DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
PHẦN I: NGHIÊN CỨU CÁC CĂN CỨ CHỦ YẾU HÌNH THÀNH
DỰ ÁN.
Nghiên cứu môi trường vĩ mô.
PHẦN II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỀ DỊCH VỤ CỦA DỰ ÁN.
1.Phân tích và đánh giá khái quát thị trường của dự án.
2. Thị trường mục tiêu của dự án.
3.Sản phẩm của dự án:
3.1.Phòng ngủ trưa cho nhân viên văn phòng
3.2 Quán café
3.3. Mô hình nhà nghỉ giá rẻ
4.Dự báo cầu dịch vụ của dự án
5.Phân tích cung dịch vụ của dự án

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
5.1.Quy mô cung
5.2.Đánh giá đối thủ cạnh tranh
5.3.Xác định chiến lược cạnh tranh của dự án
6. .Chiến lược marketing
7. Chính sách phân phối
PHẦN III : NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN.
I. Mô tả sản phẩm của dự án.
II.Lựa chọn kỹ thuật, công nghệ.
1. Nguồn nguyên liệu
2. Phương án cấp nước
3. Chọn vùng đặt địa điểm
4. Giải pháp xây dựng công trình của dự án ( thuê tư vấn)
PHẦN IV. KẾ HOẠCH NHÂN SỰ
1. Vai trò và chức năng của từng bộ phận

 Tổng vốn đầu tư: 10 tỷ đồng.
4. Địa điểm triển khai dự án: TỔ HỢP VĂN PHÒNG VÀ KINH DOANH
THƯƠNG MẠI HANDICO (HANDICO TOWER)
5. Thời gian thực hiện dự án: tháng 8 năm 2012

Phần I: Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành
dự án đầu tư
1.Nghiên cứu môi trường vĩ mô:
1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô:
a. Trình độ phát triển kinh tế.
Sáng 29/12/2011, Tổng cục Thống kê đã tổ chức họp báo công bố số
liệu kinh tế - xã hội năm 2011. Theo đó, tổng sản phẩm trong nước
(GDP) năm 2011 ước tính tăng 5,89% so với năm 2010. Mức tăng này
thấp hơn gần 1% so với 6,78% của năm ngoái. Tuy nhiên, theo đánh
giá của Tổng cục Thống kê, trong điều kiện tình hình sản xuất rất khó
khăn, cả nước tập trung ưu tiên kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ
mô, mức tăng trưởng trên là khá cao và hợp lý. Với tổng GDP 2011
khoảng 119 tỉ USD, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là
1.300 USD/năm.
Hà Nội có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và khá ổn định, mức sống của
người dân ngày càng tăng tạo điều kiện thuận lợi cho dự án.
b. Lãi suất.
Quý I năm nay được đánh dấu bằng việc NHNN điều chỉnh giảm 1%
đối với các mức lãi suất điều hành và trần lãi suất huy động VND của các

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
tổ chức tín dụng kể từ ngày 13/3/2012 nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức
tín dụng giảm lãi suất cho vay. Nhờ lần điều chỉnh lãi suất này, lãi suất cho
vay VND được điều chỉnh giảm từ 1-3%/năm đối với lĩnh vực nông
nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và

ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; văn bản
1267/QĐ-TTGVề việc thành lập Tổ công tác thi hành Luật Doanh
nghiệp và Luật Đầu tư văn bản 108/2006/NĐ-CPQuy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư
PHẦN II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỀ
DỊCH VỤ CỦA DỰ ÁN
1. Phân tích và đánh giá khái quát thị trường của dự án
Thực tế, giấc ngủ trưa vô cùng quan trọng đối với mọi người, nếu thiếu ngủ
sẽ dẫn đến căng thẳng, mệt mỏi, hiệu quả làm việc kém, thậm chí dẫn đến suy
nhược cơ thể.
Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng, một giấc ngủ trưa khoảng 20 phút hoặc có thể
ít hơn là một cách rất hiệu quả để cung cấp năng lượng cho bạn "chiến đấu" với
công việc của nửa ngày còn lại. Giấc ngủ này có thể làm giảm nguy cơ bệnh tim
mạch. Điều này đặc biệt đúng cho những quý ông trẻ tuổi. Một lợi ích sức khỏe
khác từ việc ngủ trưa tại công sở là nó có thể góp phần giảm cân cho những chị
em muốn giảm trọng lượng cơ thể. Bởi vì khi không ngủ trưa, nhiều người sẽ có
nguy cơ kết thân với các đồ ăn nhẹ không lành mạnh. Chưa kể, khi cảm thấy
mệt mỏi vào thời gian giữa và cuối buổi chiều, họ sẽ càng có nguy cơ tìm đến
các đồ ăn nhanh. Ngoài ra, cũng có nghiên cứu chỉ ra rằng, một giấc ngủ trưa

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
ngắn có thể tái tạo tế bào da, tăng sự nhạy bén cho các giác quan, làm giảm
chứng đau nửa đầu và cải thiện giấc ngủ ban đêm.
Công việc căng thẳng, một giấc ngủ ngắn ban trưa rất được dân văn phòng
đặc biệt chú trọng nhằm phục hồi sức lực sau những bộn bề công việc của buổi
sáng.Thực tế, một giấc ngủ ngắn vào buổi trưa, sau bữa ăn rất có lợi cho sức
khỏe. Trạng thái mệt mỏi cơ bắp sẽ qua đi, hệ thống thần kinh căng thẳng ở
buổi sáng sẽ phục hồi sau giấc ngủ trưa. Như vậy, giấc ngủ trưa tuy ngắn nhưng
giúp cho cơ thể loại trừ được các yếu tố lo âu, stress luôn rình rập đối với những

thiết kế hiện đại, không gian thoáng mở, công năng sử dụng linh hoạt và được
áp dụng công nghệ tiên tiến trong xây dựng. Tòa tháp văn phòng hạng A này
cung cấp cho các doanh nghiệp không gian làm việc thông minh, được trang bị
những thiết bị và tiện ích tối ưu như: thang máy tốc độ cao, máy phát điện dự
phòng Cummons đảm bảo nguồn điện ổn định 24/24, hệ thống điều hòa trung
tâm Traine, hệ thống kính hai lớp ổn định nhiệt độ môi trường bên trong tòa
nhà, thiết bị vệ sinh Toto, hệ thống quản lý tòa nhà BMS thông minh và hệ
thống phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Diện tích đỗ xe tại Tòa nhà rất được chú trọng cùng hai tầng hầm đỗ xe với
diện tích hơn 9.000 m
2
, dành cho khách thuê và bãi đỗ xe dành cho khách tham
quan. Khách thuê tại tòa nhà sẽ được sử dụng các tiện ích khép kín. Tầng 1 là
không gian sảnh lớn kết hợp với trung tâm thương mại, trưng bày. Tầng 2 đến
tầng 9 dành cho khu dịch vụ thương mại, kỹ thuật với diện tích gần 10.000 m
2
.
Nơi đây gồm có các dịch vụ thương mại khép kín như: ngân hàng, siêu thị, nhà
hàng, trung tâm hội nghị, hội thảo, phòng khám… Tầng 10 đến tầng 33 là
không gian văn phòng cho thuê diện tích hơn 27.000 m
2
, với chất lượng văn
phòng được đầu tư đồng bộ theo tiêu chuẩn quốc tế, tạo môi trường làm việc
thoải mái và tiện lợi cho khách hàng. Đây thực sự là địa chỉ văn phòng lý tưởng
tại khu trung tâm hành chính mới của Thủ đô Hà Nội.
"
DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
HANDICO TOWER khi hoàn thành cùng với các công trình xung quanh
như tổ hợp Keangnam Hanoi, tòa tháp đôi Sông Đà và trụ sở các Tập đoàn,
Tổng Công ty lớn trên đường Phạm Hùng tạo thành một quần thể công trình

Hà Nội từ 5km đến 7km.
Lý do:
- Tận dụng tốt ưu thế và địa điểm của dự án
- Góp phần đáp ứng nhu cầu được nghỉ ngơi vào buổi trưa của nhân viên văn
phòng.
- Tạo 1 không gian thư giãn hợp lý và lành mạnh cho nhân viên văn phòng.
3. Sản phẩm của dự án: 3 mô hình:
3.1. Phòng ngủ trưa cho nhân viên văn phòng
-Với mô hình phòng ngủ trưa cho nhân viên văn phòng thì mục tiêu khách
hàng là các nhân viên văn phòng ở các công ty có lượng nhân viên văn
phòng lớn và sẽ tìm và kí các hợp đồng dài hạn với các công ty có nhu cầu
$
DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
về phòng nghủ trưa cho nhân viên. Và chia thành 2 khung giờ 11h-11h45 và
12h-12h45 để tránh trùng lặp về thời gian.Diện tích 100 mét vuông/ tầng.
40 giường/ tầng
Sử dụng 4 tầng trên để kinh doanh phòng ngủ 160 giường/4 tầng.
MÔ HÌNH:

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
3.2 Quán café
Với mô hình quán cà phê thì mục tiêu về khách hàng sẽ như các quán cà
phê khác ngoài ra còn có các khách hàng là các nhân viên văn phòng đến
ngủ trưa . Và quán có thể kinh doanh thêm các dịch vụ khác như cơm trưa
văn phòng, đồ ăn nhanh
- Diện tích sử dụng tầng 1.
- Kinh doanh các loại

thuê nhà nghỉ giá rẻ , bán cà phê và các dịch vụ khác sẽ giúp tăng thêm thu
nhập .
=>Doanh thu ước tính 300-350tr /tháng.
4. Dự báo cầu dịch vụ của dự án
Trong vòng các năm tới, cuộc sống của người dân ngày càng phát triển.
Tuy nhiên, con người cũng phải làm việc với cường độ lớn hơn, mức độ căng
thẳng hơn. Nhu cầu được nghỉ ngơi thư giãn giữa trưa ngày càng cao. Trong khi
đó thời gian để nghỉ trưa lại không nhiều. Mặt khác địa điểm họ làm việc và
sống lại khá xa nhau. Bên cạnh đó, vấn đề giao thông cũng khiến cho họ ngại về
nhà để nghỉ trưa. Nhu cầu có 1 nơi để nghỉ ngơi gần khu vực họ làm việc và giá
cả phù hợp với thu nhập ngày càng cao.
5. Phân tích cung dịch vụ của dự án
5.1. Quy mô cung
Dự án gồm 2 mô hình: Mô hình phòng nghỉ trưa và mô hình quán café
- Mô hình phòng nghỉ trưa gồm 4 tầng với 160 phòng, phần nào đáp ứng được
nhu cầu của nhân viên văn phòng khu vực xung quanh. Mô hình này giành cho
những đối tượng muốn bản thân có 1 không gian riêng, thư giãn hoàn toàn vào
giờ nghỉ trưa.
- Mô hình quán Café hoạt động cả ngày. Chủ yếu khách sẽ tập trung vào buổi
trưa, buổi tối và những ngày cuối tuần. Đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng
khách hang. Tạo một không gian gặp gỡ, giao lưu và chuyện trò. Mặt khác có
thể phối hợp với phòng nghỉ trưa 4 tầng trên tạo nên một mô hình dịch vụ hoàn
hảo, đáp ứng các nhu cầu của khách hàng.
5.2. Đánh giá đối thủ cạnh tranh
Hiện nay mô hình khinh doanh giấc ngủ trưa trên địa bàn Hà Nội không
nhiều. Chủ yếu là mô hình quán café ngủ trưa. Tuy nhiên như vậy không tạo
được sự thoải mái, cũng như không gian riêng. Do vậy loại hình kinh doanh này

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
hiện nay chưa có đối thủ cạnh tranh thật sự. Nhất là khu vực gần toàn nhà

+<0338HH)'?
+<8N;' #$$$
6RH4?0 O8&/
+,-S,- T/,
40'4 $$$ <B=U' "$$$
0= "$$$ <BV)3:?' $$$
40'4>;? "$$$ <BDE0 $$$$
48W) "$$$
560478 "$$$
-5  X/
V-5

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
0<W: "$$$ -?Y0ZUH4B $$$
[) "$$$ -?Y04?0O8& $$$
5\0 "$$$
40'4=8W) $$$
]  ^
_
AT "$$$ ?J;`+0':0`-3a:; $$$
5 "$$$ V0b); !$$$
Tên đồ uống Giá dự kiến
Espresso $$$
Capuccino $$$$
Lae $$$$
Mocha $$$$
Americano #$$$

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
• Đối với mô hìn nhà nghỉ giá rẻ:

+ Quảng cáo trên tờ tạp chí phim truyền hình.
Ký hợp đồng quảng cáo với trung tâm quảng cáo và dịch vụ truyền hình
( TVAD).
Trên VTC:
+ Phối hợp khai thác quảng cáo trên các chương trình của VTC, các trò chơi
của VTC Games.
+ Quảng cáo trên báo điện tử www.vtc.vn. 1 trong 5 tờ báo điện tử hàng
đầu Việt Nam.
+ Báo thể thao 24h phát hành 50.000 bản/ ngày, tờ báo thể thao duy nhất
được quảng bá trên truyền hình.
+ Phối hợp thực hiện phóng sự, bài viết PR.
Quảng cáo ngoài trời:
Phát tờ rơi quảng cáo khu vực xung quanh dự án từ 5 đến 7 km đổ lại. Chủ
yếu tập trung ở những toàn nhà xung quanh, nơi tập trung đông nhân viên văn
phòng.
Thuê màn hình hiện có ở các nút giao thông quan trọng.
Công việc này được thực hiện bởi công ty quảng cáo Đại Dương.
Tổ chức - ủng hộ các hoạt động xã hội mang tính nhân văn cao
Những hoạt động này sẽ được thực hiện định kỳ trong một thời gian dài.
** Tất cả chi phí cho những phương thức quảng cáo đều đã có trong tổng
vốn đầu tư ban đầu.
"
DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
7. Chính sách phân phối
_Mô hình quán café của tầng một thì thu hút khách hàng bằng chất lượng đồ
ăn và uống , chất lượng dịch vụ, kem theo không gian của căn phòng
- Tập trung vào thời gian từ 11h tới 14h cho giấc ngủ trưa
- Thời gian còn lại, tận dụng làm nhà nghỉ giá hợp lý.
Từ lâu, giấc ngủ trưa vốn bị xem là biểu hiện của sự lười
biếng . Nhưng khi các nghiên cứu khoa học cho thấy giấc

50%. Trong khi đó, các địa điểm cho thuê chỗ ngủ chỉ mới đếm được trên đầu
ngón tay, đáp ứng chưa tới 10% trong số đó. Như vậy, con số còn lại vẫn là thị
trường chưa ai khai thác và là cơ hội cho các nhà đầu tư.
Cho thuê chỗ ngủ là mô hình kinh doanh không quá tốn kém, vốn đầu tư
chỉ tập trung ở khâu cơ sở hạ tầng . Với một điểm cho thuê 40 chỗ, vốn đầu tư
tổng cộng gồm 50 triệu đồng thuê mặt bằng, 50 triệu đông đầu tư máy lạnh,
ghế nệm, gối, máy nghe nhạc, bình dân thì có thể chỉ trang bị quạt, ghế xếp
hay cao cấp hơn thì đầu tư giường nệm, nệm hơi… Vậy là có thể bắt tay vào
kinh doanh.
Mặc dù là mô hình kinh doanh tự phát, nhưng có vẻ như kinh doanh chỗ
ngủ trưa không đơn thuần chỉ là dịch vụ theo mùa. Đây là một thị trường hứa
hẹn phát triển rất tốt vì ngủ trưa là một nhu cầu không bao giờ đủ đối với tất
cả mọi người . Dưới mắt nhà kinh doanh, những ý tưởng nhỏ, đôi khi mang về
$
DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
lợi nhuận lớn . Cơ hội làm giàu sẽ không từ chối những ai biết nắm bắt thời
cơ và khai thác triệt để lợi thế từ nhu cầu sẵn có.
Phần III : Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án
 Mô tả sản phẩm của dự án :

Sản phẩm của dự án là:
o Dịch vụ cung cấp khu nghỉ trưa cho nhân viên văn phòng
(sản phẩm chính).
o Cung cấp các loại đồ uống, wifi, đồ ăn nhẹ, cơm trưa văn
phòng, tổ chức tiệc…cho giới trẻ cả buổi sáng, chiều, tối tất
cả các ngày trong tuần .
o Dịch vụ nhà nghỉ giá rẻ.

Đối tượng phục vụ chủ yếu là nhân viên văn phòng trong vòng bán
kính 5- 7km, có thu nhập trung binh khá có nhu cầu ngủ trưa để lấy

S
ố

l
ư
ợ
n
g
G
i
á

c
ả
T
h
à
n
h
ti
ề
n
1.
Giường
Extrabed,
giường xếp
J03
195x90x40 cm
Xu
ất

.
1
2
0
1
3
4
4
0
0
3. Tủ đựng đồ
CAT982/3K
12 ngăn
Xu
ất
xứ
Việ
t
Na
m
do
Cô
ng
ty
Hò
3 2
.
9
7
4

công
nghiệp, mặt
dầy 18mm.
Kích thước
800x480x75
0mm
Xu
ất
cứ
Việ
t
Na
m
do
côn
g ty
Xu
ân
Hò
a
cun
g
cấp
1 6
5
0
6
5
0
6. Điện thoại

0
0
2
8
0
0

DỰ ÁN PHÒNG NGỦ TRƯA CHO NHÂN VIÊN CÔNG SỞ
Na
m
do
côn
g ty
Xu
ân
Hò
a
cun
g
cấp
8. Ghế gấp
khung ống
thép, mặt
ngồi bằng
gỗ phủ
Composite
400x470x10
55mm
Xu
ất

3 7
0
0
0
2
1
0
0
0
10. Tủ đựng đồ
trong bếp
Việ
t
na
m
1 7
0
0
7
0
0
11.
Tủ lạnh Tủ
lạnh
Toshiba
GR-
Nh
ật
bản
1 6

công suất
12.000BTU
Nh
ật
bản
4
1
4
,
5
0
0
1
8
4
5
0
0
14.
Đèn thả
UppSala
1 x 60w,
E14,
H120mm,
Ф175mm
Th
ụy
điể
n
7 5

1 7
0
0
7
0
0
17. Chăn hè
thu : kích
thước 1,8
mx2,2 m
Việ
t
Na
m
9
0
3
2
0
2
8
8
0
0
