ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ CHUYÊN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỲ YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn Hoàng Thị Chuyên


2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 40
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn
2009 - 2012 40
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
huyện Yên Sơn. 40
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp 40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.4. Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 42
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Sơn 49
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 49
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn 52
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại dự án xây dựng
trung tâm huyện lỵ mới. 56
3.3.2. Khái quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung
tâm huyện lỵ Yên Sơn 59
3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung
tâm huyện Yên Sơn 60
3.3.4. Ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giá đất 66
3.3.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp 75

năm 2009 và năm 2012 66
Bảng 3.11. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các 68
khu vực đ ất thuộc nhóm I 68
Bảng 3.12. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực
đất thuộc nhóm II 70
Bảng 3.13. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu 73
vực đất thuộc nhóm III 73
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai 9
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn
tính đến 01/01/2012 51
Hình 3.2. Tỷ lệ cấp được giấy chứng nhận QSD đất của một số nhóm
đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến năm 2012 54
Hình 3.3. Tốc độ tăng dân số giữa năm 2009 và năm 2011 65
Hình 3.4. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm
2011 và năm 2012 67
Hình 3.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc
nhóm I 69
Hình 3.6. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc
nhóm II 72
Hình 3.7. Giá đất thị trường trung bình của khu vực, vị trí nhóm III 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


: Trung học phổ thông
11.
CN&XD
: Công nghiệp và xây dựng
12.
KH
: Kế hoạch
13.
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
14.
VT
: Vị trí
15.
KT – XH
: Kinh tế xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1

MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa
hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều
nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém. Dân số
của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km
2
. Người
dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp,
đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3

số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó để có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên
giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ
là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh
tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [4].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6

nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSD đất được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong
khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước.
Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng
gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi
ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu
thuế chuyển QSD đất, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy địnhchủ
yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác
muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ
sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu và giá
trị sinh lợi của đất đai.
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa

trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,

- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.

P
0
Q

D
0Q
1


được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà
nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta
không thể làm được điều đó.
Thậmchí,trongmốiquanhệgiữaNhànướcvớingườisửdụngđất,cũngcónhững
trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSD đất).(Phạm Hoàng
Nam, 2006).[5].

Giá

G1

D

Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ
lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích đất của
thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá
đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có
mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập
cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá
đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị
Thu Hằng, 2008). [2]

kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh
hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16

bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17

Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008).
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng
đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng
cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh
hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc