MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................01
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................03
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................04
1.1.2. Đặc điểm của BĐS..........................................................................................4
XÁC NHẬN CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP
NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Đề cương bài giảng môn Kinh doanh bất động sản của thạc sĩ Lê Thị Duyên –
giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh trường Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Hải Dương;
- Nguyễn Văn Hòa, Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
công ty Cổ phần Xây dựng số 2;
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh
bất động sản;
- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai;
Các trang web:
- Batdongsan.vn;
- congbao.quangninh.gov.vn;
- dantri.com;
- halong.org.vn;
- kilobooks.com;
- muabannhadat.vn;
- phapluatvn.vn;
- quangninh24h.vn;
- quangninh.gov.vn;
- tailieu.vn;
- vi.wikipedia.org.
1

LỜI MỞ ĐẦU

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Lê Thị Duyên đồng thời cảm ơn các cô chú,
anh chị tại công ty TNHH Đức Dương đã giúp em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ hiểu biết và khả năng nhận thức còn hạn chế so với thực tế đa dạng và phức
tạp của vấn đề và cũng do thời gian thực tập có hạn nên bài báo cáo của em không tránh
khỏi những thiếu sót, nên em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô, các anh chị
trong doanh nghiệp và các bạn để bài báo cáo của em có thể hoàn thiện hơn.
3

PHẦN I
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Hiện nay trên thế giới có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy
nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng
trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land
and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it).
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it).
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là những tài sản không di dời
được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS
là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn

+ Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng
5

cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư
đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân v.v…
+ Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các
hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội; do
đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp
luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu
sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác.
+ Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác
động từ một hay nhiều BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và
các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình
này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến.
+ Thứ sáu, các tính chất khác
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc

BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị
trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán (Trường hợp đầu
tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS). Hình
thức đầu tư: xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán; đầu tư dự án bất động sản để
bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư…
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc
độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất động
sản là một trong những loại hình đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều
trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng
băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ.
7

Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người
đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong
thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc
đầu tư thu lợi nhuận thấp nên các nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm
cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng.
Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn
vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông
tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết
với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và
quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại.
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự

từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
Nguồn lợi nhuận để lại có tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội
cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng tự chủ
về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài
(Ngân hàng, tổ chức tín dụng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín
dụng tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông.
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong những
nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án.
- Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt động
đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước. Nguồn
vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn
vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia
của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn.
Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành phần
kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng góp lớn
cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm quốc nội của
cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối với nền kinh tế.
- Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này được
sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp.
9

- Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước, vay
nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS Nhà
nước.
- Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn cổ
phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong
doanh nghiệp).

khủng hoảng, trì trệ, thị trường BĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá
trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các
tác nhân đầu cơ.
1.2.4.3. Nhóm các nhân tố chính trị
Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai
nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ
phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem
mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không
phải đền bù. Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức
hoàn thiện nhất và do đó, thị trường BĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng
nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị
trường BĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho
phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất, khu vực đất công đi vào thị trường BĐS;
chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại
chủng loại hàng hoá không dễ dàng…
Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng của doanh nghiệp
dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy
định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển
của thị trường BĐS giảm đi. Bên cạnh đó, những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ
khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch.
1.2.4.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh bất
động sản Việt Nam
Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có
thể hình thành thị trường BĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho
thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và
hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện
nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất
đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì
thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có
11

PHẦN II
12

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN ĐỨC DƯƠNG
2.1. Giới thiệu vê công ty TNHH Đức Dương
2.1.1. Giới thiệu về công ty
Tên công ty : Công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương
Tên công ty viết tắt : Duc Duong com., LTD
Người đại diện : Ông Nguyễn Đức Tâm – giám đốc công ty
Địa chỉ : Khu 2 - Thị trấn Minh Tân – Kinh Môn – Hải Dương
Mã số thuế : 0800263544
Điện thoại : 03203.821374; 0975996688
Fax : 03203.520193
Vốn điều lệ : 150 tỷ đồng
Vốn pháp định : 6 tỷ đồng
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty thành lập theo giấy phép kinh doanh số 0800263544 ngày 28 tháng 06
năm 2002, có giấy chứng nhận đăng kí thuế số 0800263544, đăng kí ngày 28 tháng 6
năm 2002.
Khi mới thành lập, công ty hoạt động với quy mô nhỏ và hoạt động đầu tư diễn
ra chậm với một dự án đầu tiên là dự án khu đô thị Minh Tân. Sau khi hoàn thành đầu
tư dự án này, công ty đã mạnh dạn tìm kiếm thị trường và xây dựng thêm nhiều dự án
do công ty đầu tư hoặc nhận thi công cho các đối tác. Đến nay công ty đã bỏ vốn đầu tư
2 dự án là dự án khu dân cư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao Minh Tân – Kinh
Môn - Hải Dương (hay còn gọi là khu đô thị Minh Tân) và dự án trung tâm thương mại,
chợ dân sinh và dân cư phía Nam Hải Hà – thị trấn Quảng Hà – Móng Cái – Quảng
Ninh. Đồng thời công ty đã kí kết 2 hợp đồng xây dựng 2 dự án là dự án khu biệt thự
và khách sạn phía Tây cầu Bãi Cháy – Hạ Long – Quảng Ninh và dự án khu dân cư xã
Hồng Phong – Đông Triều – Quảng Ninh. Mặc dù các dự án vẫn chưa hoàn thành, thậm

Ủy ban nhân dân huyện Kinh Môn – tỉnh Hải Dương tặng giấy khen công ty
TNHH Đức Dương - Đơn vị có thành tích đóng góp vào các loại quỹ và làm từ thiện xã
hội ngày 13 tháng 10 năm 2008.
Ủy ban trung ương Hội doanh nhân trẻ Việt Nam tặng băng khen cho Ông
Nguyễn Đức Tâm - Ủy viên ban Hội doanh nhân trẻ Việt Nam đã có thành tích xuất sắc
trong công tác Hội và phong trào doanh nhân trẻ 2010.
Qua gần 10 năm hoạt động, công ty đã đạt dược nhiều thành tích đáng kể, đồng
thời đã đóng góp nhiều cho sự phát triển kinh tế tỉnh Hải Dương, được công nhận là
công nhận là cơ sở Đoàn vững mạnh, là công ty có nhiều đóng góp vào quỹ và làm từ
14

thiện, đồng thời là hội viên chính thức của Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Hải
Dương. Công ty Đức Dương đã, đang và sẽ luôn giữ vững các danh hiệu thi đua của
mình trên thị trường BĐS, đồng thời sẽ cố gắng phát triển hơn nữa để đạt được nhiều
thành tích, giành được nhiều danh hiệu thi đua mang tầm xứng đáng với những tiềm
năng và sự nỗ lực của toàn công ty.
2.2. Cơ cấu tổ chức
2.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
SƠ ĐỒ 2.1: CƠ CẤU TỔ CHỨC CÔNG TY TNHH ĐỨC DƯƠNG
2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
2.2.2.1. Bộ máy lãnh đạo của công ty
15

BAN GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC
Phòng
kinh
doanh
và quản

kế
hoạch
đầu tư

- Giám đốc: Xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng
như những kế hoạch dài hạn và ngắn hạn; Hàng năm tổ chức thực hiện kế hoạch, các
phương án kinh doanh; Tổ chức điều hành mọi hoạt động của công ty và chịu trách
nhiệm về kết quả kinh doanh của toàn công ty
- Phó giám đốc có chức năng cùng trợ lý giám đốc, giúp giám đốc điều hành
hoạt động của công ty theo sự phân công của Giám đốc.
2.2.2.2. Các phòng ban chức năng
- Phòng quản lý và kinh doanh nhà đất: Phòng kinh doanh và quản lý nhà đất có
chức năng lập các kế hoạch kinh doanh và triển khai thực hiện kế hoạch; thiết lập, giao
dịch trực tiếp với hệ thống khách hàng, hệ thống đối tác; thực hiện hoạt động bán hàng
tới các khách hàng nhằm mang lại doanh thu cho công ty; phối hợp với các bộ phận liên
quan như Kế toán, quản lý dự án,...nhằm mang đến các dịch vụ đầy đủ nhất cho khách
hàng; Dự báo thường xuyên về cung cầu, giá cả hàng hoá trên thị trường BĐS trong
phạm vi toàn quốc nhằm phục vụ cho hoạt động xây dựng, kinh doanh của công ty.
- Phòng Kế hoạch đầu tư: Lập hồ sơ dự thầu, lập dự toán, bóc tách dự toán và
thẩm định dự toán; Lập dự án đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh ngắn hạn, dài hạn,
quản lý các dự án đầu tư đã và đang thực hiện đảm bảo có hiệu quả nhất, Lập các dự
án, phương án kinh doanh, liên kết, hợp tác với các đói tác trong và ngoài nước thuộc
kĩnh vực đầu tư sản xuất kinh doanh; Quan hệ đối ngoại, tìm kiếm, xây dựng kế hoạch
các dự án xây dựng công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, xây dựng khu đô thị,
khu dân cư, khách sạn…; Giao cho các đơn vị đội thi công, triển khai thực hiện hợp
đồng thi công; Theo dõi kế hoạch thi công, chất lượng công trình, quản lý nguồn nhân
lức, quản lý máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các chi phí khác; Đệ trình giám
đốc duyệt các dự án đầu tư của công ty.
- Phòng Tài chính - Kế Toán: Quản lý toàn bộ tài sản (vô hình và hữu hình của
công ty): hàng hóa, tiền tệ, vốn, các khoản thu chi, tiền lương cán bộ công nhân viên