TÓM LƯỢC
Thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian qua nói chung có nhiều biến
động, có giai đoạn hàng hóa nhà ở bán rất tốt (“sốt” đỉnh điểm vào năm 2004 đến
2008) và có giai đoạn trầm lắng (“đóng băng” vào năm 2011 đến nay). Nhưng riêng
hàng hóa nhà ở dân dụng cho xã hội thì luôn ở trong trạng thái bán rất tốt,hình thức
giao dịch thông qua SGD luôn sôi động, đa dạng,bùng nổ hay trầm lắng đi nữa
nhưng thị trường lúc nào cũng cần các SDG và cả người mua phải công khai và
minh bạch về giá BĐS . Chính vì vậy các cơ quan QLNN đã có nhiều chính sách
nhằm khuyến khích đầu tư phát triển loại hàng hóa,các đối tượng này.
Măc dù có nhiều chính sách với những khuyến khích, hỗ trợ của các cơ quan
QLNN nhưng tốc độ tăng trưởng về vốn đầu tư cho nhà ở dân dụng được giao dịch
thông qua các SGD vẫn không được như mong đợi,trong thời gian 10 năm tới nếu
với tốc độ hiện tại thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường cũng như
mong muốn của nhà nước. Các chính sách QLNN tác động tới các SGD BĐS cả
nước và trong đó có cả các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội
Quá trình hình thành và phát triển của các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội rất
mạnh mẽ và nhaanh chóng trong những năm gần đây. Nhu cầu hình thành cũng xuất
phát từ chính các nhu cầu của xã hội và từ bản thân các chính sách QLNN. Hệ
thống chính sách QLNN bao gồm các văn bản pháp luật, các chính sách được ban
hành có những thành công nhất định nhưng cũng có một số vấn đề còn bất cập. Các
nội dung của chính sách QLNN vẫn còn thiếu và nhất là các văn bản do nhiều cơ
quan QLNN khác nhau ban hành nên còn có sự thiếu thống nhất dẫn đến sự khó
khăn cho các cơ quan quản lý và các SGD BĐS cũng như người dân.
Đề tài đã phân tích tính cấp thiết của nhà ở xã hội, cơ sở lý luận của việc
hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD BĐS , đánh giá những thành công và
những tồn tại của QLNN về giá BĐS. Qua đó đề tài có một số đề xuất và kiến nghị
đối với các cơ quan QLNN về hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD hợp lý
hơn nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở dân dụng tốt hơn về chất
lượng dịch vụ và cũng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu toàn xã hội.
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt khoá học của lớp Cao học 14 - Quản lý kinh tế tại Trường Đại

- ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN.

5

54

54
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT

70
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70
ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản.
QLNN : Quản lý nhà nước
SGD : Sàn giao dịch.
TT : Thị trường.
NSNN : Ngân sách nhà nước
iii
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOÀN THIỆN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
1.1 Một số khái niệm cơ bản.
1.1.1 Bất động sản(BĐS).
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn
mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật

Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất.
Trong phi nông nghiệp:
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với
phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
1.2 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng
ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát
triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn
đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn, chính lúc này
việc phát triển hoạt động quản lý giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp
bách đối với Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng
kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng
đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất
động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng.
Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của giá bất động sản trong
tương lai gần, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập với chức năng chuyên
về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ quản lý giá và niêm yết giá
cũng như định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như
tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.Trong đó giá cả của bất
2
động sản luôn là vấn đề lớn nhất của loại hàng hóa này và luôn gây ra rất nhiều tranh
cãi và so sánh.Có rất nhiều sự quan tâm,câu hỏi,hoài nghi về giá bất động sản tại các
sàn giao dịch.Được đưa vào tầm quan trọng của quốc gia,tổ chức,cá nhân cho nên
quản lý nhà nước về giá bất động sản đã và đang ngày được các cơ quan chức năng
hoàn thiện,đặc biệt việc quản lý bất động sản tại các sàn giao dịch.
Đây là các đối tượng mà nhà nước cần phải quản lý đặc biệt là quản lý giá
không để giá tự do hay trôi nổi.
Đứng trước nguy cơ người lao động trân chính sẽ ngày càng xa vời hơn với
một ngôi nhà chung cư nhỏ nhoi,hay một chỗ để chú đêm.Bởi lẽ việc mua thuê nhà
đã là rất khó khăn chưa tính đến việc mua nhà chỉ với lý do giá nhà đất thuê mua đều

dẫn,tỷ trọng nguồn vốn giải ngân của FDI, DII hay ODA ngày càng nhiều
hơn.Lượng tiền đổ về từ kiều hối của những năm gần đây cũng đạt mỗi năm gần 10
tỷ đô la mỹ nguồn đầu tư tiền rảnh rỗi trong trong dân cư cũng chiếm tỷ lệ cao.Đã
và đang tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị
trường bất động sản Hà Nội nói riêng.Đây là một thị trường non trẻ có nhiều sự
biến động,và còn nhiều chính sách bổ sung,sửa đổi của nhà nước cũng như những
tác động khác có liên quan
Cũng bởi đây là ngành non trẻ cho nên các bài viết và nghiên cứu về lĩnh vực
bất động còn hạn chế và chưa có nhiều.khảo sát tình hình thực trạng vấn đề có liên
quan đến bất động sản thì tôi thấy có một vài đề có liên quan như:
- Đề tài:Định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đại
tín.Tác giả là sinh viên Bùi Thị Hồng Anh khoa kinh doanh bất động sản trường đại
học kinh tế Quốc Dân.
- Đề tài:Định giá bất động sản của công ty việt nam.Tác giả Tạ Như Thế sinh
viên địa chính trường đại học kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên các đề tài này cũng còn nhiều hạn chế chưa đánh giá hết được đủ
các thông và sự biến đổi khó lường của thị trường,cũng chưa đạt được kỳ vọng của
thị trường bởi vì mục tiêu và chiến lược trong ngắn hạn. Xong các đề tài này cũng
đã đánh giá khách quan và tương đối đầy đủ hiện trạng của thị trường bất động sản
4
trong nhữn năm qua.Đó cũng là cơ sở lý luận để tôi bổ xung vào đề tài nghiên cứu
của tôi.
1.5 Mục tiêu nghiên cứu.
Trong luận văn của tôi, mục tiêu nghiên cứu gồm 2 (hai) nội dung như sau:
Mục tiêu thứ nhất: Giá tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội để
đáp ứng với các tiêu chí của bất động sản và sự thay đổi thường xuyên và không ổn
định của mặt hàng hóa này cũng như giải thích một số lý do mà giá BĐS lại cao và
tăng nhanh như thời gian vừa qua.Giá BĐS chênh lệch so với giá niêm yết trên các
SGD BĐS ai là ngườ hưởng và ai là người thiệt khi giao dịch không thành công.
Mục tiêu thứ hai: Một số chính sách quản lý nhà nước về giá bất động sản tại

Chương 3: Phương pháp hệ nghiên cứu và phân tích thực trạng về QLNN về
giá BĐS về nhà ở dân dụng tại sàn giao dịch Hà Nội.
Chương 4: Đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về giá ở các sàn giao dịch BĐS
nói chung và ở sàn giao dịch Hà Nội nói riêng.
6
CHƯƠNG 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Tổng quan lý luận về QLNN đối với kinh tế xã hội.
2.1.1. Quản lý nhà nước về kinh tế.
Quản lý nhà nước về kinh tế là sự tác động có tổ chức bằng pháp quyền của
Nhà nước lên nền kinh tế quốc dân nhằm sử dụng một cách hiệu quả nhất các nguồn
lực kinh tế trong và ngoài nước,các cơ hội có thể có để đạt được các mục tiêu phát
triển kinh tế đặt ra trong điều kiện mở rộng và giao lưu hợp tác quốc tế. Quản lý
kinh tế là nội dung cốt lõi của quản lý xã hội nói chung và nó phải gắn chặt với các
hoạt động quản lý khác của xã hội. Quản lý nhà nước về kinh tế được thể hiên thông
qua các chức năng kinh tế và quản lý kinh tế của nhà nước
(Nguồn :Trang 20 , Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế )
2.1.2 Nhận thức về chức năng quản lý nhà nước về kinh tế.
Để thực hiện vai trò quản lý nhà nước về kinh tế,nhà nước phải thực hiện các
chức năng quản lý của mình.
Chức năng quản lý nhà nước về kinh tế là những nhiệm vụ tổng quát mà nhà
nước phải thực hiện để phát huy vai trò và hiệu lực của mình.
Chức năng quản lý nhà nước về kinh tế được quy định bởi vai trò quản lý
nhà nước về kinh tế và phải phục vụ thực hiện và phát huy vai trò đó.Chức năng
quản lý nhà nước về kinh tế do bản chất của nhà nước, do yêu cầu của nhiệm vụ
chính trị - kinh tế- xã hội và tình hình của từng giai đoạn lịch sử nhất định.
Theo đó những chức năng cơ bản của quản lý nhà nước về kinh tế việt nam
hiện nay
- Chức năng tạo lập môi trường và điều kiện cho hoạt động kinh doanh.

Thứ nhất :Sự ra đời tất yếu của hiện tượng lợi ích cá nhân,sự tăng lên của bộ
phận này sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của bộ phận khác.Xu hướng cản trở các hoạt động
kinh tế chồng chéo, cản trở hoặc triệt tiêu lẫn nhau,các quan hệ,tỷ lệ kinh tế quốc
dân bị phá vỡ,sự phân bổ cá nguồn lực không hợp lý,cơ cấu kinh tế bị đảo lộn,các
vấn đề kinh tế xã hội bị phát sinh.
8
Cá nhân không đảm bảo vai trò của mình trong hàng hoá công cộng,nhà
nước với tư cách là chủ thể nền kinh tế quốc dân với mục tiêu kinh tế vĩ mô,cần
thiết phải nắm và bảo đảm cho xã hội những loại hàng hoá và dich vụ công cộng.
Nhà nước cần đứng ra đảm bảo các chức năng chính trị xã hộibảo hiểm về mặt
kinh tế nhằm duy trì các mối quan hệ lợi ích giữa các giai cấp và tầng lớp trong xã hội
trong quan hệ sản xuất thống trị và bảo vệ được quyền lợi và địa vị của giai cấp thống trị.
Quan hệ của các nước cũng đòi hỏ phải tăng cường vai trò quản lý của nhà
nước về kinh tế.Theo xu hướng hoà nhập nền kinh tế dân tộc của mỗi nước vào thị
trường thê giới ngày một tăng.
Vai trò quản lý của nhà nước về kinh tế không chỉ ở sự điều tiết ,khống
chế,định hướng bằng pháp luật và các đòn bảy kinh tế và các chính sách,biện pháp
kích thích mà còn bằng thực lực kinh tế của nhà nước-tức là sức mạnh của hệ thống
kinh tế nhà nước và các công cụ kinh tế đặc biệt khác.
(Nguồn TK : trang 17,18,19, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
2.1.5. Các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế.
2.1.5.1. Khái niệm.
Công cụ quản lý nói chung là tất cả mọi phương tiện mà chủ thể quản lý sử
dụng để tác động lên đối tượng quản lý nhằm đạt được các mục tiêu đề ra.Công cụ
quản lý của nhà nước về kinh tế là tổng thể những phương tiện hữu hình và vô hình
mà nhà nước sử dụng để tác động lên mọi chủ thể kinh tế trong xã hội nhằm thực
hiện mục tiêu quản lý kinh tế quốc dân.
(Nguồn TK : trang 100, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
Chính nhờ đó công cụ quản lý với tư cách là vật truyền dẫn tác động của
quản lý của nhà nước mà nhà nước chuyển tải được ý định và ý chí của mình lên

Kế hoạc theo nghĩa hẹp là phương án hành động trong tương lai,theo
nghiã rộng là quá trình xây dựng,quán triệt,chấp hành và giám sát,kiểm tra việc
thực hiện phương án hành động trong tương lai.Kế hoạch với tính cách là một
công cụ quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước,bản thân là một hệ thống bao gồm
nhiều nội dung hoạt động.
(Nguồn TK : trang 101, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
10
- Chiến lược phát triển kinh tế -xã hội
- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
- Kế hoạch trung hạn
- Kế hoạch dài hạn
- Kế hoạch hàng năm
- Dự án
- Ngân sách.
- Chính sách
Chính sách là một trong các công cụ chủ yếu của nhà nước sử dụng để quản
lý nền kinh tế quốc dân.Dưới dạng chung nhấtmỗi chính sách cụ thể là một tập các
giải pháp nhất định để thực hiện cácmục tiêu bộ phận trong quá trình đạt tới cácc
mục tiêu chung của phát triển kinh tế xã hội
(Nguồn TK : trang 114, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
Chính sách là một hệ thống phức tạp nhiều loại,theo nhiều lĩnh vực hoạt
động,có thể phân ra làm 2 loại:
- Các chính sách kinh tế
- Các chính sách xã hội
Tài sản quốc gia theo nghĩa rộng bao gồm tất cả mọi nguồn lựccủa đất nước
,theo nghĩa hẹp ở đây là nguồn vốn và các phương tiện vật chất mà nhà nước có thể
sử dụng để tiến hành quản lý nền kinh tế quốc dân.
(Nguồn TK : trang 112, GT quản lý nhà nước về kinh tế).
Bao gồm: công sở,ngân sách nhà nước,tài nguyên thiên nhiên,công khố,kết
cấu hạ tầng,doanh nghiệp nhà nước,hệ thống thông tin nhà nước

khác tiên tiến hơn như cạnh tranh bằng chất lượng,bằng dịch vụ nhưng giá cả vẫn
đóng một vai trò quan trọng. BĐS sẽ không được tiêu thụ được nếu như không được
người tiêu dùng chấp nhận.Người tiêu dùng luôn quan tâm đến giá cả BĐS và đó là
một tiêu chuẩn chỉ dẫn về chất lượng và các chỉ tiêu khác của BĐS.Do vậy xác định
một chính sách giá đúng có vai trò sống còn đối với một doanh nghiệp nào hay tổ
chức kinh doanh nào.
12
Trong thực tế,cạnh tranh bằng chiến lược sử dụng giá cả là biện pháp cạnh
tranh nghèo nàn nhất,vì khi gặp phải đối thủ cạnh tranh lớn thì cạnh tranh bằng giá
cả sẽ không có tác dụng.Trong nhiều trường hợp,sự cạnh tranh này chỉ dẫn tới việc
giảm bớt lợi nhuận của những người bán và đem lại lợi ích cho phía người mua.Tuy
nhiên cạnh tranh bằng giá cả có thể áp dụng thành công và có ưu thế trong xâm
nhập vào thị trường mới.Đối với thị trường Việt Nam,thu nhập của dân cư chưa
cao,yêu cầu về chất lượng và chủng loại lại thấp nên cạnh tranh bằng chiến lược giá
cả vẫn được coi là vũ khí lợi hại đặc biệt là loại hàng hóa rất nhạy cảm như hàng
hóa BĐS.
2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán BĐS.
- Nhóm liên hệ trực tiếp:
+ Yếu tố tự nhiên: vị trí, kích thước,diện tích, hònh thức, đặc điểm tự nhiên-
môi trường
+ Yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập, tính tiện nghi
+ Yếu tố thị trường
- Nhóm yếu tố pháp lý trực tiếp
+ Tình trạng pháp lý của BĐS
+ Các qui định pháp lý có liên quan
- Nhóm yếu tố vĩ mô
+ Chính sách, pháp luật của nhà nước
+ Kinh tế vĩ mô
+ Xã hội- Dân cư
- Nguyên liệu đầu vào

phẩm dựa trên các yếu tố như chi phí,pháp luật và các tiêu chí cũng như các mục
tiêu của những người,các tổ chức có liên quan đảm bảo mức lợi nhuận…
14
2.2.2.2. Một số yếu tố ảnh hưởng tới việc tính giá BĐS.
Nhìn chung có một số yếu tố sau đây ảnh hưởng tới quá trình định giá BĐS.
Hình 2.1: Ảnh hưởng của cung và cầu,SGD đến việc tính giá.

Xem hình 2.1 ta thấy SGD,cung,cầu có quan hệ mật thiết với nhau trong đó
SGD là nhịp cầu nối giữa cung và cầu nhưng cung qua cầu thì giá trị của cung sẽ
tăng lên do cung qua SGD phải mất chi phí mà người ta thường gọi là (hoa hồng)
tức là qua SGD thì giá BĐS sẽ tăng.
Nhu cầu của khách hàng: Là yếu tố đầu tiên mà người định giá phải quan
tâm tới. Mức giá đặt ra khác nhau thì có ảnh hưởng khác nhau lên mức cầu khác
nhau của khách hàng,đối với các loại BĐS mà người chủ sở hữu muốn bán. Nhìn
chung giá càng thấp thì nhu cầu càng cao do khả năng thanh toán của người tiêu
dùng và ngược lại. Để đánh giá mối quan hệ giữa nhu cầu và giá cả BĐS,người ta
có thể tính đến hệ số co giãn của cầu về giá. Nhiều khi sự tác động của giá lên nhu
cầu là không đáng kể do tác động của nhiều yếu tố như: tâm lý,đầu cơ,tính độc đáo
của BĐS đó,khả năng thay thế của sản phẩm là không cao,giá mua còn thấp so với
thu nhập,do tính đồng bộ trong tiêu dùng,mục tiêu kinh doanh,lợi nhuận,có khả
năng dự trữ,tính chất và khả năng sinh lời là các yếu tố của hàng hóa BĐS.
- Cung BĐS mà nhiều thì ngoài việc tính giá theo chi phí ra thì các nhà đầu
tư cũng sẽ không đưa giá lên quá cao do dư cung dẫn đến hàng tồn và có sự so sánh
về giá của khách hàng. Còn nếu cung ít thì cung nhỏ hơn cầu và các nhà đầu tư sẽ
tăng giá bán do tính khan hiếm.
Cầu
Sàn giao dịch Cung
15
- Chi phí đầu vào: Là một yếu tố đặc biệt quan trọng cần được xem xét khi
định mức giá. Trong các điều kiện bình thường mức giá dù tính như thế nào cũng

- Định giá nhằm đảm bảo mức thu nhập định trước.
- Định giá nhằm đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận.
- Định giá nhằm mục tiêu doanh số bán BĐS.
- Định giá nhằm phát triển các phân đoạn thị trường.
- Định giá nhằm mục tiêu cạnh tranh đối đầu.
- Định giá nhằm mục tiêu cạnh tranh không mang tính giá cả.
2.2.2.4. Một số nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
17
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.

trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận
dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo
Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao
nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử
dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các
sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng
19
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông