MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
PHẠM VĂN VÕ
Giảng viên Khoa luật Thương mại, Trường Đại học
Luật TP. HCM
Trong hệ thống thị trường, có thể nói thị trường bất
động sản có vai trò đặc biệt quan trọng. Vấn đề hình
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam hiện nay là một vấn đề mang tính tất yếu và cần
phải được thừa nhận để quản lý và tác động phát triển
theo định hướng bằng những cơ chế, chính sách phù
hợp. Quan điểm này đã được khẳng định trong Nghị
quyết đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX.
Đây là một vấn đề không mới nhưng lại rất phức tạp
trong điều kiện hiện nay ở nước ta. Việc tạo ra hành
lang pháp lý cho sự vận động và phát triển của thị
trường bất động sản phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh
ở nước ta hiện nay là vấn đề bức xúc. Trong thời gian
qua trên một số tạp chí chuyên ngành và các phương
tiện truyền thông đại chúng đã có nhiều tác giả đưa ra
những giải pháp hoàn thiện thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Trong khuôn khổ của bài viết này, tôi
muốn đóng góp một số ý kiến nhằm hoàn thiện cơ
chế pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản ở nước ta trên cơ sở chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai và những quy luật của kinh tế thị
trường.
Nói đến thị trường bất động sản, trước hết, chúng ta
phải nói đến đối tượng của nó. Đối tượng của thị
trường bất động sản chính là bất động sản. Theo
khoản 1 Điều 181 của Bộ luật Dân sự, bất động sản

nộp thuế sử dụng đất và không có quyền bán đất.
Tuy nhiên, xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, sở hữu
duy nhất của toàn dân đối với đất đai không phủ nhận
việc đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường. Đối
tượng lưu thông của thị trường đất đai không nhất
thiết phải là quyền sở hữu. Suy cho cùng, bản chất
của thị trường đất đai không phải là thị trường quyền
sở hữu bởi đặc điểm nguồn gốc và tính cộng đồng
trong quan hệ sở hữu đất đai. Do vậy, trong điều kiện
đất đai thuộc sở hữu toàn dân khi đất đai tham gia thị
trường bất động sản thì đối tượng của nó không phải
là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất. Cơ chế vận
hành của quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản được chia thành hai tầng cấp.
Tầng cấp thứ nhất là quá trình lưu chuyển đất đai
theo chiều dọc: Nhà nước thông qua các cơ quan
quản lý trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử
dụng đất, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất cho họ
cả về mặt nội dung và hình thức. Trong quan hệ này
cũng đã xuất hiện yếu tố hàng hóa - tiền tệ. Nhà nước
giao đất, cho thuê đất với ý nghĩa là giao hoặc cho
thuê tài sản và tài sản này được trị giá bằng tiền. Số
tiền này phải nộp vào ngân sách nhà nước khi được
giao đất như một khoản tiền phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất) hoặc phải nộp
trong suốt quá trình sử dụng đất (tiền thuê đất…).
Ở tầng cấp thứ hai thể hiện mối quan hệ theo chiều
ngang. Những quan hệ đã xác lập ở tầng cấp thứ nhất
thực chất mới tạo ra cơ sở tiền đề để đưa quan hệ đất
đai vận hành theo cơ chế thị trường. Tầng cấp thứ hai

tài sản gắn liền với đất là một khối tài sản thống nhất.
Nhưng đất đai và tài sản gắn liền với đất lại có chế độ
pháp lý khác nhau. Hình thức sở hữu đối với đất đai
là duy nhất, trong khi đó hình thức sở hữu đối với tái
sản gắn liền với đất lại đa dạng. Đối với một bất động
sản thì tài sản gắn liền với đất có thể thuộc sở hữu
của cá nhân, tổ chức nhưng đất đai luôn thuộc sở hữu
toàn dân, người sở hữu tài sản chỉ có quyền sử dụng
đất. Trong khi đó nội dung của quyền sở hữu đối với
tài sản và nội dung của quyền sử dụng đất là không
giống nhau. Khi một bất động sản được đưa vào lưu
thông trên thị trường thì tài sản gắn liền với đất có thể
là chuyển giao quyền sở hữu nhưng đất đai chỉ là
chuyển giao quyền sử dụng. Thậm chí còn có trường
hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của tổ chức,
cá nhân và họ có quyền bán nhưng đất đai thì họ lại
không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(ví dụ như tài sản của tổ chức, cá nhân có trên đất
thuê của nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm).
Trong trường hợp này, khi bán tài sản thì người sử
dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp
tục cho thuê đất. Thực trạng này dẫn đến việc tách rời
một cách siêu hình giữa giá trị quyền sử dụng đất với
giá trị tài sản có trên đất. Loại tài sản này ít có giá trị
về mặt thực tế, vì khi các bên thỏa thuận bán tài sản
gắn liền với đất thì trong giá bán tài sản đã bao hàm
cả giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị tư
bản của đất đai mà hoạt động đầu tư đem lại). Hoặc
theo luật đất đai hiện hành cũng nảy sinh trường hợp

quản lý thị trường bất động sản còn do trong quy
hoạch chúng ta xác định quỹ đất làm nhà ở quá ít,
không đáp ứng nhu cầu của xã hội. Mặt khác, để
nâng cao khả năng cung ứng hàng hóa trong thị
trường bất động sản, Nhà nước cũng cần mở rộng
quyền chuyển quyền của người sử dụng đất bởi vì
người sử dụng đất chỉ có thể đưa quyền sử dụng đất
của mình vào lưu thông trên thị trường khi được pháp
luật cho phép. Thực tế hiện nay những trường hợp
được phép chuyển quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất vẫn còn hạn chế .
Những quy định pháp luật về điều kiện chuyển quyền
sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có tác
động quan trong đến thị trường bất động sản. Do vậy
để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát
triển, Nhà nước cũng cần phải có những quy định phù
hợp về điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền, trình
tự thủ tục thực hiện quyền chuyển quyền. Nên nhớ
rằng khi người sử dụng đất có quyền chuyển quyền
không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ
lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện thực hiện.
Một trong những điều kiện để thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Song do công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của chúng ta chưa được thực
hiện tốt nên có rất nhiều trường hợp có quyền chuyển
quyền mà không thể thực hiện được. Tồn tại này đã
được khắc phục phần nào tại Nghị định 79/2001/NĐ -
CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển

vừa là hoạt động để nhằm thực hiện chức năng quản
lý Nhà nước nói chung, vừa là để thực hiện quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở quyền lực nhà
nước và quyền sở hữu. Vấn đề bức thiết trong lĩnh
vực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
hiện nay là phải kiên quyết ngăn chặn có hiệu quả
tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng chuyển quyền sử
dụng đất trái phép. Những quy định của Luật đất đai
để nhằm ngăn chặn tình trạng này theo chúng tôi là
tương đối đầy đủ, nhưng điều đáng tiếc là chúng lại
không được thực hiện nghiêm túc trên thực tế.
Tóm lại, để phát triển thị trường bất động sản, chúng
ta cần phải có một cơ chế pháp lý phù hợp với những
quy luật của kinh tế thị trường trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai không phủ nhận việc hình thành và phát
triển thị trường bất động sản. Sự phát triển của thị
trường bất động sản ở Việt Nam là tất yếu. Điều quan
trọng là chúng ta phải nắm bắt được quy luật vận
động của nó, tổ chức thực hiện quyền sở hữu toàn
dân như thế nào để vừa có thể đưa quan hệ đất đai
vận hành phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường
vừa đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội, bảo vệ và
củng cố cơ sở vật chất cho chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai cả về mặt kinh tế và pháp lý. Nếu
chúng ta không nhận thức được quy luật vận động
của đất đai nói riêng và bất động sản nói chung để có
cơ chế pháp lý phù hợp thì bản thân thị trường bất
động sản vẫn tiếp tục vận động theo những quy luật
mang tính tất yếu, sự can thiệp trái quy luật chỉ có thể