BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
***************************************
Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc

B
B
ài 1
ài 1
:
:
Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá
Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha. Giá
chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là
chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là
1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế
1,5tr/m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế
chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được
chuyển qsd). Theo quy hoạch, đất trên sẽ được
phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ
phân lô xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ
tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư
tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư
15%/dthu.
15%/dthu.

B
B
ài
ài

hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có
là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có
đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
là 3tr/m2
là 3tr/m2

B
B
ài
ài
4:
4:
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước
dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá
ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2. giá
chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ
chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ
hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2
hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2

0,105tr/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp
giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu
giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu
vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được
vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được
quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài.
quy hoạch chuyển sang đất ở ổn định lâu dài.

Bài
Bài 6:
Bđs cần định giá có các đặc điểm sau:
- Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất
- Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông
cốt thép, dt sàn xd 120m2. Tình trạng hao mòn của
các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,
mái 44%.
- Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xd
mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2. Chi phí khắc
phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh
6tr
- Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2
không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với
giá 225tr đ. Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là
1,2tr/m2.Bài
Bài 7: Bđs là khu nhà xưởng, đã có giấy tờ hợp pháp về quyền


Bài 9. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có
giấy tờ hợp pháp. Cho biết:
-
Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt
60m2/căn, dt sàn xd 210m
2
/căn
-
Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75%
-
Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2
-
CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2.
-
CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ.
-
Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr.
-
Cf cho việc bán: 100 tr.
-
Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng
-
Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ (gía thanh toán)
-
Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu
-
Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng (lãi
đơn), thời hạn vay 1 năm
-

còn lại của ngôi nhà được xác định là 60%.
- Bđs ss 2 là ngôi nhà 3 tầng, dt 40m2, dt sàn xd 120m2, có giấy
tờ hợp pháp. kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bđs
cần định giá. Sự khác biệt về dt làm cho bđs ss có giá cao hơn
4%. Được bán cách đây 2 tháng với giá 980 tr. Chất lượng còn
lại của ngôi nhà được xác định là 70%.
- Giá đất do nn quy định ở khu vực này là 9,5tr/m2
- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2 tr/m2
- Tốc độ giảm giá bất động sản được xác định là 1%/tháng
- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 20%, tường 28%, sàn
22%, mái 10%.
- Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 15%, tường
38%, sàn 32%, mái 40%.a. Xác định giá trị lô đất trống
- BĐS ss 1:
+ Giá trị ngôi nhà: 90*2*60% = 108 tr
+ Giá trị đất: 860 – 108 = 752 tr
+ Giá trị 1m2 đất: 752: 36 = 20,89 tr
- BĐS ss 2:
+ Giá trị ngôi nhà: 120*2*70% = 168 tr
+ Giá trị đất: 980 – 168 = 812 tr
+ Giá trị 1m2 đất: 812 : 40 = 20,3 tr
- Tiến hành điều chỉnh

Tiến hành điều chỉnh
Tiến hành điều chỉnh
BĐS
ss

các năm như sau:
Năm 1 2 3 4 5
Thu nhập 36 40 44 48 50
Biết tỷ suất hoàn vốn cần thiết là 10%/năm
a) Xác định mức giá tối đa mà ông A có thể chấp nhận
thuê
b) Giả sử chủ nhà đề nghị ông A thuê nốt 2 tầng còn
lại với số tiền phải trả ngay khi ký hợp đồng là 190 tr.
Biết rằng việc thuê toàn bộ ngôi nhà sẽ làm cho công
việc kinh doanh thuận lợi hơn, đồng thời ông A sẽ tiết
kiệm được tiền thuê nhà để ở hàng tháng là 0,8tr.
Theo Anh/Chị, ông A có nên chấp nhận lời đề nghị
này không? Xác định IRR trong trường hợp này.

a. Mức giá tối đa mà ông A có thể trả:
= 36/1,1 + 40/(1,1)
2
+ 44/(1,1)
3
+ 48/(1,1)
4

+ 50/(1,1)
5
= 162,67 triệu
b. Nếu ông A thuê nhà, ông sẽ tiết kiệm
mỗi năm là 0,8*12 = 9,6 triệu
Trong 5 năm, ông A tiết kiệm số tiền quy
về thời điểm hiện tại là:
9,6 ∑1/(1,1)