MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU
CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT 7
Chương 2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT
GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG,
THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI 28
Chương 3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT TỪ NGHIÊN
CỨU THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ
ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 68
KẾT LUẬN 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường
CP : Chính phủ
NĐ : Nghị định
NQ : Nghị quyết
QĐ : Quyết định
WTO : Tổ chức Thương mại thế giới
TT : Thông tư
UBND : Ủy Ban nhân dân
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Qua một quá trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đã
vận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp
định, được pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nước
với nhân dân, giữa các tổ chức cá nhân với nhau và với Nhà nước, một số

Xuất phát từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn
tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Đến nay, vấn đề thuê đất mà cụ thể là đề tài về quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất đã thu hút được sự quan tâm nhiều hơn của
giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và giới nghiên cứu khoa học luật
nói riêng dưới nhiều phương diện khác nhau. Tuy nhiên, đây là một đề tài khó
và là một chuyên đề nghiên cứu chuyên ngành hẹp. Hơn nữa, đề tài này
dường như chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện
ở nước ta. Có một số công trình, bài viết nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp
đến hoạt động thuê đất, có thể đề cập một số công trình tiêu biểu như: “Bàn
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” của tác giả TS. Nguyễn Quang
Tuyến – Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng – Vụ chính sách pháp chế, Tổng
cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Nguyên và Môi
trường, số 15/2011; Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở
Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học của Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao
đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá?” của Luật sư Lê Văn Đài ngày
15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn…
Nhìn chung, các công trình, bài báo trên đều nghiên cứu về vấn đề cho
thuê đất ở mức độ và phạm vi khác nhau và nhìn chung đã góp phần tạo ra
những cơ sở lý luận chung về quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng.
Tuy nhiên, cho đến này chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập
trung nghiên cứu, đánh giá sâu về các quy định, cơ chế điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Với mong muốn được tiếp cận
vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong việc điều
chỉnh quan hệ pháp luật này, tác giả đã tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này và
trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn

này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất hiện trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của
mỗi chế độ kinh tế, xã hội. Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là
quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng
với nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Mặt khác, pháp luật về
quan hệ thuê đất là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, tuy nhiên trong
khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết chỉ đề
cập đến phạm vi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và người sử dụng đất từ thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh về quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, những quan điểm chính trị của Đảng Cộng sản
Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về đổi mới và phát triển nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa và quan
điểm về việc xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam nhằm xây dựng một
xã hội dân chủ, công bằng, văn minh, sống và làm việc theo pháp luật vào
việc đánh giá, luận giải các vấn đề thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
phương pháp so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp. Bên cạnh đó, việc sử
dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá như Phân tích,
tổng hợp dữ liệu thu thập được tại Sở Tài nguyên và Môi trường để đánh giá,
phân tích thực trạng.
Ngoài ra, người viết còn sử dụng phương pháp thu thập, kế thừa các
nghiên cứu, tài liệu đã có như tham khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứu
tại các trang web, tạp chí, báo chí cũng như tiếp cận kế thừa các thông tin, tài
liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cùng quan điểm, đánh giá của một số công trình khoa học đã công bố để trên
cơ sở đó đánh giá, phân tích những quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để nhận diện những tồn tại
nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp mục tiêu đã đặt ra.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN
HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Sở hữu là một trong ba quyền cơ bản nhất của con người, bên cạnh
quyền sống và quyền tự do mưu cầu hạnh phúc. Đây là lý do tại sao việc xác
lập quyền sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng, được xem là
quyền cơ bản của con người đó là quyền sở hữu tài sản của mình. Ngày nay
trên thế giới tổn tại hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức và chỉ một hình
thức sở hữu (sở hữu đơn). Đa dạng hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu
nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Tại hầu hết
các quốc gia trên thế giới như Mỹ , Đức, Pháp, Ý, Nhật…Nhà nước thừa
nhận, lựa chọn đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai và bảo vệ quyền sở
hữu tư nhân về đất đai như thừa nhận một cái tự nhiên, tồn tại trước khi Nhà
nước ra đời. Theo TS. Nguyễn Ngọc Vinh thì dạng hình thức đơn sở hữu có
nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất
đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở
hữu chung [32].
Khác với nhiều nước trên thế giới, Việt Nam không thừa nhận sở hữu
tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước - với vai trò là chủ sở hữu và chủ thể quản lý
thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng
của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất
đai. Các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất tách
rời quyền sở hữu.
Hiện nay, khái niệm quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận và quy
định trong Luật Đất đai nên đã có nhiều cách tiếp cận và quan điểm về khái
niệm quyền sử dụng đất được đưa ra. Trên cơ sở khái niệm quyền sở hữu
được quy định tại Điều 173 Bộ luật Dân sự thì quyền sử dụng tài sản là một

để người sử dụng đất tuân thủ.
Từ cơ sở pháp lý đó, quyền sử dụng đất có tính chất như sau: Chế độ
sử dụng đất hình thành và phát triển trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệt
của Nhà nước. Do chế độ sở hữu qui định nên chế độ sử dụng, Nhà nước vừa
là chủ sở hữu duy nhất vừa là người ban hành pháp luật nên Nhà nước xây
dựng toàn bộ các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp Luật
Đất đai nói chung, quan hệ sử dụng đất nói riêng (từ điều kiện tham gia quan
hệ đến cách thức thực hiện các quyền năng ). Ngoài ra, chế độ sử dụng đất
đai có tính đặc biệt: Vì đất đai là tài sản đặc biệt nên các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất không giống các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
các tài nguyên khác mà Bộ luật Dân sự quy định. Tính đặc biệt của chế độ sử
dụng đất được quyết định bởi tính đặc biệt của đất đai. Quyền sử dụng không
phải là quyền sở hữu cho nên không có tính chất vĩnh viễn, quyền sử dụng vì
thế bị giới hạn về thời gian theo hợp đồng giữa bên sở hữu và bên sử dụng.
Ngoài ra, theo quan điểm của TS. Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, quyền sử dụng đất đai là loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ:
“Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất
cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng
cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất;” (Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất - TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng, Vụ
chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi
trường)[26].
Ở Việt Nam hiện nay, nhằm giải quyết các vấn đề có liên quan đến
quyền sở hữu đất đai có nhiều nhóm quan điểm, trường phái tiếp cận khác
nhau nhưng có thể chia thành hai nhóm quan điểm chính như sau:
Nhóm quan điểm thứ nhất: Cần giữ nguyên các quy định hiện hành,
tiếp tục xây dựng và hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Ngoài ra
cần mở rộng tối đa quyền cho người sử dụng đất. Nhiều học giả cho rằng chế

đai, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động giao dịch trên thị trường.
Từ những lập luận theo phương diện chủ quan và khách quan, chúng
ta đi đến khái quát như sau: Quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử
dụng đất trong việc khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm đem lại lợi
ích vật chất nhất định và là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai
bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất và quy định
việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất sử dụng.
1.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất, pháp luật cho thuê đất
Với ý nghĩa đó, chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của
ngành Luật Đất đai. Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định”.
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất của
mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy
định của pháp luật hiện hành. Với quan niệm đó, đề tài luận văn nghiên cứu
vấn đề cho thuê đất theo nội dung được quy định tại khoản 2, Điều 4, Luật
Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất. Đây là
một loại quan hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là Nhà nước và một
bên là người sử dụng đất. Với các quy định cụ thể, trong những năm qua,
pháp luật về thuê đất của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được sử
dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
các đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước ngoài. Thông qua đó,
góp phần thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ sở hạ tầng,
các cơ sở kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong thời kỳ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước.

pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên tham gia quan hệ đều có quyền
chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và nghĩa vụ này được Nhà nước đảm
bảo thực hiện.
Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở
hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các
quy phạm pháp luật điều chỉnh. Cho nên, quan hệ pháp luật đất đai là các
quan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Trong phạm
vi đề tài nghiên cứu này, người viết chỉ đề cập đến phạm vi quan hệ giữa chủ
sở hữu và người sử dụng đất.
Mặt khác, bàn về cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đất
đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều
4 Khoản 2 của Luật đất đai hiện hành quy định :“Nhà nước cho thuê đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất”. Hợp đồng cho thuê đất chính là cơ sở làm phát sinh quan
hệ thuê đất. Các chủ thể có thể ký kết những hợp đồng thuê đất và các hợp
đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để Nhà nước
thực hiện việc quản lý các hợp đồng.
Căn cứ vào nội dung luật định, quan hệ thuê đất ở đây có thể được
hiểu đây là một quan hệ mang tính dân sự, thương mại, tương tự như các quan
hệ thuê tài sản khác trong dân sự bởi căn cứ xác lập, hình thành nên quan hệ
và làm căn cứ pháp lý để giải quyết quan hệ đất đai này được thiết lập trên cơ
sở hợp đồng giữa một bên là Nhà nước – đại diện chủ sở hữu và một bên là
người sử dụng đất.
Hợp đồng là một trong những hình thức pháp lý cơ bản của các quan
hệ xã hội. Hiện hành ở Việt Nam, trên giác độ pháp lý, khái niệm hợp đồng
thường được hiểu trên cơ sở của khái niệm hợp đồng dân sự. Theo Bộ luật
Dân sự (2005), hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và theo đó hợp đồng có đặc
điểm là sự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng về địa vị pháp lý giữa
các chủ thể (cá nhân, tổ chức) tham gia giao kết.

dung quan trọng mang yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó là
quyết định cho thuê đất của UBND và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan
hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tính dân sự,
thương mại. Hay nói cách khác, quy định này là chưa phản ánh chính xác hoạt
động cho thuê đất của Nhà nước bởi những quy định khác trong cùng Luật đất
đai đã cho thấy quan hệ cho thuê đất vẫn mang đậm và rõ nét tính hành chính,
tính chất dân sự, thương mại ở đây rất mờ nhạt.
Trên thực tế khi thi hành, áp dụng pháp luật về điều chỉnh quan hệ
thuê đất, trong các hồ sơ xin thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền nếu đồng ý
cho thuê đất sẽ ra quyết định cho thuê đất. Và cũng căn cứ vào quyết định cho
thuê đất của UBND, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho UBND đó
sẽ ký với người thuê đất hợp đồng thuê đất. Như vậy, hợp đồng thuê đất được
hình thành dựa trên quyết định cho thuê đất của UBND. Đi sâu vào nội dung
hợp đồng thuê đất ta dễ dàng nhận ra nó không hoàn toàn mang tính dân sự
thương mại bởi nó thể hiện quan hệ bất bình đẳng giữa bên cho thuê và bên
thuê đất. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất đã được quy định ở trong
Luật đất đai, tức là đã được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu quy định sẵn theo
ý chí của Nhà nước. Gía đất áp dụng trong hợp đồng thuê là giá do cơ quan
nhà nước ban hành, thời gian sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật.
Bên thuê đất không thể thỏa thuận thêm hay bớt quyền, nghĩa vụ cũng như giá
cả, thời gian sử dụng đất. Có thể thấy quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất cũng là quan hệ mang tính hành chính rất rõ, và ở
đây tính dân sự thương mại rất mờ nhạt.
Tóm lại, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là
quan hệ do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên
tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và
nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Quan hệ cho thuê đất được
phát sinh qua hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử
dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho

hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hình thành trên cơ sở
quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quan
hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hình thành trên cơ sở
quyền sở hữu toàn dân. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử
dụng đất khi được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài.
 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một
quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính.
Với vai trò là cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịu
trách nhiệm về hoạt động cho thuê đất chính là UBND cấp huyện và cấp tỉnh
– là cơ quan có thẩm quyền chung. Cơ quan chuyên môn giúp việc cho Ủy
ban các cấp thực hiện hoạt động này là cơ quan Tài nguyên môi trường. Như
vậy, các cơ quan có quyền quyết định, thẩm định và tiến hành cho thuê đất
trực tiếp ở đây chính là các cơ quan hành chính. Với vai trò là cơ quan hành
chính nhà nước thực hiện các công việc trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ
của mình, các cơ quan quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực Nhà nước
khi thiết lập quan hệ pháp luật về thuê đất với người sử dụng đất. Vì vậy,
quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ
mang tính hành chính và có sự phụ thuộc của người sử dụng đất vào bên đại
diện chủ sở hữu.
Hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng
một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hay nói cách khác quyền sử dụng đất chỉ có thể dịch chuyển từ
Nhà nước - đại diện chủ sở hữu sang cho chủ thể sử dụng là các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình …khi có quyết định cho thuê đất - quyết định hành chính
của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Nếu không có quyết định cho thuê
đất của UBND, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ không thể bàn giao đất trên
thực địa cho bên thuê. Cho dù trong thủ tục thực hiện, bên thuê có ký với bên
cho thuê một hợp đồng thuê đất thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch,
nhưng hợp đồng này về cơ bản được thiết lập trên cơ sở của quyết định cho

lý để điều chỉnh quan hệ thuê đất là điều tất yếu và sẽ giúp quan hệ đất đai
này phát triển một cách cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên.
Từ vai trò là các cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịu
trách nhiệm về hoạt động cho thuê đất, các cơ quan có quyền quyết định,
thẩm định và tiến hành cho thuê đất trực tiếp ở đây chính là các cơ quan hành
chính ; do đất đai lại là loại tài nguyên đặc biệt, là tài sản có giá trị về kinh tế,
văn hóa, chính trị vô cùng lớn, hơn nữa quan hệ thuê đất là dạng quan hệ thuê
tài sản nên điều chỉnh dạng quan hệ này nhất thiết phải kết hợp cả phương
pháp hành chính lẫn dân sự. Có ý kiến cho rằng chỉ nên sử dụng biện pháp
hành chính để điều chỉnh quan hệ giao đất, còn thuê đất thì nên sử dụng
phương pháp của luật dân sự vì đây là dạng thuê tài sản. Điều này rõ ràng là
không phù hợp, bởi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng sẽ
thuần túy là quan hệ dân sự thương mại nếu xuất hiện ở một quốc gia nào đó
thừa nhận đa dạng hóa hình thức sở hữu đối với đất. Nghĩa là khi đó đất đai
cũng chỉ là một loại tài sản, hàng hóa thông thường về mặt pháp lý và Nhà
nước cũng chỉ đóng vai trò của một chủ sở hữu đất giống như các chủ sở hữu
là cá nhân, tổ chức khác. Việt Nam không thừa nhận điều này, nên với vai trò
là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất
hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sử dụng chính là đang điều phối đất,
bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Do đó phải kết hợp
cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Từ nhu cầu cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan
hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, phân tích trên, ta
thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:
Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm
được lợi ích của chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê
đất của Nhà nước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất

trọng bằng họ có những quyền năng cụ thể nào, có được những lợi ích vật
chất hay lợi ích khác nào từ thửa đất họ đang nắm giữ.
1.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất
1.3.1. Nội dung của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Trong thực tiễn khoa học pháp lý, khi phân chia các nội dung pháp
luật điều chỉnh một quan hệ xã hội ta có thể dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau
để phân chia cho phù hợp với nội dung nghiên cứu. Với mục đích là đi sâu,
tìm hiểu, phân tích và luận giải các chế định pháp luật hiện hành về quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để thấy rõ những điểm đã đạt
được cũng như những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật về lĩnh vực
này để đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật. Về cơ bản, hệ
thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất chủ yếu bao gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể là cơ quan
đại diện chủ sở hữu tham gia quan hệ thuê đất với tư cách là bên cho thuê và
chủ thể sử dụng đất bao gồm nhiều loại: chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư. Pháp luật xác định rõ ràng các điều
kiện để chủ thể tham gia vào quan hệ này cũng như điều kiện khi thực hiện
hoạt động thuê đất như căn cứ cho thuê, hình thức, thời hạn cho thuê. Quy
định cụ thể các điều kiện này nhằm tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc
quản lý nhà nước đối với đất đai, làm cơ sở cho việc cho thuê đất, đầu tư phát
triển kinh tế, xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần đảm bảo
an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Ví dụ, quy hoạch sử dụng đất đai nông thôn tạo điều kiện xác
lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục
đích sử dụng như phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, phát triển
công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.
Thứ hai, nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên trong