Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TSSS: Tài sản so sánh
UBND: Ủy ban nhân dân
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
BTCT: Bê tông cốt thép
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
TMCP: Thương mại cổ phần
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Danh sách cổ đông sáng lập: 51
Bảng 2: Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty 52
Bảng 3: Bản báo cáo hoạt động thẩm định giá 2 năm gần đây 54
Bảng 4:Bảng điều chỉnh giá 66
Bảng 5: Bảng đieuf chỉnh tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình trên đất 69
Bảng 6: Hệ số Kv của các vùng 70
Bảng 7: Các dự án định giá và thành tựu đạt được của Công ty 73
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hòa chung với nhịp đập của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng
đang từng bước chuyển mình đứng dậy để sánh vai với các cường quốc, nhất là kể
từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Đi cùng sự phát triển của nền kinh tế là sự

định giá Bất động sản tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích
những chứng thư thẩm định giá thực tế trong hoạt động định giá tại Công ty cổ
phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Đồng thời đưa ra những đánh giá về
quy trình và các phương pháp định giá Bất động sản mà Công ty đang sử dụng.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, em có sử dụng các phương pháp như:
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin.
- Phân tích so sánh
5. Kết cấu chuyên đề.
Ngoài phần Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo…Nội dung chuyên
đề bao gồm 3 phần:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản
Chương 2: Tình hình định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm
định giá doanh nghiệp ( BCV JSC)
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại
Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để bài chuyên đề của
em được hoàn thiện hơn.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Em xin cám ơn anh Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm
định giá cùng các anh chị trong Công ty đã giúp đỡ , tạo điều kiện để em hoàn
thành chuyên đề một cách tốt nhất.
Đặc biệt em xin cám ơn thày giáo, Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã góp ý, sửa

bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động).
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
+ Các công trình giao thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu
cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho
công trình
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị theo
những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.
Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được.
Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí
cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thế nên Bất động sản được
coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời. Bên cạnh đó giá trị
và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ
quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản. Vì thế nhân viên định giá
phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện định giá bất động sản theo phương
pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng khác nhau cho Bất động sản
được. Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A

sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản
- Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh.
Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao.
Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư
xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
- Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của nhà nước.
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về Bất động sản
thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa đến Bất động sản,
do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách
nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, Bất động sản gắn liền với đất đai
mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai, và do đó nhìn
chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của
Nhà nước.
- Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian,
gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả năng
và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án
sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Một khái niệm giá trị khác nữa mà phần lớn con người ta đều quan tâm đó
chính là giá trị sử dụng của Bất động sản. Đây chính là giá trị đối với một cá
nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà
phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức
là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào
đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa
hoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà. Khi đánh giá giá
trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính
để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất
nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh…
1.1.3.2 Giá cả Bất động sản.
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một Bất động
sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao
dịch của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá cả
chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc
mua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai
bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch.
1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
Nhân tố chủ quan
• Các yếu tố tự nhiên
- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại
càng cao, càng thuận lợi thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
9

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
tăng giá trị Bất động sản và ngược lại.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất dộng sản nằm ở những
địa điểm thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị Bất động sản bị sút
giảm và ngược lại.
• Các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm, hàng
tháng từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất
động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng tăng.
• Các yếu tố liên quan đến thị trường
Mối quan hệ cung – cầu:
- Các yếu tố liên quan đến cầu:
+ Cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá.
+ Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành
cầu thực tế, và sẽ làm giá Bất động sản thay đổi trong loại Bất động sản đó.
- Các yếu tố liên quan đến cung:
+ Sự sẵn có của các Bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, Bất động
sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ
làm tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại.
+ Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ
làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.
- Giá của Bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của Bất động sản, là một

vực Bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản.
- Các chính sách tác động gián tiếp: như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất
động sản tăng.
• Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh, tập quán người dân, thị hiếu của người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
không nhỏ đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong Bất
động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.
1.2 Định giá Bất động sản.
1.2.1 Khái niệm về định giá Bất động sản.
Trước khi đi vào tìm hiểu khái niệm Định giá Bất động sản ta đi tìm hiểu
qua xem thế nào là định giá?
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định . Theo giáo sư W.Seabrooke –
viện đại học Porstmouth, Vương quốc Anh.
Định giá là một khoa học hay nghệ thuật về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn. Theo Giáo sư Lim Lan Yaun – Trường xây dựng và bất động
sản, đại học Quốc gia Singapore.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Từ những khái niệm về thẩm định giá trên chúng ta có thể hiểu : “Định giá Bất
động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể

định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ
thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối
lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ Bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định
giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các Bất động sản nhà nước
phải định giá bao gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
+ Định giá các Bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
+ Định giá Bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá.
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia
liên doanh liên kết sản xuất.
+ Định giá Bất động sản để thanh lý tài sản.
+ Định giá Bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc định giá Bất động sản.
1.2.3.1 Căn cứ định giá Bất động sản.
Có 7 yếu tố cơ bản được xác định làm căn cứ định giá Bất động sản như
sau:
- Thứ nhất, căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình tạo ra Bất động
sản. Như: Đất ( vị trí, diện tích ) ; Lao động (số lượng lao động, chất lương lao
động tham gia tạo dựng bất động sản) ; Vật liệu xây dựng  Căn cứ này thường
để đánh giá theo phương pháp chi phí.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Thứ hai, căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình:
so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu
quả nhất của Bất động sản tại thời điểm định giá. Nói rõ hơn, chi phí cơ hội của

giữa cung và câu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực
trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người
tiêu dùng.
-Thứ bảy, căn cứ vào lợi ích mà Bất động sản mang lại trong tương lai: Giá
trị của Bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích
mà nó mang lại trong tương lai cho chủ đầu tư. Vì thế, người định giá cần có khả
năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của Bất động sản từ đó đưa vào kết
quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của Bất động sản trong tương lai.
1.2.3.2 Nguyên tắc hoạt động định giá Bất động sản.
Giá trị của Bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá
trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá
trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy
luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá Bất động sản là sự phân
tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó
những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá.
Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận
về giá trị của Bất động sản.
Về cơ bản, có 10 nguyên tắc định giá như sau:
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một Bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy Bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Nội dung của nguyên tắc sử
dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: – Về mặt vật chất, một
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được
nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).

Bất động sản phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị.
Thứu bảy, nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể Bất động sản xung quanh. Phù
hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tố đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất.
Thứ tám, nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận. Cạnh tranh giữa các
lực lượng tham gia thị trường. Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung
và nội bộ cầu. Đối với Bất động sản với nhau và giữa Bất động sản này với Bất
động sản khác. Do đó, giá trị của Bất động sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
Thứ chín, nguyên tắc dự báo
Giá trị Bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai. Giá trị tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần
của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị tài sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng Bất động
sản của người mua.
Cuối cùng là thứ mười, nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của Bất động sản chịu các tác động từ bên ngoài nó. Ngược lại giá
trị của các Bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân Bất động
sản. Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực đến giá Bất động sản.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.4 Các phương pháp định giá Bất động sản.
Hiện nay trong hoạt động định giá tài sản hay bất động sản thường sử dụng 5
phương pháp định giá chính. Với mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược

sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của
Bất động sản, giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian. Các bước tiến hành
định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1 : Tìm kiếm thông tin những Bất động sản được bán trong thời gian gần
đây có thể sử dụng để so sánh với Bất động sản mục tiêu cần định giá. Những Bất
động sản cần phải tương đồng với Bất động sản cần định giá về các yếu tố như vị
trí, điều kiện pháp lý, kiểu cách…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các Bất động sản có thể so sánh được để xác định
giá trị của chúng và bảo đảm rằng các Bất động sản này là có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
( khoảng từ 3 đến 6 Bất động sản). Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp ( giá trên mỗi
m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá trị m mặt) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi
đơn vị.
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) của
mỗi Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu.
Bước 5 : So sánh các Bất động sản tương tự với Bất động sản mục tiêu bằng
cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi Bất động sản mục
tiêu. Thực hiện điều chỉnh giá bán( tăng lên, giảm đi) của Bất động sản so sánh với
Bất động sản mục tiêu.
Bước 6 : Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ việc phân tích các Bất động
sản so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị để tìm ra giá trị ước lượng
cho Bất động sản mục tiêu.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Các yếu tố điều chỉnh bao gồm yếu tố liên quan đến Bất động sản. Nhóm
yêu tố liên quan đến Bất động sản như các quyền Bất động sản, số phòng, số
tầng… sẽ thực hiện điều chỉnh trước. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường như
điều kiện thanh toán, phương thức thanh toán, lợi thế kinh doanh… sẽ thực hiện
điều chỉnh sau. Có 2 loại điều chỉnh có thể áp dụng đó là điều chỉnh tính gộp và