DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Giải thích
BĐS Bất động sản
CP Chính phủ
GIS Hệ thống thông tin địa lý
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 40
Bảng 4.2: Giá đất của thị trấn Đu do nhà nước quy định theo từng vị trí 42
Bảng 4.3: Kết quả điều tra giá đất của thị trấn Đu theo giá thị trường 43
Bảng 4.4. Thông tin qui định giá các loại đất nông nghiệp năm 2014
của UBND Tỉnh Thái Nguyên 45
Bảng 4.5: Thông tin qui định giá các loại đất phi nông nghiệp năm 2014
của UBND Tỉnh Thái Nguyên 46
Bảng 4.6: Thông tin giá đất 50
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu 36
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu .36 3
Hình 4.1: Vị trí địa lý của thị trấn Đu 36
Hình 4.2: Bản đồ địa chính thị trấn Đu 47
Hình 4.3 : Bản đồ vùng dân cư trên địa bàn thị trấn Đu 48
Hình 4.4: Bản chồng ghép của bản đồ địa chính và bản đồ vùng dân cư
của thị trấn Đu 48
Hình 4.4: Hộp thoại chuyển đổi định dạng file 49
Hình 4.6: Cửa sổ chọn hệ tọa độ 49
Hình 4.6: Cửa sổ chọn lớp hiển thị 50
Hình 4.7: Bảng thuộc tính thông tin thửa đất 51
Hình 4.8: Bản đồ vùng giá trị đất đai thị trấn Đu 51

2.3.3. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 22
2.4. Hệ thống thông tin địa lý 23
2.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 23
2.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 24
2.5. Tổng quan về phần mềm dùng trong khoá luận 26
2.5.1. Phần mềm Mapinfo 26
2.5.2. Phần mềm MicroStation 28
2.6. Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai 30
2.6.1. Tình hình trên thế giới 30
2.6.2. Tình hình trong nước 31
3.1. Đối tượng nghiên cứu 33
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 33
3.3. Nội dung nghiên cứu 33
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái
Nguyên 33
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 33
3.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất 33
3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS
33
3.3.5. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu 33
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 34
3.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 34
3.4.3. Phương pháp bản đồ 34
3.4.4. Phương pháp chuyên gia 34
3.4.5. Phương pháp GIS 35
3.5. Các bước thực hiện 35
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36

kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Luật đất đai 2003 viết: “ Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, an ninh,
quốc phòng”. Do đó, công tác quản lí Nhà nước về đất đai đóng vai trò hết
sức quan trọng trong công tác quản lí Nhà nước về các vấn đề xã hội. Tuy
nhiên do tốc độ đô gia tăng dân số cao và tốc độ đô thị hóa mạnh khiến nhu
cầu về đất đai tăng mạnh. Từ đó nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn và bất cập
trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai.
Theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
hiện nay thì thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc
thúc đẩy nền kinh tế. Do đó thông tin về đất đai mà đặc biệt là giá đất luôn
luôn được quan tâm. Trong khi đó thông tin về thị trường BĐS hiện nay luôn
thiếu và có đôi khi không chính xác. Vậy để công tác quản lí Nhà nước về đất
đai đạt hiệu quả cao góp phần làm thị trường BĐS phát triển lành mạnh thì
cần phải có hệ thống thông tin về đất đai rõ ràng, đầy đủ và chính xác, giúp
người sử dụng và người quản lí nắm được thông tin về đất đai mà họ cần.
Ngày 01/01/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành khung giá đất mới.
Theo luật định thì giá đất ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường.
Hiện nay công nghệ thông tin ngày càng phát triển mạnh mẽ và nó là
một công cụ mạnh mẽ được ứng dụng trong cuộc sống của chúng ta. Trong
lĩnh vực quản lí đất đai thì công nghệ GIS là một công cụ mạnh mẽ trong
quản lí, thành lập bản đồ giá trị đất đai giúp người sử dụng người quản lí dễ
dàng tra cứu các thông tin về đất đai, góp phần xây dựng hệ thống thông tin
BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc.
1
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa
Tài Nguyên và Môi Trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự

2
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.1. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất
2.1.1.1. Giá đất
Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật
đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trước khi quyết định.

2.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất
* Cơ sở định giá đất
- Địa tô: phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. ĐT gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, ĐT là do lao động của nô lệ và
4
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
ĐT là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt, có khi còn bao gồm cả một phần sản phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư
bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ĐT.
Về thực chất, ĐT tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ. Nguồn gốc của ĐT tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. ĐT tư bản chủ nghĩa phản ánh quan
hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại ĐT: ĐT chênh
lệch, ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành ĐT tuyệt đối và ĐT độc quyền cũng bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn lại ĐT chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với ĐT chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Ở Việt Nam,
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp,
lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia.
Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử
dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập
doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ
chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước
ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức ĐT

Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá đất trong một khu vực nhất định được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật
độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất
ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu các loại đất, có thể thấy khi đất nông
nghiệp, phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ vậy mà tăng lên. Sự
tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực
6
này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu
vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu
cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục.
* Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các
BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét,
để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và
phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp
vốn hóa).
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm
trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất

2.1.3. Xác định giá đất theo quy định của nhà nước
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại
đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy
định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta
căn cứ vào Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên
ban hành ngày 221 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất được xác định tuỳ thuộc
vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:
2.1.3.1. Giá đất nông nghiệp
- Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp huyện.
- Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, đất
nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau:
+ Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%.
+ Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất
nông nghiệp.
Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó.
2.1.3.2. Giá đất ở
- Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính,
khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, được thể hiện trong các phụ
lục: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 áp dụng cho các khu dân cư hiện có. Mức giá đất
8
quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa, bám đường
phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ,
tỉnh lộ, đường phố trong đô thị ) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao
(hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại nhỏ hơn 1,5m {mặt bằng cốt đường hiện
tại (cốt 00)}
+ Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục giao thông chính, khu
thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp chưa được quy định chi tiết, thì áp

xác định bằng 80% mức giá đoạn đường tiếp giáp, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chưa được nêu ở
bảng giá thì giá đất ở được xác định giá như sau:
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tương
đương với trục phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, thì giá đất
được xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tương đương gần nhất đó.
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn không
quá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được áp dụng tính
bằng 80% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
+ Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 70% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Các trường hợp ô đất, thửa đất ở bám các đường nhánh của trục phụ,
vào không quá 100m, giá đất được xác định như sau:
+ Đường có cơ sở hạ tầng tương đương trục phụ thì giá đất được tính
bằng 95% giá đất trục phụ.
+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, đường nhỏ
hơn không quá 20% trục phụ, thì giá đất được áp dụng tính bằng 80% mức
giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy
định trong vùng.
+ Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, có đường
nhỏ hơn từ trên 20% đến không quá 30% trục phụ, thì giá đất được áp dụng
tính bằng 70% mức giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
10

giáp đất nông nghiệp vào không quá 30m được tính bằng 70% giá đất ở bám
trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
11
+ Trường hợp có đường vào nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3,5m,
mức giá tính bằng 60% giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vị
trí đó.
+ Nếu có đường vào nhỏ hơn 3,5m, mức giá tính bằng 50% giá đất ở
bám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.
Chiều sâu đất ở quy định tại điểm này, tính từ đất nông nghiệp vào
không quá 30m thì xác định như trên. Nếu chiều sâu đất ở tính từ đất nông
nghiệp vào lớn hơn 30m thì giá đất được xác định như quy định tiết 2.2 điểm
2, mục II, phần B này.
- Trường hợp đất nông nghiệp giáp lộ giới giao thông quy hoạch, khi
được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở mà có phần diện tích đất
nông nghiệp bám trục giao thông nằm trong lộ giới hành lang an toàn giao
thông chưa được thu hồi và không được chuyển mục đích sử dụng, thì giá đất
ở để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất
nông nghiệp phía sau hành lang an toàn giao thông là giá đất ở tại vị trí 1,
bám trục giao thông đã quy định tại vị trí đó.
- Giá đất quy định trên các đường phố, trục giao thông được xác định
theo mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00) làm chuẩn. Các vị trí đất có độ
chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường nhỏ hơn 1,5m, giá đất xác định
bằng 100% mức giá đất đã được quy định tại vị trí đó. Trường hợp thửa đất có
vị trí chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại từ 1,5m trở lên, mức
giá được xác định như sau:
+ Trường hợp đất có vị trí chênh lệch cao hơn mặt đường hiện tại:
Cao hơn từ 1,5m đến nhỏ hơn 3m, giảm giá 5% so với giá quy định tại vị
trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 165.000 đồng/m
2
.

lần so với giá đất tại vị trí của đường phố, trục giao thông đó.
- Trường hợp các ô đất (thửa đất) ở vị trí có trùng 2 mức giá trở lên, thì
xác định giá theo mức giá cao nhất.
2.1.3.3. Đối với đất chuyên dùng
Trường hợp đất sản xuất kinh doanh thuộc phạm vi bảo vệ hành lang an
toàn lưới điện Quốc gia (Trừ trường hợp đất sản xuất kinh doanh mua bán,
truyền tải điện): giá đất để xác định đơn giá thuê đất được giảm trừ 20% so
với giá đất cùng mục đích sử dụng tại vị trí.
2.1.3.4. Xác định giá đất trong một số trường hợp cụ thể
- Đối với trường hợp đất ở tại các khu mới thực hiện quy hoạch để đấu
giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi có quy hoạch
được duyệt, UBND các huyện, thành phố, thị xã lập phương án báo cáo Hội
đồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo từng
thời điểm giao đất.
- Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà
nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá
lựa chọn hình thức giao đất mà tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định
thu hồi đất, tính bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào
giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, mà giá đất do UBND tỉnh công bố ngày
01/01/2013, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
13
thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND các huyện, thành phố, thị
xã căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại
thời điểm, xác định mức giá cụ thể cho phù hợp, đồng thời lập phương án báo
cáo Hội đồng giá đất tỉnh thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định và
không bị giới hạn bởi khung giá đất quy định trên.
Quyết định số: 52/2012 /QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Thái Nguyên cũng quy định cách xác định vị trí đất trong đô thị
thành phố Thái Nguyên như sau:

+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;
+ Vị trí đất không liền kề vị trí 1 của đường phố đã có tên trong bảng giá
vào không quá 100m, có mặt đường từ 2,0m đến nhỏ hơn 3,5m.
Vị trí 4B
+ Nhánh của vị trí 4A, có đường rộng từ 3,5 trở lên;
+ Nhánh của vị trí 3, có đường rộng từ 2m đến 3,5m;
+ Nhánh của vị trí 2, vào không quá 100m có mặt đường rộng từ 1,5m đến 2m.
Vị trí 4C: Là vị trí không đủ điều kiện như trên;
* Phân loại đất ở nông thôn tại thành phố Thái Nguyên
Đất ở nông thôn thành phố Thái Nguyên: Là đất ở tại các xã trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.
Phân loại đất ở nông thôn: căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá
trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương. Tiêu chí phân loại cụ thể
như sau:
- Loại 1: Các ô thửa đất có vị trí thuận lợi nhất, có khả năng sinh lợi cao
nhất trong khu vực, thoả mãn một trong những điều kiện sau:
+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộng
lớn hơn hoặc bằng 5m;
+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng
(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) lớn hơn hoặc bằng 3,0m;
+ Cách chợ, trung tâm xã, trường học, khu công nghiệp, quốc lộ, tỉnh lộ
không quá 200m, có đường vào lớn hơn hoặc bằng 2m;
- Loại 2: Các ô thửa đất có vị trí, khả năng sinh lợi kém loại 1, thoả mãn
một trong những điều kiện sau:
+ Bám đường giao thông là đường đất, đường cấp phối, có đường rộng
nhỏ hơn 5,0 m lớn hơn hoặc bằng 4 m;
+ Bám đường giao thông là đường bê tông, đường nhựa, có đường rộng
(bao gồm cả phần chưa đổ bê tông hoặc nhựa) nhỏ hơn 3,0m, nhưng lớn hơn
hoặc bằng 2,5m;
15

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện
tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất, gọi tắt là vùng giá đất theo
16
đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị
diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá
đất hay có cùng giá đất của loại vị trí đó, gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của
đường phố đó.
* Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối
với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả
kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất,
nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn
diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết
quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Phân hạng định giá cấp độ đất đô thị là một phần của công việc phân
hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và
kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong
hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai,
phân chia cấp hạng đất thành phố, thị trấn.
Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng
tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng đất này là
đánh giá chất lượng đất do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân
tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện
tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và
phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ
vào đó để phân hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lí và chuyển
dịch đất đai.
Trong quá trình phân chia cấp hạng đất tất yếu sẽ sinh ra các vùng có

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới
góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật
được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa cho thấy mối quan hệ giữa
chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian. Tuy nhiên
chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Xây dựng vùng giá trị theo định
nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt.
2.2.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu chúng ta có thể thấy:
- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chung khác nhau
18
ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai mới chỉ được
đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời
điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm
năng – chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền
đề tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị
trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những
điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
2.2.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để
đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất dai là đánh giá giá trị và giá
trị sử dụng của đất đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là
quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.
Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát
từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất
tốt, đẳng cấp cáo, thì giá đất phải cao và ngược lại thì giá đất sẽ thấp. Đối với
công việc định giá mà nói thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp
hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của