B GIỄO DC ẨO TO
TRNGăIăHCăTHNGăLONG
o0o
KHịAăLUNăTTăNGHIP
 TÀI:

HOẨNăTHINăVICăVNăDNGăQUYă
TRỊNHăVẨăPHNGăPHỄPăTHMăNHă
GIỄăBTăNGăSNăTIăCỌNG TYăCă
PHNăTHMăNHăGIỄăTHăK
SINHăVIểNăTHCăHINă: NGUYNăTHăKIMăDUNG
MÃ SINH VIÊN : A19902
CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH
HẨăNIăậ 2014 B GIỄO DC ẨO TO
TRNGăIăHCăTHNGăLONG
o0o
KHịAăLUNăTTăNGHIP
 TÀI:

HOẨNăTHINăVICăVNăDNGăQUYă
TRỊNHăVẨăPHNGăPHỄPăTHMăNHă
GIỄăBTăNGăSNăTIăCỌNGăTYăCă
PHNăTHMăNHăGIỄ THăK
Giáoăviênăhngădn : ThS.ăTrnăThăThùyăLinh
Sinhăviênăthcăhin : NguynăThăKimăDung
Mã sinh viên : A19902
Chuyên ngành : Tài chính

Sinh viên
Nguyn Th Kim Dung
Thang Long University Library

MC LC
LÝ LUN CHUNG V QUYăTRỊNHăVẨăPHNGăPHÁP THM CHNGă1.
NH GIÁ BTăNG SN 1
1.1. Tng quan v btăđng sn và thmăđnh giá btăđng sn 1
1.1.1. Bt đng sn 1
1.2. Thmăđnh giá btăđng sn 7
1.2.1. Khái nim thm đnh giá bt đng sn 7
1.2.2. Vai trò ca thm đnh giá bt đng sn 8
1.2.3. C s thm đnh giá bt đng sn 8

1.2.4. Các nguyên tc thm đnh giá bt đng sn 9
1.2.5. Quy trình thm đnh giá bt đng sn 10
1.2.6. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn 15
1.2.7. Các yu t nh hng đn vic vn dng quy trình và phng pháp thm
đnh giá bt đng sn. 24
THC TRNG VIC VN DNGăQUYăTRỊNHăVẨăPHNG CHNGă2.
PHÁP THMăNH GIÁ BTăNG SN TI CÔNG TY C PHN THM
NH GIÁ TH K 28
2.1. Khái quát v s hình thành và phát trin ca Công ty C phn Thmăđnh
giá Th K 28
2.1.1. S ra đi và phát trin ca Công ty C phn Thm đnh giá Th K 28
2.1.2. C cu t chc ca Công ty C phn Thm đnh giá Th K 31
2.2. Thc trng vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá bt
đng sn ti Công ty C phn Thmăđnh giá Th K 33
2.2.1. Các c s pháp lý ca hot đng thm đnh giá bt đng sn ti Công ty
C phn Thm đnh giá Th K 33


DANHăMCăVITăTT
Ký hiu vit tt
Tênăđyăđ
BS
Bt đng sn
CTXD
Công trình xây dng
TV
Thm đnh viên
TST
Tài sn thm đnh
TSSS
Tài sn so sánh
TG
Thm đnh giá
NVL
Nguyên vt liu
DANH MC CÁC BNG BIU, BIUă, HÌNH NH,ăSă
Bng 2.2.2.3: Kt qu hot đng thm đnh giá ca Công ty C phn Thm đnh giá
Th Kầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 32
Bng 2.2.3.2: ánh giá cht lng còn li ca BS nhà  31/9 – Trn Quc Hoànầ45
Bng 3.2.1.2: Bng so sánh và điu chnh BS theo đn giá cho thuê/ thángầầầ56
Hình 2.2.2.1: Quy trình thm đnh giá Bt ng Sn ti Công ty C phn Thm đnh
giá Th Kầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 35
S đ 2.1.2.1. S đ c cu t chc ca Công ty C phn Thm đnh giá Th Kầ.31
Thang Long University Library

đnh giá BS ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K.
  xut các gii pháp đ hoàn thin vic vn dng quy trình và phng pháp
thm đnh giá BS ti Công ty C phn Thm đnh giá Th K.
3. iătng và phm vi nghiên cu
Công ty c phn Thm đnh giá Th K có rt nhiu hot đng thm đnh giá
nh: đnh giá bt đng sn, máy móc, thit b, d án, giá tr doanh nghip. Tuy nhiên

vi đ tài này, chúng ta ch tp trung vào vic vn dng quy trình và áp dng các
phng pháp thm đnh giá bt đng sn ti công ty.
4. Phngăpháp và phm vi nghiên cu
Phng pháp ch yu trong khóa lun là phng pháp phân tích tng hp, so
sánh khái quát hóa, nghiên cu tình hung da trên s liu đc cung cp và tình hình
thc t ca Công ty.
Phm vi nghiên cu trong bài khóa lun da vào 2 tình hung thc t ti Công ty.
5. Kt cu khóa lun
Khóa lun tt nghip bao gm 3 chng
Chng 1: Lý lun chung v quyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá btăđng
sn
Chngă2: Thc trng vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthmăđnh giá
btăđng sn ti Công ty c phn Thmăđnh giá Th K
Chngă3: Gii pháp hoàn thin vic vn dngăquyătrìnhăvƠăphngăphápăthm
đnh giá btăđng sn ti Công ty c phn Thmăđnh giá Th K.
cniòeionckeon
Thang Long University Library
1

LÝ LUN CHUNG V QUYă TRỊNHă VẨă PHNGă PHỄPăCHNG 1.
THMăNH GIÁ BTăNG SN
Tng quan v btăđng sn và thmăđnh giá btăđng sn 1.1.
Btăđng sn 1.1.1.

xic, các lâu đài làm bng đá, các nhà ngh di đng trên xe ln không phi là
BS mà là các đng sn, hoc công c lao đng).
2

 Các công trình xây dng công nghip, giao thông nh: đng xá, cu cng,
bn cng, sân bay, bưi đ,ầ đc xây dng gn lin vi đt đai.
 Các tài sn gn lin không th tách ri vi công trình xây dng đó là: máy
điu h trung tâm, các máy móc thit b điu khin hot đng ca công trình, các
cây cnh trng c đnh to cnh quan cho công trình (nhng tài sn có th tháo
ri mà giá tr công dng ca nó không thay đi thì không phi là BS nh: các
chu cây cnh trong vn, các tranh nh và thit b đ dùng khác).
 Các công trình đó phi có kh nng đo lng và lng hoá thành giá tr theo
các tiêu chun đo lng nht đnh.
 Các tài sn khác gn lin vi đt đai: vn cây lâu nm; các công trình nuôi
trng thu sn, cách đng làm mui, các công trình du lch vui chi th thao và
nhng tài sn khác do Nhà nc quy đnh.
 Các tài sn khác theo quy đnh ca pháp lun phi có đy đ nhng điu kin đ
đc coi là BS nh: không th di di hay di di hn ch đ công nng, tính cht,
hình thái ca nó không b thay đi; chúng tn ti lâu dài, đc đo lng bng giá tr
nht đnh, mang li li ích cho con ngi, đc s hu bi cá nhân hoc cng đng.
 V mt pháp lý:
 i vi đt đai: v mt lý thuyt có ba hình thc chim hu đt đai:
 S hu vnh vin: S hu đt đai đc công nhn bng giy chng nhn
quyn s hu do c quan Nhà nc có thm quyn cp, đây là hình thc chim
hu cao nht.
 Thuê theo hp đng: t thuc s hu vnh vin hoc đt công ca Nhà nc
có th đem cho thuê theo hp đng dài hn hoc ngn hn.
 Quyn s dng đt: Tng t nh cho thuê theo hp đng nhng thng gn
lin vi mt hot đng nht đnh trên vùng đt cho thuê.
 i vi các công trình:

thay đi v v trí, không th di di t ni này qua ni khác đc. Chính vì vy giá tr
và li ích ca BS gn lin vi tng v trí c th: yu t v trí s quyt đnh giá tr và
li ích mang li ca BS. Do đó mà yu t v trí không phi ch xác đnh bng các tiêu
thc đo lng đa lỦ thông thng mà còn đc đánh giá bi khong cách đn các
trung tâm, các đim dch v công cng, công trình công cng,ầ Khi nhng yu t này
thay đi thì tính v trí ca BS s thay đi và do đó giá tr ca BS s thay đi theo.
 Tính chu s nhăhng ln nhau:
c đim này có th nói là h qu ca đc đim c đnh v v trí. Giá tr ca mt
BS này có th b tác đng ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu
t xây dng các công trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cao giá tr s
dng ca các BS trong khu vc đó.
 Tính thích ng:
Li ích ca BS đc sinh ra trong quá trình s dng. BS trong quá trình s
dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó, đng
thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn nhu cu
sinh hot, sn xut - kinh doanh và các hot đng khác.
 Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi:
4

BS chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hoá thông thng
khác. Nhu cu v BS ca mi vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt khác nhau, ph
thuc vào th hiu, tp quán ca ngi dân sinh sng ti đó. Yu t tâm lý xã hi, thm
chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phi nhu cu và hình thc
BS.
 Có s can thip và qun lý cht ch caăNhƠănc
i vi loi tài sn đc bit này, Nhà nc có nhng quy đnh và qun lý cht
ch đi vi vic s dng và chuyn nhng BS đc quy đnh trong b lut dân s
nm 2005 có hiu lc t ngày 1/1/2006 quy đnh v vic giao dch dân s v đt đai;
lut đt đai nm 2003 có hiu lc t ngày 1/7/2004 hình thành các quy đnh ca h
thng pháp lut v đt đai; lut thu thu nhp cá nhân 04/2007/QH 12 ngày

k vng.
 Giá c BS
Giá c BS đc hình thành trên c s quan h cung-cu v BS trên th trng.
t đai không có giá thành sn xut. Giá tr ca đt đai mt phn do t nhiên sinh ra,
mt phn do con ngi khai thác s dng đt đai mang li đc gi là “giá tr đt đai”
(đa tô t bn hoá). Li ích thu đc t đt đai càng ln thì giá tr ca nó càng cao.
Trong nn kinh t th trng, đt đai đc mua bán, chuyn nhng dn ti đt đai có
“giá tr trao đi”. Giá tr ca đt đai đc biu hin di hình thc tin t, đó chính là
giá c dùng trong giao dch mua bán;
Giá c BS có nhiu cách phân loi khác nhau, nhng có mt s cách phân loi
thông dng sau đây:
 Giá mua bán, chuyn nhng: ó là giá tr th trng đc quy c theo s
tho thun gia ngi mua và ngi bán. Giá này s đc tính nh sau:
GiáăBSă=ăGiáănhƠă+ăGiáăquyn s dngăđt
 Giá thuê: là giá cho thuê BS theo thi hn
 Giá bo him: là giá đc xác đnh cho chi phí thay th công trình khi mà các
công trình này b ri ro trong s dng (ho hon, thiên tai hay ri ro khác). Khi xác
đnh giá bo him thng da vào các chi phí xây dng theo yêu cu k thut ca
công trình.
 Giá hch toán: là giá đc tính cho BS hàng nm nhm mc đích cân đi tài
sn. Giá này da trên giá tr còn li ca tài sn. Nu BS s dng cho mc đích
kinh doanh thì phi tính đn giá tr kinh doanh ca nó.
 Giá công trình xây dng: cn c vào các tiêu chun k thut và vt liu s dng
trong xây dng công trình. i vi công trình nhiu tng thì giá cn đc điu
chnh theo h s tng cao ca toàn b công trình đó.
 Giá đt do Nhà nc quy đnh: là h thng giá đt do UBND các tnh, thành ph
trc thuc Trung ng đnh ra trên c s quy đnh khung giá ca Nhà nc và điu
kin thc t ca đa phng đ làm cn c tính thu đi vi vic s dng đt và
chuyn quyn s dng đt theo quy đnh ca pháp lut; tính tin s dng đt và tin
thuê đt khi giao đt, cho thuê đt không thông qua đu giá quyn s dng đt hoc

(đng giao thông, cp thoát nc, cp đin,ầ), tng hoc gim cho các doanh nghip
kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn BS thuc s hu Nhà nc,
chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thpầ; có nhng yu t bt ngun t tâm lý,
thói quen ca ngi dân nh không mun bán nhà đt cho ông đ li, hoc không thích
 nhà chung c, hoc ham mun có nhà nm trên đng quc l, tnh lầ Có 3 nhóm
nhân tt chính tác đng nh hng ti giá tr ca BS là:
 Các yu t mang tính vt cht nh: v trí; kích thc, hình th, din tích tha đt
hay lô đt; đa hình ca BS ta lc; hình thc, kin trúc bên ngoài ca BS (đi
vi BS là nhà hoc các công trình xây dng khác); đc đim trên mt đt và di
lòng đt (đ dày ca các lp b mt, tính cht th nhng, vt lỦ,ầ); tình trng môi
Thang Long University Library
7

trng; các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên. Nói chung tùy thuc vào mc
đích s dng, công dng ca BS mà giá tr ca BS là khác nhau.
 Các yu t mang tính kinh t: kh nng mang li thu nhp và nhng tin nghi gn
lin vi BS đó. Yu t kinh t này càng cao thì giá tr ca BS càng ln. Tuy
nhiên nhng tin nghi đc đem ra đánh giá, đnh giá phi là nhng tin nghi không
hoc khó có th di di nh h thng đin, nc, lò si, ầ
 Các yu t mang tính pháp lý: các giy t chng th v pháp lý, v quyn s
dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng,ầ ây là mt yu t ht sc quan trng
đi vi vic thm đnh giá nên bt buc thm đnh viên phi nm bt đc nhng
quyn mà ch th hin có đi vi BS cn thm đnh.
 Các yu t liên quan đn th trng nh: mi quan h cung – cu, tính cnh tranh
ca hàng hóa trên th trng. ây là yu t rt quan trng giúp cho chúng ta có th
d báo s thay đi các yu t này trong tng lai và t đó là cn c quan trng
trong vic d báo, c tính chính xác giá tr ca BS cn thm đnh.
 Các yu t khác nh: chính tr pháp lý, các yu t xã hi, các yu t v mô, ầ
Nhng yu t này cng nh hng đáng k ti giá tr ca BS. Ví d nh tình hình
an ninh xã hi, phong thy,ầ rt đc nhiu ngi quan tâm, chú trng nên đòi hi

 Thm đnh giá BS giúp Nhà nc thc hin các ch trng chính sách nh c
phn hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghip Nhà nc đc thun li và trung
thc hn.
 Thm đnh giá và t vn giá góp phn làm công khai minh bch giá đt, đm bo
thông tin đn ngi có nh cu là chính xác và khách quan.
Nh vy, công tác thm đnh giá BS có vai trò rt quan trng trong nn kinh t,
giúp các ch th có th đa ra các quyt đnh đúng đn trong qun lỦ cng nh giao
dch BS.
Căs thmăđnh giá btăđng sn 1.2.3.
1.2.3.1.
Giá tr th trng
Theo tiêu chun thm đnh giá Vit Nam s 01 (TGVN 01) đư đnh ngha: “Giá
tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính s đc mua bán trên th trng vào
thi đim thm đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi
bán sn sàng bán, trong mt giao dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin
thng mi bình thng”.
Theo quyt đnh s 24/2005/Q-BTC thì: “Giá tr th trng ca mt tài sn là
mc giá c tính s đc mua bán trên th trng vào thi đim thm đnh giá, gia
mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt
giao dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin thng mi bình thng”.
Có th nói tóm li giá th trng là giá tr c tính th hin bng tin đc ly t
các chng c d liu th trng, ti mt thi đim, gia các bên tham gia giao dch
BS thc hin trên quan đim sn lòng, khách quan, đc lp, thông tin minh bch và
th trng n đnh.
Thang Long University Library
9

1.2.3.2.
Gía tr phi th trng
Phn ln các c s giá tr đc vn dng trong thm đnh giá tr BS là giá tr th

tng t nh vy
 Ni dung ca nguyên tc: Gii hn trên v giá tr (hay giá tr cao nht) ca mt
tài sn không vt quá chi phí đ có mt tài sn tng đng.
 Vn dng nguyên tc: Nguyên tc này yêu cu TV phi nm đc các thông tin
v giá c hay chi phí sn xut ca các tài sn tng t gn vi thi đim đnh giá
10

(trong vòng 1 nm) và nht thit phi đc trang b các k nng v cách điu chnh
s khác bit gia các loi tài sn.
1.2.4.3.
Nguyên tc d kin cá khon li ích tng lai
 C s ca nguyên tc: giá tr ca mt tài sn đc quyt đnh bi nhng li ích
mà nó s mang li cho ngi s dng.
 Ni dung ca nguyên tc: Phi d kin đc các khon li ích trong tng lai mà
tài sn có th mang li cho ch th làm c s đ c tính giá tr tài sn.
 Vn dng nguyên tc: Các TV phi d kin đc nhng li ích và nht thit
phi da vào các khon li ich đó đ c tính giá tr tài sn. Hn na, TV cn
phi thu thp nhng chng c th trng ca các tài sn tng t đ tin hành so
sánh, phân tích, điu chnh và cui cùng là c tính giá tr ca tài sn.
1.2.4.4.
Nguyên tc đóng góp
 C s ca nguyên tc: Khi kt hp vi tài sn khác thì tng giá tr ca nó s cao
hn tng giá tr ca các tài sn đn l (theo lý thuyt h thng).
 Ni dung ca nguyên tc: giá tr ca mt tài sn hay ca mt b phn cu thành
mt tài sn ph thuc vào s có mt hay vng mt ca nó, s làm cho giá tr ca
toàn b tài sn tng lên hay gim đi là bao nhiêu.
 Vn dng nguyên tc: Trong nguyên tc đóng góp thì không đc phép cng giá
tr ca các tài sn riêng l li vi nhau.
1.2.4.5.
Nguyên tc cung cu

 S xác nhn bng vn bn ca khách hàng và trên c s nhn thc rõ ràng
nhng điu kin đó s tác đng đn bên th ba thông qua kt qu thm đnh giá.
 Phù hp vi quy đnh ca lut pháp và các quy đnh hin hành khác có
liên quan.
 Xác đnh thi đim TG: Ngay sau khi ký hp đng TG và ý kin đánh giá v
giá tr ca tài sn đc đa ra trong phm vi thi gian cho phép ca hp đng.
 Xác đnh ngun d liu cn thit cho TG.
 Xác đnh c s giá tr ca tài sn: Giá tr th trng hay giá tr phi th trng.
Vic xác đnh giá tr làm c s cho thm đnh giá phi phù hp vi nhng quy
đnh ca pháp lut hin hành và các vn bn quy phm pháp lut do c quan nhà nc
có thm quyn ban hành.
1.2.5.2.
Lp k hoch thm đnh giá.
Vic lp k hoch mt cuc thm đnh giá nhm xác đnh rõ nhng bc công
vic phi làm và thi gian thc hin tng bc công vic cng nh toàn b thi gian
cho cuc thm đnh giá.
 Ni dung k hoch phi th hin nhng công vic c bn sau:
 Xác đnh các yu t cung - cu thích hp vi chc nng, các đc tính và các
quyn gn lin vi tài sn đc mua/bán và đc đim th trng.
 Xác đnh các tài liu cn thu thp v th trng, v tài sn, tài liu so sánh.
 Xác đnh và phát trin các ngun tài liu, đm bo ngun tài liu đáng tin cy
và phi đc kim chng.
12

 Xây dng tin đ nghiên cu, xác đnh trình t thu thp và phân tích d liu,
thi hn cho phép ca trình t phi thc hin.
 Lp đ cng báo cáo kt qu thm đnh giá.
1.2.5.3.
Kho sát hin trng, thu thp thông tin.
 Kho sát hin trng: TV phi trc tip kho sát hin trng và thu thp s

Thang Long University Library
13

 Phân tích nhng đc trng ca th trng tài sn cn thm đnh giá.
 Bn cht và hành vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng: i vi tài
sn là nhà ca dân c, bao gm: tui tác, c cu gia đình, mc đ thu nhp ca
nhóm cung và nhóm cu, mc đ m rng th trng tài sn loi này vi nhng
ngi mua tim nng.
 Xu hng cung cu trên th trng tài sn: Nhng xu hng tng gim v
ngun cung, tng gim v nhu cu ca nhng tài sn tng t hin có trên th
trng. nh hng ca xu hng trên đn giá tr tài sn đang thm đnh giá.
 Phân tích v khách hàng: c đim ca nhng khách hàng tim nng. S thích
ca khách hàng v v trí, quy mô, chc nng và môi trng xung quanh tài sn. Nhu
cu, sc mua v tài sn.
 Phân tích v vic s dng tt nht và ti u tài sn.
 TV cn xem xét kh nng s dng tt nht mt tài sn trong bi cnh t
nhiên, hoàn cnh pháp lut và tài chính cho phép và mang li giá tr cao nht cho
tài sn.
 Cn đánh giá c th vic s dng tài sn trên các khía cnh: S hp lý, tính
kh thi trong s dng tài sn, xem xét đn mi tng quan gia vic s dng hin
ti và s dng trong tng lai. S thích hp v mt vt cht, k thut đi vi vic
s dng tài sn: xác đnh và mô t đc đim kinh t k thut, tính hu dng ca
tài sn. S hp pháp ca tài sn trong vic s dng, nhng hn ch riêng theo
hp đng, theo quy đnh ca pháp lut. Tính kh thi v mt tài chính: phân tích
vic s dng tim nng ca tài sn trong vic to ra thu nhp, xem xét ti các yu
t giá tr th trng, mc đích s dng trong tng lai, chi phí phá b và giá tr
còn li ca tài sn, lãi sut, ri ro, giá tr vn hoá ca tài sn. Hiu qu ti đa
trong s dng tài sn: xem xét đn nng sut ti đa, chi phí bo dng, các chi
phí phát sinh cho phép tài sn đc s dng đn mc cao nht và tt nht.
1.2.5.5.

 Ni dung ca báo cáo thm đnh giá:
 Khách hàng và bên th 3 liên quan s dng kt qu thm đnh giá.
 Mc tiêu ca vic thm đnh giá.
 Mô t chính xác BS cn thm đnh giá.
 C s giá tr ca vic thm đnh giá.
 Các các cn c dùng đ thm đnh giá.
 S liu minh ho và phân tích.
 Các phng pháp thm đnh giá và c s ca vic s dng các phng pháp này.
 Kt qu ca vic thm đnh giá BS.
 Thi hiu ca giá tr BS c tính.
 Nhng gi thit, điu kin mang tính gi thit, nhng điu kin hn ch có nh
hng đn quá trình phân tích, đa ra các Ủ kin và kt lun v giá tr.
 Ch ký ca TV và giám đc t chc thm đnh giá.
Thang Long University Library
15

 Chngăthăthmăđnh giá.
Chng th thm đnh giá là vn bn do doanh nghip, t chc thm đnh giá lp
nhm công b cho khách hàng hoc bên th ba v nhng ni dung c bn liên quan
đn kêt qu thm đnh giá BS.
 Ni dung chng th thm đnh giá:
 Mc đích thm đnh giá.
 Thi đim thm đnh giá.
 C s thm đnh giá.
 Thc trng đt, nhà, tài sn trên đt.
 Phng pháp thm đnh giá.
 Kt qu thm đnh giá.
Cácăphngăphápăthmăđnh giá btăđng sn 1.2.6.
1.2.6.1.
Phng pháp so sánh trc tip