Câu 1 : Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nớc thống
nhất quản lý".
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã đợc khẳng định. Qua các lần sửa
đổi bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận
đề đó vẫn tiếp tục đợc nhấn mạnh. Nh sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp,
đúng đắn thể hiện đợc "ý Đảng, lòng dân" về vấn đề đất đai.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân " là nguyên tắc hiến định, đợc quy định tại điều
17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời cùng các tài sản
khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân".
Với t cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhng nhân dân không thể tự mình
thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nớc. Nhà nớc ta là Nhà nớc
của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nớc chỉ
là công cụ là phơng tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở
hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng.
Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nói riêng.
Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nớc ta. Đất đai nớc ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập và abỏ vệ đợc vốn đất đai nh ngày
nay.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý". Nh đã khẳng
định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nớc. Vì vậy Nhà nớc
với t cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dù ở đất lièn hay
ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất cha sử dụng đều thuộc Nhà nớc. Nhà n-
ớc có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Mục đích của quy định "Nhà nớc thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai
có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nớc thống nhất quản lý
đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nớc thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc
biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản.

kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi
lại đất có ảnh hởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Vì vậy,
việc quy định nh vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu
nay.
Thứ hai, quy định này là cơ sở để Nhà nớc nắm vững số lợng, chất lợng sự biến
động đất đai trong phạm vi cả nớc và ở từng địa phơng. Nếu chấp nhận cho đòi
lại đất không những nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nớc khó có thể
quản lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý
tốn kém về thời gian, sức ngời, sức của.
Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nớc đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân
lao động. Vì vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về
quyền lợi, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đai.
Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của
đất đai, về chính sách ngời có công với cách mạng. Thiết nghĩ sự bổ sung một số
văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã
nêu.
Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC.
Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh
hình quản lý hành chính Nhà nớc.
Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm
toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình quản lý Nhà nớc về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình
sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Rõ ràng có sự phân biệt về đối tợng điều chỉnh cảu hai ngành luật. Đối với Luật
hành chính đối tợng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình
tổ chức và thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nớc.Luật hành
chính là ngành luật về quản lý hành chính Nhà nớc.
Đối tợng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà n-
ớc về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của ngời sử dụng đất.

đai. Nhà nớc nghiêm cấm điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy
định về hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào một số cá
nhân còn nhiều ngời không có đất để sử dụng.
Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất
đai 1993 quy định không đợc chuyển quyền sử dụng đất trong những trờng hợp
sau dây.
1.Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
2.Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử
dụng.
3.Đất đang có tranh chấp.
5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao". Mục đích sử
dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất đợc sử dụng vào
mục đích nào đã đợc điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự
nhiên, xã hội, tiềm năng của đất. Mục đích sử dụng đã tính toán, vì vậy không
đợc sử dụng đất không đúng mục dích đợc giao.
Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này
nên chăng "mục đích đợc giao" phải đợc làm rõ là mục đích trong quyết định
giao đất, cho thuê đất
5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất".
Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi
trờng. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là môi trờng sống của hàng triệu ngời, là
một trong các thành phần quan trọng của môi trờng sống, là nơi diễn ra các hoạt
động của con ngời. Vì vậy cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất. Không ai có
quyền huỷ hoại đất.
Câu 6: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất.
Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ
điều kiện sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp

đất đai trong một trật tự nhất định.
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã đợc chính sách chấp nhận bảo đảm của
tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dới luật, tránh
tình trọng văn bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt".
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải đợc thực hiện có hiệu quả
hơn thiết thực hơn.Quy hoạc phải đợc công khai. Trong tập quy hoạch phải có
quy trình tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một
trong những nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ
quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ t, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với doanh nghiệp Nhà nớc chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực
chất là cha trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, cha thực sự thấy đợc đất
đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trờng.Từ đó việc giao đất không thu
tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày
càng tăng, trang khi Nhà nớc khong thu đợc thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả
1% lệ phí địa chính.
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trờng bất động sản trong đó có
thị trờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng
đất ,mở rộng thị trờng bất động sản cho các thành phần kinh tế, ngời Việt Nam
ở nớc ngoài, ngời nớc ngoài ở Việt Nam tham gia đầu t ". Đây có thể coi là một
xu hớng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Câu 8: Tại sao Nhà nớc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng
vùng.
Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng
vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nớc giao và đợc nhận quyền chuyển
nhợng đất hợp pháp từ ngời khác.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng
bằng sông Cửu long, Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và
4

thấy còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ
tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền
cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân
thuê đất.
Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với ngời sử dụng đất. Ngoài
quyền sử dụng đất đúng mục đích đợc giao hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất trong thời hậngio đất.
Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất
trong thời hạn thuê đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại
tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn đợc góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để
hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nớc để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối
mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhợng, quyền
sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đợc xây
dựng trên đất đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với
5
kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có
quyền thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức
tín dụng Việt Nam để vay tiền chuyển nhợng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn

Mặt khác các loại đất cũng có thể đợc phân loại theo một cách khác gồm 5 loại
sau đây:
1.Đất nông nghiệp.
2.Đất lâm nghiệp.
3.Đất ở
4.Đất chuyên dùng.
5.Đất cha sử dụng.
Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân c nông thôn và đất đo thị thuần
tuý căn cứ vào mục đích sử dụng của đất.Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất
ở rõ ràng nên phân thành một loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất
chuyên dùng còn các loại đất cha đợc sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại đất
cha sử dụng.
Câu 11: Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai
thông qua hai công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật. Anh (chị) có nhận
xét gì về hai công cụ quản lý này trong giai đoạn hiện nay.
6
Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nớc về đất
đai: Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cơng cần thiết cho quản lý và sử
dụng đất đai trong xã hội.
Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số l-
ợng, chất lợng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và
từng địa phơng ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nớc.
Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả.
Pháp luật và quy hoạch đã đợc Nhà nớc xác định là công cụ quản lý Nhà nớc về
đất đai.Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập.
Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát
triển mạnh mẽ của cơ chế thị trờng những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề
phức tạp mà các quy định pháp luật đất đai hoặc là không có, cha đợc ban hành
kịp thời hoặc có nhng nhng không phù hợp chòng chéo gây khó khăn cho công
tác quản lý và sử dụng đất.

1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính.
2.Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
3.Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
5.Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6.Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất.
7
7.Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai.
-Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính.Đây là việc làm hết sức quan
trọng,nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất.
-Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán
phân bổ đất đai cụ thể về số lợng,chất lợng, vị trí, không gian cho các mục tiêu
kinh tế xã hội.Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử
dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thựch hiện quy hoạch.
-Hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý
Nhà nớc về đất đai không thể thiếu văn bản pháp luật.Nó là cơ sở pháp lý trng
quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế.
-Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất.
+Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất.Căn cứ để giao đất,cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc
cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự
án đầu t, ghi trong thiết kế dã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt
hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất.
+Thuê đất là việcNhà nớc thực hiện cho ngời có nhu cầu sử dụng đất thuê đất
trong thời hạn và theo mục đích mà Nhà nớc quy định.Trong một số trờng hợp

bảo đảm cho các văn bản quản lý Nhà nớc về đất dai,các chính sách về đất đai
đợc thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể quản lý và ngời sử dụng đất.Hoạt
động này cho phép Nhà nớc có sự điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế.
8
-Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh
chấp về đất dai thờng xuyên xảy ra.Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp về đất đai phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản
xuất ổn định và từng bớc cải thiện đời sống nhân dân.
Câu 13: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự.
Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm
toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ
nhân thân.
Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà n-
ớc.Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhng họ đợc Nhà nớc
cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất đợc phép chuyển quyền
sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác.
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) đợc
quy định trong hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai 1995, 2001 và trong Bộ Luật dân sự 1995. Các quy định của ngành Luật đất
đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền sử dụng đất. Bộ
Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật đất
đai. Bộ Luật dân sự là phơng tiện để các quy định của Luật đất đai về quyề sử
dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống.
Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nớc về đất
đai.
Trong quản lý Nhà nớc về đất đai, Nhà nớc sử dụng nhiều phơng pháp quản lý,
nhiều công cụ quản lý khác nhau. Đó là phơng pháp hành chính, giáo dục
thuyết phục, phơng pháp cỡng chế và bên cạnh đó có phơng pháp kinh tế. Các
công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính. Sự hiện diện của phơng pháp kinh
tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai đã phản ánh khía cạnh

đất.
Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đ-
ợcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nớc về đất đai và bớc đầu phát huy tác
dụng trên thực tế.
Câu 15: Ngời sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ
quan nào? Nhà nớc có khuyến khích việc chuyển đổi hay không?
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp đất ở đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều
kiện sau:
-Thuận tiên cho sản xuất và đời sống.
-Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy
dịnh của pháp luật.
Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh".
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng
chuyển đổi theo mẫu do tổng cục địa chính ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn
nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND
xã,phờng,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau khi các nhận vào văn bản hợp đồng
chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trờng hợp đơc chuyển đổi quyền sử dụng đất
các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trớc
bạ theo quy định của pháp luật.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp.Trong quá
trình giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều
cho các hộ nông dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một
hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53
thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dới 2 ha. Việc chia đất manh mún ảnh hởng
lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của ngời nong dân, làm giảm năng
suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp. Bởi

chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đ-
ợc giao kể cả quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi
thấy còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ
tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền
cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân
thuê đất.
Điều79-Luật đất đai 1993 quy định: "Ngời sử dụng đất có những nghĩa vụ sau
đây".
1.Sử dụng đất đún mục đích, đún ranh giới và các yêu cầu khác đã đợc quy định
khi giao đất.
2.Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và tăng khả nang sinh lợi của đất.
3.Tuân theo những quy định vè bảo vệ môi trờng khong làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của ngời sử dụng đất xung quanh.
4.Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo
quy định của của pháp luật.
5.Nộp tiền sử dụng đất khi đợc nhà nớc giao đất theo quy định của pháp luật.
6.Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hổi để giao cho mình.
7.Giao lại đất khi Nhà nớc có quyết định thu hồi.
Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất còn
nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu xem xét. Ngời sử dụng đất nhiều khi cha sử
dụng các quyền năng của mình.Ví dụ nh quyền chuyển đổi đất nông nghiệp.
Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng ngời sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình khong đúng trình tự thủ tục quy định
(chuyển nhợng ngầm quyền sử dụng đất).
Ngời sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ.Tình trạng lấn
chiếm đất, "nhảy dù" xuống các diện tích đất cha sử dụng khá phổ biến. Ngời sử
dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà cha thực hiện tốt các biện pháp
bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đất khi bị thu hồi.

phải đền bù thiệt hại về đất thuê thì đợc trừ số tiền thực tế đã đến bù nhng không
qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách.
-Lệ phí địa chính khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ
sơ địa chính, chứng nhận biến đọng về đất đai.
Ngời sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhng phù
hợp với quy hoạc, không có tranh chấp khi đợc cơ quan Nhà nớc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất nh sau:
+Đối với đất đô thị:
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày18/12/1980 thì không phải nộp tiền
sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trớc ngày 15/10/1993
(ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp
100% tiền sử dụng đất.
Nếu do chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ
có giấy tờ mua,bán chuyển nhợng giữa hai bên đợc UBND xã, phờng thị trấn
xác nhận phải nộp tiền sử dụng đất.
-Đối với đất khu dân c nông thôn.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày31/5/1990 thì không phải nộp tiền sử
dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày31/5/1990 đến trớc ngày15/10/1993 thì
phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp
100% tiền sử dụng đất.
Nếu do nhận chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp
lệ chỉ có giấy mua, bán, chuyển nhợng giứa hai bên UBND xã, phờng, thị trấn
xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất.
-Thuế:
+Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất.

thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất.
Thuê đất là Nhà nớc trực tiếp cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đợc thuê đất theo
thời hạn và theo mục đích mà Nhà nớc cho phép sử dụng đất đợc quyền cho thuê
lại đất đã thuê của Nhà nớc.
Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ
đáng kể. Các quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia
đình, cá nhân tổ chức phù hợp nguyện vọng mong muốn của ngời sử dụng đất,
từ đó đất đai đợc giao sử dụng có hiệu quả thiết thực.
Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết đơn xin thuê đất
đợc rút ngắn phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vớng mắc. Việc giao
đất cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên
tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao,
đã cho thuê chậm đợc đa vào sử dụng.
Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng
UBND phờng xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất Việc giao đất cha đợc quy
định cụ thể rõ ràng về mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng ngời thực hiện đợc
giao đất rồi để đất đó mà không thực hiện các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi
quy hoạch các khu đo thị các khu công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến
hậu quả là ngời sử dụng đất có cơ hội chuyển mục đích đất trái phép.
13
Câu 20: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nời sử dụng đất phải có
giấy tờ gì? Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3.10.1995 của Tổng cục Địa chính).
Ngời sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau đợc cơ quan Nhà nớc cơ thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quỳen theo quy
định của pháp luật về đất đai.

chậm. Theo báo cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm
2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị đợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 14% tổng số Qua thực tế đền bù giải
phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía nam trong tổng số100% nhà đất đợc đền bù
chỉ30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể khẳng định rừng việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần xem xét, giải
quyết. Bên cạnh đó, việc ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng là điều cần phải đợc lý giải cặn kẽ và sâu sắc.
Câu 21: Căn cứ để các cơ quan Nhà nớc ra quyết định giao đất cho thuê đất.
Căn cứ chung nhất để Nhà nớc ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
-Văn cứ vào quỹ đất của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của từng địa phơng đã đợc cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đât của ngời sử dụng đất đợc ghi trong
luận chứng kinh tế , kỹ thuật, ghi trong dự án đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền.
14
-Đơn xin giao đất của ngời sử dụng.
+Căn cứ để cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp.
-Tuỳ thuộc voà quỹ đất lâm nghiệp của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng các loại của từng địa ph-
ơng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của tổ chức đợc ghi trong
dự án quản lý xây dựng khu rừng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt.
-Căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đợc UBND
xã, phờng, thị trấn nơi c trú xác nhận.
+Căn cứ để giao đất ở khu dân c nông thôn.
-Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân c nông thông đã đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

vực hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội
dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây:
-Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng đợc quy phạm
hoá.Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để
quản lý nhà nớc về đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai
không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.
-Quản lý Nhà nớc nói chung, quản lý Nhà nớc vì đất đai nói riêng không thể
thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất
đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.
15
-Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hởng trực tiếp đến các nội dung quản
lý Nhà nớc về đất đai.
Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong
quản lý Nhà nớc về đất đai nhng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.
Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.
-Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.
-Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nớc ta cũng là một nội dung quản lý còn
nhiều yếu kém.Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú
trọng phân khu chức năng mà cha tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và
hợp lý.
Câu 24: Khi thu hồi đất Nhà nớc dền bù theo nguyên tắc nào?
Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất.
-Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu
hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tợng sử dụng đất có
đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công
khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực
đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật cha phù hợp.
-Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho ngời sử dụng đát có đất bị thu hồi phải

nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và tranh chấp về
tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định.
Quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc Nhà nớc khuyến khích hoà giải đất đai
trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nớc
để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm
đợc giải quyết ảnh hởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân.
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính.Đ39 Luật
đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng
phối hợp giải quyết.Trong trờng hợp không đạt đợc sự nhất trí haợc viẹc tự giải
quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết đợc quy định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dới cấp tỉnh
thì do chính phủ quyết định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng do Quốc hội quyết định.
-Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch
sử của đất đai.
Câu 26: Khi nào một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.Tại
sao trên thực tế thờng xảy ra hiện tợng chuyển nhợng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật
dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất) còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng.
Một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc coi là hợp pháp khi có đủ
các điều kiện:
-Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng dất phải đợc lập thành văn bản theo
mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tợng của hợp đồng hợp pháp.
-Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+Ngời đợc chuyển nhợng có giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất và đợc phép
chuyển nhợng.
+Ngời đợc chuyển nhợng có quyền nhận chuyển nhợng.

-Trờng hợp nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất cha nộp tiền sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.
-Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.
Ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
-Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp
dụng cho các trờng hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trờng hợp đã
giao trớc Nghị định 04năm2002 nhiều địa phơng lại ấp dụng hạn mức khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trờng hợp trớc đó kể cả đó là
dất thổ c gia đình đã sinh sống nhiều đời.
-Thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Tiền sử dụng đất phải nộp khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 29: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử
dụng đất có thể đợc điều chỉnh nhiều lần. Phân tích u và nhợc điểm của việc
điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về só l-
ợng, chất lợng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và
từng địa phơng ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nớc.
Nhà nớc đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.
-Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
-Bảo đẩm đất đợc sử dụng tiết kiệm.
-Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tơng lai.
-Đa vào sử dụng các diện tích cha sử dụng.
-Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.
-Chực hiện các chính sách đầu t, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nớc
Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nớc ta thờng bị điều chỉnh nhiều lần.
Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng
thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công
tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều
chỉnh.

Trong quá trình vận động, để đạt đợc những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể
tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề
thông tin thị trờng bất động sản nh thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi
đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính
sách của Nhà nớc đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đông mạnh tạo ra các
"cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.
Thị trờng bất động sản ở nớc ta cha đợc định hớng bởi một hệ thống pháp luật
hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn
diện lành mạnh.
Các giải pháp.
-Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
-Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.
-Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.
Câu 31: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nớc về đất đai. Nhân
xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng
5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định.
UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông
nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu đợc từ việc cho thuê đất đợc sử dụng cho
nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây
dựng các công trình tại xã khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép.
UBND không đợc dùng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm
trong xã.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội
nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hoà
giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào
sổ địa chính đất cha sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức
năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã đợc cho thuê