Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
ác động củ a một số nhân tố 37
giá chính xác, nhanh hơn 39
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
ác động củ a một số nhân tố 37
giá chính xác, nhanh hơn 39
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
 
!"#"$%&'&()$"*&+
&,-.&/*&0,%.1%.&0&'
2&345*&$%"&6"7&08&9#:)$&(
"$"!".(648+&4/4+&0
.3$%"&6";&)<.%&3"4=>&.
-;&&&?6".&,8&+.3&75&0&&@
.&&46;A#-&&&$
=/B&!"&C0D&.-3&444&("*&5
$%"&6"#:)$E"(<&F=$+&@4@=4

&"4$&0=<B&#
2. Mục đich nghiên cứu
\ -".4K5KL&&&D+
#
\ :84PQ'&'*&]8&;MP
'F&&&D4+<+
H<$&Z64@& V5&V@#
\ ^G(D&&&;&&&?W/S/")4&&?
#
3. Đối tượng nghiên cứu
_+E44$<&F)"4%&3"4-"&&+
%4^4#
4. Phương pháp nghiên cứu
\ Y?=>&Z*
\ Y?<%
\ NE"")G/".&[BZ*<
\ Y=>&A
5. Kết cấu nội dung đề tài
46`W6".;/").D&/D&.D/D&.4/".@D&
"@"E4*&;&"4a&?b
H?cbH?W/S/")E+#
H?ccb8&++H<$&Z64
@& V5&V@#
H?cccb`G4;M=&&<&
+H<$&Z6&Z64@& V
5&V@#
:-"&,-&0=&(+&%&"$%
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

kY/4Q*&K&&0!"$E#
kN(/M#
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
k4&XK=$@8&G<@@*&.O&@@<
4W.&+. ."=?+###
kH&&<-K=$@8&<.<K.&6"&G.
;&.=$.Ql###*&K=$@8J/EB#
kH&4&J/E.<&B&<-K=$@8(
$E""=.&&$(&;E"+&0&<
-.&&&=$&R&G+&!"&&<-#
kH&&<-(&( /4/*(4
5%"&"1#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
h
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
k&=$/=$ R&=$R4&=$R#
kH&&<-"<R0$.&&&R"G#
kH&&<-@"/&."&?.###
k`G&<-&67.6/###
kH&4&@/")!"$#
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:
 #N6UNT&(>#UR>E/S.
4<&( @@*&#m&,/*>&&0UNT/"<&"&
n&0&&$;"G"8&.[4J/EB]>#H&$;"G&(
;/4bP$;"G8%.>&KQ.E";.W)$
&'%>;&&$;"G4$&,>.@8*&8
$Z&0&'W;UNT#
 d#UNT/44(&(>/="E.E"4$*&W8

W+;&&+;KQ&(/%!"#-)$.
UNT>; W&(&&&<-UNT&#
 g#UNT/44&(/B?W<8
.&>K=$@8&<-/B.X@D@4/="4&(
@*&%(E"#UNT<4&( 
4.+4&( /#
 s#UNT/"<&"8&G&0G/")4&>&&04
B&&&+I#N=$/444<&F!"CGBl
@=.l&?!"?4/4&0&!"G&#:)$]
4$E"&&+;KQ#-)$
"$G"!"&0(-P&&&,G/")&0
4B&+&.ZMP)"!"K"-+
6"&?.&;@DLA#
 t#m7.&< . &4(UNT&"8
E"4 /8&&0!"/S#;"UNT&(/B4&(E"
&0/+-&!"/S&'3&+4( .UW)$!"/S
&( /8&&"$%<&.4P&>!"/S&,&?
B&&4(<#
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
\ub
5 v#T55\+C&Y".?!"G&
wbxĐịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định".[1]    y5
bzzyyy#555#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
r
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
\u
5<m5`&."$%&0&4

1.2.3. Các căn cứ định giá bất độg

\H&$;"G&?+UNTRb./4&&"$%
)
"#
\H>&?&0&X@D&<-4bB&&X@D
$;&"K&&X@DG."!"&0UNT+

#
\:848$Z&0E;(&"bH&$Z&(R
/4&>&/")&04B&/%!";UNT.&&$Z[*B
"&6"&0%"@[.&&;&0UNT.&&$ZE
64)&&0@=AW;
UNT#
\:848((4[*UNT4!"6&(&3UNT
"8&bH &348[*PD&>&X@D46"UNT.P
=UNTB<!"6UNTK"!"48((&0UNTK"
!"/4 &0UNT&6
#
\:84&&$;"G&"4%&0UNTbH &34'
(&0]$;"G&"4%NT4&0UNT(&
#
\:84&&$;"G&+&0UNTbH &34&+&X
@D"!".G&,8&+&".&6".P&"4
&6"
#
\:84&&/*>&/+?/&0UNTbm&0UNT(
&"*&K&@8%P/*>&>+4&P/*>&
?/4(/+&&06"&0UNT#-)$&6@8P
?/&0UNT/+

Z#
\m&0UNT<"<"*&P"$%-
&&$;"G&?;.8%.4"B&./").KQ4<
/"<&/4$Z&UNT..$Z&K";&0.$
Z<&0UNTGB/+UNT(/4K";E!"$<6"
UNT.E&/*6"UN
###
\T8$Z/4!"$/")$;"@(@9/%D&<D"&
4S"G&0!"&0&.&B&>$&
%&?W"$&F&(4.(4
*&&K";?/&UNT#"$%J&•$Z‚/"<)@D
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
t
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
;*B"$%J&•@8
áo”.
Nguyên tắc 4: Nguyên tắc câ
M
\T8&=M*&P4&<-W&&)&"4
&0&<
-#
\T8&=M4@9E"&(/4&UNT0
(#
\H&$;"G&"4%&0UNT+*&8&=MM
D&>&'&UNT+*&3&P"@D&
#
ƒ"$%J&&=M&(Sf
Lb
\u&'@DGBUNT%-"$%J&4$&
&FMGF+B&&$;"G+UNT+B

/4;!"&08&+%
ờng.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đón
(#
\m)&"4%UNTD"&48((&0(
4Z")]UNT4(*4#;"(I/4
")UNT4(&"
4#
\BUNT+/*")-64&0*&
M/*E#;"4(((4Z"8
&@")8&&(*&G4
trị.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc

\m*&K&M$;"GE@8> 
/*&0UNTW?
/#
\m&04&,&"WW&@8;6&0P
#$Z&(@8>B&$;"G4$&,
W;&0
#
\&B&>&04/"</"<@8%C?/#
P/?>&*&@8;)*&]!"$EX@D&0

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
mua.
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc thy
;#

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
h giá.
1.2.6. Các phương pháp định giá bất
ng sản
1.2.6.1. Phương pháp
 o sánh
Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
sánh:
KbY?8&;$*&"/4?
#N=$/4?&0UNT*&G&;"B
&0&&UNT?8Q*&@&%6$
-4@&W%
BĐS .
fb
\N*&&0UNT4/4&?WP&J&&&&?
!"&<
h)#
\Y?*&@D4$Q-<&O( E

 thuật.
.Cơ sở của phương pháp
b
H&"$%J&&?W&0?
b
\"$%J&=
M#
\"$%J&
;#

P&0&&44$/4&(
được.UB&abV8&CUNTMD&>&&(*&{>UNT
sánh)UB&hbY=>&4K&P8&"{G?.K"
?}&0l4B4D&%"4;4E"&F{ 
/%O&
giá).
UB&ibj&&0UNT&6%&?W&(
*&"QE"
 hỉnh .
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
h
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
. Quá trình đ
"&Fb
H&$;"G&(

H&$;"G&(/4O&>&0UNT4&&@&/4&
&0&&UNT&"b`OM.-+/")&0.
.!"$+&.&<-K=$@8%.>&4E"&6
@&W%
#
P/*&6E"&F4$I&6]B$&%[$
"&4/*E443&&PUNTTTB
UNT`#P&0/*E"&F4$6*&"MZ
GE/+$M„/…{;"/*EE"&F*&"
 /4…}

OM
\u>&B&&0/<b[*O&<[*-[$"&4B
;'&&0UNT4/+-UNT#;"<[*-(I/4

UNT&6JP&&!"$&04BE4.#NE"O&/4&&
!"$EfD4&>&(/%!";!"$E4fD
 @D#
•"$+&b
u&'8&!"$+&MK5KL&0UNT&6
&'S;UNT&6GB&&UNTG&;"&(R@+B
"EO[*B!"$+&&0"8&4&0[$<‡;"
PUNT<[*B!"$+&Q%"-I&(
 L#
H&&<-K=$@8
%b
V4<4&>&[B&&+D&K=$@8&44.4
D..&&3&K=$.&4Q&7.&=$
G.#
H&&<-K=$@8W%/4)<;;"4&
&"4%UNT.((4&>-4.>1€.>P"
@D.&0UNT#UW)$&'K5KLM&&4/*>&
&0UNT/+&6&'SK5KLFF
 ;"G4$#
NE"4>&@&%
b
mUNT*&E$6/4&B&0UNT
?8*&;45?3&(.$&&UNT5
?3&(&,&"[$4E"
(#
&<;"E&"UNT.fD(
";.&&$;"G&0!".&!"&&"UNT&,&6*&
=>&.K5KL€
&&UNT#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

UNT#
-88&
điều chFb
UB&bj&&&$;"G"*&W;
giá trịUNT#
UB&b8&PO&&0UNTBUNTD&%"
.B&/*8&l$
tố so #
UB&abj&G/*&&E"&F"6&0UNT4@D
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
g
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
&l?.&0&&UNTMD&>&*&
$?&0
ĐS mục %"#
UB&hb8&R+JK;&0&&UNT4
ĐS mục %"#
UB&ib8&*@Q$&[B
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
s
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
S mục têu.
Bảng 1. 1. Bảng điều chỉnh cácy
Các yếu tố có thể so sánh
Tỷ lệ % điều
chỉnh
Lượng điều chỉnh
khi thực hiện áp
dụng cho giá bán
BĐS

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
t
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
4WWE"$;"G4@&B&(W;&&$;"G
4$#:)$M&3B&=$&(&F/48*'+&;$&(
(P4&-)$&(@2;P(
&'O#
3b&=>&&&UNT/B+")/4&;3&(
 @&&<E$;"G;W;!"$;&0"/4
<&(8&#'&(/$>@DbH&E"*R&"%.
@)$G/"E&&UNT+")&(*&+&;G
.?-<6$0G/"I( &'&&&FG
&)$GB
UNTD&%"#
3b$;"-G/*@&/4<0.
W;&@D?+&;.&D?
;@DGBUNTO&-&(>O&<&(UNT?8
)$*&
#
3bH&E"/S;$Z&(Q/4+&;
>8&9&0?.-;?4$/"<&)"
@2;;!"@8%<</l(
OE"( &-;&&<@8%"&F&0
&&$Z

3 bBPUNT*&$Z/66"%G"8&
K"G&$B/+UNT*&K&-&,>G/"&(
*&-)$-C&&MD&>&W-
;&&GB"
&#

>&]/+/{R/Z<./!"/4f")&
}%&?W&<GB]/+/@D+"8&"
cho là có BĐS.
Cá
B&8&b
u@D?&>-@D&
?.?&>#-)$6$04*/>&&
&>&68&
5&&B&b
\N6"%.;4B&/*&6&0UNT&6#H
(/4G4&X@D&<-+/4G
.&#\ˆB&>/+&>+K=$@8/+.$;&<
-&(
%#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
\ˆB&>ZGE>&/,$&<-%/l
%4.@8%.8/l&3
@;;#
\]GE>&/,$7&>+K=$@8/+$$
;&<-K=$@8Q&(%>
&0&<-#
\ˆB&>&0&&&<-K=$@8D.&>&0&&&<-
&+&M%(44.
.&.#
\H&04&>&<-QB&>&<
-DQI>*&B&>&0
NT&6#
\NE"&FB&>&0UNTD&%"GB&0-4

$@8&<-#
\Z&>‹H>K=$@84)/"kV*")$%
+ Chi phí khác .
f/ Tổng giảm giá
&/,$&<-b
m/46-&3/S@4P&+&<
-.&>$;&0UNTD&%"B&0UNT?8
+
#
Z>&/,$&<-‹H>$;{H>+
\m8&;#
H>"&<-‹{TG QX@DKH>K=$B}
Niên hạn sử dụng.
N
$%=b
\m8%b"ZC&<-.7!"-X@D.
"ZC&<-
/,/D.GCA
\Vl&3& RbVlX&P*&./l&
X&P*&#
\Vl%4bŒ9<.<9
n, s uy thói kinh tế .
Các phương pháp tính tổng g
m giá tích lũy công trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tí
/,$']#UB&bNE".K&&>K&UNT*&
%&(
BUNTD&%"#
UB&db8&E"&FGBG$;"GbE"
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51