Phương pháp thặng dư (Tiếp)
Các bước tiến hành (4 bước):
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển
đổi về giá trị tại thời điểm định giá
Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại
thời điểm định giá
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính
toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3
Phương pháp thặng dư (Tiếp)
Ưu điểm:
- Để định giá các BĐS có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối
thiểu
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng
có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
Định giá đất trống
Bài tập tình huống 6
DN kinh doanh BĐS Địa ốc Thành Đạt đang lên kế hoạch đấu giá
một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%.
Nếu đấu giá thành công, DN dự định xây trên toàn bộ diện tích được
phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho
thuê. Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó:
- Tầng 1 là bãi gửi xe.
- Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là
2.000m

/năm, bãi gửi xe thu 100
tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô
hạn.
- Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
2. Giá trị của sự phát triển:
- Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m
2
x 60% = 6.000 m
2
- Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m
2
: 2 toà nhà = 3.000m
2
/toà nhà
- Giá bán căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là:
(700 tr.đ x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 tr.đ
- Tiền cho thuê cửa hàng/1năm/ 1 toà nhà:
0,2 tr.đ/m
2
/năm x 2.000m
2
= 400 tr.đ/năm
- Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 tr.đ/năm
- Tổng tiền thuê cửa hàng, dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà:
400 tr.đ + 100 tr.đ = 500 tr.đ
- Giá trị quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là:
500 tr.đ : 10% = 5.000 tr.đ
- Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là:

4. Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai:
849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng
5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng):
- Gọi giá trị của đất đai là = X
- Chi phí đấu giá = 20
- Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 X
- Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104X + 2
- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 15% (X + 20 + 0.04X + 0.104X + 2)
= 0,1716X+ 3,3
Tổng giá trị đầu tư vào đất đai:
X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2 + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3
Suy ra, giá trị của đất đai là:
1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng
X = 197.140,24 triệu đồng
Định giá đất trống
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
Cần định giá một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m
2
, nhà xưởng
có diện tích xây dựng 4.000m
2
là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn,
nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được
biết:
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo qui hoạch tại khu đất
này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất
theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m
2

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1tr.đ/m
2
. Chi phí
về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí
quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng
đất).
- Lãi suất chiết khấu 10%.
- Dự kiến nhà đầu tư dành tầng 1 và 2 cho sinh hoạt chung, từ tầng 3 trở
lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
I- Doanh thu ước tính:
+ Diện tích xây dựng chung cư:
8.000m
2
x 60% = 4.800m
2
+ Doanh thu năm thứ nhất:
((4.800m
2
x(10-2) x 10tr.đ/m
2
) + (4.800m
2
x(15-10) x 11tr.đ/m
2
) +
(4.800m
2