Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Phần I :Lời mở đầu.
Là một huyện ngoại thành Hà Nội nên Từ Liêm là một trong những
huyện tập trung nhiều khu công nghiệp nhất .Chỉ tính riêng trên đường Cầu
Diễn (đoạn đường nằm trên quốc lộ 32 ) ,dài chưa đầy 4km đã có tới 3 khu,
cụm công nghiệp lớn nhỏ . Đó là các khu công nghiệp Cầu Diễn ,cụm công
nghiệp Minh Khai và khu công nghiệp Lai Xá ( một phần thuộc địa phận tỉnh
Hà Tây, giáp với huyện Từ Liêm) .
Phát triển khu công nghiệp tạo ra một kênh thu hút lao động rất có tiềm
năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại
chỗ (kể cả số lao động của những hộ gia đình bị thu hồi đất) và lao động nhập
cư. Những năm gần đây, lực lượng lao động trong các khu công nghiệp này
gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự mở rộng diện tích và các dự án hoạt động
trong khu công nghiệp. Chỉ tính riêng trong 3 năm trở lại đây, các khu công
nghiệp này đã thu hút thêm khoảng 8.500 lao động trực tiếp.
Thu nhập bình quân một tháng (kể cả tiền lương và tiền thưởng) của
người lao động làm việc tại các khu công nghiệp trong các doanh nghiệp
trong nước (kể cả lao động nhập cư) bình quân từ 600.000 đồng – 1.000.000
đồng/tháng và trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ 800.000
đồng - 1.200.000 đồng/tháng. Với mức thu nhập trên, chỉ có những người lao
động tại địa phương mới có thể bảo đảm các nhu cầu sống tối thiểu cho bản
thân, còn những người lao động nhập cư thì rất khó khăn do phải trang trải
thêm nhiều chi phí khác như thuê nhà ở, tiền điện, tiền nước,…(chưa kể đến
chi phí cho nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, học tập).
Lao động di cư tới các khu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏ
trong việc cung ứng nguồn lao động và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng lao
động, đặc biệt là nguồn lao động giản đơn và không có chuyên môn kỹ thuật,
góp phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp

• Mức giá thuê
• Những ý kiến của người công nhân về nhà ở dành cho họ
Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm:
• Các loại hình thức đầu tư
• Chọn hình thức phù hợp với công ty.
Các nội dung này được trình bày chủ yếu dựa vào phân tích và lý luận
có kết hợp biện chứng, ngoài ra cũng còn sử dụng phương pháp điều
tra,phỏng vấn .
Để có được bản đề án này,ngoài nỗ lực của sinh viên , xin được cảm ơn
cô Vũ Thị Thảo,người đã hướng dẫn sinh viên viết đề án này ,ngoài ra cũng
xin được cám ơn một số bạn sinh viên lớp kdbđs k46 đã góp ý và cung cấp
thông tin, tài liệu cho đề án.
Cuối cùng rất mong được các thầy cô trong khoa BĐS&ĐC cùng tất cả
mọi người cùng xem xét và cho ý kiến đóng góp để đề tài được chính xác
hơn,hoàn thiện hơn và có ý nghĩa hơn.
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Phần II : Nội dung.
1, Sự cần thiết của đầu tư.
a . Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân :
Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo
dựng tài sản là nhà ở cho những người công nhân nhằm mục đích khai thác,
bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan. Thực hiên đầu tư trong một thời
gian nhất định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công
nhân.
Từ khái niệm trên cho thấy:
Thứ nhất, đầu tư nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các tài sản hữu hình và vô hình để hình thành nên tài sản là những căn nhà
phục vụ nhu cầu ăn ở của người công nhân.
Thứ hai, về phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn bằng

- Vai trò của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong đời sống
xã hội :
Nhà ở cung cấp nơi trú ngụ, những tiện nghi cần thiết để phục vụ đời
sống người công nhân. Đây là một trong số các nhu cầu tối thiểu của con
người và nó lại càng có ý nghĩa hơn đối với người công nhân,những người
đóng góp phần lớn vào công cuộc xây dựng đất nước, là nòng cốt của khối
liên minh công – nông – trí thức, là giai cấp lãnh đạo đảng, lãnh đạo đất nước.
- Vai trò đối với doanh nghiệp :
Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư
cũng như cho những người hoạt động trong lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bất
động sản khác. Lợi nhuận là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp, và để
đạt dược mục tiêu đó buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tìm kiếm cơ hội đầu tư. Một trong số các cơ hội đó là kinh doanh nhà ở cho
công nhân.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Vai trò đối với nhà nước :
Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân vừa giải quyết bớt gánh nặng
cho nhà nước, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với sự gia tăng
nhanh chóng của lực lượng công nhân trong thời gian gần đây thì việc giải
quyết nhu cầu về nhà ở cho họ đã trở thành gánh nặng cho nhà nước và đang
làm đau đầu các cơ quan chức năng. Như vậy việc đầu tư kinh doanh nhà ở
cho công nhân đã góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước về vấn đề này.
Hơn nữa, việc kinh doanh này cũng tăng thu cho ngân sách thông qua các
khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trong quá trình kinh doanh.
c. Các đặc điểm chủ yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho
công nhân.
Cũng như đối với các lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinh
doanh nhà ở cho công nhân có các đặc điểm sau :
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn :

* Chỉ tiêu giá trị gia tăng :
Do đề tài này chỉ dừng lại ở việc phân tích cơ hội kinh doanh, không đi
sâu tính toán cụ thể về mặt tài chính nên chưa thể đưa ra được những con số
cụ thể về các chỉ tiêu kinh tế. Tuy nhiên, có thể đưa ra cách tính như sau :
- Giá trị sản phẩm gia tăng đạt được trong một năm của dự án (Ln)
Ln =D – ( C1 + C2 ) + Lg
Trong đó :
D : Doanh thu hàng năm đang xét
C1 : Chi phí khấu hao hàng năm đang xét
C2 : Chi phí vật chất ( như nguyên vật liệu, năng lượng ). Nếu phải nộp
các loại thuế như thuế cơ sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và được trợ giá hay bù
giá thì các khoản này sẽ được cộng vào C2.
Lg : Giá trị gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có và
nếu có thể tính được
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Việc tính toán Lg là rất khó khăn vì Lg ở các ngành nhiều khi do nhiều
yếu tố khác nhau tạo nên. Có thể xác định chỉ số Lg của các ngành khác nhau
như sau.
Lg = Lgc – Lgo
Với :
Lgc : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi có dự án đầu tư, được xét
tính cho một năm.
Lgo : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án
Như vậy :
Ln = Ltt + lgt
Ở đây :
Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp
Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp
- Tính giá trị gia tăng theo đời của dự án. ( Ld )

Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm :
Thuế giá trị gia tăng.
Thuế thu nhập doanh ngiệp
Thuế sử dụng đất
Thuế tài nguyên
Thuế cơ sở hạ tầng.
* Tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển.
Khi dự án nhà ở cho công nhân được triển khai thì trước tiên các doanh
nghiệp xây dựng sẽ có cơ hội phát triển, sau đó là các doanh nghiệp cung ứng,
lắp đặt thiết bị cho công trình…Do đó sẽ nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh của các ngành này như tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăng
mức đóng góp cho nhà nước hoặc tận dụng công suất dư thừa.
* Góp phần phát triển kinh tế địa phương
- Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương, đặc biệt là ngành
dịch vụ phục vụ công nhân
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- M rng cỏc doanh ngip a phng.
- Tng cng c s h tng
- Tng thờm mc úng gúp cho ngõn sỏch a phng t d ỏn cng nh
t cỏc doanh nghip m rng.
* Tỏc ng ca d ỏn i vi vn xó hi
- Gii quyt tht nghip, vic lm i vi nhng ngi tham gia vo d
ỏn t khi chun b u t, xõy dng cho ti khi vn hnh cụng trỡnh .
- Gii quyt vn mụi sinh
- Tng cng giỏo dc, y t, vn hoỏ cho ngi cụng nhõn
* Cỏc li ớch khỏc ca vic u t.
- S phự hp ca d ỏn i vi ng li, ch trng phỏt trin kinh t
xó hi ca t nc
- Ci thin c cu kinh t t nc v tng cng kinh t

"Danh mục lĩnh vực u đãi đầu t bao gồm lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t và
lĩnh vực u đãi đầu t quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này".
Cụ thể là tại mục VII.26 - Phụ lục I quy định:
"Đầu t xây dựng chung c cho công nhân làm việc tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu t xây dựng ký túc xá
sinh viên v xây dựng nh ở cho các đối t ợng chính sách xã hội" thuộc danh
mục lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t.
- Tại Điều 52 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP về nguồn vốn đầu t phát
triển quỹ nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở dành cho công nhân KCN, KCX):
1. Vốn đầu t xây dựng quỹ nhà ở xã hội đợc hình thành từ các nguồn
vốn sau đây :
a) Tiền thu đợc từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nớc;
b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở
trên địa bàn;
c) Ngân sách nhà nớc đầu t;
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nớc;
đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật.
- Tại Khoản 2 Điều 45 của Luật Nhà ở về u đãi các chủ đầu t:
Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nớc và nớc ngoài đầu t phát triển quỹ nhà ở xã hội.
- TI khon 7 iu 12 lut kinh doanh bt ng sn qui nh :
Tổ chức tín dụng nhà nớc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xây dựng
nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho ngời có công, ngời nghèo, ngời có thu
nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế
xuất.

hao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định.
Điều 36. Ưu đãi về sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối
với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất
không quá bảy mươi năm.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật
về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được phê duyệt.
2. Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư
được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế.
Điều 37. Ưu đãi đối với nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và các
nguyên tắc quy định tại Luật này, Chính phủ quy định những ưu đãi cho các
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nh u t u t vo khu cụng nghip, khu ch xut, khu cụng ngh cao, khu
kinh t.
2.3. Về chính sách đất đai:
- Tại Khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
" Ngời sử dụng đất mà Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất đợc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trờng hợp sau đây:
... Sử dụng đất để xây dựng nhà chung c cho công nhân của các khu
công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho ngời phải di dời do thiên tai.
- Tại Khoản 3 Điều 12 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ quy định về miễn tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ: