MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là một nhân tố đóng vai trò
quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội. Đối với mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay
thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh và phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối
quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng. Quan
hệ đất đai không chỉ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà còn là các
quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn
quan tâm đến vấn đề về đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để
quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, trong đó có quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là việc đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
cũng như quyền và lợi ích của chủ sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước.
Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội nên các
quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp và nhạy cảm đòi hỏi
phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng
đất.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/ 11/ 2003
đã trao cho người sử dụng đất các quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ để phù
hợp với cơ chế thị trường. Cùng với giao đất, cho thuê đất là một trong những
công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là tiền đề khai thác, sử
dụng đất phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt. Đất cho thuê về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ
1
cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.Tuy nhiên, tình trạng đất cho
thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm
đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương
sở lý luận chung về quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng. Tuy
nhiên, với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp
luật về cho thuê đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong việc điều
chỉnh quan hệ pháp luật này, trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn sẽ vạch ra những điểm còn thiếu sót của khung pháp luật
điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam
trên cơ sở đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả thi hành, áp dụng các chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai này
trên thực tế. Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt ra cho
mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu như sau:
- Hệ thống, tập hợp những cơ sở lý luận chung về quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất.
- Phân tích được bản chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất;
- Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay trong các quy định về căn cứ, hình
thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất;
Quy định về giá đất; Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong
quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
3
- Phân tích đánh giá những khiếm khuyết trên trong việc ảnh hưởng đến thực
tiễn trong quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta
hiện nay.
- Sau khi đánh giá sẽ đưa ra được những kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống
pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau
6. Kết quả và đóng góp của Luận văn
Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật
điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như khái
niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Luận văn đã đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và Người sử dụng đất, cụ thể như phân tích các quy định
hiện hành điều chỉnh quan hệ này như căn cứ, hình thức, thời hạn, thẩm
quyền, giá cho thuê đất và đánh giá tác động của các quy định pháp luật này
đến các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của
pháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai. Trên cơ sở khoa học và
thực tiễn, luận văn đã định hướng và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần
hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất.
7. Cơ cấu của Luận văn
Kết cấu chính của Luận văn gồm có ba phần:
5
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Chương 2. Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội.
Chương 3. Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạng
pháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
6
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.1. Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Trên cơ sở tinh thần của Bộ luật Dân sự, nhằm xác định rõ nguồn gốc
sử dụng đất và quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tại từ điển Luật
học của Viện Khoa học Pháp lý – Bộ tư pháp đã đưa ra khái niệm về quyền sử
dụng đất: “ Là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử
dụng đất” [3, tr 665].
Từ cách tiếp cận khác theo hướng chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền
phái sinh, TS Lê Xuân Bá cho rằng: “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu
thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho
thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê
đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân
biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê
hoặc giao đất”. [1]
Từ các hướng tiếp cận và quan điểm như trên, nhìn chung đều xem xét
quyền sử dụng đất dưới hai góc độ kinh tế và pháp lý. Về góc độ kinh tế,
8
quyền sử dụng đất là quyền phái sinh được khai thác các lợi ích từ đất của các
chủ thể sử dụng đất. Về góc độ pháp lý, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất
mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ
nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc quy định các quyền
này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt
khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực
chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó
đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý
để người sử dụng đất tuân thủ.
Từ cơ sở pháp lý đó, quyền sử dụng đất có tính chất như sau: Chế độ
sử dụng đất hình thành và phát triển trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệt
với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước và chế độ sở hữu
toàn dân đối với đất đai ở nước ta không gây bất kỳ ảnh hưởng nào tới cơ chế
thị trường, PGS.TS Trần Thị Minh Châu cũng cho rằng: “Nếu duy trì sở hữu
tư nhân về đất đai thì Nhà nước vẫn cần có quyền quy hoạch để tổ chức
không gian sống hợp lý và có thể đánh thuế triệt tiêu thu nhập từ địa tô của
chủ đất. Trong cơ chế sở hữu toàn dân, Nhà nước cũng giao quyền sử dụng
tự chủ theo quy hoạch cho công dân và chỉ giữ lại quyền tổ chức không gian
và quyền thu địa tô để sử dụng chung. Như vậy, cả hai chế độ sở hữu, do phải
điều chỉnh để đáp ứng thực tiễn, đã tụ hội về một điểm chung, trong đó, Nhà
nước và công dân cùng nhau phân chia quyền kiểm soát sử dụng đất hợp lý”.
[6]
Là nhóm quan điểm mới của các nhà quản lý, khoa học, nhóm quan
điểm thứ hai đi theo tư duy: sở hữu toàn dân về đất đai là không phù hợp, cần
10
phải thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai. Qua thực tế nghiên cứu pháp
luật và thực tiễn thi hành pháp luật đất đai cho thấy sở hữu toàn dân về đất đai
là không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay. Theo GS. TSKH
Đặng Hùng Võ thì công hữu đất đai không còn phù hợp với thời kỳ quá độ và
theo ông “Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy
định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho
đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và
tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế” [35]
Nhằm sử dụng vốn đất đai một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả
kinh tế cao và để người sử dụng đất đạt được các quyền, lợi ích thực sự một
cách chắc chắn, đảm bảo, thiết nghĩ mặc dù vấn đề sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là người đại diện hay sở hữu tư nhân đất đai là vấn đề quan trọng và cần
được quan tâm, nhưng trên hết cần phải quan tâm đặc biệt tới quyền của
ngưởi sử dụng đất sao cho các quyền này cần được mở rộng, tiệm cận với
quyền sở hữu đất đai, người sử dụng đất sẽ được tự do khai thác và định đoạt
đất đai, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động giao dịch trên thị
hoá, hiện đại hoá đất nước.
Tóm lại, cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước
về đất đai, có vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước thực hiện tốt chức
năng quản lý tài nguyên đất. Trên thực tế, hoạt động cho thuê đất phải đảm
bảo các nguyên tắc như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng
thẩm quyền, đúng đối tượng, đúng trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời
hạn và do Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp có thẩm quyền thực hiện. Việc
cho thuê đất dựa trên hai phương thức đó là trả tiền thuê đất hàng năm và trả
12
tiền trước đó cho toàn bộ thời gian thuê đất. So sánh với các nước có sự tương
đồng về chế độ sở hữu đất đai cho thấy khái niệm cho thuê đất hầu như đều
có trong hệ thống pháp luật của các nước không phụ thuộc vào chế độ sở hữu
đất đai (đa sở hữu hay sở hữu tư nhân, sở hữu Nhà nước, sở hữu toàn dân).
Từ định nghĩa về cho thuê đất, khái niệm pháp luật về cho thuê đất
được hiểu là toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn
bản dưới luật) quy định về vấn đề cho thuê đất. Theo pháp luật hiện nay, các
quy định liên quan đến vấn đề cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất
Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau
trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và
phức tạp, nó xuất hiện trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh
tế, xã hội. Nhà nước xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định quyền sở hữu đất
đai chỉ có một chủ thể duy nhất đó là Nhà nước. Nhà nước ta cũng là người
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệ
thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu lực cao thì chế độ sở hữu toàn dân và
đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và theo đó hợp đồng có đặc điểm là sự thỏa thuận
trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các chủ thể (cá nhân, tổ
chức) tham gia giao kết.
14
Tuy nhiên, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu, có nghĩa toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ thuộc
quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của chủ sở
hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức cá nhân nào khác. Với
tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của chủ
sở hữu như quyền chiếm hữu, quyền định đoạt đất đai. Như vậy ở Việt Nam
có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà
nước thực hiện quyền định đoạt với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu)
thông qua hành vi như: Quyết định cho thuê đất.
Điều này thể hiện qua các quy định về thuê đất mà cụ thể nhất là quy
định về trình tự thủ tục cho thuê đất hiện hành. Tại Điểm a Khoản 2 Điều 122
Luật đất đai hiện hành về thủ tục cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng thì
“ Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định giao đất
hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất”.
Theo quy định trên, trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sang
người sử dụng đất bằng phương thức thuê, bắt buộc và có tồn tại một bước là
bên cho thuê phải ra quyết định cho thuê đất đối với chủ thể thuê đất. Tương
tự, tại Điểm a Khoản 3 Điều 122 Luật đất đai 2003 quy định về trình tự thủ
tục cho thuê đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng cũng thể hiện rõ việc
cho thuê đất của Nhà nước không chỉ đơn thuần là ký hợp đồng thuê đất với
người sử dụng đất, mà để ký hợp đồng thuê đất thì trước đó, đại diện chủ sở
hữu phải thể hiện sự đồng ý cho thuê đất của mình bằng một văn bản gọi là
quyết định cho thuê đất : “ Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc,
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm …
16
Tóm lại, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là
quan hệ do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên
tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và
nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Quan hệ cho thuê đất được
phát sinh qua hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử
dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho
Nhà nước cho suốt thời gian thuê.
1.1.2.2. Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất
Trong cộng đồng xã hội, con người có nhiều mối quan hệ khác nhau,
nói như các nhà triết học thì con người là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, do
đó quan hệ đất đai là một trong những mối quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế. Từ
những phân tích và lập luận cũng như chỉ ra bản chất của quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, có thể thấy quan hệ này có những đặc
điểm cơ bản như sau:
Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ra đời từ quy
định thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng - một sản phẩm của hoạt động
lập pháp
Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại
diện thực hiện quyền của chủ sở hữu. Quy định đó một lần nữa được khẳng
định tại Điều 5 Luật đất đai 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp
luật đất đai với hai tư cách: Thứ nhất, là chủ sở hữu đối với đất đai trên phạm
vi toàn quốc. Thứ hai, là chủ thể quyền lực công thực hiện chức năng quản lý
Nhà nước về đất đai nhằm bảo đảm lợi ích chung của toàn xã hội. Nếu như
các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng
17
cho, thuê quyền sử dụng đất… có xuất phát điểm là hình thành từ chính nhu
quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ
mang tính hành chính và có sự phụ thuộc của người sử dụng đất vào bên đại
diện chủ sở hữu.
Hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng
một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hay nói cách khác quyền sử dụng đất chỉ có thể dịch chuyển từ
Nhà nước - đại diện chủ sở hữu sang cho chủ thể sử dụng là các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình …khi có quyết định cho thuê đất - quyết định hành chính
của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Nếu không có quyết định cho thuê
đất của UBND, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ không thể bàn giao đất trên
thực địa cho bên thuê. Cho dù trong thủ tục thực hiện, bên thuê có ký với bên
cho thuê một hợp đồng thuê đất thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch,
nhưng hợp đồng này về cơ bản được thiết lập trên cơ sở của quyết định cho
thuê đất và được xem là văn bản phái sinh của quyết định cho thuê đất. Do
vậy cơ sở quan trọng nhất để xác lập quyền sử dụng đất thuê vẫn là quyết
định cho thuê đất, là một quyết định hành chính.
Không chỉ mang tính hành chính, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước còn
mang tính dân sự, thương mại. Bên cạnh tính hành chính được thể hiện khá rõ
qua quyết định cho thuê đất cũng như mang tính quyền lực nhà nước, bất bình
đẳng giữa các bên, quan hệ này còn mang tính dân sự, thương mại. Điều đó
thể hiện trong trình tự thủ tục thuê đất, người sử dụng đất phải ký với cơ quan
quản lý đất đai một hợp đồng thuê đất trong đó ghi nhận sự cam kết của các
bên trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các vấn đề như giá cả, thời
19
hạn sử dụng, mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, được xác
định giá trị.
1.2. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất
Sự cần thiết trong việc can thiệp của Nhà nước bằng pháp luật đối với
quan hệ thuê đất xuất phát từ những đặc điểm và tính chất của quan hệ thuê
nước cũng chỉ đóng vai trò của một chủ sở hữu đất giống như các chủ sở hữu
là cá nhân, tổ chức khác. Việt Nam không thừa nhận điều này, nên với vai trò
là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất
hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sử dụng chính là đang điều phối đất,
bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Do đó phải kết hợp
cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự để điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Từ nhu cầu cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan
hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, phân tích trên, ta
thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:
Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm
được lợi ích của chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất. Hoạt động cho thuê
đất của Nhà nước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất
của các chủ thể khác. Các quan hệ sử dụng đất hình thành trên thực tế ngày
càng đa dạng và phức tạp. Nhu cầu mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử
dụng đất của chủ sử dụng ngày càng lớn. Pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ
cũng đã dần đáp ứng phần nào các nhu cầu chính đáng nói trên. Cụ thể các
21
quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất được mở rộng dần dần từ Luật đất đai
năm 1987 đến Luật đất đai 2003. Thậm chí, các quyền năng của người sử
dụng đất được mở rộng như hiện nay đã khiến một số người nhầm tưởng là tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam có quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, ngành
luật đất đai có một nguyên tắc cơ bản là “nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”. Nhà làm luật có thể mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất
đến đâu chăng nữa nhưng vẫn phải bảo đảm quyền định đoạt thuộc về Nhà
nước hay nói chung là bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Quyền định
đoạt của chủ sở hữu được khẳng định thông quyền quyền quyết định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyền phái sinh của chủ sử
thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất chủ yếu bao gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể là cơ quan
đại diện chủ sở hữu tham gia quan hệ thuê đất với tư cách là bên cho thuê và
chủ thể sử dụng đất bao gồm nhiều loại: chủ thể là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư. Pháp luật xác định rõ ràng các điều
kiện để chủ thể tham gia vào quan hệ này cũng như điều kiện khi thực hiện
hoạt động thuê đất như căn cứ cho thuê, hình thức, thời hạn cho thuê. Quy
định cụ thể các điều kiện này nhằm tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc
quản lý nhà nước đối với đất đai, làm cơ sở cho việc cho thuê đất, đầu tư phát
triển kinh tế, xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần đảm bảo
an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Ví dụ, quy hoạch sử dụng đất đai nông thôn tạo điều kiện xác
lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục
23
đích sử dụng như phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, phát triển
công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.
Thứ hai, nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ thuê đất. Đất đai là tài sản có giá trị kinh tế lớn, phức tạp, do đó
những quy định pháp luật rõ ràng, chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ sẽ là cơ sở
để các bên tham gia và ký kết và thực hiện hợp đồng, đảm bảo quyền lợi và
hài hòa lợi ích giữa các bên.
Ngoài ra, nhằm có cái nhìn chỉnh thể về quan hệ này, pháp luật điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhóm quy
phạm điều chỉnh về thẩm quyền của bên cho thuê tức cơ quan đại diện chủ sở
hữu cũng như trình tự, thủ tục thuê đất, về giá đất khi thuê đất.
1.3.2. Hình thức của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất ở
Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản Luật và văn bản dưới Luật như:
có quyền sở hữu nhưng không bao giờ trực tiếp khai thác các thuộc tính có
ích của đất, cũng đồng thời xuất hiện một dạng chủ thể chỉ thực hiện quyền sử
dụng đất mà không bao giờ có quyền sở hữu. Điều đó cho thấy ở Việt Nam,
chủ sở hữu và chủ sử dụng đất là hai chủ thể độc lập. Quan hệ pháp luật thuê
đất giữa Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng ra đời trên cơ
sở đó, hoàn toàn khác với quan hệ thuê đất giữa các chủ sở hữu ở trên.
Luật đất đai năm 1987 là văn bản luật đầu tiên của Nhà nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất và
được xây dựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980. Tuy nhiên,
25
Copyright: Tài liệu đại học ©