Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Mục lục
*****
A. CUỘC KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP
I. Diễn biến cuộc khủng hoảng Nợ dưới chuẩn 3
1. Giai đoạn dòng vốn dư thừa 3
2. Chứng khoán hóa 4
2.1. Khái niệm “chứng khoán hóa” 4
2.2. Quá trình chứng khoán hóa 4
5
Minh họa quy trình chứng khoán hóa 5
2.3. Giai đoạn bùng nổ thị trường tín dụng thứ cấp 5
3. Giai đoạn khủng hoảng 7
3.1. Những cột mốc chính 9
3.2. Tác động của cuộc khủng hoảng 10
3.3. Ví dụ điển hình trong cuộc khủng hoảng- Cái chết của Lehman Brothers 11
II. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 13
4. Do sự mất cân đối nguồn vốn và bất cân đối thông tin 13
5. Chính sách lãi suất của Fed 13
6. Việc bãi bỏ đạo luật Glass-Steagal và chứng khoán hóa 13
7. Bong bóng thị trường nhà đất 13
8. Rủi ro tự mãn 14
9. Sự tham lam của các định chế tài chính 14
III. Vấn đề bong bóng tài sản. 15
10. Thuyết chu kỳ kinh tế 15
11. Các “cơn sốt” trên các thị trường chứng khoán, bất động sản giai đoạn 2007-2008 15
IV. Bài học kinh nghiệm 18
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
1

3. Nguyễn Quốc Huân
4. Nguyễn Thị Minh Thu
5. Phan Bảo Trân
6. Nguyễn Minh Trí
7. Đỗ Tâm Vinh
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
2
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
A. CUỘC KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP
I.Diễn biến cuộc khủng hoảng Nợ dưới chuẩn
Nửa sau năm 2007, nước Mỹ sững sờ khi chứng kiến sự sụp đổ của hàng loạt các định
chế tài chính lớn trong nước như Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch,…. Chưa
dừng lại ở đó, các quốc gia trên khắp thế giới cũng trong tình trạng báo động tương tự. Thị
trường chứng khoán ảm đạm, các ngân hàng thi nhau báo lỗ và phá sản, thâu tóm và sáp
nhập,… đã vẽ nên bức tranh cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2007.
Nhưng trước khi cuộc khủng hoảng lớn có này nổ ra, đã có một cuộc khủng hoảng
khác làm ngòi nổ cho sự suy thoái kinh tế lớn này, đó chính là cuộc khủng hoảng thị
trường nợ thứ cấp ở Mỹ. Sau đây là diễn biến của cuộc khủng hoảng
1. Giai đoạn dòng vốn dư thừa
Nước Mỹ hàng thập kỷ qua là thiên đường đầu tư và là trung gian tài chính cho cả nền
kinh tế toàn cầu. Từ 1970s, các quốc gia xuất khẩu dầu mỏ giàu có bắt đầu đem những
khoản tiền kếch xù để đầu tư vào đất Mỹ. Nước Mỹ lại dùng nguồn vốn đó để đầu tư vào
các nước mới nổi ở Châu Mỹ Latin và các nơi khác. Chính vai trò trung gian điều tiết vốn
này đã đem lại cho nước Mỹ những khoản lợi rất lớn. Ngày nay nước Mỹ cũng tiếp nhận
một dòng vốn lớn từ các nước XK dầu mỏ. Tuy nhiên, các thị trường mới nổi bây giờ
không cần vốn nữa mà thậm chí còn thặng dự và đầu tư ngược trở lại Mỹ. Mỹ, tiếp nhận
vốn lớn từ 2 phía, không biết đổ vào đâu, rốt cuộc quay sang tài trợ cho chính “thị trường
đang phát triển” trong lòng nước Mỹ.

chỉ đổ qua kênh thứ cấp. Vì vậy, để tiếp cận được dòng vốn trên thì phải tiến hành chứng
khoán hóa các khoản cho vay mua nhà trên.
Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các
tài sản sẵn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại
chứng khoán nợ. Nói một cách khác, chứng khoán hóa là quá trình phát hành chứng khoán
nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ thu được từ một nhóm tài sản tài chính
sẵn có. Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục
tài sản đảm bảo được đem ra chứng khoán hóa.
Các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng bao gồm các khoản
cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương mại, các khoản phải thu thương mại,
danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng, danh mục nợ dưới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu
cơ (high-yield bond) hay các khoản cho vay bất động sản thương mại.
Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết phải nắm
giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một cách dễ dàng thông qua
việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo. Chính điều này
là cơ sở để các ngân hàng đầu tư đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn
một cách dễ dàng.
2.2. Quá trình chứng khoán hóa
Trước tiên, ngân hàng đầu tư tạm ứng nguồn vốn cho các công ty tài chính chuyên về
cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn. Các công ty tài chính thực hiện cho vay mua nhà
thông qua mạng lưới các đại lý cho vay. Các đại lý cho vay là người làm việc trực tiếp với
khách hàng, thẩm định tín dụng theo các mẫu hồ sơ chuẩn của công ty tài chính và chuyển
hồ sơ cho công ty tài chính phê duyệt. Sau khi phê duyệt, công ty tài chính sẽ làm thủ tục
thế chấp nhà đất và tiến hành giải ngân.
Các công ty tài chính sẽ gom các khoản cho vay lại thành một danh mục tín dụng gồm
nhiều khoản vay và bán lại cho ngân hàng đầu tư mà thực chất là thanh toán số tiền ngân
hàng đầu tư đã cung ứng trước cho công ty tài chính.
Sau khi đã mua danh mục tín dụng dưới chuẩn, các ngân hàng đầu tư thực hiện chứng
khoán hóa chúng. Danh mục tín dụng được bán sang cho một công ty có mục đích đặc biệt
(special purpose vehicle) do ngân hàng đầu tư lập lên và công ty này phát hành chứng

và vay mua nhà. Vì nếu không trả đủ tiền vay trong một kỳ thôi, họ sẽ vừa mất nhà, vừa
mất tiền đã đóng trước kia. Do đó, các nhà cho vay đã “phát minh” ra các sản phẩm tín
dụng để “câu” những vị khách hàng này. Và đó là sản phẩm tín dụng Option ARM
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
Nhà đầu tư
Fannie Mae và
Freddie Mac
Các ngân hàng
Đầu tư
Ngân hàng
thương mại
Công ty tài trợ
bất động sản
Người đi vay
5
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
(Adjustable Rate Mortgage). ARM là sản phẩm tín dụng mua nhà với các nhiều quyền chọn
cho người vay trong phương thức trả nợ. Theo đó, người đi vay sẽ được tính mức lãi suất
thấp (2% so với mức chính là 7,5%) trong vòng 5 năm đầu. Chính điều này đã làm mờ mắt
những tầng lớp “dưới tiêu chuẩn” này bởi đánh đúng vào tâm lý muốn có nhà ở Mỹ. Và họ
ít quan tâm rằng khoảng lãi suất được hỗ trợ (7,5%-2%) vẫn được gộp vào nợ gốc và sẽ
được trả vào các năm còn lại.
Cùng lúc này, lãi suất thấp từ sau năm 2000 dưới thời Alan Greenspan càng tạo điều
kiện khuyến khích tăng trưởng tín dụng nợ dưới chuẩn.
Cả nhà cho vay và người đi vay đều nhận thức được rủi ro vỡ nợ cao của thị trường nợ
dưới chuẩn. Nhưng cả 2 đều có một niềm tin và giá nhà đất sẽ còn tăng cao nên ai cũng vui
vẻ tham gia. Người đi vay hi vọng sẽ bán nhà lại vào những năm sau. Còn người cho vay
tin rằng dù có phải tịch biên nhà thì sẽ cũng sẽ chẳng thiệt gì khi bán nhà được giá cao.

đây các ngân hàng thương mại với nguồn vốn hữu hạn của mình từ tiền gửi của khách hành
dùng để cho vay thế chấp mua nhà thì giờ đây, nguồn vốn này trở nên dường như bất tận.
Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau bơm vốn cho các công ty tài chính chuyên làm
nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn hoặc thành lập các công ty cho vay của
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
7
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
riêng mình. Hàng loạt chủ thể tham giao vào quy trình cho vay và chứng khoán hóa như
ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi giới cho vay, công ty định mức tín nhiêm, công ty
quản lý, đều thu được những khoản thu nhập kếch sù.
Ngân hàng đầu tư có lẽ là người hưởng lợi nhiều nhất. Cho vay thế chấp mua nhà dưới
chuẩn có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài
chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán hóa. Lãi cao sẽ giúp việc đóng gói thêm thực
hiện dễ dàng, và đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư lao vào thị trường mua các gói trái
phiếu chứng khoán hóa đầy rủi ro.
Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới
chuẩn. Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và
việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những
người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Cho vay thế
chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Giá bất động sản tăng nhanh chóng.
Nếu như cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những năm
đầu 90 và phát triển rất chậm thì trong 5 năm gần đây con số này gia tăng một cách kỷ lục.
Năm 2002, doanh số cho vay dưới chuẩn cung cấp cho thị trường khoảng 200 tỷ USD, năm
2003 là 320 tỷ, năm 2004 là 550 tỷ, năm 2005-2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng
năm, chiếm khoảng 25% thị phần cho vay thế chấp mua nhà toàn nước Mỹ. .
Đầu năm 2007, FED điểu chỉnh tăng lãi suất. Điều này tác động tiêu cực lên thị
trường nhà đất Mỹ cũng như các sản phẩm tín dụng Option ARM.
Các khoản vay lúc này được điều chỉnh lãi suất tăng lên làm tăng gánh nặng trả nợ của

Trong kiểu vay truyền thống, nếu người vay quịt nợ thì chỉ có một người cho vay gánh
chịu.
So sánh quy trình cho vay truyền thống và cho vay dưới chuẩn
Còn trong thị trường vay thứ cấp như hiện nay, có nhiều trung gian tham gia vào tuyến
giữa, làm cho việc quịt nợ của hàng loạt người đi vay sẽ có tác động mạnh lên nhiều tổ
chức. Khi người đi vay không trả được nợ, ngân hàng và các công ty tài trợ bất động sản sẽ
không có tiền trả cho các tổ chức phát hành chứng khoán MBS. Các tổ chức phát hành này
lại không có tiền trả cho nhà đầu tư. Sự việc sẽ không trở thành vấn đề lớn nếu chỉ có một
số nhỏ người không trả nợ. Vì khi đó, các nhà phát hành sẽ dùng tiền phát hành chứng
khoán mới để đắp vào trả nợ cho nhà đầu tư cũ. Nhưng khi mà có quá nhiều người không
trả nợ, các nhà đầu tư lúc này không còn niềm tin để bơm vốn tiếp cho các công ty phát
hành. Lúc đó, các công ty phát hành không có tiền để trả cho các chứng khoán đáo hạn. Thế
là, hàng loạt các công ty, ngân hàng nộp đơn xin phá sản hoặc báo lỗ.
3.1. Những cột mốc chính
• 2004-2006: Lãi suất ở Mỹ tăng từ 1% lên 5,35%, thị trường địa ốc Mỹ bắt đầu xuống
giá. Các khoản vay địa ốc dưới chuẩn không trả được tăng vọt đến mức báo động.
• 2007: Các ngân hàng lớn lần lượt báo cáo lỗ do dính vào các khoản vay loại này.
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
9
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 17-3-2008: Bear Stearns, ngân hàng lớn thứ năm ở Wall Street, mới năm ngoái có
giá khoảng 18 tỉ đô la phải bán cho JP Morgan Chase với giá 2 đô la/cổ phiếu so với giá
172 đô la/cổ phiếu đầu năm 2007. Fed (New York) đứng đằng sau cho vay 29 tỉ đô la để
bảo lãnh các khoản nợ khó đòi.
• 11-7-2008: Ngân hàng IndyMac bị đặt dưới quyền kiểm soát của Fed và sau đó
tuyên bố phá sản.
• 6-9-2008: Fed nắm quyền kiểm soát Fannie Mae và Freddie Mac, hai tập đoàn bảo
lãnh tín dụng địa ốc lớn nhất Mỹ.

Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
10
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Không chỉ thiệt hại về giảm giá trái phiếu, mảng kinh doanh béo bở từ chứng khoán
hóa của các ngân hàng đầu tư cũng bị tạm ngưng hoạt động. Cổ phiếu các ngân hàng đầu tư
rớt thảm hại trong 6 tháng cuối năm 2007. Với tổn thất nặng nề này, các ông chủ phố Wall
lần lượt phải ra đi, cụ thể là các ông chủ UBS, Citigroup, Merrill Lynch và Bear Stearns.
3.3. Ví dụ điển hình trong cuộc khủng hoảng- Cái chết của Lehman
Brothers
 Tổng quan về Lehman Brothers:
Thành lập từ năm 1884 bởi anh em nhà Lehman, con trai của một người di dân từ
Đức, sau đó sát nhập với American Express năm 1969 và tách ra 1994. Lehman Brothers là
một định chế tài chính với hoạt động chủ yếu trên các lĩnh vực sau:
• Đầu tư cổ phiếu
• Trái phiếu và thu nhập cố định , đây là thế mạnh lớn nhất của Lehman
• Ngân hàng đầu tư (investment banking) mà thực ra bản chất giống với hoạt động tư
vấn của các công ty chứng khoán
• Quản lý quỹ.
• Nghiên cứu thị trường
• Ngân hàng tư nhân
Lehman không phải là một ngân hàng thương mại mà thực ra phải nói chính xác là
một ngân hàng đầu tư (investment banking) mà bản chất giống hệt như một công ty chứng
khoán chuyên tư vấn mua bán sát nhập, IPO, với quy mô lớn.
 Một số chỉ số của Lehman Brothers trước khủng hoảng:
Chỉ số 2007 2006 2005 2004 2003
Doanh thu thuần (tỷ $) $19,257 $17, 583 $14,630 $11,576 $8,647
Lợi nhuận thuần (tỷ $) $4,192 $4,007 $3,260 $2,369 $1,699
Tổng tài sản (tỷ $) $691,063 $503,545 $410,063 $357,168 $312,061
Nợ dài hạn (tỷ $) $123,150 $81,178 $53,899 $49,365 $35,885
Vốn chủ sở hữu (tỷ $) $22,490 $19,191 $16,794 $14,920 $13,174

Với quy mô tài sản trên 600 tỷ USD và hàng ngàn tỷ USD hợp đồng phái sinh, việc
thanh lý tài sản sẽ vô cùng khó khăn và làm giá chứng khoán và bất động sản càng thêm
suy giảm.
Từ mức vốn hóa 45 tỷ USD vào đỉnh điểm 2007, giờ đây giá trị của Lehman gần như
về số 0.
 Một số nguyên nhân dẫn đến sự phá sản của Lehman Brothers:
- Sự phá sản của Lehman Brothers không gây nên ảnh hưởng cho xã hội nhiều bằng
một số định chế tài chính khác như: Freddie Mac, Fannie Mae với tư cách là 2 tập đoàn
hoạt động được Chính phủ bảo lãnh nhằm cung cấp tín dụng bất động sản cho người dân,
do đó 2 tập đoàn này không thể chết. AIG là tập đoàn bảo hiểm lớn, cung cấp hàng triệu
hợp đồng bảo hiểm cho người dân. Với số tài sản khổng lồ trên 1,000 tỷ USD, AIG có lẽ
không phải là sự lựa chọn để cho phải hy sinh. Sự lựa chọn tốt nhất của Chính phủ là ép
khối tư nhân phải tự cứu Lehman. Nếu không được, thì Lehman sẽ phải hy sinh. Có lẽ
Chính phủ đã tính hết điều này thể hiện qua sự cứng rắn của FED và Bộ Tài Chính trong
phiên họp cuối tuần qua nhằm tìm ra phương án giải cứu Lehman.
- Cổ phiếu Lehman đã bị bán khống.
- Sự ngoan cố của Ban lãnh đạo đặc biệt là Dick Fuld (CEO) đã nhiều lần từ chối các
phương án tăng vốn hoặc bị thu mua sáp nhập.
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
12
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
II.Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng
4. Do sự mất cân đối nguồn vốn và bất cân đối thông tin
Sự mất cân xứng nguồn vốn là nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng, vì sự dư
thừa nguồn vốn đổ vào nước Mỹ, trong khi sử dụng không hiệu quả, kinh tế Mỹ đang đi đến
suy thoái nên cầu về vốn đã bảo hòa. Do đó mới ra đời sản phẩm tín dụng phái sinh mới: nợ
dưới chuẩn
5. Chính sách lãi suất của Fed

Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
13
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Bong bóng nhà ở vỡ làm nhiều người vay tiền ngân hàng đầu tư nhà không trả được
nợ dẫn tới bị tịch biên nhà thế chấp. Nhưng giá nhà xuống khiến cho tài sản tịch biên không
bù đắp nổi khoản ngân hàng cho vay, khiến các ngân hàng rơi vào khó khăn.
Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện
11 tháng 9, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế
nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời
gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt
từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự
phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh
tế. Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo
hiểm kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm
mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được
mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Năm này, bong bóng nhà ở
này phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV năm 2005 đến quý I năm 2006, giá trị
trung vị của giá nhà giảm 3,3%.Thời điểm đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở
thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar.
Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ
chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm
nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO - viết tắt của collateralized
debt obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS - viết tắt của
mortgage-backed security) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết
quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ
chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.
8. Rủi ro tự mãn
Trong thập niên 1990, chính quyền của Tổng thống Clinton đã thành công trong các
chính sách kinh tế, trả được tất cả các công nợ lớn do chính quyền Reagan để lại, bắt đầu

căng thẳng cung cầu tín dụng xuất hiện. Các nhà đầu tư bắt đầu lo sợ về khả năng thanh
tóan. Thị trường xuất hiện tình trạng mất khả năng trả nợ hay kéo dài thời gian trả nợ của
các nhà đầu tư. Giá trị thị trường của các tài sản đầu tư giảm sút. Hiện tượng domino bắt
đầu xảy ra đối với những nhà đầu tư khác. Lúc này ngân hàng bắt đầu thắt chặt cho vay và
yêu cầu các nhà đầu tư phải trả nợ. Nợ ngân hàng có xu hướng khê đọng. Giá trị tài sản của
ngân hàng giảm sút. Sức đề kháng của ngân hàng giảm sút từ các cú sốc bên ngòai, tính dễ
vỡ bắt đầu xảy ra.
Việt Nam là một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng GDP hàng năm cao nhất thế
giới nên sự tăng trưởng nóng dễ kéo theo những bong bóng tài sản hình thành, chực chờ nổ
tung nếu không có những chính sách điều chỉnh thích hợp.
11. Các “cơn sốt” trên các thị trường chứng khoán, bất động sản giai đoạn
2007-2008
Vấn đề đặt ra là Việt Nam có bong bóng tài sản không? Nếu định nghĩa bong bóng là
sự gia tăng đột biến về giá cả hoặc luồng tiền thì trong khoảng thời gian 3 năm gần đây ở
Việt Nam chúng ta có thể thấy những tình huống được báo chí gọi là “bong bóng” chứng
khoán và bất động sản. Còn nhớ khi thị trường bất động sản tăng đột ngột từ mức 500 trước
đó cán mốc 1000 điểm. Người người có lời, nhà nhà có lời, từ anh xe ôm, chị bán dạo, các
cụ về hưu cũng bỏ tiền vào chứng khoán như báo chí đã phản ánh một thời gian. Ai cũng
phấn khởi và nghĩ thị trường sẽ tiếp tục đi lên và một thời gian đã có ý kiến cho rằng thị
trường Việt Nam độc lập với khu vực và thế giới. Các ngân hàng đua nhau nhảy vào cho
vay cầm cố chứng khoán. Các hoạt động tài trợ đổ vào chứng khoán tăng mạnh. Cũng có
một số ý kiến cảnh báo rằng thị trường đang tăng quá nóng, những chỉ số P/E cao bất
thường cũng không làm ảnh hưởng đến khí thế đang lên của nhà đầu tư. …Và các khoản
đầu tư chứng khoán tài trợ bằng nợ nhanh chóng trở thành một gánh nặng khi thị trường đi
xuống và nhà nước có những hành động nhằm giảm bớt sức nóng của thị trường.
Trong thời điểm đó một số nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển sang thị trường nhà đất.
Kết hợp với một số lý do khách quan khác, thị trường nhà đất trở nên nóng bỏng và một
kịch bản tương tự lại diễn ra.
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6

theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; Mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các
khách hàng theo qui định của mỗi ngân hàng. Phân loại tín dụng chỉ duy nhất phục vụ quyết
định cấp hoặc không cấp tín dụng.
Chính vì vậy, doanh số và dư nợ cho vay BĐS của các Ngân hàng ở Hà Nội và
TP.HCM tăng mạnh trong năm 2007. Những năm trước, dư nợ cho vay BĐS chỉ chiếm từ
3-5% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. Riêng năm 2007, tỷ lệ này đã lên tới trên 10%.
Có hai nguyên ngân được đề cập: BĐS tăng “nóng”, lợi nhuận cao, nhu cầu vay vốn tăng
mạnh; NHNN khống chế tỷ lệ cho vay kinh doanh chứng khóan, nguồn vốn đổ sang kinh
doanh BĐS (đây là cách nhanh nhất để tăng dư nợ cho các NH TMCP).
Tuy nhiên, nguồn vốn Ngân hàng do nhiều vấn đề liên quan đến chiến lược quản lý
rủi ro của riêng Ngân hàng cũng như các văn bản điều chỉnh của Ngân hàng NN nên không
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
16
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
thể đáp ứng hết nổi nhu cầu vay loại này trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu đầu
tư tăng mạnh như vậy.
Trong năm 2007, các Ngân hàng đã nới lỏng việc cho vay BĐS, và cũng chính điều đó
đã gây ra một số bất cập trong hệ thống ngân hàng đầu năm 2008. Đáng chú ý, những ngân
hàng có tỷ lệ cho vay BĐS trên 50% tổng dư nợ lại là những ngân hàng có quy mô nhỏ và
bộc lộ khả năng thanh khỏan yếu trong tháng 2/2008 vừa qua. Một trong những nguyên
nhân khiên những ngân hàng này khó khăn về thanh khoản là đã dùng vốn ngắn hạn cho
vay BĐS dài hạn, có những khỏan vay lên đến 15-20 năm.
Dù không vướng vào tình trạng như trên, nhưng do hầu hết các nhu cầu vay vốn trong
lĩnh vực BĐS là trung, dài hạn, trong khi nguồn trả nợ của khách hàng chủ yếu từ thu nhập,
do đó đối với Ngân hàng việc quản lý các khỏan vay đối với nhu cầu này gặp nhiều khó
khăn khó lường hết những rủi ro có thể xảy ra. Khung pháp lý cũng chưa thật hòan thiện.
Hiện nay, những vấn đề sau đang ảnh hưởng nhiều đến cho vay BĐS của ngân hàng: thủ tục
pháp lý về cấp giấy phép đầu tư xây dựng, công bố thông tin về đấu thầu và điều kiện triển

17
Cuộc khủng hoảng tín dụng nợ dưới chuẩn tại Mỹ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
niềm lạc quan về kỳ vọng tăng trưởng cao của nền kinh tế . Tâm lý làm giàu nhanh chóng,
nạn đầu cơ trong dân chúng tăng cao hơn. Mặc dù sau cơn khủng hoảng người ta cũng đã
biết thận trọng và dè chừng hơn, tuy nhiên không có gì có thể đảm bảo một “cơn điên loạn”
của thị trường lại tiếp tục diễn ra nếu nền kinh tế trong một vài năm gần đây lại đưa ra
những con số tích cực, tạo thành cơn sốt mới. Khi quy mô thị trường và nền kinh tế càng
lớn thì những hậu quả gây ra từ một cơn khủng hoảng sẽ càng nặng nề và lan rộng hơn.
Trong khỏang từ năm 2001 trở lại đây chúng ta đã được chứng kiến nhiều các biến động
lớn liên tiếp trên các thị trường chứng khóan, vàng, bất động sản. Các sàn giao dịch, các
định chế tài chính trung gian mọc lên như nấm sau mưa trong những giai đoạn “hoàng kim”
rồi một số trong đó phải “ra đi” theo những cuộc khủng hoảng và biến động tiêu cực của thị
trường. Có thể thấy là ở một nền kinh tế “mới nổi” thì những bong bóng tài sản rất dễ hình
thành, nhiều hơn và phức tạp hơn nên vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua các công cụ
tài chính và chính sách phù hợp, phản ứng nhanh chóng trước các hiểm họa là điều cần
thiết.
Việt Nam đã được nêu gương trên kênh truyền hình tài chính nổi tiếng Bloomberg về
thành tích kiểm soát lạm phát là một bằng chứng hùng hồn về các chính sách tích cực và
chủ động của nhà nước. Tuy nhiên trong thực tế ban hành và thực hiện các chủ trương, nghị
định, thông tư rõ ràng còn rất nhiều thủ tục hành chính rườm rà khiến cho nó không còn
phù hợp với thời cuộc hay là mập mờ không rõ ràng hoặc không nghĩ đến quyền lợi thiết
thực cho doanh nghiệp. Để kiểm soát hiệu quả một nền kinh tế, nhà nước nên lấy ý kiến từ
nhiều phía như các chuyên gia, doanh nghiệp uy tín… để tăng cao khả năng điều tiết của
các chính sách.
IV.Bài học kinh nghiệm
1. Các ngân hàng cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, công tác giám
sát và quản trị rủi ro phải thường xuyên theo một tiêu chuẩn thống nhất. Chú trọng hơn đến
phương án kinh doanh hơn là tài sản thế chấp.
Hiện nay, các ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 20 năm và lãi suất cho vay tính
theo lãi suất thị trường. Lưu ý, việc tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay

4. Cần có một hệ thống thông tin hiệu quả hơn được thiết lập giữa các ngân hàng. Từ
đó có một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung để cung cấp các thông tin về rủi ro tín dụng của
con nợ cho bất cứ ngân hàng nào có nhu cầu tiếp cận.
GVHD : TS Diệp Gia Luật
Nhóm thực hiện : Nhóm 6
Lớp : Đêm 9 – K19 – ĐH Kinh tế TP.HCM
19