đặt vấn đề
đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến
lợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nh chiến lợc phát triển
nền kinh tế nói chung. Nó là môi trờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh, Đối với con ngời,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan
trọng, con ngời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại,
sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai từng bớc đợc sử
dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng
góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ
để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trờng bất động sản
có sự quản lý của Nhà bớc
ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nớc đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng th pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đợc cấp cho ngời sử dụng đát để họ
yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai , đăng ký ban
đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập
mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nớc và
ngời sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến
tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập
căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, ngời đợc
cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nớc
ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất đai rất
phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp
đất đai thờng xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện thuộc

nớc có thẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của ngời sử dụng đất.
Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.1. GCNQSDĐ đợc cấp cho ngời sử dụng đất theo một mẫu thống
nhất trong cả nớc đối với mọi loại đất.
Trờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đợc ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trờng phát hành
1.3. GCNQSDĐ đợc cấp theo từng thửa đất.
Trờng hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì GCNQSDĐ đợc cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng
quyền sử dụng.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân c thì
GCNQSDĐ đợc cấp cho cộng đồng dân c và trao cho ngời đại diện hợp pháp
của cộng đồng dân c đó.
Trờng hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ đợc cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho ngời có trách nhiệm cao
nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung c, nhà
tập thể.
1.4. Trờng hợp ngời sử dụng đất đã đợc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đó
sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi
chuyển quyền sử dụng đất thì ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất đó đợc cấp
GCNQSDĐ theo quy định của Luật này.
2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ

GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những vớng mắc
đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng
hoàn thành việc này trong năm 2005.
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT XH, tốc độ đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất
đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng đợc nhu cầu thực tế và tăng cờng quản lý
chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về
việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này có ý nghiã thiết
thực trong quản lý đất đai của Nhà nớc, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức
và công dân là đợc nhà nớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân
sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản công
khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trơng lớn của đảng
và nhà nớc nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT XH đồng thời tăng c-
ờng thiết chế nhà nớc trong quản lý đất đai tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn
hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trớc đây còn hạn chế. Khi
có GCNQSDĐ, ngời sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn
khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai
cũng nh đảm bảo quyền lợi cho ngời sử dụng đất đai.
3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở
Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề quan
tâm của bất cứ một nhà nớc nào.
Hiến pháp năm 1992 của nớc CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ
đất đai trong phạm vi cả nớc thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thóng nhất quản
lý. Nhà nớc giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với nớc ta sau ngày đất nớc hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả nớc
cùng bắt tay vào xây dựng CNXH. Trong hoàn cảnh mới của đất nớc, Hiến
pháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã đợc ra đời cho phù hợp với sự
phát triển của đất nớc trong tình hình mới.

chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp ttriển
khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố.
Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 đợc ban hành ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nớc ta hiện
nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hớng dẫn
thi hành luật đất đai.
Theo luật đất đai và những hớng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp
GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền
với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hớng dẫn thi
hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phờng, thị trấn chịu trách nhiệm đất
không có tranh chấp nên ngời dân không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục
cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nớc không có quyền bắt dân phải đi làm bất cứ việc gì,
ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nớc tự liên hệ với nhau để
phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ điều kiện hoặc đủ
điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết.
Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên Môi Trờng sẽ xem xét cơ chế
ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trờng hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó
khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vợt
quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồm một
hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, và có sự khác nhau trong từng trờng hợp đất cấp mới , đất hợp thức hoá, đất
nhận chuyển nhợng, đất chuyển mục đích sử dụng.
Nh vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rờm rà, việc xem xét đến cơ
chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bớc tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách bạch
giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu là tạo điều kiện
thuận lợi cho dân.
4. Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tợng của việc cấp GCNQSDĐ
4.1) Mục đích yêu cầu
Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt đợc các mục đích sau:
- Đối với Nhà nớc: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện

c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ
giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất
d/. Giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay đợc UBND xã, phờng ,thị trấn xác nhận là
đã sử dụng trớc ngày 15/10/93
e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho ngời sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngời khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhng đến trớc ngày luật này có hiệu lực thi hành cha thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phờng, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng
đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thờng trú tại địa
phơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là ngời đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định theo khoản 1 Điều này nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày
15/10/93, nay đợc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng đát theo bản án hoặc quyết định
của Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên đã đợc thi hành thì đợc cấp giấy chứng

các ngành với các cấp Uỷ Đảng và UBND các tỉnh thành phố, các quận huyện,
phờng xã, thị trấn đã tạo nên sức mạnh tổng hợp xuyên suốt từ trung ơng đến
địa phơng.
Trớc đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiều
ngành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng,