ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ TIẾN MINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học : TS. Dư Ngọc Thành
Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dƣ Ngọc Thành đã
trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm -
Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân thị xã Sông Công, Phòng Tài
nguyên và Môi trường thị xã Sông Công; Thanh tra thị xã Sông Công nơi tôi công
tác, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt
nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn
Ngô Tiến Minh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên iii
đoạn 2006 - 2010 47
2.3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 47
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên iv
iv
2.3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 47
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
47
2.4. Phương pháp nghiên cứu 47
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 47
2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 47
2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 48
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 48
2.4.5. Phương pháp chuyên gia 48
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên
49
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 49
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên 53
3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công giai
đoạn 2006 - 2010 62
3.3. Điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 67
3.3.1. Phiên đấu giá đầu tiên được tổ chức tại thị xã Sông Công Error!
Bookmark not defined.
3.3.2. Phiên đấu giá được coi là thành công nhất được tổ chức trên đại bàn
thị xã Sông Công 71
3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng
QĐ Quyết định
QSD Quyền sử dụng
LĐĐ Luật đất đai
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TP Thành phố
UBND Uỷ ban nhân dân
KDC Khu dân cư
TDP Tổ dân phố
STT Số thứ tự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên vii
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2008 63
Bảng 3.2: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2009 64
Bảng 3.3: Kết quả số lượng ô đấu giá được năm 2010 65
Bảng 3.4: Kết quả giá trị đấu giá được từ năm 2008 đến 2010 66
Bảng 3.5: Kết quả giá trúng đấu giá KDC La Đình năm 2008 70
Bảng 3.6: So sánh mức chênh lệch giá tại dự án KDC La Đình năm 2008 70
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá KDC tổ dân phố 4,5 phường Mỏ Chè 72
Bảng 3.8: So sánh mức chênh lệch giá KDC TDP 4,5 74
phường Mỏ Chè năm 2009 74
Bảng 3.9: Kết quả giá trị đấu giá năm 2008 76
Bảng 3.10: Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá dự kiến trong đấu
giá quyền sử dụng đất năm 2008 77
Bảng 3.11: Kết quả giá trị đấu giá năm 2009 77
Nam đã có nhiều những bước đi tắt, đón đầu, học hỏi kinh nghiệm phát triển
kinh tế của nhiều quốc giá. Nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên, tài
nguyên khoáng sản, tài nguyên đất, tài nguyên nhân văn… tất cả đều góp
phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế cả đất nước. Tài nguyên đất là
nguồn tài nguyên tối quan trọng tạo tiền đề, cơ sở cho phát triển các ngành
kinh tế khác. Vì vậy việc quản lý quỹ đất, quản lý thị trường bất động sản là
rất quan trọng và ngày cảng thể hiện tầm quan trọng khi nền kinh tế càng
ngày càng phát triển. Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành
kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước. “ Thị
trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài
vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định
tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam” [18]. Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị
trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình,
góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và phát huy tối đa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 2
2
3
3
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác
đấu giá hiệu quả hơn.
Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.
Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã phần nào làm công
tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất được dễ dàng và thuận tiện hơn với cả các
cấp chính quyền và người dân. Việc quy hoạch hợp lý các khu dân cư đã dần
đáp ứng được nhu cầu đất ở ngày càng tăng của người dân, thực hiện đấu giá
công khai cũng giảm được đáng kể việc đầu cơ bất động sản.
Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
mong tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.[2]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 6
6
đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không
gian và thời gian xác định.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất.
(Luật Đất đai, 2003)[21]
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy
hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả
đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai quy định chuyển
nhượng QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc
trình Chính Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm
quyền quy định, nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công
trình phải được hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của
pháp luật về ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất; Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 8
8
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ
Tài Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong
việc sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang
bị ách tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.
- Luật đất đai 2003, điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất hàng
năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;
Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Giá đất này thể hiện đúng bản chất của các
giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính
đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù
hợp với việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.[15]
1.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
* Địa tô
Là thu nhập mà người sở hữu, với tư cách là người sở hữu, thu được từ
ruộng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
phẩm đặc biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 11
11
* Ý nghĩa của Địa tô
Lý luận địa tô tư bản chủ nghĩa của Marx không chỉ vạch rõ bản chất
của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà còn là cơ sở
khoa học để xây dựng các chính sách kinh tế liên quan đến thuế, đến điều tiết
các loai địa tô, đến giải quyết các quan hệ đất đai. Nhằm kết hợp hài hòa các
lợi ích, khuyến khích thâm canh, sử dụng đất đai tiết kiệm, phát triển một nền
nông nghiệp hàng hóa sinh thái bền vững.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng
đến giá đất.
Người mua đất với mục đích bỏ vốn ra để lấy địa tô từ đất cũng như gửi
tiền vào ngân hàng để lấy lãi. Khi lãi xuất ngân hàng tăng lên hay giảm xuống thì
khoản địa tô sinh ra từ đất vẫn vận động độc lập nhưng giá đất bị ảnh hưởng.
Lãi xuất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì
đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô, nếu lãi xuất
ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng làm cho giá đất tăng.
Trong nền kinh tế phát triển cùng với hệ số trượt giá của đồng tiền và
xu hướng kích thích kinh doanh nên lãi xuất có xu hướng giảm làm giá đất
ngày càng tăng.
Tuy nhiên lãi xuất ngân hàng thường xuyên biến động cùng với những
tác động khác làm cho giá đất cũng biến động không ngừng.
* Quan hệ cung cầu
đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong đấu giá QSDĐ
* Vị trí địa lý, địa giới hành chính của thửa đất.
Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Điều đầu
tiên người có nhu cầu mua đất vị trí thửa đất đó thuận lợi về đường đi không,
tức là có gần đường đi lại không. Thửa đất đó có gần khu trung tâm phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 13
13
kinh tế, xã hội, văn hóa, thương mại không. Thửa đất nằm tại địa giới hành
chính Phương hay Xã, có tác nhân gì gây bất lợi đến môi trường sống.
* Yếu tố khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng của khu vực.
Với sự phát triển chung của xã hội, việc lập quy hoạch các khu dân cư
tập trung, đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp
thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện
sản xuất qui mô lớn (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với
đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm thúc đẩy sự phát triển của khu dân cư, nâng cao đời sống khu dân cư và
cũng là yếu tố tác động mạnh đến giá đất.
* Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các
công trình dịch vụ.
Với điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở. Khu vực có càng nhiều yếu tố thuận lợi phát
triển thì làm cho đất càng có giá trị.
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Cũng có thể nói đất đai là nền tảng của sự phát triển vì đất cho ta
nhiều ý nghĩa sử dụng, công năng của đất là rất lớn. Với những mục đích sử
4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
1.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
* Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 15
15
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng
đất trên thị trường.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử
dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải
quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển
quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa
nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không
chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị
đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất
phố tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình.
Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy
động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp
hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với
những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển
nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính
sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn
chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:
Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ
chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao
mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp.
Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường,
do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản. Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Copyright: Tài liệu đại học ©