Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
Danh mục các chữ viêt tắt
BĐS Bất động sản
ĐGBĐS Định giá bất động sản
ĐGTS Định giá tài sản
JVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
QSD Quyền sử dụng
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSH Quyền sở hữu
SDTNVHQN Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
NTCC Nguyên tắc cung cầu
NTĐG Nguyên tắc đóng góp
NTTT Nguyên tắc thay thế
TĐV Thẩm định viên
TĐG Thẩm định giá
UBND Uỷ Ban Nhân Dân
Lê Duy Thành 1 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
Mục luc
- Danh mục chữ viết tắt
- Mục luc
- Lời nói đầu
Chơng I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản . 6
1.1. Tổng quan vềbất động sản và thị trờng bất động sản. . . . .
6
1.1.1. Bất động sản . 6
1.1.2. Thị trờng bất động sản 9
1.2. Thẩmđịnh giá bất động sản
11
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản 11
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản 12
2.3.1 Thành công trong Lập hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại
SIVC. .81
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong việc lập hồ sơ, báo cáo chứng
th TĐG .81
Chơng III : Giải pháp hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS tại
công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 84
3.1 Định hớng phát triển của SIVC trong thời gian tới 84
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định
giá BĐS tại SIVC. ..84
3.2.1. Nâng cao chất lợng và số lợng nguồn nhân lực của SIVC .84
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin. .85
3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá .88
Lê Duy Thành 3 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
3.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá. 89
Kết Luận chung
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Lời Mở Đầu
Nền kinh tế thị trờng phát triển việc mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu t, bảo hiểm,
tính thuếdiễn ra thờng xuyên và liên tục. Khi đó, để thúc đẩy những hoạt động đó
diễn ra nhanh chóng hơn thì việc xác định giá trị tài sản để thỏa mãn nhu cầu của các
bên trong các giao dịch đó là vô cùng cần thiết. Do đó, nghề thẩm định giá hình
thành là một tất yếu.
Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn rất
mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc, nhu cầu phát
triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi
đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Bên cạnh đó nền kinh tế
thị trờng luôn tồn tại sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt .Chính vì vậy, các tổ chức thẩm
định giá chuyên nghiệp luôn tìm cách hoàn thiện kỹ thuật định giá ĐGBĐS để đáp
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
Chơng I:
Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản.
1.1.1. Bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảo cho quá
trình tồn tại và phát triển.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
Bất động sản bao gồm 6 đặc điểm chủ yếu sau:
a) Cố định về vị trí:
BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời đợc, ngời ta
không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy, giá trị của BĐS gắn liền
với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hởng của yếu tố vị
Lê Duy Thành 6 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính
trị, văn hoá - xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố
môi trờng, nh: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến yếu tố này và dự báo sự thay đổi của
chúng tác động đến BĐS.
BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trình BĐS khác ra đời.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản.
a. Theo đặc tính vật chất:
Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai:
Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới,
điện thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thống cấp khí ga,
hệ thống cứu hoả,
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:
điều hoà, thang máy, chống trộm tự động,
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai: Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
Lê Duy Thành 8 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp và nhóm đất cha sử dụng.
- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
phải gắn với các điều kiện kinh tế văn hoá xã hội.
-Thứ Ba : Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn
hảo.
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất
về thông tin và các yếu tố cấu thành nh các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không
phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lợng ngời tham gia trên thị
trờng không nhiều. Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần
phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trờng và có thể
sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
-Thứ t: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả
BĐS. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm
này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
-Thứ năm: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự can
thiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, kiểm
soát các giao dịch trên thị trờng BĐS. Điều này đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu và
cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong quá
trình định giá.
Lê Duy Thành 10 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
1.1.2.3. Vai trò của thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nói
chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Có thể khái quát những vai trò chủ yếu
sau của thị trờng BĐS:
- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và
tiêu dùng.
- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể
kinh doanh BĐS.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc ớc tính giá
trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là có khả năng trao đổi,
mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách
quan. Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu
chuẩn này đã đợc định nghĩa một cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu
chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và
thận trọng đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành
có phải là giá trị thị trờng hay không.
Giá trị phi thị trờng:
Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất
ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng nh công viên, nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện, trờng học, Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,
ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc
tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
trên thị trờng
Lê Duy Thành 12 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế,
giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt,
chính là một số loại giá trị phi thị trờng thờng dùng.
Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính
hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ
thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thi tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính. Để nâng cao độ tin tởng đối với
kết quả định giá, khi ớc tính giá trị BĐS, nhất thiết phải xem xét và phân tích một
cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng. Có hai nhóm yếu tố tác động
buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của chủ thể đối với BĐS
càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại. Tuy nhiên, quyền này phải đợc sự
bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải
am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến quy
định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập, đầu t,
Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ cung - cầu.
Trên thực tế giá trị của BĐS đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu
và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung - cầu nh độ khan hiếm, sức mua,
thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dự báo sự thay đổi
của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trong đối với thẩm định viên trong
quá trình định giá. Trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập,
lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS để hình thành nên ngân hàng
dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá.
Lê Duy Thành 14 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
- Các yếu tố khác:
Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ,
Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy luật, chẳng hạn theo
phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có đất, thích ở tầng 1 hơn, thích
xem phong thuỷ trớc khi mua nhà. Chính những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong
định giá. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức
về phong thuỷ, yếu tố thuộc về bản thân BĐS ( vị trí, đặc điểm, hình dáng,).
1.2.4. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản.
Do BĐS có những đặc trng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt động
thẩm định giá BĐS cũng có những đặc trng sau:
- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ nh vậy
SDTNVHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng BĐS và những lợi ích của việc sử
dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội
SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT).
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị của một BĐS không vợt
quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan niệm
rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó,
nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một BĐS tơng tự nh vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm đợc những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS so sánh
và đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS nhằm làm
chứng cứ hợp lý cho việc ớc tính giá trị của BĐS cần định giá.
Lê Duy Thành 16 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
1.2.5.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích
tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến các
khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành,
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS
1.3. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản.
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp.
1.3.1.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng dựa trên 5 nguyên tắc định giá,
trong đó nguyên tắc thay thế là nguyên tắc chủ đạo, đó là: giới hạn trên về giá trị của
một BĐS không vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
1.3.1.2. Kỹ thuật định giá.
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành so sánh,
thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS tơng
tự BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnh cần thiết
để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bớc cụ thể
nh sau:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hởng đến giá trị. Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
Lê Duy Thành 18 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các
phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét
đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nớc,
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lợng xây
dựng và chất lợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờng xây, hàng rào, bãi
cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những
điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội
của chủ thể sở hữu BĐS.
+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liên quan đến
BĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàng xóm, tình trạng
Ưu điểm:
Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế
vì xuất phát từ 3 u điểm cơ bản sau:
- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công
thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằng chứng rõ
ràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở vững
chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơng pháp
chi phí và phơng pháp thặng d.
Hạn chế:
Lê Duy Thành 20 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh đợc. Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc các yêu cầu trên thì
kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi. Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong
một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng có biến động sẽ có sai số lớn.
- Thờng dùng phơng pháp so sánh trực tiếp trong các trờng hợp: Các BĐS có
tính tơng đồng, các mảnh đất trống.
1.3.2. Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t).
1.3.2.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó
1
Trong đó : I
1
=I
0
(1=k)
I
0
: Thu nhập năm hiện hành.
k : tỷ lệ tăng thu nhập hằng năm.
+ Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối
loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bớc 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
Bớc 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Phơng pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phơng pháp dòng tiền chiết khấu
là phơng pháp ớc tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu,
chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến
yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
Lê Duy Thành 22 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Công thức
* Trong trờng hợp dòng tiền không đều
V=
n
n
n
it
t
t
)1()1(
1
+
+
+
+ Các bớc tiến hành
Bớc 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bớc 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bớc 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bớc 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bớc 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bớc 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
1.3.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu t.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp đơn giản.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể so
sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin cậy cao.
Hạn chế:
Lê Duy Thành 23 K43/16.01
Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng lai
- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ
quan.
mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị tr-
ờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phơng
pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phơng
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận cha
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện. Trên thực tế cha có một phơng pháp ớc tính giảm giá cụ thể nào đợc chấp nhận
rộng rãi.
- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh nghiệm
và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
- Là phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử
dụng riêng biệt nh nhà thờ, bệnh viện, trờng học, th viện đặc biệt là các công trình
công cộng có rất ít chứng cứ thị trờng để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và
các dạng bồi thờng khác.
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
Lê Duy Thành 25 K43/16.01
Copyright: Tài liệu đại học ©