LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện
Việt Nam đã là thành viên của tổ chức thương mại thế giới, thì cơ hội đầu tư
kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam ngày càng nhiều. Điều đó đồng nghĩa với nhu
cầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng cao trong khi đất đai là một loại tư liệu
sản xuất, một loại tài sản đặc biệt giới hạn về diện tích. Do vậy cần phải xây
dựng một khung pháp lý thích hợp để bảo đảm việc khai thác loại tài nguyên, tài
sản này một cách hiệu quả nhất; đồng thời bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi ích
của chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.
Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng
đó là giao đất và cho thuê đất. Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh
thì tương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thực
hiện một loại nghĩa vụ tài chính nhất định. Ở phương thức giao đất có thu tiền sử
dụng, mặc dù người sử dụng đất được trao nhiều quyền hơn nhưng lại phải trả
tiền sử dụng đất một lần và thông thường thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn
rất nhiều lần mức nộp tiền thuê đất. Và với phương thức này không phải chủ đầu
tư nào cũng đáp ứng được và mong muốn chọn lựa vì họ phải huy động vốn quá
nhiều để đầu tư vào tài sản cố định là quyền sử dụng đất. Hầu hết các chủ đầu tư
không muốn phải dồn quá nhiều vốn vào tài sản cố định mà mong muốn tập
trung vốn vào họat động sản xuất kinh doanh.
Trước thực tế như vậy, một bộ phận không nhỏ nhà sản xuất kinh doanh
có nhu cầu sử dụng đất mong muốn lựa chọn phương thức chuyển giao đất thứ
hai là thuê đất của Nhà nước. Và nếu so sánh giữa giao đất và thuê đất thì rõ ràng
1
người thuê đất sẽ không phải huy động quá nhiều vốn để có được quyền sử dụng
đất như được giao đất có thu tiền.
Khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã được
chúng ta xây dựng từ ở Luật đất đai 1993 và vẫn đang được hoàn thiện. Tuy
nhiên, thực tiễn cho thấy những quy định này vẫn còn một số hạn chế nhất định.

đất đai thì tính ổn định lại không cao cho nên việc nghiên cứu một cách trọn vẹn,
hệ thống vấn đềnày vẫn là cần thiết.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định và thực tiễn họat động cho thuê
đất của Nhà nước với người sử dụng đất. Trên cơ sở đối chiếu thực tiễn áp dụng
với quy định của pháp luật về vấn đề cho thuê đất, đề tài xác định những vấn đề
cần làm sáng tỏ và hoàn thiện. Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm xây dựng
khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể về thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất để bảo đảm lợi ích hợp pháp cho cả người sử dụng lẫn Nhà nước; đồng
thời tạo môi trường pháp lý hoàn thiện để thu hút đầu tư trong và ngoài nước,
tránh sự rườm rà và nhũng nhiễu trong thủ tục cho thuê đất.
4. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Lụân văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương,
đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và
phát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự
nghịêp phát triển của đất nước. Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương pháp
luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin,
tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được vận dụng trong
lụân văn là phương pháp khảo sát, thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, nghiên
3
cứu lý thuyết như sưu tầm, đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai; tìm hiểu trình tự, thủ tục cho thuê trên thực tế.
5. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu nhằm góp phần làm hoàn thiện cả về mặt lý luận lẫn
khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, qua đó người
viết cũng mong muốn đề tài nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho
những ai cũng quan tâm đến vấn đề này.
6. Cơ cấu luận văn
Cơ cấu luận văn bao gồm 3 phần : Lời nói đầu, nội dung và kết luận
Phần 1 : Lời nói đầu

cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã ở trong một điều luật riêng biệt do tính
chất của hoạt động cho thuê của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện khác với
cấp xã; hoàn thiện quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất; Quy định rõ cơ quan
giúp việc nào có nhiệm vụ tư vấn và thoả thuận địa điểm với người đi thuê đất,
quy định cụ thể về cách xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê.
Phần 3: Kết luận
Kết luận của đề tài được rút ra và tóm tắt từ những kết quả nghiên cứu ở
Chương 1 và Chương 2.
5
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT
QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Một số khái niệm cơ bản trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Khác với hầu hết các quốc gia khác trên thế giới, Việt Nam không thừa
nhận đa dạng hóa các hình thức sở hữu đối với đất mà quy định toàn bộ đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, các chủ thể như hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức hiện đang trực tiếp khai thác đất thì có những quyền năng và tư cách pháp
lý gì. Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khác
nhau mà khái niệm quyền sử dụng đất được hình thành và tách bạch rõ với sở
hữu đất.
Có nhiều quan điểm và cách tiếp cận khái niệm quyền sử dụng đất khác
nhau ở Việt Nam. Theo Ts. Lê Xuân Bá của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
trung ương thì “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu
đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho
người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền
và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng
(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” (TS.Lê Xuân Bá (2003),

cộng đồng dân cư. Vấn đề đặt ra là dù đất thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là
Nhà nước hay đất thuộc sở hữu Nhà nước thì việc quản lý, khai thác sử dụng đất
được thực hiện như thế nào mới là điều cần quan tâm. Bởi chúng ta vẫn biết Nhà
7
nước có chức năng, bản chất, có cơ cấu tổ chức bộ máy rõ ràng, nhưng để có thể
có thể trực tiếp cầm, nắm cái cuốc cái cày khai thác các thuộc tính có ích của đất
hay trực tiếp xây dựng các công trình trên đất như các cá nhân, hộ gia đình thì
Nhà nước hoàn toàn không thể. Chính vì vậy, để khai thác các thuộc tính có ích
của loại tài sản đặc biệt là đất đai, chủ sở hữu phải thực hiện thông qua các chủ
thể khác mà luật gọi là người sử dụng đất ; và phạm vi các chủ thể được thực
hiện việc khai thác trên cũng như quyền và nghĩa vụ của họ do chính chủ sở hữu
đất quy định. Ở mỗi thời kỳ khác nhau hay với mỗi quan điểm lập pháp khác
nhau mà chủ thể này có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước hoặc
được mở rộng hơn ra cho cả cộng đồng dân cư, tổ chức cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Nhìn chung, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất, khai thác
các lợi ích vật chất của loại tài sản đặc biệt – đất đai chính là quyền sử dụng
đất.
Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu bao gồm quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất – là quyền sử dụng đất ở trạng thái tĩnh và quyền khai
thác các lợi ích vật chất từ đất - là quyền sử dụng đất ở trạng thái động.
Ở trạng thái tĩnh, quyền sử dụng đất có thể được hiểu đơn thuần là việc
khai thác các thuộc tính lý hóa, độ màu mỡ hay khai thác các thuộc tính tự nhiên
như vị trí, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất. Đơn giản hơn, đó chỉ là việc
con người thu về những giá trị kinh tế, văn hóa từ những thuộc tính trên của đất.
Ví dụ, người nông dân canh tác trên đất nông nghiệp chính là đang khai thác các
thuộc tính bên trong và tự nhiên của thửa đất để thu về những lợi ích kinh tế
thông qua hoa màu có được. Như vậy, từ góc độ này, việc thực hiện quyền sử
dụng đất sẽ được thực hiện bởi hai chủ thể là chủ sở hữu và người sử dụng đất.
Chủ sở hữu thực hiện quyền này một cách gián tiếp nhưng lại rất rộng thông qua

9
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Đến Luật đất đai hiện hành, người sử dụng lại được trao thêm
quyền tặng cho. Hình dung một ngày nào đó, Luật đất đai lại được ban hành mới
và thu hẹp phạm vi thực hiện hoặc xóa bỏ hoàn toàn các loại giao dịch trên thì rõ
ràng người sử dụng đất không thể tự do ý chí như trong ví dụ trên nữa. Điều đó
chỉ ra rằng, việc thực hiện các quyền chuyển quyền hay thực hiện các giao dịch
về quyền sử dụng đất nói chung của người sử dụng chỉ là việc họ đang thực hiện
các quyền mà chủ sở hữu quy định cho chủ sử dụng đất mà thôi. Và điều đó
khẳng định thêm rằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hoàn toàn khác với quyền
định đoạt, dù nó được thực hiện trực tiếp bởi chủ thể không phải chủ sở hữu. Khi
thực hiện các giao dịch, đặc biệt là những giao dịch có đền bù trong điều kiện thị
trường quyền sử dụng đất hiện nay thì không ít người sử dụng đã thu về được
những lợi ích vật chất, kinh tế nhất định. Đó cũng chính là cách hiểu rộng hơn về
khái niệm quyền sử dụng đất.
1.1.2 Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, đại diện chủ sở hữu đất là Nhà nước trong khi
người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất lại là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho các
chủ thể nói trên, để làm phát sinh quyền sử dụng đất cho họ. Pháp luật Việt Nam
hiện nay quy định chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất, đó là giao đất và
cho thuê đất.
Đặt cơ sở cho việc tìm hiểu phương thức thuê đất hay quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, ở phần giải thích từ ngữ tại Điều 4 Khoản
1 của Luật đất đai hiện hành quy định “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, dựa vào định nghĩa trong luật, ta có thể hiểu quan hệ thuê đất ở đây
mang tính dân sự, thương mại, tương tự như các quan hệ thuê tài sản khác trong
10
dân sự ; Bởi quan hệ được thiết lập trên cơ sở hợp đồng giữa một bên là Nhà

đất giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tính dân sự, thương mại.
Định nghĩa này là không chính xác vì hoạt động cho thuê đất của Nhà nước vẫn
mang tính hành chính rất nặng, tính chất dân sự, thương mại ở đây rất mờ nhạt.
Theo quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng, trên cơ sở hồ sơ xin
thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu đồng ý cho thuê đất sẽ ra
quyết định cho thuê đất. Và cũng căn cứ vào quyết định cho thuê đất của Ủy ban
nhân dân, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho Ủy ban nhân dân đó sẽ
ký với người thuê đất hợp đồng thuê đất. Không có cơ quan chuyên môn giúp
việc nào lại ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất khi không có quyết định
cho thuê đất của Ủy ban nhân dân. Như vậy, hợp đồng thuê đất xét cho cùng là
một văn bản có tên gọi là hợp đồng, được hình thành dựa trên quyết định cho
thuê đất của Ủy ban nhân dân, tức là phái sinh từ một quyết định hành chính. Đi
sâu vào nội dung hợp đồng thuê đất ta dễ dàng nhận ra nó không hoàn toàn mang
tính dân sự thương mại bởi nó thể hiện quan hệ bất bình đẳng giữa bên cho thuê
và bên thuê đất. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất đã được quy định sẵn ở
trong Luật đất đai, tức là đã được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu quy định sẵn
theo ý chí của Nhà nước. Gía đất áp dụng trong hợp đồng thuê cũng là giá do cơ
quan Nhà nước ban hành, thời gian sử dụng đất cũng đúng theo quy định của
pháp luật. Bên thuê đất không thể thỏa thuận thêm hay bớt quyền, nghĩa vụ cũng
như giá cả, thời gian sử dụng đất. Có thể thấy quan hệ pháp luật về thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất cũng là quan hệ mang tính hành chính rất rõ, và
ở đây tính dân sự thương mại rất mờ nhạt.
Như vậy, xét về bản chất, Nhà nước khi cho thuê đất cũng cần phải có một
quyết định hành chính giống như giao đất, chỉ khác về tên gọi của quyết định
này mà thôi. Để làm rõ khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng, tránh những hiểu nhầm từ định nghĩa tại Khoản 2 Điều 4 của Luật đất đai,
12
nhất thiết phải so sánh điểm khác nhau giữa giao và thuê đất của Nhà nước. Đối
với việc giao đất, người được giao đất sẽ có hai khả năng, hoặc phải trả tiền sử
dụng đất, hoặc không phải trả tiền sử dụng đất. Điều này phụ thuộc vào việc

quyền khai thác đất mà thôi. Pháp luật quy định có hai phương thức trả tiền thuê
đất là vậy, nhưng không phải người thuê đất muốn lựa chọn phương thức trả tiền
nào cũng được. Việc được trả tiền hàng năm hay cả thời gian phụ thuộc vào chủ
thể đó là ai, có nằm trong nhóm mà đại diện chủ sở hữu quy định cho phép trả
hàng năm hay trả tiền trước cho toàn bộ thời gian thuê đất hay không.
Bên cạnh hai phương thức trả tiền thuê đất nêu trên, pháp luật đất đai hiện
hành còn tiếp tục bảo hộ quyền lợi cho chủ thể thuê đất trước ngày Luật đất đai
2003 có hiệu lực được hưởng các quyền như trong Luật đất đai 1993. Bởi hiện
vẫn có rất nhiều chủ sử dụng đang sử dụng đất ở hình thức thuê, nhưng thời
điểm thuê đất là trước ngày 01/7/2004 - ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực. Khi
đó, theo quy định của Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
2001 thì họ được phép trả tiền thuê bằng phương thức thứ ba là trả tiền thuê đất
trước cho nhiều năm. Trả tiền trước cho nhiều năm nghĩa là ở thời điểm được
Nhà nước cho thuê đất, họ trả tiền thuê đất cho trên một năm và dưới tổng thời
gian thuê đất của mình. Với những chủ thể này, nếu số năm trả tiền thuê đất
trước mà chưa sử dụng của họ còn ít nhất là năm năm thì họ có quyền và nghĩa
vụ như người trả tiền trước cho cả thời gian, nếu còn nhỏ hơn năm năm thì
quyền và nghãi vụ của họ giống như người trả tiền thuê đất hàng năm.
1.2 Đặc điểm và nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất
1.2.1 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
14
1.2.1.1 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là
một quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính
* Tính hành chính: Tính hành chính trong quan hệ thuê đất được thể hiện ở nhiều
khía cạnh khác nhau.
Thứ nhất, cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịu trách
nhiệm về hoạt động cho thuê đất chính là Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh
– là cơ quan có thẩm quyền chung. Cơ quan chuyên môn giúp việc cho Ủy ban

Quan hệ pháp luật thuê đất và thuê quyền sử dụng đất là hai quan hệ hoàn
toàn khác biệt, mặc dù trong đời sống thường nhật, có rất nhiều chủ thể tham gia
loại quan hệ này đã nhầm lẫn và đồng nhất chúng với nhau.
- Quan hệ thuê đất được xác lập giữa hai loại chủ thể: một bên là đại diện
chủ sở hữu tức là Nhà nước, một bên là người sử dụng. Đây là một quan hệ bất
bình đẳng vì một bên là chủ thể mang quyền lực Nhà nước, một bên là chủ thể
không mang quyền lực Nhà nước. Chính vì thế, mức độ tự do thoả thuận trong
hợp đồng thuê đất là rất hạn chế. Trong giao dịch song phương này, các bên cần
phải thống nhất ý chí về các nội dung như mục đích sử dụng đất, thời gian sử
dụng đất, giá quyền sử dụng đất và quyền nghĩa vụ của các bên và thể hiện
những nội dung này trong hợp đồng. Tuy nhiên, ngay nội dung của quan hệ pháp
luật thuê đất – tức quyền và nghĩa vụ của các bên cũng đã được quy định sẵn ở
trong luật và người thuê đất có muốn bổ sung thêm bớt quyền và nghĩa vụ cũng
không được. Ví dụ, nếu bên thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng
năm thì họ bị hạn chế các quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đối với đất
đó. Nhưng nếu bên đi thuê lại sử dụng đất ở hình thức trả tiền thuê đất cho cả
16
thời gian thuê thì quyền thực hiện giao dịch của họ là khá rộng, còn rộng đến
mức độ nào thì còn phụ thuộc vào chủ thể thuê đất là ai, tổ chức hay hộ gia đình,
cá nhân…
Về mặt lý luận, quan hệ pháp luật thuê đất chính là quan hệ thuê tài sản,
và gần giống với dạng quan hệ thuê tài sản trong luật dân sự; chỉ khác chăng là
đối tượng cho thuê ở đây là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu Nhà nước là đất đai,
trong khi ở hợp đồng dân sự thông dụng thì đối tượng cho thuê là tài sản thông
thường mà thôi. Bên đưa tài sản ra giao dịch trong hợp đồng dân sự thông dụng
chính là chủ sở hữu tài sản đó. Ở đây, bên đưa đất ra cho thuê tuy không phải là
chủ sở hữu nhưng cũng là đại diện hợp pháp cho chủ sở hữu, đó chính là cơ quan
quản lý đất đai. Và vì là đại diện cho chủ sở hữu nên họ có quyền định đoạt đối
với tài thuộc sở hữu của mình. Điều này cũng lý giải được tại sao hợp đồng ký
kết giữa đại diện chủ sở hữu và người thuê đất để chuyển giao đất từ Nhà nước

tự phát từ trong lòng của đời sống xã hội mà là sản phẩm của hoạt động lập
pháp. Nếu như các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất như chuyển
nhượng, tặng cho, thuê quyền sử dụng đất… có xuất phát điểm là hình thành từ
chính nhu cầu của người tham gia giao dịch, sau đó Nhà nước mới điều chỉnh;
thì quan hệ thuê đất lại ra đời trên cơ sở quy định của Nhà nước về các phương
thức chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho chủ thể sử dụng. Sâu xa hơn nữa,
xuất phát từ chính quy định về hình thức sở hữu đất mà quan hệ thuê đất được
hình thành. Bởi lẽ, khi Nhà nước quy định toàn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổ
Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân, không thừa nhận sở hữu tư nhân hay tập
thể đối với đất thì vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác lập quyền khai thác đất trên
thực tế của các chủ thể không phải là chủ sở hữu kia. Đối với một số quan hệ dân
sự khác, có thể nếu khung pháp lý chưa có đi chăng nữa, nhưng nhu cầu giữa các
chủ thể đã xuất hiện, ví dụ như quan hệ mua bán giữa các cá nhân chẳng hạn, thì
18
tất yếu là giao dịch sẽ xuất hiện. Ở đây, chúng ta không bàn đến vấn đề giao dịch
như vậy là hợp pháp hay không hợp pháp mà chỉ xem xét đến cách thức hình
thành và xuất hiện của các loại giao dịch, trong đó có giao dịch thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước là chủ sở hữu đất, nắm giữ loại tài sản
mà nhiều chủ thể khác mong muốn được sử dụng. Nhà nước lại là chủ thể đặc
biệt, có cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ khác hẳn các loại chủ thể khác nên
không thể thiết lập các loại giao dịch theo kiểu các bên có nhu cầu gặp nhau là
làm hình thành một loại giao dịch mới được; vì như thế sẽ là rất tùy tiện, không
đúng với vai trò của một thiết chế có chức năng quản lý xã hội. Và vì vậy, để đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể khác, đồng thời đáp ứng yêu cầu đặt ra
là phải sử dụng hiệu quả chính loại tài nguyên thuộc quyền sở hữu của mình,
Nhà nước phải tạo ra khung pháp lý để dịch chuyển quyền khai thác sử dụng đất
từ chính Nhà nước sang cho các chủ thể khác. Pháp luật Việt Nam hiện nay chỉ
quy định có hai phương thức chuyển giao đất là giao đất và cho thuê đất. Tương
ứng với phương thức chuyển giao thứ hai, chúng ta có quan hệ về thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất.

Nhà nước và người sử dụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:
- Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm được lợi ích
của chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê đất của Nhà
nước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể
khác. Các quan hệ sử dụng đất hình thành trên thực tế ngày càng đa dạng và
phức tạp. Nhu cầu mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của chủ sử
dụng ngày càng lớn. Pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ cũng đã dần đáp ứng
phần nào các nhu cầu chính đáng nói trên. Cụ thể các quyền phái sinh từ quyền
20
sử dụng đất được mở rộng dần dần từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai
2003. Thậm chí, các quyền năng của người sử dụng đất được mở rộng như hiện
nay đã khiến một số người nhầm tưởng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ở Việt
Nam có quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, ngành luật đất đai có một nguyên tắc cơ
bản là “nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà làm luật có thể mở rộng
các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất đến đâu chăng nữa nhưng vẫn phải bảo
đảm quyền định đoạt thuộc về Nhà nước hay nói chung là bảo đảm đất đai thuộc
sở hữu toàn dân. Quyền định đoạt của chủ sở hữu được khẳng định thông quyền
quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyền
phái sinh của chủ sử dụng đất.
- Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất phải bảo đảm được lợi ích chính đáng của người thuê đất. Thông qua hoạt
động trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất của người sử dụng đất, chủ
sở hữu đã thực hiện được quyền sử dụng đất một cách gián tiếp. Có thể nói,
người sử dụng đất giữ một vai trò không nhỏ trong việc nâng cao giá trị của loại
tài sản đặc biệt này. Chúng ta không phủ nhận vai trò của Nhà nước trong việc
làm tăng giá trị của đất đai bằng cách thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội bên
ngoài thông qua quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị; nhưng rõ
ràng, ngay cả trong trường hợp này thì người sử dụng đất cũng vẫn là người biến
những dự liệu trên thành hiện thực. Vì vậy, Nhà nước cho thuê đất không phải

đều ngang bằng về địa vị pháp lý. Hai cá nhân A và B đều là chủ đất, như vậy
nếu A muốn có thêm phần đất của B để sử dụng thì A phải mua của B. Quan hệ
giữa hai chủ sở hữu lúc này là quan hệ mua bán, bình đẳng, không ai phụ thuộc
ai. Nếu họ có thiết lập quan hệ thuê đất thì chỉ là quan hệ thuê tài sản giữa hai
chủ thể hoàn toàn bình đẳng, không mang tính phụ thuộc, bởi nếu A không thuê
được đất của B thì A vẫn có thể thuê đất của C nào đó.
22
Bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, ở Việt Nam, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Kể từ thời điểm này, trong quan hệ sử dụng đất xuất hiện một dạng chủ
thể có quyền sở hữu nhưng không bao giờ trực tiếp khai thác các thuộc tính có
ích của đất, cũng đồng thời xuất hiện một dạng chủ thể chỉ thực hiện quyền sử
dụng đất mà không bao giờ có quyền sở hữu. Điều đó cho thấy ở Việt Nam, chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất là hai chủ thể độc lập. Quan hệ pháp luật thuê đất giữa
Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng ra đời trên cơ sở đó, hoàn
toàn khác với quan hệ thuê đất giữa các chủ sở hữu ở trên.
Luật đất đai năm 1987 là văn bản luật đầu tiên của Nhà nước cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất và được xây
dựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980. Tuy nhiên, luật này chỉ
quy định về vấn đề Nhà nước giao đất mà không đề cập tới vấn đề cho thuê đất.
Đến luật đất đai 1993, Nhà nước đã chính thức quy định thêm một phương thức
chuyển giao đất nữa cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đó là thuê đất. Như
vậy, từ đây quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
chính thức hình thành trong đời sống pháp lý của Việt Nam. Trên cơ sở quy định
của Luật đất đai 1993, lần lượt các văn bản cụ thể hóa quan hệ pháp luật này
được ban hành như Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháp lệnh ngày 27-8-1996 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và
nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháp
lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt
Nam; Nghị định số 85/CP ngày 17-2-1996 của Chính phủ quy định việc thi hành

lịch, hay nói chung là về vãng lai.
Luật đất đai 2003, tại Điều 9 quy định có tất cả bảy nhóm chủ thể được
phép sử dụng đất ở Việt Nam và được gọi là người sử dụng đất. Tựu trung lại, có
thể chia bảy nhóm chủ thể trên thành các loại sau: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo.
*Chủ thể sử dụng đất là cá nhân
Cá nhân sử dụng đất ở Việt Nam có thể chia thành ba loại: cá nhân trong
nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khác với các
lĩnh vực khác, pháp luật đất đai chia chủ thể cá nhân thành các loại trên mà
không dựa vào quốc tịch. Nếu dựa vào quốc tịch để phân loại cá nhân thì rất dễ
dàng cho việc áp dụng pháp luật bởi ngành luật hiến pháp và dân sự đều đã đưa
25