THIỆU KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG 3
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG 10
I. KHẢO SÁT 11
2. Thu thập số liệu 12
II. HIỆN TRANG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NĂNG LƯỢNG 38
1. Hệ thống điện 41
8. Hệ thống thiết bị trong phòng khách 42
1. Biện pháp quản lý 42
1. Kết luận 44
LỜI MỞ ĐẦU
1- Sự cần thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập. Số lượng nhà cao tầng, cao
ốc văn phòng hiện nay ở nước ta ngày càng nhiều nhưng hiệu suất sử dụng năng lượng
ở những tòa nhà này là không cao. Vì vậy sự gia tăng trong việc sử dụng năng lượng là
điều tất yếu. Theo tính toán, tiềm năng giảm tiêu thụ năng lượng trong khu vực tòa nhà
tại Việt Nam có thể đạt từ 30-35% khi áp dụng các biện pháp tiết kiệm năng lượng và
thực hiện tốt quy chuẩn sử dụng năng lượng hiệu quả trong các công trình xây dựng.
Về phía quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp Việt Nam đã và đang nỗ lực tìm
kiếm những giải pháp phù hợp để áp dụng, khai thác được tiềm năng tiết kiệm năng
lượng. Vì thế, việc tiến hành kiểm toán năng lượng là rất cần thiết để xác định những
bộ phận sử dụng điện lãng phí, nhận diện các cơ hội tiết kiệm và đề xuất giải pháp tiết
kiệm năng lượng
Trên thế giới việc thực hiện kiểm toán năng lượng rất bài bản và đồng bộ.Trung
tâm tiết kiệm năng lượng Malaysia biên soạn “Tài liệu hướng dẫn kiểm toán năng
lượng”. Đã thiết lập được quá trình tiến hành kiếm toán năng lượng nói chung và “Kỹ
thuật kiểm toán năng lượng tòa nhà”. Hỗ trợ kỹ thuật cho người kiểm toán năng lượng
trong các tòa nhà thương mại.Ở Việt Nam đã thực hiện kiểm toán năng lượng cho các
tòa nhà theo các chương trình tiết kiệm năng lượng nhưng chưa đầy đủ và chuyên

Chương 4: Kiểm toán năng lượng tại khách sạn Nam Cường Hải Dương
Tác giả xin chân thành cảm ơn các chuyên gia, các nhà khoa học, NCS Dương
Trung Kiên- Phó trưởng khoa Quản Lý Năng Lượng và sự cộng tác và giúp đỡ khách
sạn Nam Cường Hải Dương, đã đóng góp ý kiến thực hiện đề tài này. Trong quá trình
viết bài khó tránh khỏi những sai sót, em mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy
cô giáo cũng như bạn đọc!
Chủ nhiệm đề tài
Phùng Văn Tuệ
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
2
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
I. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài này giúp cho người kiểm toán năng lượng trong các tòa nhà chuẩn hóa các
bước thực hiện nhằm đạt được kết quả tốt nhất trong quá trình kiểm toán tòa nhà
- Cung cấp cho các kiểm toán viên các chỉ dẫn kỹ thuật để thực hiện kiểm toán
năng lượng trong tòa nhà thương mại.
- Ứng dụng các phương pháp sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả trong tòa
nhà
- Làm cơ sở xây dựng mô hình quản lý năng lượng cho tòa nhà
- Thực hiện kiểm toán năng lượng một tòa nhà thương mại thực tế.
Thông qua kiểm toán năng lượng, người ta có thể đánh giá được tình hình sử
dụng năng lượng của đơn vị trong hiện tại. Sau đó, từ các phân tích về thực trạng sử
dụng năng lượng, có thể nhận biết được các cơ hội bảo tồn năng lượng và tiềm năng
tiết kiệm chi phí trong hệ thống sử dụng năng lượng dựa trên thực trạng hoạt động tiêu
thụ năng lượng của đơn vị.
II. PHẠM VI ỨNG DỤNG
Quy trình kiểm toán năng lượng này cung cấp cho các chuyên gia kiểm toán
năng lượng trong những trường hợp nghiên cứu cụ thể và hướng dẫn kiểm toán năng
lượng chi tiêt cho các tòa nhà thương mại như: Tòa nhà văn phòng, trụ sở làm việc,

3.2. Kiểm toán năng lượng chi tiết: là hoạt động khảo sát, thu thập, phân tích
sâu hơn về kỹ thuật, lợi ích kinh tế, tài chính…dự trên kế quả kiểm toán năng lượng sơ
bộ nghiên cứu các giải pháp tiết kiệm năng lượng của hệ thống tiêu thụ năng lượng.
IV. TÌNH HÌNH TIÊU THỤ NĂNG LƯỢNG TRONG TÒA NHÀ
THƯƠNG MẠI
Hiện tại, cả nước có gần 16.000 tòa nhà văn phòng với 730 đô thị. Mức tăng
trưởng dân số đô thị tăng từ 12 triệu dân (năm 1986) và đến nay đã đạt từ 22 – 23 triệu
người (chiếm 27 – 28% dân số cả nước). Tiêu thụ điện năng theo đó cũng tăng lên để
đáp ứng yêu cầu tiện nghi ngày càng cao. Sản lượng điện cần cung cấp cho nhóm nhà
hàng, khu thương mại và sinh hoạt chiếm khoảng 48% cơ cấu điện thương phẩm, tạo
sức ép lớn về đầu tư nguồn và lưới điện. Tại các nơi tiêu thụ điện như khách sạn, nhà
máy chi phí điện năng chiếm một tỉ lệ rất lớn. Ví dụ về mức tiêu thụ của một số tòa
nhà, khách sạn tại Hà Nội trong năm 2007 có thể kể đến như Công ty DEAHA hơn 16
triệu kWh, tòa nhà VINCOM CITY TOWERS hơn 12 triệu kWh. Vì thế, việc tìm ra
những giải pháp nhằm tiết kiệm năng lượng là điều quan tâm hàng đầu của các công
ty, tòa nhà, khách sạn nhằm giảm chi phí và nâng cao được tính cạnh tranh trên thị
trường. Chỉ tính riêng khâu thiết kế xây dựng các công trình, nếu quản lý tốt theo
hướng sử dụng NL hiệu quả, tiết kiệm thì các chủ đầu tư công trình đã góp phần giảm
thiểu 20-30% NL tiêu thụ. Đồng thời, việc này cũng giúp giảm được sự tiêu tốn tài
nguyên thiên nhiên, góp phần tích cực vào việc bảo vệ môi trường. Các nhà khoa học
đã tính toán rằng chi phí để tiết kiệm 1 kWh điện rẻ hơn nhiều so với số tiền bỏ ra để
sản xuất 1 kWh. Để có thêm 1 kWh điện do tiết kiệm được bằng việc nâng cao hiệu
suất sử dụng phải đầu tư khoảng 3.200 đồng, trong khi sản xuất ra 1 kWh điện phải
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
4
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
tiêu tốn trung bình 6.400 tới 9.600 đồng. Hiện nay giá điện có xu hướng tăng các tòa
nhà đã quan tâm đến tiết kiệm điện trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lập kế hoạch
và chính sách tiết năng lượng, giảm cường độ tiêu thụ năng lượng hàng năm. Tuy
nhiên không phải tòa nhà nào cũng đã áp dụng được những biện pháp sử dụng năng

Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hình 1. 1: Tình hình sử dung điện năng của tòa nhà trụ sở làm việc
trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trong các tòa nhà thương mại hiện nay, năng lượng tiêu thụ chính là điện và dầu,
thông thường dầu chỉ phục vụ cho máy phát điện dự phòng. Với nhu cầu phát triển
như hiện nay, theo dự đoán tốc độ tăng trưởng xây dựng tăng bình quân 15%/năm và
số toà nhà cao tầng, trung tâm thương mại, siêu thị mới sẽ tăng thêm rất nhiều và kéo
theo đó tỷ lệ sử dụng năng lượng trong các toà nhà sẽ chiếm từ 35 – 40% tổng năng
lượng tiêu dùng. Các thành phần sử dụng năng lượng bao gồm hệ thống điều hoà
không khí, hệ thống chiếu sáng, hệ thống thiết bị văn phòng, hệ thống thang máy và
các thiết bị phụ trợ khác như bơm nước, thông gió….Tỷ lệ sử dụng năng lượng của các
thành phần trên so với tổng năng lượng sử dụng cho toàn tòa nhà nhìn chung có cơ cấu
như sau: 40-60% năng lượng tiêu tốn cho hệ thống điều hoà không khí, hệ thống chiếu
sáng chiếm khoảng 15-20%, phần còn lại dành cho các thiết bị phụ trợ khác.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
6
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hình 1. 2: Biểu đồ tỷ lệ tiêu thụ năng lượng của các hệ thống điện
V. ĐẶC ĐIỂM TIÊU THỤ NĂNG LƯỢNG TRONG TÒA NHÀ THƯƠNG
MẠI
Đặc điểm chung của các tòa nhà thương mại là quy mô lớn, trang thiết bị hiện
đại, nhiều thiết bị tiêu thụ năng lượng. Hoạt động thương mại dịch vụ đa dạng như
khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại…Diện tích sử dụng lớn (thường
trên 15.000 m²) bên cạnh đó hệ thống thiết bị của các tòa nhà dạng này có công suất
lớn và thời gian hoạt động trong năm dài – như những khách sạn thường hoạt động
quanh năm nên mức sử dụng điện của các tòa nhà dạng này là khá lớn. Thời gian các
tòa nhà hoạt động trong ngày thường từ 8 tới 10 giờ/ngày. Để thuận lợi cho việc
nghiên cứu, xem xét tình hình sử dụng năng lượng tại các tòa nhà này rõ ràng, đầy đủ,
nhóm nhiên cứu chia thành 3 loại hình để tiến hành đánh giá, bao gồm:
1. Nhóm tòa nhà văn phòng cho thuê, khách sạn

Bên cạnh đó tại những phòng này còn sử dụng cả đèn LED để trang trí. Còn tại phòng
họp những loại đèn này mang tính trang trí là chính. Loại bóng huỳnh quang được sử
dụng chính tại các văn phòng của khách sạn và bếp, kho, bãi đỗ xe, ngoài ra một số vị
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
7
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
trí đặt thiết bị tại tầng trệt cũng sử dụng chính loại bóng này với các kích cỡ khác
nhau: T5, T8, T10.
- Hệ thống thang máy, thang cuốn: Hệ thống thang máy, thang cuốn được sử
dụng tại các khách sạn và văn phòng cho thuê thường của các hãng Mitsubishi, Cone,
LG, Fuji, Gold star, Schindle … Ở các tòa nhà này hệ thống thang máy của tòa nhà là
khá lớn. Với nhu cầu phục vụ khách hàng được tốt nhất, vì vậy trong mỗi tòa nhà mọi
người đều có cảm giác thuận tiện khi di chuyển do hệ thống thang máy, thang cuốn
này được thiết kế đối xứng, dù có đang ở vị trí nào trong tòa nhà đều có thể di chuyển
lên trên hay xuống dưới một cách thuận tiện
- Hệ thống đun nước nóng : Hệ thống đun nước nóng chủ yếu được sử dụng
trong loại hình khách sạn cung cấp nước nóng cho các phòng khách, khu bếp, khu giặt
là. Các tòa nhà văn phòng cho thuê phần lớn chỉ sử dụng các bình đun nước nóng loại
nhỏ có công suất từ 1,5 – 3kW phục vụ cho những trường hợp cá biệt. Hệ thống này
hiện đang hoạt động 24/24 giờ.
- Hệ thống thông gió: Những thiết bị của hệ thống này tại các khách sạn được lắp
đặt chính tại tầng trệt, cầu thang, tầng mái, phòng giặt là, khu bếp, tầng hầm,… Và hệ
thống này thường có công suất không cao và đều hoạt động chính vào thời điểm giờ
hành chính. Hệ thống này hoạt động độc lập tại những vị trí nhất định. Khi hoạt động
công suất động cơ đạt gần công suất định mức. Tại khu vực tầng hầm với mục đích là
giữ xe nên chất lượng không khí tại đây có chứa nồng độ khói thải của xe rất cần được
trao đổi thường xuyên.
- Hệ thống bơm nước: Theo thiết kế chung tại các tòa nhà cao tầng hiện nay, hệ
thống bơm nước sẽ được điều khiển tự động, tín hiệu điều khiển sẽ là tín hiệu áp suất
của những cảm biến áp suất được đặt tại bể trên mái và cảm biến mức nước tại bể

kế chung của tòa nhà – loại đèn được sử dụng chính là loại compact và huỳnh quang.
Nhu cầu chiếu sáng chung rất quan trọng vì hệ thống đó giúp làm tăng sự sang trọng
cho trung tâm thương mại. Ngoài hệ thống đèn chiếu sáng chung, tại các gian hàng ở
trung tâm thương mại còn được thiết kế thêm đèn phục vụ chiếu sáng cho các sản
phẩm được trưng bày tại đó do cần đạt được những yêu cầu độ sáng cao để chiếu rọi
sản phẩm - mặc dù có những gian hàng có vị trí nằm gần những ô cửa kính thuận tiện
cho việc lấy sáng tự nhiên.
- Hệ thống thang máy: Hệ thống này có các động cơ thang cuốn sẽ hoạt động hết
công suất khi lượng người trên thang nhiều, tuy nhiên tùy vào từng thời điểm trong
ngày mà lượng người tới trung tâm thương mại nhiều hay ít, kéo theo là hoạt động của
thang sẽ không đạt được công suất định mức nhưng theo quan sát thì các thang cuốn
đều được cho hoạt động liên tục và khi thang làm việc như vậy động cơ thường chạy
non tải và có hệ số công suất rất thấp
Ngoài ra tại các TTTM còn có hệ thống thông gió, bơm nước, đun nước nóng và
các thiết bị văn phòng
3. Nhóm tòa nhà hỗn hợp nhiều công năng
Tòa nhà được xây dựng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong một công
trình: vừa có văn phòng, vừa có trung tâm thương mại, vừa có cả hộ gia đình sinh
sống, lại còn có cả siêu thị. Tỷ lệ sử dụng cho các mục đích có sự khác biệt nhưng hầu
hết đều có thể quy về là bộ phân văn phòng có thể chiếm 30%, các hộ gia đình có thể
chiếm đến 50%, còn 20% được sử dụng nhằm những mục đích khác: siêu thị, trung
tâm thương mại… nhưng lại tản mạn, không tập trung do quy hoạch theo từng phân
khu sử dụng. Do đó việc kiểm soát và vận động thực hiện tiết kiệm năng lượng khó
hơn nhiều so với các tòa nhà chỉ một chức năng. Năng lượng tiêu thụ chính trong các
tòa nhà hỗn hợp nhiều công năng hiện nay là điện, dầu và Gas. Tỷ lệ sử dụng các dạng
năng lượng của các toà nhà này không ổn định do phụ thuộc vào cơ cấu của từng tòa
nhà
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
9
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại

- Đơn vị kiểm toán nên thành lập nhóm kiểm toán năng lượng và phân chịu trách
nhiệm độc lập khoảng 4- 6 người để thực hiện các nhiệm vụ:
+ Xây dựng kế hoạch chi tiết để thực hiện KTNL.
+ Thu thập các bản vẽ thiết kế, số liệu tiêu thụ và chi phí năng lượng của đơn vị
tiêu thụ năng lượng.
+ Tổ chức khảo sát, đo kiểm các máy móc, thiết bị sử dụng năng lượng trong đơn
vị tiêu thụ năng lượng.
+ Tổ chức phân tích các số liệu, đánh giá, chỉ ra các khu vực, bộ phận sử dụng
năng lượng kém hiệu quả; nhận diện một số cơ hội tiết kiệm năng lượng trong đơn vị
tiêu thụ năng lượng.
+ Xây dựng báo cáo kiểm toán của đơn vị tiêu thụ năng lượng
- Đơn vị tiêu thụ năng lượng nên thành lập tổ công tác về tiết kiệm năng lượng,
bao gồm:
+ Một đại điện trong ban lãnh quản lý đơn vị để chỉ đạo
+ Cử cán bộ có hiểu biết về điện, nhiệt, sản xuất, máy móc và thiết bị.
Đội TKNL sẽ họp cuộc họp đầu tiên với thời lượng nửa ngày để thống nhất vai
trò của mỗi thành viên, bằng cách nào và khi nào thì tiến hành đánh giá sơ bộ, lựa
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
11
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
chọn trọng tâm đánh giá và viết đề cương trình lên lãnh đạo đơn vị tiêu thụ năng
lượng. Ngoài ra, đội TKNL nên thông báo cho toàn thể cán bộ trong đơn vị tiêu thụ
năng lượng về việc sẽ tiến hành đánh giá sơ bộ, ví dụ thông báo qua thư báo của lãnh
đạo đơn vị tiêu thụ năng lượng, họp nhân viên thường kỳ hoặc thông báo trên bản tin.
- Chuẩn bị bảng câu hỏi thu thập thông tin: Tổ công tác KTNL cần thiết kế,
chuẩn bị các bảng câu hỏi thu thập thông tin để gửi đến Ban quản lý tòa nhà và các
thành viên trong tổ tiết kiệm năng lượng của tòa nhà. Những thông tin thu thập gồm
có:
- Thông tin chi tiết về toà nhà nói chung, như địa chỉ, số lượng cán bộ nhân viên,
thời gian làm việc quy định của tòa nhà.

2. Thu thập số liệu
2.1 Thu thập dữ liệu từ văn phòng
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
12
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Để giảm bớt chi phí và thời gian của thu thập dữ liệu, kiểm toán viên phải cố
gắng thu thập được càng nhiều càng tốt các dữ liệu liên quan đến năng lượng từ thông
tin sẵn có của tòa nhà. Thu thập dữ liệu về văn phòng bao gồm:
- Bản vẽ kiến trúc: Những bản vẽ kiến trúc hoàn chỉnh sẽ cung cấp dữ liệu liên
quan về năng lượng nào đó, bao gồm kết cấu vỏ bọc của tòa nhà
- Bản vẽ sơ đồ điện đơn tuyến: Bản vẽ sơ đồ điện đơn tuyến cung cấp cho người
kiểm toán năng lượng thông tin về máy biến thế & kích thước cáp, vị trí đồng hồ điện,
độlớn và vị trí của giàn tụ bù, cấu hình của busbar, cầu dao điện, và những hộ sử dụng
chính.
- Bản vẽ hệ thống chiếu sáng: Bản vẽ hệ thống chiếu sáng sẽ cung cấp dữ liệu
liên quan tới hệ thống chiếu sáng trong tòa nhà.
- Bản vẽ hệ thống điều hòa không khí: cung cấp nguồn dữ liệu liên quan đến
những thông số và cách vận hành hệ thống điều hoà không khí.
- Hệ thống điều khiển tòa nhà bao gồm những bộ phận định giò, hệ thống điều
khiển tự động tòa nhà, những bộ kiểm soát tải và các thiết bị khác.
- Danh sách các thiết bị tiêu năng lượng. Số lượng, đặc điểm, thông số vận hành,
hiện trạng đang sử dụng.
- Dữ kiện hóa đơn năng lượng quá khứ: Nó bao gồm điện năng và những dạng
năng lượng khác sử dụng khi vận hành tòa nhà. Để có một bức tranh rõ ràng về
khuynh hướng sử dụng năng lượng trong tòa nhà. nên có số liệu của 2 tới 3 năm gần
nhất.
- Kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị:
- Thu thập các thông tin khác bằng bảng câu hỏi trắc nghiệm như: Tình hình hoạt
động của đơn vị, mô hình quản lý năng lượng, các giải pháp tiết kiệm năng lượng đã
và đang thực hiện…

được chuẩn và chính xác cao, nếu không thì dữ liệu thu thập là vô ích.
2.3. Đánh giá tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà
Các tòa nhà thương mại hiện nay thường chỉ có một đồng hồ điện tổng cho tất cả
các thiết bị. Do vậy kiểm toán viên không có số liệu tiêu thụ năng lượng để phân tích
năng lượng tiêu thụ của tưng tòa nhà. Trong trường hợp này họ phải khảo sát hoạt
động của tòa nhà và ước lượng phụ tải trung bình của các ngày, tháng đặc thù trong
năm, nhằm đánh giá tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà. Cơ cấu các ngày hoạt
hoạt động ảnh hưởng đến số công suất tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà. Từ
đó có thể đánh giá năng lượng tiêu thụ của tòa nhà.
Vi dụ số giờ hoạt động các ngày trong năm của điều hòa trung tâm khách sạn
Nam Cường Hải Dương:
Thời
gian
TOU
Tháng
1
Tháng
2
Tháng
3
Tháng
4
Tháng
5
Tháng
6
Tháng
7
Tháng
8

tải của tòa nhà. Sẽ không tránh khỏi những sai số trong quá trình đánh giá tiêu thụ
năng lượng hàng năm của tòa nhà và các hộ sử dụng năng lượng chính. Do đó khó
khăn trong việc xác định hệ số công suất và hệ số thời gian sử dụng. Sự kết hợp thông
số tiêu thụ năng lượng trong quá khứ và kết quả đo thực tế sẽ giảm bớt được sự sai
lệch này.
So sánh dữ liệu giữa phương pháp thu thập thực địa và và phương pháp xác định
dữ liệu qua phụ tải hàng ngày:
Ví dụ tiêu thụ năng lượng hàng tháng theo hóa đơn tiền điện và theo cân bằng
năng lượng khách sạn Nam cường Hải Dương:
Hình 2.2. Biểu đồ so sánh năng lượng theo hóa đơn và theo cân bằng năng
lượng
3. Xác định những hộ tiêu thụ năng lượng trọng tâm
Từ số liệu thu thập từ quá khứ và đo đếm được tại thực địa kiểm toán viên cần
xác định tiêu thụ năng lượng trong tòa nhà phân phối như thế nào giữa các hộ tiêu thụ
chính. Kết quả thu thập số liệu trong quá khứ có thể sai lệch so với kết quả thu được từ
thực địa do ước lượng hệ số công suất và hệ số thời gian sử dụng. Do vậy kiểm toán
viên cần chỉnh lại các hệ số này bằng phương pháp thử và sai để giảm sự chênh lệch.
Đội TKNL tiếp tục tiến hành xem xét chi tiết các khu vực trọng tâm đánh giá, và bắt
đầu từ bước đầu tiên trong sơ đồ các bước vận hành và kết thúc ở bước cuối cùng của
sơ đồ này. Mục đích của nhiệm vụ này là:
- Hiểu rõ hơn về các khu vực trọng tâm cần đánh giá.
- Tiếp nhận thông tin phản hồi từ các công nhân kỹ thuật, bảo dưỡng của tòa nhà
về các vấn đề họ đang gặp phải với quy trình vận hành tòa nhà và vận hành máy móc
thiết bị, các hao hụt có thể về năng lượng của các thiết bị và nguyên vật liệu.
- Viết ra tất cả các thất thoát năng lượng và nguyên liệu dễ thấy như rò rỉ hơi và
nước, tình trạng các van và đường ống bị hỏng, xả đáy quá mức đối với nồi hơi…
- Thu thập thông tin về số lượng và chi phí cho đầu vào và đầu ra của mỗi công
đoạn của từng khu vực đánh giá thông qua phỏng vấn cán bộ và công nhân vận hành,
các số liệu từ các đồng hồ đo hoặc tiến hành các đo đạc.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL

vận hành:
- Số lượng năng lượng (ví dụ: kW tiêu thụ cho một ngày).
- Chi phí (ví dụ: giá một kW).
- Các đặc tính khác (ví dụ: nhiệt độ của nươc đi vào và đi ra ở nồi hơi, áp suất).
Ở mức độ lý tưởng, muốn có thông tin định lượng và chi phí cho 3 năm, 12 tháng
trong một năm, và từng ngày trong một tháng, nhờ đó có thể theo dõi được xu thế.
Việc thu thập các thông tin được thực hiện thông qua phỏng vấn các cán bộ, số liệu
đồng hồ ghi, ghi chép quan trắc, và qua các đo đạc với các thiết bị quan trắc (đặc biệt
là những ghi chép số liệu đã được chứng thực). Để có cơ sở phân tích các số liệu và
tìm ra các hộ tiêu thụ năng lượng trọng điểm trong tòa nhà.
2. Xác định các nguyên nhân gây tổn thất
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
16
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hiệu quả cung cấp năng lượng cho các thiết bị tiêu thụ được đánh giá thông qua
hiệu suất của các thiết bị. Hiệu suất càng cao thì hiệu càng hiệu quả năng lượng càng
lớn. Những gì đi vào quá trình làm việc của thiết bị đều phải đi ra ở đâu đó. Dựa trên
sơ đồ quy trình làm việc và số liệu đầu vào, đầu ra đã được chuẩn bị trong các nhiệm
vụ trước, tính “cân bằng” đầu vào và đầu ra. Sử dụng thông tin về chi phí để tính toán
giá trị tổn thất. Điều này sẽ cho phép tập trung tìm các giải pháp trên quan điểm chi
phí và nguồn nguyên nhiên liệu. Hoàn thành toàn bộ các tính toán cân bằng năng
lượng và nguyên liệu một cách chi tiết và đầy đủ có thể cần nhiều thời gian, đặc biệt ở
những đơn vị tiêu thụ năng lượng thiếu số liệu đầu vào và đầu ra. Vì thế xác định tổn
thất năng lượng còn khó khăn hơn bởi vì năng lượng không hữu hình như nguyên liệu
và chất thải. Trên thực tế một phần năng lượng bị tổn thất do ma sát, do cơ cấu, do vận
hành. Có những tổn thất khổng thể khác phục được nhưng có những tổn thất có thể
làm giảm được thông qua vận hành hiệu quả thiết bị, thiết bị tiết kiệm năng lượng.
Cách tốt nhất để phân tích các nguyên nhân là thông qua các buổi thảo luận giữa đội
TKNL và các bộ của các khu vực trọng tâm về các tổn thất. Một người sẽ đóng vai trò
dẫn dắt buổi thảo luận và ghi lại lên bảng những ý kiến của tất cả mọi người để họ có

- Thiết kế chiếu sáng không hợp lý
- Sử dụng chiếu sáng không hợp lý
Các nguyên nhân tổn thất động cơ máy bơm và thang máy
- Động cơ chạy non tải
- Tải thay đổi thường xuyên
3. Nhận dạng các giải pháp
Sau khi tìm ra được các nguyên nhân gây tổn thất, các khu vực năng lượng trọng
tâm của hệ thống tiêu thụ năng lượng cho tòa nhà , thì kiểm toán viên thảo luận để tìm
ra các giải pháp tiết kiệm năng lượng, phương án cải tạo hệ thống, quản lý tiêu thụ
năng lượng tốt nhất. Các phương án có thể nằm trong các nhóm phân loại sau đây:
- Quản lý nội vi
- Quản lý quá trình vận hành tòa nhà
- Cải tiến thiết bị/quá trình hoạt động
- Thiết bị/công nghệ mới
- Tuần hoàn/tái sử dụng
- Cải tiến thiết bị
+ Tận dụng các điều kiện tự nhiên hoặc các giải pháp cấu tạo kiến trúc thích hợp
nhằm giảm tiêu hao năng lượng cho chiếu sáng, thông gió, làm mát và sưởi ấm.
+ Sử dụng các vật liệu cách nhiệt được sản xuất theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng
lượng để hạn chế việc truyền nhiệt qua tường, cửa ra vào và cửa sổ.
+ Sử dụng các thiết bị chế tạo theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng để lắp đặt
trong tòa nhà
Các cơ hội tiết kiệm năng lượng cho hệ thống điện
- Nâng cao hệ số công suất nhằm mục đích không phải trả tiền phạt
- Giảm nhu cầu công suất đỉnh để chuyển sang biểu giá điện trung bình
- Giảm tổn thất của mạng lưới phân phối điện
Các cơ hội tiết kiệm năng lượng cho hệ thống điều hòa
- Vận hành hiệu quả năng lượng của hệ thống điều hòa không khí
+ Chế độ bảo dưỡng
+ Hệ thống điều khiển

khó khăn trong việc điều tra và thực hiện, ví dụ do chi phí quá cao, cần rất nhiều thời
gian để điều tra, hoặc việc nâng cấp các nhà máy đã được lập kế hoạch trong đó bao
gồm giải pháp này
- Các giải pháp cần phân tích thêm sẽ được điều tra về tính khả thi về kỹ thuật,
tài chính và môi trường. Xây dựng kế hoạch thực hiện các giải pháp đã đề xuất, ưu tiên
các giải pháp quản lý, không mất chi phí hoạt chi phí thấp trước. Các giải pháp hiệu
quả kinh tế và rễ áp dụng phù hợp với quá trình hoạt động của tòa nhà và điều kiện tài
chính của đơn vị.
III. ĐÁNH GIÁ
1 Đánh giá tính khả thi kinh tế kỹ thuật
1.1. Đánh giá về mặt kỹ thuật, kinh tế và môi trường các giải pháp
Trước hết, phải quyết định xem các giải pháp cem giải pháp nào là khả thi, bao
gồm:
- Khả thi về kỹ thuật: nhu cầu về thiết bị mới, điều kiện không gian nhà xưởng,
tác động lên chất lượng sản phẩm, yêu cầu về thời gian làm việc của cán bộ.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
19
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Khả thi về kinh tế: chi phí đầu tư ban đầu, các chi phí vận hành hàng năm, tiết
kiệm chi phí hàng năm, thời gian hoàn vốn.
- Khả thi về môi trường: tác động đến tiêu thụ năng lượng và phát thải khí nhà
kính, nhưng cũng phải xem xét đến sử dụng nước và nguyên liệu, chất thải rắn, nước
thải, các phát thải khí khác, tiếng ồn, mùi và bụi.
Thứ hai, cần đưa ra các lý do có thể có khác cho việc thực hiện giải pháp. Ví dụ,
nếu mức độ phát thải khí của tòa nhà là cao hơn giới hạn pháp luật cho phép thì điều
này có thể là một lý do để thực hiện giải pháp mặc dầu thậm chí đây là một giải pháp
tốn kém.
Thứ ba, cần nghĩ tới rào cản có thể có đối với thực hiện các giải pháp. Ví dụ, một
giải pháp có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và có thời gian hoàn vốn ngắn, nhưng
công ty lại không có đủ vốn đầu tư. Thiếu các thiết bị quan trắc có thể làm cho quá

nhập, thiết bị và con người).
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
20
Tổng công suất sử dụng[W]
Tổng điện tích sàn sử dụng[m
2
]
Tổng năng lượng sử dụng[kW/năm]
Tổng điện tích sàn sử dụng[m
2
]
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- BEI cho thấy mật độ năng lượng (kWh/m
2
) chịu ảnh hưởng bởi BPI và số thời
gian hoạt động hàng năm của tòa nhà.
Hệ thống tiêu thụ năng lượng của các đơn vị trong nhóm đối tượng này phụ
thuộc nhiều vào công năng sử dụng của tòa nhà. Vì vậy chỉ số tiêu thụ năng lượng của
các đơn vị này có sự khác biệt khá lớn. Hơn thế nữa, với số lượng các đơn vị và người
hoạt động trong tòa nhà có thể thay đổi qua thời gian nên chỉ số tiêu thụ năng lượng
của các tòa nhà này cũng có thể thay đổi nhiều và không ổn định. Chỉ số BPI và BEI
cho các tòa nhà khác nhau thì khác nhau. Qua các số liệu thu thập được nhóm thực
hiện thấy các tòa nhà thương mại dịch vụ thì các chỉ số BPI =140 kWh/m
2
/năm và BEI
= 100 kWh/m
2
/năm là tốt nhất. Các đơn vị trong nhóm đối tượng này thành các mức
sau:
Mức Tốt Khá Trung bình Yếu

Tổng công suất điều hòa không khí[kW]
Tổng điện tích điều hòa không khí[m
2
]
Tổng tiêu thụ năng lượng tiêu thụ hệ thống
điều hòa không khí trong năm [kWh]
Tổng điện tích điều hòa không khí[m
2
]
Suất tiêu hao năng lượng của điều hoà không khí
AEI (kWh/m
2
)Tổng công suất sử dụng do HT chiếu
sáng [W]
Tổng điện tích được chiếu sáng[m
2
]
Tổng năng lượng sử dụng do HT
chiếu sáng [kWh/năm]
Tổng điện tích được chiếu sáng[m
2
]
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Cách điều khiển chiếu sáng
Đối với hệ thống chiếu sáng thì có những tiêu chuẩn chiếu sáng cho một số khu
vực như sau:
TT Vị trí chiếu sáng
Mật độ công suất
chiếu sáng
(W/m

Một cách hiệu quả, thông tin tìm kiếm để kiểm toán và sự đề xuất tăng cơ hội
nhờ đó giảm giảm tiêu thụ năng lượng. Khi chuẩn bị báo cáo kiểm toán, nhớ rằng sự
kiểm toán khác nhau sẽ được sử dụng mỗi bộ phận và cố gắng đáp ứng yêu cầu của
mỗi phần để đạt tới một cách hiệu quả nhất của sự kiểm toán.
Chuẩn bị báo cáo kiểm toán năng lượng chi tiết bao gồm các nội dung sau:
- Tóm tắt kết quả kiểm toán
- Giới thiệu
- Tình hình hoạt động
- Hiện trạng quản lý và sử dụng năng lượng
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
22
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Các biện pháp tiết kiệm năng lượng
- Tổng kết giải pháp và kế hoạch thực hiện
- Kết luận và kiến nghị
- Các phụ lục
CHƯƠNG 3: CÁC CƠ HỘI TIẾT KIỆM NĂNG LƯỢNG
Trong thời gian ngắn trở lại đây các tòa nhà được thiết kế và xây dựng mới đã và
đang chú ý hơn đến vấn đề làm sao để sử dụng năng lượng một cách hiệu quả thực sự
đối với hệ thống thiết bị tiêu thụ năng lượng trong đó. Một số tòa nhà lớn đã và đang
áp dụng những giải pháp cụ thể để sử dụng hiệu quả nguồn năng lượng điện mà vẫn
đảm bảo được hoạt động kinh doanh bình thường. Những giải pháp để nâng cao hiệu
suất năng lượng sử dụng bên trong công trình cao tầng và công trình xây dựng bao
gồm:
- Giải pháp thiết kế khí hậu sinh học: Làm mát thụ động tạo thông thoáng tự
nhiên, tranh thủ ánh sáng tự nhiên, trên cơ sở khai thác những kiến trúc truyền thống.
- Giải pháp cách nhiệt tốt cho vỏ bao che công trình (mái, tường ngoài, cửa sổ,
cửa đi, sàn ) để hạn chế truyền dẫn nhiệt bên trong và bên ngoài công trình. Điều này
đặc biệt cần thiết đối với các công trình sử dụng hệ thống điều hoà lớn. Sử dụng kết
cấu che chắn nắng rọi xuyên phòng, để hạn chế ảnh hưởng của bức xạ nhiệt mặt trời.

lượng cho tòa nhà; Lập kế hoạch và tổ chức thực hiện; Xây dựng hệ thống kiểm tra
giám sát; có chế độ khen thưởng, xử phạt đúng đắn, nghiêm minh.
+ Tăng cường công tác tuyên truyền về tiết kiệm năng lượng. Một điều quan
trọng ở đây đó là sự ủng hộ, gương mẫu của cán bộ cấp cao khi thực hiện các nội quy
và giải pháp nhằm tiết kiệm năng lượng để tạo ra nhận thức và ý thức chung cho toàn
bộ tòa nhà và khách hàng; Tiêu chí tiết kiệm năng lượng được đặt ra cho toàn bộ cán
bộ, nhân viên tòa nhà cũng như các đối tác, khách hàng.
+ Đào tạo, tập huấn, nâng cao năng lực của cán bộ năng lượng.
+ Tìm kiếm cũng như chia sẻ thông tin và kinh nghiệm về tiết kiệm năng lượng;
+ Thu thập, tổng hợp số liệu và phân tích đánh giá, đề xuất giải quyết các tồn tại
về năng lượng nhằm tiêu dùng tiết kiệm và hiệu quả.
II. HỆ THỐNG ĐIỀU KHIỂN VÀ QUẢN LÝ THÔNG MINH TÒA NHÀ
(BMS)
Lắp đặt hệ thống quản lý tòa nhà (BMS) nhằm điều khiển, theo dõi, quản lý hoạt
động của tất cả các thiết bị điện, cơ trong tòa nhà bằng máy tính.
Mục tiêu của BMS là tập trung hóa và đơn giản hóa việc giám sát, vận hành và
quản lý tòa nhà. BMS cho phép nâng cao hiệu suất của tòa nhà bằng cách giảm chi phí
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
24
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
nhân công, chi phí năng lượng và cung cấp môi trường làm việc thoải mái và an toàn
cho con người.
Áp dụng biện pháp điều khiển và quản lý này rất thuận tiện cho người sử dụng,
dễ vận hành, nhất là tiết kiệm điện, nước. Biện pháp này là ứng dụng các tiện ích của
công nghệ quản lý tiên tiến nhằm tiết kiệm chi phí năng lượng, chi phí hoạt động sản
xuất kinh doanh để tăng doanh thu. Đối với các tòa nhà cao tầng thương mại, dịch vụ
thì BMS thuận tiện cho người sử dụng, dễ vận hành, quản lý và đặc biệt tiết kiệm năng
lượng. Hệ thống BMS sử dụng phần mềm (PM) điều khiển chuyên dụng Apogee
Insight (của Siemens) có chức năng điều khiển, giám sát, phối hợp hoạt động giữa các
hệ thống ánh sáng, làm lạnh, thông gió, chống cháy, lập lịch vận hành, bảo dưỡng. Các

Nếu ngừng cung cấp điện, hệ thống kỹ thuật sẽ ngừng hoạt động. Hệ thống BMS
Apogee Insight thực hiện việc giám sát hệ thống qua thiết bị theo dõi được các thông
số kỹ thuật chính của nguồn điện như: kW, kVA, kVAr… Các thông số này được
giám sát chặt vì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc vận hành tất cả các thiết bị sử dụng điện
trong tòa nhà, nâng hiệu quả sử dụng thiết bị. Các tham số này đều được đo đếm nhờ
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
25

Trích đoạn Hệ thống thiết bị trong phòng khách

---