Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ
VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Sinh viên thực hiện : Bùi Quốc Hưng
Mã sinh viên : CQ514474
Lớp : Quản trị kinh doanh BĐS 51
Khóa : 51
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
HÀ NỘI, NĂM 2013
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản – bất động
sản DATC, em đã có cơ hội áp dụng những lý thuyết đã học ở trường đại học vào
thực tế, được tiếp xúc với những công việc thực tế phải làm trong quá trình phân
tích một dự án đầu tư bất động sản nào đó nói riêng. Nhờ đó, có cái nhìn cụ thể hơn,
trực quan hơn về hoạt động phân tích tài chinh ở nước ta hiện nay.
Với giới hạn của chuyên đề, thời gian và năng lực nghiên cứu nên chuyên đề
còn nhiều vấn đề chưa được đề cập cụ thể và phân tích sâu. Bên cạnh đó với góc
nhìn của một sinh viên đối với các vấn đề thực tiễn cũng như hạn chế trong tài liệu,
chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để em có thể hoàn thiện chuyên đề hơn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Thế Phán,

doanh nghiệp trong tương lai. Nói cách khác, phân tích tài chính là một trong các cơ
sở để dự đoán tài chính của doanh nghiệp trong tương lai. Phân tích tài chính có thể
được ứng dụng theo nhiều hướng khác nhau, với mục đích tác nghiệp (chuẩn bị các
quyết định nội bộ), với mục đích nghiên cứu, thông tin hoặc theo vị trí của nhà phân
tích (trong doanh nghiệp hoặc ngoài doanh nghiệp )
1.1.1.2 Sự khác biệt giữa phân tích tài chính doanh nghiệp và phân
tích tài chính dự án
Phân tích tài chính là việc sử dụng một tập hợp các khái niệm, phương pháp
và các công cụ cho phép xử lý các thông tin kế toán và các thông tin khác về quản
lý nhằm đánh giá tình hình tài chính của một doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ
và chất lượng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một quá trình nhằm chọn lọc, tìm hiểu về
tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về một dự án
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư tham gia vào dự án đưa ra các quyết định đầu tư
hiệu quả. Chính vì vậy, mỗi nhà đầu tư đứng trên quan điểm khác nhau sẽ có những
mục tiêu khác nhau trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư.
- Đứng trên quan điểm nhà tài trợ: phân tích tài chính dự án đầu tư thực chất
là phân tích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả tài chính cao, có khả
năng hoàn vốn vay đúng thời hạn.
- Đứng trên quan điểm chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án đầu tư cung cấp
các thông tin cần thiết để chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất, phù
hợp nhất với mục đích của mình.
- Đứng trên quan điểm nhà nước: phân tích tài chính dự án đầu tư là phân
tích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư đảm bảo các lợi ích của các bên tham gia và
đóng góp của dự án cho kinh tế - xã hội.
1.1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các

định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
1.1.2.2 Vai trò đối với chủ đầu tư
- Các chủ đầu tư luôn mong muốn thành công, phân tích tài chính giúp chủ
đầu tư thấy được các bước tiến triển của dự án. Đồng thời nhìn thấy tình hình sử
dụng vốn, tìm ra sự cân đối giữa vốn tự có và nguồn vốn, để họ đưa ra các biện
pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa chọn được
phương án cụ thể cho dự án của mình.
- Giúp nhà đầu tư nhìn thấy được hiệu quả tài chính của dự án thông qua việc
so sánh giữa nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án.
- Phân tích tài chính được tiến hành liên tục trong suốt thời gian thực hiện dự
án. Chính vì vậy, nó giúp chủ đầu tư dự tính được cho tương lại khi có những sự
thay đổi về thu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm.
- Giúp chủ đầu tư đưa ra các kế hoạch trả nợ, đưa ra các tiêu chuẩn về hoạt
động và những cam kết của chủ đầu tư trong việc trả nợ.
1.1.2.3 Vai trò đối với cơ quan quản lý nhà nước
- Thông qua số liệu trên báo cáo tài chính sẽ giúp họ xác định được các
khoản nghĩa vụ của đơn vị đó phải thực hiện với Nhà nước.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Giám sát, đánh giá việc phân tích tài chính có tuân thủ đúng chính sách, chế
độ và quy định của nhà nước hay không.
- Là một căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý đánh giá hiệu quả kinh tế - xã
hội mà dự án đem lại để xem xét việc cấp phép đầu tư. Đối với dự án sử dụng
nguồn vốn nhà nước còn liên quan đến khả năng giải ngân cho dự án.
1.1.2.4 Vai trò đối với nhà tài trợ
- Phân tích tài chính cung cấp kế hoạch trả nợ của chủ đầu tư để nhà tài trợ
đưa ra các quyết định tài trợ tiền cho dự án.
- Cung cấp thông tin cho nhà tài trợ để đánh tính khả thi của dự án về mặt tài
chính và độ an toàn cao về vốn
1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc phân tích tài chính

lý, khoa học sẽ khai thác được các nguồn lực cho hoạt dộng thẩm định tài chính dự
án đầu tư, qua đó nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của ngân
hàng.
c. Trang thiết bị công nghệ
Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã ứng dụng vào tất cả
các lĩnh vực của đời sống xã hội. Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụng
trong ngành ngân hàng làm tăng khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ thông tin một
cách hiệu quả hơn. Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định tài chính
dự án đầu tư một cách có hiệu quả hơn. Hiện nay có rất nhiều phần mềm chuyên
dùng cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác thẩm định nói riêng được thuận
tiện hơn. Các cán bộ có thể truy cập và xử lý một lượng thông tin lớn mà vẫn tiết
kiệm được thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp số liệu
và máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI Nhưng nếu máy hoặc các chương
trình có sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các cán bộ phải
xem xét lại các kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác.
Ngoài ra còn một số nhân tố khách quan tác động đến công tác thẩm định tài
chính dự án dầu tư của doanh nghiệp như: cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà
nước, trình độ lập dự án của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả kháng như: Thiên tai,
chiến tranh, môi trường kinh tế vĩ mô
d. Thông tin
Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tác
nghiệp của cán bộ thẩm định. Muốn có một kết quả thẩm định chính xác cao độ thì
phải có được các thông tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độ khác nhau.
Để có được nguồn thông tin cần thiết cho dự án, công ty cần có thể dựa vào các
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
thông tin từ nhiều nguồn khác nhau liên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hành
sắp xếp thông tin, sử dụng các phương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theo
nội dung của quy trình thẩm định.
Như vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ chính xác luôn luôn được

nhập và chi phí. Nếu lãi suất này quá thấp sẽ khuyến khích đầu tư vào các dự án
kém hiệu quả, nếu nó quá cao thì sẽ hạn chế đầu tư. Hiện nay, chúng ta chưa có quy
định thống nhất nào về tỷ lệ này đối với từng ngành nghề cụ thể cũng như không có
một cách chuẩn mực nào để xác định lãi suất chiết khấu dẫn đến dùng các tỷ lệ chiết
khấu khác nhau để đánh giá, so sánh dự án gây nên sự khó khăn, không chính xác
trong công tác thẩm định.
Công suất dự tính: có thể công suất thực tế khi dự án hoạt động không đạt
được như ở khi dự tính, do vậy nó làm thay đổi doanh thu chi phí của dự án và có
thể làm cho dự án không hiệu quả.
1.1.5 Quy trình phân tích tài chính
1.1.5.1 Xác định số lượng các phương án so sánh
Một dự án có thể có nhiều phương án thực hiện, nếu chọn phương án này thì
thường phải loại trừ những phương án khác. Tuy nhiên, có những phương án hay dự
án mà việc lựa chọn không dẫn đến loại trừ các phương án khác. Với các dự án lớn
việc xác định số lượng các phương án đem ra so sánh phải được tiến hành thận
trọng để vừa đảm bảo chất lượng của dự án vừa đảm bảo chi phí không quá lớn cho
việc lập dự án.
Các phương án đem ra so sánh có thể khác nhau về địa điểm xây dựng, dây
chuyền công nghệ, nguồn vốn Nhưng các phương án phải đảm bảo tính có thể so
sánh được và có mức lợi nhuận cần thiết cũng như phải đảm bảo tính hoàn vốn và
pháp lý như trong Luật Đầu Tư.
1.1.5.2 Xác định thời kỳ tính toán của dự án đầu tư
Thời kì tính toán (hay còn gọi là vòng đời, thời kì tồn tại) của dự án để so
sánh các phương án khi lập dự án đầu tư là khoảng thời gian bị giới hạn bởi thời
điểm khởi đầu và thời điểm kết thúc dòng tiền tệ của dự án. Thời điểm khởi đầu
thường được đặc trưng bằng một khoản chi ban đầu và thời điểm kết thúc thường
đặc trưng bằng một khoản thu từ thanh lý tài sản cố định và vốn lưu động bỏ ra ban
đầu.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thời kì tính toán:
- Ý đồ chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư

chiết khấu sẽ có kết quả không giống nhau.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
Phương pháp xác định suất chiết khấu của dự án
- Phương pháp 1: Lãi suất vay vốn
Là phương pháp xem xét quan hệ giữa suất chiết khấu của dự án (r) cần xác
định với mức lãi suất vay (r1v) nói chung (thường là lãi suất vay dài hạn). Điều kiện
là: r> = r1v
Nhược điểm của phương pháp này là các doanh nghiệp thường chọn ngay lãi
suất huy động của ngân hàng làm suất chiết khấu. Việc này dể dẫn đến sai lầm trong
đánh giá dự án, vì nó bỏ qua ảnh hưởng của rủi ro và không phản ánh ý nghĩa của
suất chiết khấu.
- Phương pháp 2: Phương pháp cơ cấu vốn
Là phương pháp được xem xét trên sự tham gia của các nguồn vốn được huy
động và được xác định bằng trị số bình quân gia truyền của các nguồn vốn vay với
các tỷ lệ lãi vay tương ứng.
Ưu điểm của phương 2 là nó phản ánh tương đối chính xác và hợp lý chi phí
cơ hội của các nguồn vốn tham gia vào dự án. Tuy nhiên nó có nhược điểm là việc
tính toán của phương pháp 2 này tương đối phức tạp, đặc biệt là việc xác định tỷ lệ
sinh lời mong muốn của chủ đầu tư
1.1.5.5 Lựa chọn chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
Chỉ tiêu hiệu quả ở đây được lựa chọn theo quan điểm và chiến lược của chủ
đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động. Trị số hiệu quả định mức hay
ngưỡng của hiệu quả là mức tối thiểu mà phương án phải đảm bảo, nếu không
phương án bị loại trừ ngay khỏi tính toán so sánh.
Trên quan điểm đó đối với các dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệu
quả tổng hợp thường được lựa chọn là chỉ tiêu NPV. Nếu dự án đầu tư theo hình
thức BOT thì chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chỉ tiêu IRR. Nếu dự án xây dựng
phục vụ công cộng thì chỉ tiêu B/C được quan tâm nhiều nhất.
Đây cũng là bước vô cùng quan trọng vì thực chất của bước này, người lập

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm
tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào
tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi
phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền
bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện
tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc
quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công
trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản
xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,
lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công
trình.
1.2.1.2. Phương pháp xác định
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác
định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Các phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
- Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = GXD + GTB+ GGPMB+ GQLDA + GTV+ GK + GDP

năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích
của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
+ GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
+ N: Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
+ STB: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
+ GCT-STB: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công
trình thuộc dự án
1.2.2 Phân tích nguồn vốn dự án
1.2.2.1 Thành phần nguồn vốn dự án
Vai trò của thành phần vốn:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
a. Vốn chủ sở hữu
Đây là loại vốn sẵn có của chủ sở hữu mà họ nắm toàn quyền sử dụng. Việc
quyết định sử dụng vốn chủ sở hữu cũng đồng nghĩa với việc trách nhiệm trong đầu
tư được xác định. Có nhiều nguồn để hình thành nên vốn chủ sở hữu như vốn góp
của cổ đông, lợi nhuận không chia, phát hành cổ phiếu mới
* Ưu điểm của nguồn vốn
- Không phải vốn vay nên không chịu những điều kiện ràng buộc phức tạp
- Đảm bảo sự chắc chắn về tài chính cho dự án đầu tư khi các nguồn vốn
khác trở nên khó tiếp cận
- Lợi nhuận thuộc về phía chủ sở hữu cao tương ứng với tỷ lệ vốn góp
- Không bị sức ép về nợ
* Nhược điểm:

có thể coi là một dòng tiền thu trước từ khách hàng và làm giảm số vốn cần huy
động để thực hiện dự án. Ưu điểm của loại vốn này rất lớn đó là chủ đầu tư hoàn
toàn chủ động trong việc nhận tiền của khách hàng. Thứ hai, đối với loại vốn này
chủ đầu tư không hề mất chi phí vốn. Chính vì tính quá thuận lợi của nó mà nhà
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
nước đang quản lý chặt loại hình huy động vốn này. Các dự án muốn huy động vốn
từ khách hàng phải hoàn thiện xong móng của công trình.
Tuy nhiên, việc dựa vào nguồn vốn này của dự án là một trong những rủi ro
trong tài chính dự án. Các dòng tiền từ khách hàng thu về không đều nhau, không
cùng thời điểm và rất khó đoán biết trước. Nếu lựa chọn kênh huy động vốn này mà
chủ đầu tư không có sự chuẩn bị tài chính dự phòng cho những rủi ro phát sinh sẽ
dẫn đến dự án thiếu vốn. Trên thực tế, rất nhiều dự án đều “sống” dựa vào kênh huy
động này và tạo nên một cơ cấu vốn thiếu lành mạnh. Đến khi khách hàng không có
khả năng thanh toán, dự án đi vào khủng hoảng tài chính do không có phương án hỗ
trợ.
1.2.2.2 Cơ cấu vốn tối ưu
Chính sách cơ cấu vốn liên quan đến mối quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro.
Việc tăng sử dụng nợ làm tăng rủi ro đối với thu nhập và tài sản của chủ sở hữu. Có
4 nhân tố tác động tới những quyết định về cơ cấu vốn:
- Rủi ro kinh doanh: Đây là loại rủi ro tiềm ân trong tài sản donah nghiệp.
Rủi ro kinh donah càng lớn, tỷ lệ nợ tối ưu càng thấp.
- Chính sách thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến chi phí
của nợ vay thông qua điều tiết phần tiết kiệm nhờ thuế. Thuế suất cao sẽ khuyến
khích các doanh nghiệp sử dụng nợ do phần tiết kiệm nhờ thuế tăng lên.
- Khả năng tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khả năng tăng vốn mọt
cách hợp lý trong điều kiện có tác động xấu. Các nhà quản lý tài chính biết rằng tài
trợ vốn vững chắc là một trong những điều kiện cần thiết để doanh nghiệp hoạt
động ổn định và có hiệu quả.
- Xu hướng lãnh đạo của nhà quản lý là phóng khoáng hay bảo thủ. Một số

Quy trình lập dự tính doanh thu đó là một bài toán tính toán với các biến số.
Sau khi nghiên cứu đầy đủ và đưa các biến số này vào mô hình tính toán ta sẽ có
được kết quả doanh thu. Doanh thu này được thể hiện trong báo cáo đầu tư và nộp
cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư xem xét. Đây cũng là một thành phần trong
tính toán hiệu quả đầu tư.
Tuy nhiên với mỗi dự án có những đối tượng khách hàng hay tính chất dự án
khác nhau nên việc xác định doanh thu cũng có nhiều cách thức khác nhau. Đối với
các dự án công hay phục vụ cho đối tượng khách hàng có điều kiện nhất định thì
thường giá bán không được tính toán theo giá cả thị trường mà căn cứ theo suất đầu
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
tư để tính giá bán. Các dự án kinh doanh trên thị trường thì việc xác định phức tạp
hơn.
* Các nguyên tắc cơ bản khi ước lượng dòng tiền của dự án
- Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basic).
Nên đánh giá dòng tiền trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác
động thế nào khi dự án được chấp nhận. Nghĩa là không chỉ liên quan đến mình dự
án bất động sản đó mà còn cả tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tư. Vì vậy nên
đưa tất cả các thay đổi trong doanh thu, dòng chi phí, và dòng thuế phát sinh khi
chấp nhận dự án.
- Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế. Do đầu tư ban đầu của dự
án lấy từ nguồn tiền mặt sau thuế nên dòng tiền thu nhập từ dự án cũng phải được
tính cùng đơn vị, tức là từ dòng tiền sau thuế.
- Phải xem xét các tác động gián tiếp của các yếu tố lên dòng tiền của dự án.
- Chi phí chìm không được tính vào dòng tiền của dự án. Chi phí chìm là các
loại chi phí phát sinh mà không được ghi nhận trong kế toán là đã chi và không có
ảnh hưởng trong việc ra quyết định tới có đầu tư hay không.
- Giá trị các tài sản sử dụng trong một dự án nên được tính theo chi phí cơ
hội của chúng. Nghĩa là dòng tiền mà mà các tài sản này có thể mang lại khi không
đầu tư vào tài sản cho dự án.

dự án kinh doanh bất động sản chi tạo ra sản phẩm một lần chứ không có chu kỳ sản
xuất sản phẩm quay vòng như các những ngành kinh doanh khác. Do đó các thành
phần bao gồm :
- Chi phí gián tiếp hay chi phí hoạt động : là toàn bộ chi phí dùng để duy trì
hiện trạng của bất động sản đó
- Chi phí khấu hao : Khấu hao đó là khấu hao máy móc thiết bị và các kết
cấu chính của bất động sản.
- Chi phí lãi vay : Chi phí lãi vay cho các khoản vay trước và sau khi đầu tư
dự án
1.2.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án
Công việc sau khi ước tính doanh thu của dự án và chi phí là xác định lãi lỗ
của dự án. Trong một dự án kinh doanh bất động sản, việc dự trù lãi lỗ kéo dài trong
suốt vòng đời của dự án. Chính vì vậy, lãi lỗ ở thời điểm nào và giai đoạn nào là
điều quan trọng ảnh hưởng tới khả năng đánh giá dự án. Nếu muốn biết lãi hay lỗ
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
trên thực tế là bao nhiêu ta phải sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền để quy về
giá trị hiện tại.
Mục đích của dự tính lãi lỗ là xác định con số lãi ước tính của dự án qua các
năm và tìm ra được số thuế phải nộp cho ngân sách nhà nước. Số thuế này là biến
số quan trọng trong việc tính toán các chỉ số đánh giá dự án về sau.
Con số lãi và lỗ được tính toán trong thời gian hoạt động của dự án. Điều này
có nghĩa là không tính tới các chi phí ban đầu của dự án được đưa ra. Nó thể hiện sự
hiệu quả trong hoạt động vận hành kinh doanh của dự án tới đâu. Việc tính lãi lỗ là
việc lấy doanh thu từ dự án đã tính toán và trừ đi chi phí liên quan cho việc vận
hành và lãi vay. Từ đó, người phân tích tính ra được số thuế thu nhập doanh nghiệp
cần thiết phải nộp và ước tính được lãi ròng hàng năm của dự án.
1.2.4 Phân tích rủi ro của dự án
Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao
và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản

Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu tố
xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này.
Bước 4: Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận.
1.3. HỆ THỐNG CÁC CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1.3.1 Chỉ tiêu định tính
1.3.1.1 Chiến lược đầu tư
Đầu tư mà không có chiến lược giống như tham gia một trận đánh mà không
có binh pháp dẫn đường. Một dự án đầu tư có thể có kết quả thành công với các
phân tích hiệu quả tài chính tốt nhưng nó không đi đúng con đường mà công ty đã
xác định thì trong tương lai dự án có thể trở thành một món nợ khổng lồ của doanh
nghiệp. Sự phù hợp chiến lược của công ty mang lại cho dự án những điểm sau:
- Phát huy đúng thế mạnh của công ty và phát huy được nguồn lực phù hợp
- Phát triển công ty trong tương lai theo đúng đinh hướng của chủ sở hữu hay
của các cổ đông
- Là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhằm cân bằng lại với sự hấp dẫn
về lợi nhuận của các dự án đầu tư không phù hợp.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Cụ thể hóa những kỳ vọng và nghiên cứu của doanh nghiệp trong bối cảnh
kinh doanh hiện tại và tương lai một cách thiết thực nhất.
- Thống nhất hành động từ trên xuống theo đúng chiến lược nhằm hạn chế
các phát sinh rủi ro ngoài ý muốn.
1.3.1.2 Năng lực công ty
Năng lực công ty là khả năng thực hiện các dự án đầu tư mà công ty có khả
năng thực hiện và thực hiện có hiệu quả. Nó liên quan đến nguồn lực hiện có và
nguồn lực có khả năng huy động được cho dự án. Một doanh nghiệp không có đủ
năng lực khi tham gia vào một dự án đầu tư vượt quá sức sẽ dẫn đến những rủi ro
rất cao. Tài chính cho dự án là một ví dụ, với quy mô doanh nghiệp nhỏ, dựa chủ
yếu vào vốn vay và không có khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn sẽ gặp
khủng hoảng tài chính khi quyết định đầu tư. Việc mạo hiểm đồng vốn và tin tưởng

đầu năm thứ nhất của dự án.
Ct: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
t: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
- Điều kiện thỏa mãn:
NPV > 0
+ Trường hợp NPV ≥ 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu
quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
+ Trường hợp NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa
đổi, bổ sung.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thể
không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Một dự án có NPV dương nhưng NPV quá
nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp thì
vẫn không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những
dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần nghiên cứu
thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI.
* Ưu điểm
+ Có tính đến thời giá tiền tệ.
+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án.
+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau.
+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án.
* Nhược điểm
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiết
khấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán.
+ Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện tính
quy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án nên chưa
thể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV.
Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần