ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
 NGUYỄN THỊ TRANG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN
TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên, Năm 2012

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần
hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Yêu cầu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và SDĐ của huyện
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện
- Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ
- Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền SDĐ
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 2
4.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có
nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của Pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà
nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở
chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính

với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai,
vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng
rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió,
thang máy, phòng cháy, thông tin
Như vậy, ta có thể thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai.
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Một số
nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai)
hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên
thị trường bất động sản. Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định bất
động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất
động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ
được chuyển quyền SDĐ.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được
tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất
động sản hàng hoá. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của Pháp luật.
Đất đai là bất động sản theo Pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất
động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 5
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trƣờng bất động sản trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền SDĐ.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 6
nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động
sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể
là:
- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã
được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.
1.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc
đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức
thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của
pháp luật.
1.2.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang
pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và
chi tiết
a) Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác
gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện
phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản sản được tiến
hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi
nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích SDĐ hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động
sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b) Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản

có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải
đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong
cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực
sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê,
nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ
chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu
hạn [1].
1.2.3. Đấu giá đất của một số nƣớc trên Thế giới
a) Đấu giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường bất
động sản thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho
Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền
SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế
và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính Phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính
Phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà
đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính Phủ, trình báo cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thành thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện

hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền
thuê theo từng loại nhà đất bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi
của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do
Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện.
d) Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với bất động sản trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy
hoạch đô thị và Xây dựng.
- Inđônêxia: Khái niệm bất động sản đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì
gắn với đất. Khung pháp lí đối với bất động sản là hệ thống Luật Đất đai số 5
ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch bất động sản là can
thiệp qua chính sách thuế bất động sản trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng
hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay
tiền mua bất động sản qua các ngân hàng.
- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán bất động sản là các
nhân tố cấu thành thị trường bất động sản; Phân loại bất động sản; Các hợp đồng
mua bán bất động sản; Các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 9
luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản
lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công
tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới
đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống
nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường
bất động sản.

pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở(mặc dù trên thực tế thị trường ngầm
về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất
động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không
được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 10
d) Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan
hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993).
e) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”.
Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư
vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn
nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường
bất động sản.
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam

Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và SDĐ đai ở nước ta đã có
nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết
kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi
trường), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các
loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính
đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010
Đơn vị tính: 1000 ha

Loại đất
Diện tích
năm 1990
Diện tích
năm 2000
Diện tích
năm 2010
So sánh năm
2010 và 2000
1. Đất Nông nghiệp
6.993,2
9.345,4
9.531,8
+186,4
2. Đất Lâm nghiệp
9.395,2
11.575,4
12.402,2
+826,8
3. Đất Chuyên dùng
972,2

hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và SDĐ đai có hiệu quả,
phát huy được tiềm năng SDĐ, cùng với sự nhạy cảm của thị trường quyền
SDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ
năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637
ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 12
thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh,
thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m
2
/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước
bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền
SDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m
2
chiếm 12,8% tổng
quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về
nhà ở và quyền SDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường
hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã
hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của các hộ gia
đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của
các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7
triệu đ/m
2
(năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m
2
(năm 2001). Tính đến giữa năm
1999, cả nước có 701,4 triệu m

báo. Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những
thành tựu nhất định:
Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. Thị
trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về
thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 13
khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch
(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt
thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu
công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối
tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất cả
các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường
này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận
hành, đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa
quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân đô thị. Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ
ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển
vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tƣ, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường
khác trong nền kinh tế. Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng
khoán; thị trường lao động

Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị
trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không
nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình
và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông
qua các sàn.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và
góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định
kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền
SDĐ khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi
đất đai là hàng hoá, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa
đặc biệt. Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19/5/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị
quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị
trường bất động sản. Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ
phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện.
Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được
khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất
là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể,
hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hóa
quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước,
bảo đảm quyền và lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường
bất động sản hoạt động trong đó có thị trường quyền SDĐ, nhà cửa gắn liền
quyền SDĐ.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ
khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên
quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá (thay
thế Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006).
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài Chính về
việc hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu
giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả
cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá ở Việt Nam
a) Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thị trường.
Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp,
tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất
không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng
tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng
phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được.
Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 16

đến thất thoát một nguồn thu lớn.
b) Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị
kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ
chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được
áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Để cụ thể
hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án
sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 17
xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp
hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
c) Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật Đất đai
năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7
quy định về quyền SDĐ trong thị trường bất động sản đã nêu rõ:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền SDĐ thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 18
trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà
nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác
định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Vì
vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định".
b) Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả
năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh
đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,
ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị
trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí
tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương
pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí.
Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế
hoặc cải tạo của những công trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của
bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp
đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường
của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính
trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó
không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá
quyền SDĐ.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài
chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá
sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định
giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/NĐ-CP
và Nghị định 17/NĐ-CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu
vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
+ Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Chi phí bồi thường thiệt hại.
+ Hệ số sinh lợi của khu đất.

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người
SDĐ - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này
trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDĐ, thế chấp giá trị quyền SDĐ
giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực
tế” hay “giá đất thị trường”).
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền
SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh;
Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp
hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau. Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần
phải có hình thức đấu giá quyền SDĐ.
Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị
trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng
nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực
trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà
nước và lợi ích của người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 21
quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy
định (Là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định
87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất
động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.

2006 – 2010;
- Kết quả đấu giá tại 3 dự án điểm;
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ qua các mặt:
+ Hiệu quả về mặt kinh tế;
+ Hiệu quả về mặt xã hội;
+ Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ.
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan
Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài
liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét
về lĩnh vực nghiên cứu.
Các tài liệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng,
các công trình nghiên cứu của các tác giả có liên quan.
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra, thu thập dữ liệu
- Điều tra thu thập các số liệu sơ cấp, thủ công từ đó tổng hợp số liệu, khái
quát, đánh giá vấn đề.
- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các
số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất. Tập hợp các tài liệu có liên quan
khác, phỏng vấn các chuyên gia.
- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu kết hợp với
thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá.
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người SDĐ, phát phiếu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 23
điều tra để nắm bắt chính xác hơn tình hình SDĐ và nguyện vọng của người
dân.
- Các chỉ tiêu thu thập cần đảm bảo đánh giá được hiệu quả của công tác

Trên địa bàn huyện Thanh Sơn có 7 tuyến đường tỉnh 313, 313D, 316, 316C,
316D, 317 và 317B. Với tuyến quốc lộ và 7 tuyến đường tỉnh, huyện Thanh Sơn
ở vị trí khá thuận tiện về giao thông. Nơi đây là đầu mối giao thông quan trọng,
nơi chuyển tiếp giữa đồng bằng với trung du và miền núi. Từ đây có thể mở
rộng giao thương với các huyện lân cận như Tam Nông, Thanh Thuỷ, Yên Lập,
Tân Sơn; giao lưu với các tỉnh khác như Hoà Bình, Yên Bái và Hà Nội. Với vị
trí địa lý đó, huyện Thanh Sơn thực sự là đầu mối giao lưu quan trọng, cửa ngõ
chuyển tiếp của khu vực trung du và miền núi tạo những tiềm năng cho phát
triển thị trường, giao lưu hàng hoá giữa các khu vực
b) Địa hình, địa mạo
Huyện Thanh Sơn là đoạn cuối của dãy Hoàng Liên Sơn với nhiều dãy
núi nằm nhô trong hệ phức hợp vùng núi thấp có độ cao trung bình từ 500 đến
700m. Đây là vùng thượng lưu của sông Bứa địa hình nghiêng dần về vùng
trũng phía Đông (Địch Quả, Sơn Hùng) rồi đổ ra Sông Hồng ở địa phận huyện
Tam Nông. Theo địa hình, có thể chia huyện Thanh Sơn thành 3 tiểu vùng:
- Tiểu vùng miền núi: Bao gồm các xã Thượng Cửu, Đông Cửu, Khả
Cửu với những ngọn núi cao từ 500 - 700m và có độ dốc ≥ 25
0
.
- Tiểu vùng đồi núi cao xen lẫn đồi núi thấp: Tập trung ở các xã phía Bắc
và Trung của huyện như Văn Miếu, Võ Miếu và Thục Luyện với độ dốc trung
bình từ 5 - 25
0
. Tiểu vùng này có những thung lũng hẹp, ít dốc xen lẫn, cũng có
những ngọn đồi cao phù hợp với cây công nghiệp và lúa nương.
- Tiểu vùng đồng bằng: Xen lẫn đồi thấp tập trung chủ yếu ở những xã
phía Đông và Đông Nam giáp với Thanh Thuỷ và Hoà Bình. Tiểu vùng này có
độ dốc dưới 5
0
.