Tổng hợp các câu hỏi nhận định môn
giao dịch dân sự về nhà ở

Các nhận định sau đây đúng hay sai? Giải thích tại sao?
1. Người mua nhà phải đóng số tiền là 5% trị giá HĐ để làm thủ tục chuyển quyền
sở hữu.
2. HĐ mua bán nhà không đúng hình thức và chưa hoàn tất thủ tục mà bị các bên
tranh chấp thì không có giá trị pháp lý.
3. Chỉ có công dân Vn và người VN định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp luật
định mới có quyền tham gia giao dịch nhà ở tại VN.
4. Việc bán nhà phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.
5. Giao dịch về nhà ở không được làm đúng hình thức luật định thì không đương
nhiên vô hiệu.
6. Nhà của tư nhân không thuộc diện bị nhà nước quản lý, nhưng thực tế đã bị NN
ra quyết định cải tạo sai, thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu NN phải trả lại cho mình
đúng căn nhà đó.
7. Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực.
8. HĐ tăng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân có hiệu lực từ thời điểm
hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
9. Nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng
đất trong HĐMB nhà ở, trị giá 5% giá trị HĐ.
10. HĐMB nhà ở không đương nhiên vô hiệu nếu vi phạm qui định về hình thức
HĐ.
11. Nhà của những người thuộc diện 2/IV thì kể từ 1/7/1991 đều thuộc quyền dở
hữu của Nhà nước.
12. Người được ủy quyền bán nhà không phải là được ủy quyền định đoạt căn nhà
đó.
13. HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ hình thức, thủ tục luật định thì đương nhiên
vô hiệu kể từ thời điểm giao kết.
14. Mọi cá nhân khó khăn về nhà ở và có nhu cầu thì đều được nhà nước xét cho
thuê hoặc cho thuê mua nhà ở XH.

2.Cá nhân muốn trực tiếp tham gia giao dịch dân sự về nhà ở thì có năng lực hành
vi dân sự đầy đủ
Sai. Vì theo quy định điều 93 Luật nhà ở thì cá nhân tham gia vào giao dịch dân sự
về nhà ở thì phải có năng lực hành vi dân sự. Theo quy định tại điều 19 BLDS
2005 thì người thành niên là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường
hợp người đó mất năng lực hành vi dân sự theo điều 22 BLDS và bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự (điều 23 BLDS). Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 điều 20
BLDS thì trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi chưa đến 18 tuổi có tài sản riêng
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác. Hơn nữa điều kiện “phải có năng lực dân sự” chỉ là
điều kiện cần mà chưa phải là điều kiện đủ, cá nhân muốn trực tiếp tham gia giao
dịch dân sự về nhà ở ngoài điều kiện phải có năng lực hành vi dân sự thì phải có
thêm 1 số điều kiện khác là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện theo quy định
của pháp luật về dân sự đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (điều 92 Luật nhà ở)
3.Nhà ở thuộc diện bị nhà nước quản lý trước ngày 1/7/1991 thì không được xem
xét để trả lại cho chủ cũ có yêu cầu
Sai.Vì đối với nhà đất mà chủ sở hữu tuy thuộc diện bị nhà nước quản lý nhưng
đến ngày NQ 755/2005/NQ-UBTVQH có hiệu lực thi hành mà cơ quan nhà nước
chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó thì nhà nước không thực
hiện việc quản lý theo quy định của các chính sách trước đây. Việc công nhậng
quyền sở hữu nhà và QSDĐ được thực hiện theo quy định của pháp luật (điều 4
NĐ 755/2005/NQ-UBTVQH 11 ngày 2/4/2005 quy định về việc giải quyết đối với
1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý
nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991)
4.Hợp đồng mua bán nhà không đúng hình thức chưa hoàn tất thủ tục mà bị các
bên tranh chấp thì không có giá trị pháp lý
Sai. Vì theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 5 NQ 58/1998/NQ-UBTVQH10
ngày 24/8/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 thì

phải là phát sinh sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được phòng công chứng chứng
nhận.
8.Một căn nhà có thể thế chấp cho nhiều khoản vay khác nhau, miễn là tổng các
khoản vay không vượt quá giá trị căn nhà
Sai. Vì theo quy định tại điều 60 NĐ 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi
tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì việc thế chấp nhà phải thực hiện thông qua
hợp đồng, ngay sau khi ký hợp đồng bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo
đến cơ quan quản lý nàh có thẩm quyền vì vậy trong trường hợp chủ sở hữu dùng
nhà ở để thế chấp tại 1 tổ chức tín dụng khác thì bên nhận thế chấp 1 căn nhà đối
với nhiều khoản vay là không thể xảy ra
9.Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được chứng nhận,
chứng thực
Sai.Vì theo quy định tại khoản 3 điều 93 Luật nhà ở thì đối với trường hợp bên
bán là cá nhân, nếu hợp đồng mua bán nhà không được chứng nhận bởi phòng
Công chứng mà chỉ được chứng nhận bởi 1 cơ quan nào đó thì sẽ có hiệu lực kể từ
thời điểm chứng nhận
10.Hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng mua bán nhà ở vô
hiệu
Đúng. Vì hợp đồng đặt cọc chỉ vô hiệu khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do
yếu tố khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng theo quy định tại điều 411 BLDS
2005
11.Nhà của những người thuộc diện 2/IV thì từ 1/7/1991 đều thuộc quyền sở hữu
của nhà nước
Sai. Vì theo quy định tại điều 1 Quyết định 297-CT ngày 2-10-1991 về việc giải
quyết 1 số vấn đề về nhà ở tuỳ thuộc diện cải toạ nhưng tính đến ngày 1/7/1991
nhà nước không tiến hành các thủ tục quản lý và thực tế nhà nước không quản lý
hoặc không bố trí sử dụng thì nhà nước công nhận quyền sở hữu của chủ nhà
12.Hợp đồng mua bán nhà không đương nhiên vô hiệu nếu vi phạm quy định về
hình thức của hợp đồng
Đúng vì theo quy định tại điều 134 BLDS 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do

Sai, Mua bán nhà ở trong quá trình hình thành trong tương lai Đ51 NĐ90
19.Mọi tổ chức mua bán nhà ở đều có chức năng kinh doanh nhà ?
Sai, phát triển nhà ở xã hội không mang tính kinh doanh mà mang tính chất dịch
vụ an sinh xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội đã và đang chiếm số
đông (căn cứ vào mục 4 chương III Phát triển nhà ở xã hội của luật nhà ở )
20.Người đang thuê nhà được quyền ưu tiên mua nhà nếu chủ sở hữu muốn bán?
Sai, Đ97 LNO được quyền ưu tiên mua nhà nếu ko có nhà ở khác và đã thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ thanh toán
21.Mọi trường hợp phát triển nhà ở đều phát triển nhà ở theo dự án của pháp luật?
Sai, nếu không thuộc K2 Đ29 LNO thì ko fải thuộc phát triển nhà ở theo dự án
22.UBND là chủ thể duy nhất có quyền thẩm duyệt dự án do mình quản lý?
Sai, trừ DỰ ÁN nhà ở công vụ theo yêu cầu đặc biệt Điều 8 NĐ90
23.Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận SH nhà ở cho khách hàng?
Sai, trừ các bên thỏa thuận khác K4Đ16 NĐ90
24.DN kinh doanh nhà ở có nhiệm vụ làm thủ tục để nhà nước cấp giấy chứng
nhận SH nhà ở cho khách hàng của mình?
Sai, tại K4 Đ16 LKDBĐS nếu không thỏa thuận thì DN KD nhà ở có nghĩa vụ
phải làm giấy CNQSHĐ cho khách hàng.
25.Người mua nhà ở thuộc dự án nhà ở của DN có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được
sở hữu nhà ở trong thời gian sử dụng dự án?
Sai, Đ4 NQ19 được ghi trên giấy CN QSH nhà ở.
26.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở là tòa án?
Đúng, vì theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở thì Tranh chấp về nhà ở do Tòa án
nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật
27.Chủ đầu tư nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở cho khách hàng của mình?
Sai, vì theo quy định tại khoản 1 Điều 53 NĐ90 thì chủ sở hữu nhà ở có trách
nhiệm bảo trì nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng nhưng
ở đây chủ đầu tư nhà ở không phải chủ sở hữu nhà ở
29.Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại ít nhất là 5 năm?

lý khác)(thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 1/1/2009)
35.Người được ủy quyền bán nhà không phải là được ủy quyền định đoạt căn nhà
đó.
Đúng. Vì theo quy định tại Ðiều 121 Luật nhà ở thì người được uỷ quyền bán nhà
nhưng không có quyền sở hữu nhà nên không được quyền định đoạt (được bán
nhưng không được tiêu) nếu người được uỷ quyền bán và dùng tiền đó cho mục
đích khác thì người uỷ quyền có quyền kiện người được uỷ quyền (khoản 5 điều
584 BLDS 2005),
Sai, căn cứ vào điều 198 BLDS 2005 thì người không phải là chủ sở hữu tài sản
chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật
36.Nhà ở chỉ là đối tượng của thế chấp mà không là của cầm cố
Sai. Vì theo quy định tại khoản 1 điều 342 BLDS 2005 thì Nhà ở là bất động sản
là đối tượng thế chấp mà cũng là đối tượng để bán hoặc ở hoặc cho thuê
37.Khi di sản thừa kế là nhà ở thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là
10 năm
Đúng, Theo quy định tại khoản 1 điều 36 Pháp lệnh thừa kế thì “thời hiệu khởi
kiện yêu cầu chia di sản là mười năm kể từ thời điểm mở thừa kế.” Vì thời điểm
mở thừa kế trước ngày 1/7/1991 nên căn cứ mục IV quy định việc tính thời hiệu
theo khoản 2 điều 17 của Nghị quyết số 58/1998 Thông tư liên tịch số 01/1999/
TTLT- TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 Hướng dẫn áp dụng một số quy
định tại Nghị quyết giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991
của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu toà án chia thừa
kế tính đến ngày 10/3/2003.