ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
 ĐINH THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN SƠN DƢƠNG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên, năm 20121
LỜI CAM ĐOAN


Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Sơn
Dương, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên và Môi
trường, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hà 3
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 8
2. Mục tiêu của đề tài 10
2.1. Mục tiêu tổng quát 10
2.2. Mục tiêu cụ thể 10
3. Yêu cầu 10
4. Ý nghĩa của đề tài 10
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài 10
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 11

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 48
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 48
3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 49
3.2.6. Công tác định giá đất 49
3.2.7. Công tác đăng ký thế chấp và xoá thế chấp 50
3.2.8. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 50
3.2.9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 50
3.3. Thực trạng công tác định giá đất của huyện Sơn Dương 51
3.3.1. Các quy định của Nhà nước về giá đất bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng 51
3.3.2. Kết quả định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng . 53
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại một số
công trình trên địa bàn huyện Sơn Dương 61
3.4.1. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng huyện Sơn Dương từ năm
2007 đến năm 2010 61
3.4.2. Ảnh hưởng của việc định giá đất thấp hơn so với giá thị trường đến
công tác GPMB 64
3.4.3. Ảnh hưởng của việc tồn tại hai hình thức BTGPMB đến công tác
giải phóng mặt bằng 69
3.4.4. Ảnh hưởng của việc ban hành giá đất hàng năm 75
3.5. Nghiên cứu các thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện
tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 76
3.5.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 76
3.5.2. Những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 78
3.5.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
1. Kết luận 88

KV1,KV2,KV3
: Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3 6
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Diện tích tự nhiên, dân số theo đơn vị hành chính 41
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất của huyện Sơn Dương 45
Bảng 3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Sơn Dương 54
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở các vị trí ven trục đường giao thông
chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông khu
công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch trên địa bàn huyện
Sơn Dương 55
Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại 56
Bảng 3.6. Kết quả định giá đất ở đô thị của huyện Sơn Dương 58
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của huyện Sơn
Dương từ năm 2007 đến 2010 63
Bảng 3.8: Giá bồi thường các loại đất công trình cải tạo đường 13B 66
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi thường và
hỗ trợ về đất 68
Bảng 3.10: Số lượng dự án chia theo hai nhóm trên địa bàn huyện giai
đoạn 2007-2010 70
Bảng 3.11: Quy mô của hai công trình 71
Bảng 3.12: Mức giá bồi thường đất tại hai công trình 71
7
DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ

bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự
án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất
yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nước. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc
thường xuyên. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng
mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình
thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ
đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội.
Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó
khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là
một trong những nguyên nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng đó chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay
tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc
cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường khi giải
phóng mặt bằng, phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,
thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút.
Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác 9
định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá
trình xây dựng đất nước.
Sơn Dương là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang, diện tích tự
nhiên là 78.783,51 ha. Địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao
thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng
nhìn chung còn yếu kém. Trên toàn địa bàn huyện với chưa nhiều dự án được

- Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên
Quang từ năm 2007 đến năm 2010.
- Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện trong thời gian từ năm 2007 đến năm 2010.
- Đề xuất phương hướng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất
phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật về định giá đất, bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan.
- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và
phản ánh trung thực, khách quan.
- Phải phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc định giá đất, thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn
cao, góp phần hoàn thiện việc xây dựng giá đất, thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu
hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về cơ sở lý luận định giá đất , bồi thường,
hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; nâng cao nhậ n thứ c về nộ i dung , 11
phương phá p đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến giải phóng mặt bằng củ a
mộ t đơn vị hà nh chí nh cấ p huyệ n.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực thi các dự án sử dụ ng đấ t củ a mộ t đơn vị hà nh chí nh cấ p huyệ n.

Các văn bản pháp luật chủ yếu của Nhà nước về định giá đất và bồi
thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi khi khải phóng mặt bằng:
- Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số 13
123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm
2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7
năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

Bởi vậy nó gắn liền với chế độ tư hữu đất đai. Theo tiến trình lịch sử, địa tô
được biểu hiện dưới các hình thức: địa tô lao dịch, địa tô hiện vật và địa tô
bằng tiền. Trong đó địa tô bằng tiền là hình thức biểu hiện cao nhất và phát
triển của địa tô tư bản chủ nghĩa. Các hình thái cơ bản của địa tô là: địa tô
chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do
việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về vị trí và độ phì. Phần này
nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận
lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng
ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những
đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu
dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy
đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần
thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng
một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” ( Mác -
Enghen toàn tập). Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những
đám đất như nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô
chênh lệch II. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp
trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. 15
Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, chúng ta đã xuất phát từ giả thuyết giá
cả sản xuất chung ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu xã
hội cần thiết. Nói cách khác, giá cả sản xuất có tác dụng điều tiết thị trường
ngang với giá cả cá biệt trên đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó chỉ có
những mảnh đất nào có giá cả sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt
xã hội cần thiết thì mới có lợi nhuận siêu ngạch - cái sẽ chuyển hoá thành địa
tô chênh lệch. Địa tô đó có cơ sở là sự chênh lệch về độ phì tự nhiên hoặc là
kết quả chênh lệch giữa các lần đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa đất hoặc là

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [6].
Theo pháp luật đất đai thì giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định hàng năm trên cơ sở dựa theo khung giá chung quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC
ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
này; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại
địa phương.
1.2.1.3. Khái niệm về định giá đất
Đất đai là một tài sản, việc định giá đất cũng giống như định giá các tài
sản thông thường; với tư cách là một tài sản đặc biệt, việc định giá đất không
chỉ chú ý các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế mà còn đặc biệt chú ý
các yếu tố pháp lý, tâm lý, xã hội và môi trường. Vì vậy định giá đất hay định
giá quyền sử dụng đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể
tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. [2]
Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu
nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại
một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó
trong quyền sử dụng đất. 17
1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất


18
1.2.2.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp và
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian nhất định.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không
chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực
từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được
bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá
bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một
chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [3].
1.2.2.4. Nguyên tắc cạnh tranh
Đất đai có đặc điểm là: cố định về vị trí, có hạn về diện tích, tính cá biệt
của từng thửa đất đặc biệt khi lượng cung cấp đất chỉ có một cấp do Nhà
nước quyết định, do vậy khó dẫn đến cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường
đất đai phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa
người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng
so với khả năng thu lợi. Đối với những loại đất mà tính thay thế tương đối
nhỏ, thì giá cả càng có xu hướng tăng lên. Như đất dùng cho mục đích kinh
doanh, lượng cung cấp ít, khả năng thay thế ít, vì thế tính cạnh tranh của nó
khốc liệt hơn đất ở và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh. Cho nên nguyên tắc
cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau.
1.2.2.5. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp trong định giá đất được hiểu là sự tham gia về mặt
giá trị của các khoản thu nhập của từng phần thửa đất trong tổng giá trị thu
nhập của toàn bộ thửa đất đó.
Nguyên tắc đóng góp dùng để phán đoán mức tăng của việc sử dụng hiệu
quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử

xuất kinh doanh đem lại. Đây là một nguyên tắc đòi hỏi người định giá phải
dày dạn kinh nghiệm xây dựng và am hiểu thị trường bất động sản để có được
quyết định xác đáng về mức đầu tư cho từng hạng mục của công trình. 20
1.2.2.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh
phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp
theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với
việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có
quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động
kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.
Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai. [3]
Trong định giá đất các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có
mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài
việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối
quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai
chính xác.
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Theo qui định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của
Chính phủ về Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, có 4 phương pháp
định giá đất được áp dụng trong định giá đất đai là Phương pháp so sánh,
phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [8].
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản
cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bước 1
-
Tổng chi phí đã
Tính ở Bước 2
* Bƣớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng [8].
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [11].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại
của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
* Bƣớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bƣớc 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. 23
* Bƣớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư
bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.
* Bƣớc 4: Xác định giá trị của thửa đất:
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:
1.2.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất [2].
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức
sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ
đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [2].
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.