Ch ng 3: Đ t đai và ươ ấ
Ch ng 3: Đ t đai và ươ ấ
nhà Đô thở ị
nhà Đô thở ị
1
I.
I.
Phân lo i và đ c đi m đ t ạ ặ ể ấ
Phân lo i và đ c đi m đ t ạ ặ ể ấ
ô ThĐ ị
ô ThĐ ị
KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị là
KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị là
đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho
đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho
việc xây dựng đô thị
việc xây dựng đô thị
Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất đô thị
Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất đô thị
là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường xá, cấp
là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường xá, cấp
thoát nước, điện chiếu sáng
thoát nước, điện chiếu sáng
2
Phân lo i t ô thạ đấ đ ị
Phân lo i t ô thạ đấ đ ị
- H nh chính: N i th nh, n i th , th tr n, th tà ộ à ộ ị ị ấ ị ứ
tr ng cây xanh, giao thông v ph c v công ồ à ụ ụ
trình h t ng khácạ ầ
trình h t ng khácạ ầ
-
t ngo i khu dân d ng: t nông nghi p, kho Đấ à ụ Đấ ệ
t ngo i khu dân d ng: t nông nghi p, kho Đấ à ụ Đấ ệ
bãi, chuyên dùng, an ninh qu c phòng, chuyên ố
bãi, chuyên dùng, an ninh qu c phòng, chuyên ố
ng nh, ch a s d ngà ư ử ụ
ng nh, ch a s d ngà ư ử ụ
4
Đ c đi mặ ể
Đ c đi mặ ể
Khan hi mế
Khan hi mế
t Đắ đỏ
t Đắ đỏ
Ph i c qui ho chả đượ ạ
Ph i c qui ho chả đượ ạ
Ph i xây d ng c s h t ng tr c khi s d ngả ự ơ ở ạ ầ ướ ử ụ
Ph i xây d ng c s h t ng tr c khi s d ngả ự ơ ở ạ ầ ướ ử ụ
5
6
T ễ TH V KI M SOT S D NG
T ễ TH V KI M SOT S D NG
T
Êt chuyªn dïngĐ
Êt chuyªn dïngĐ
Êt n«ng l©m nghiÖpĐ
Êt n«ng l©m nghiÖpĐ
Êt ch a sö dôngĐ
Êt ch a sö dôngĐ
8
Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất
Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất
đô thị
đô thị
Giao đất
Giao đất
Thuê đất
Thuê đất
Thu hồi đất
Thu hồi đất
ền bù thu hồi đất đô thị
ền bù thu hồi đất đô thị
ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Chức n ng của lô đất
Chức n ng của lô đất
Tính chất hợp pháp
Tính chất hợp pháp
10
PH NG PHP NH GI T
PH NG PHP NH GI T
Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất
Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất
hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã đ ợc mua
hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã đ ợc mua
bán, trao đổi
bán, trao đổi
Ph ơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các
Ph ơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các
luồng thu nhập cho thuê đất
luồng thu nhập cho thuê đất
Ph ơng pháp trừ dần
Ph ơng pháp trừ dần
R*S = P*Q … C … Q*z*k
R*S = P*Q … C … Q*z*k
R= (P*Q … C … Q*z*k )/S
R= (P*Q … C … Q*z*k )/S
13
Hàm định giá thuê đất cho v n
Hàm định giá thuê đất cho v n
phòng
phòng
A cuộc t vấn
A cuộc t vấn
chi phí không phải đất là C
chi phí không phải đất là C
công sở cách trung tâm thành phố k km
công sở cách trung tâm thành phố k km
mất t phút để đi 1 km, và tiền l ơng của ông ta cho
mất t phút để đi 1 km, và tiền l ơng của ông ta cho
1 phút là W đồng
1 phút là W đồng
chi phí đi lại của 1 nhà t vấn: t*W*k
chi phí đi lại của 1 nhà t vấn: t*W*k
trung tâm 2km
HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa điểm
HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa điểm
khác nhau?
khác nhau?
15
hàm gía nhà đ ờng cong: có hàng hóa tiêu dùng
hàm gía nhà đ ờng cong: có hàng hóa tiêu dùng
thay thế
thay thế
thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu
thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu
dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa là HGD
dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa là HGD
cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà t ng ->khối l
cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà t ng ->khối l
ợng giảm ( diện tích nhà giảm)
ợng giảm ( diện tích nhà giảm)16
Hm nh gớa t dõn c
Hm nh gớa t dõn c
Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào
R= (Q*P(k) C )/S
Hàm định giá thuê đất với khả n ng thay thế các
Hàm định giá thuê đất với khả n ng thay thế các
yếu tố đầu vào
yếu tố đầu vào
Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây
Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây
dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong
dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong
các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ
các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ
hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở
hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở
khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh
khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh
tế bằng 0
tế bằng 018
Cân bằng tổng thể sử dụng đất
Cân bằng tổng thể sử dụng đất
Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để phân tích
Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để phân tích
sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân c và thị tr ờng
22,5
2,52,2
2,2Diện tích của CBD, km2
Diện tích của CBD, km212,56
12,5619,63
19,6315,2
15,2Chiều rộng của SRD, Uh Ub
Chiều rộng của SRD, Uh Ub
(km)
Bán kính của thành phố Uh (km)
Bán kính của thành phố Uh (km)6
66
66,5
6,5Diện tích thành phố (km2)
Diện tích thành phố (km2)113,04
113,04113,04
113,04132,67
21.000
21.000Tổng nhu cầu lao động(công
Tổng nhu cầu lao động(công
nhân)
nhân)251200
251200431750
431750319150
319150Mật độ hộ (hộ GD/km2)
Mật độ hộ (hộ GD/km2)2500
2500
việc làm trung binh/km2 ( hay là mật độ việc làm
trung binh).
trung binh).
Tổng cung lao động= Diện tích đất khu SRD * mật
Tổng cung lao động= Diện tích đất khu SRD * mật
độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ
độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ
gia đinh)
gia đinh)
Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi
Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi
nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất tại CBD
nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất tại CBD
t ng lên do:
t ng lên do:
Hãng sản xuất t ng sản l ợng
Hãng sản xuất t ng sản l ợng
Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất.
Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất.
21
t ng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch
Tác động của đất CBD
Tác động của đất CBD
:
:
diện tích của CBD t ng từ
diện tích của CBD t ng từ
12,56km2 lên 19,63km2
12,56km2 lên 19,63km2
Tác động mật độ việc làm
Tác động mật độ việc làm
:
:
Việc t ng giá t ơng đối
Việc t ng giá t ơng đối
của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các
của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các
yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao
yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao
động/km2)
động/km2)mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng lên
mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng lên
22000
22000
gây ra t ng l ơng trong
gây ra t ng l ơng trong
thành phố
thành phố
việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung lao động
việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung lao động
do 2 nguyên nhân sau:
do 2 nguyên nhân sau:
24
Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm t ng
Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm t ng
độ hấp dẫn của thành phố. Ng ời lao động từ các
độ hấp dẫn của thành phố. Ng ời lao động từ các
nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm
nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm
t ng giá nhà ở và đất đô thị
t ng giá nhà ở và đất đô thị
.
.
Rh dịch chuyển lên
Rh dịch chuyển lên
phía trên, làm t ng quy mô của khu dân c SRD
phía trên, làm t ng quy mô của khu dân c SRD
khi dân c trả giá cao hơn nông dân ( đối với đất
khi dân c trả giá cao hơn nông dân ( đối với đất
gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các
tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn
->
->
giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ( số hộ
giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ( số hộ
gia đinh và số lao động/km2), làm t ng tổng cung
gia đinh và số lao động/km2), làm t ng tổng cung
lao động
lao động
Copyright: Tài liệu đại học ©