BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐỒNG THÁP TRẦN NGỌC TUẤN
PHAN QUỐC NGHỊ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP
Ngành đào tạo: Quản lý đất đai
Trình độ đào tạo: Đại học KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Giảng viên hướng dẫn:
NGÔ THẠCH THẢO LY ĐỒNG THÁP, NĂM 2011
LỜI CAM ĐOAN Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu của bản thân, các số liệu và kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, được
Trang
Trang phụ bìa............................................................................................................ i
Lời cam đoan ...........................................................................................................ii
Lời cảm ơn..............................................................................................................iii
Mục lục.................................................................................................................... 1
Danh sách bảng........................................................................................................ 4
Danh sách hình ........................................................................................................ 5
MỞ ĐẦU................................................................................................................. 6
Chương 1
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. Các khái niệm cơ bản ..................................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm về đất đai.............................................................................. 8
1.1.2. Khái niệm về giá đất.............................................................................. 8
1.1.3. Đặc điểm của giá đất ............................................................................. 9
1.2. Sự cần thiết xác định giá đất........................................................................ 10
1.3. Đặc trưng của thị trường đất đai ................................................................ 11
1.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai........................................................... 12
1.3.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai..................................................... 12
1.3.3. Đặc trưng của thị trường đất đai.......................................................... 13
1.3.3.1. Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo ................ 13
1.3.3.2. Thị trường đất đai là một thị trường cung độc quyền................. 13
1.3.3.3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế............ 14
1.3.3.4. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn..... 14
1.4. Những nhân tố hình thành giá đất.............................................................. 16
1.4.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất ....................................... 16
1.4.1.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên......................................................... 16
-2-
1.4.1.2. Nhóm các nhân tố kinh tế ........................................................... 17
1.2.1.3. Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường................................ 17
3.1.2.1. Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010....................... 27
3.1.2.2. Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 ...................... 27
3.1.3. Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh những năm gần đây ... 28
3.1.3.1. Biến động giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định qua
các năm .................................................................................................... 28
3.1.3.2. So sánh giá đất thực tế và giá đất quy định của Ủy ban nhân dân
tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh ................................. 33
3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại Thành phố Cao Lãnh
............................................................................................................................... 36
3.2.1. Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố
Cao Lãnh ....................................................................................................... 38
3.2.2. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................... 40
3.2.2.1. Xác định các yếu tố..................................................................... 40
3.2.2.2. Phân tích các yếu tố chính .......................................................... 43
Chương 4
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1. Kết luận.......................................................................................................... 50
4.2. Kiến nghị........................................................................................................ 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 52
PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Phiếu phỏng vấn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ P1
Phụ lục 2 : Bảng xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.............................P3
Phụ lục 3 : Bảng số liệu Phỏng vấn.......................................................................P5
-4-
DANH SÁCH BẢNG
Bảng Tên bảng Trang
3.1
Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính
40
3.1
Kết quả khảo sát các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá đất
41
3.11
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Cao
Lãnh
45
-5-
DANH SÁCH HÌNH
Hình Tên hình Trang
3.1
Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh
25
3.2
Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các nhân tố đến giá
đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh
29
3.3
Biểu đồ thể hiện các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại
Thành phố Cao Lãnh
30
luật cạnh tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau
như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách
của nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có
sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà
nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã
gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ
của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v.. Những hệ
lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn,
đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.
Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau
gây ra đến giá đất trong nền kinh tế mà đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được nghiên cứu nhằm mục tiêu:
- Tìm hiểu chi tiết các nhân tố, yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất trên địa
bàn Thành phố Cao Lãnh hiện nay để từ đó làm cơ sở khoa học cho việc xác định
chính xác giá đất trên địa bàn.
-7-
- Điều hòa, rút ngắn sự chênh lệnh về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường
trong các năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá
đất tại thành phố Cao Lãnh.
- Giúp đưa ra các chính sách hợp lý trong việc quản lý giá đất trước các yếu
tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn.
- Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn,
từ đó giúp cho các nhà quản lý có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất
trong tương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố.
1998).
Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về mặt
địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính
mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo
chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất,
nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người
trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”
Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ
bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên
trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa
hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích
gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình
định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con
người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trử
nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (UN,1994).
1.1.2. Khái niệm về giá đất
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và
thế chấp quyền sử dụng đất.
-9-
Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của
kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất
đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua
lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định. (Lê Tấn
Lợi, 1999).
Giá đất (còn gọi là giá Quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về Quyền
sử dụng đất. Theo điều 55 Luật đất đai 2003, thì giá đất được hình thành trong các
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá
đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó
là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng.
Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.2. Sự cần thiết xác định giá đất
-11-
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ,
đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Việc xác định
giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý. Nếu
giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm
khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất
đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, việc xác
định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định
vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực
và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa của ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định:
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị
trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.3.2. Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), một thị trường nhà đất thường được cấu thành
bởi 3 yếu tố sau:
Chủ thể thị trường: Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập,
có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh của mình tham gia vào các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trong thực tế hoặc có trong tương lai.
-13-
Giới trung gian của thị trường: Các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống
môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa
những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa
những người tiêu dùng cùng loại và khác loại.
1.3.3. Đặc trưng của thị trường đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thị trường nhà đất gồm các đặc trưng chính
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
1.3.3.3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.
Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập
quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc
tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo,
phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội.
Do vậy, khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không
ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong
điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
1.3.3.4. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị
trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân)
cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối
-15-
cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên
thị trường đất đai. Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà
nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai
sau quá trình đầu tư và tôn tạo. Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các
thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:
1.4.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất
1.4.1.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên
Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
đai càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai
trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.
Địa hình: Địa hình nơi đất đai tọa lạc cao hay thấp so với đất đai trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập
nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất đai sẽ thấp, ngược
lại giá của nó sẽ cao hơn.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
đất đai tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
-17-
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Đất đai nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP (tổng sản phẩm quốc nội) hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
1.4.3.3. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá đất. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên
do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất
lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất.
1.5. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay
1.5.1. Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay
Hiện nay, trong nước có hai loại giá đất đang tồn tại song song với nhau trên
thị trường là: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
1.5.1.1. Giá thị trường
Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan
giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất
định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều
kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất
-19-
định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị
trường. Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả không
các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, có 4 phương pháp xác
định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND (Việt Nam đồng) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với
đất).
Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
-21-
Copyright: Tài liệu đại học ©