Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
CHƯƠNG I
MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu tổng quan về dự án
Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN
Địa điểm : Số 01 Đội Cung - Phường Phú Nhuận - Thành phố Huế.
II. Tên chủ đầu tư
Dự án khách sạn Sky Garden được đầu tư bởi công ty TNHH Du lịch Hoàng
Thành là công ty được thành lập bởi ba thành viên gồm:
- Công ty cổ phần đầu tư du lịch Đống Đa Huế.
- Bà Ung Phương Dung – giám đốc công ty lữ hành quốc tế Đông Dương –
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Ông Phạm Thế Cường – 96/2 E Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1
thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty TNHH Hoàng Thành được thành lập nhằm đầu tư một khách sạn tiêu
chuẩn 4 sao đón khách Quốc tế và nội địa trên khu đất tại số 01 Đội Cung - thành phố
Huế.
Công ty TNHH Hoàng Thành có giấy CNĐKKD do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh
TT Huế cấp với các ngành nghề kinh doanh như sau :
- Khách sạn nhà hàng, các dịch vụ lưu trú, cửa hàng bán hàng lưu niệm…
- Các dịch vụ tổ chức hội họp, hội nghị, dịch vụ văn phòng, lữ hành, vận chuyển
khách và vui chơi giải trí.
- Các dịch vụ về phục hồi sức khỏe, sauna, massge…
Trong hoạt động của mình công ty TNHH du lịch Hoàng Thành chịu sự chi
phối của Luật Doanh Nghiệp, Luật Khuyến Khích đầu tư trong và ngoài nước và các
văn bản dưới luật của Nhà nước có liên quan.
Thời hạn hoạt động của Công ty là năm mươi năm kể từ ngày được cấp giấy
CNĐKKD.
III. Căn cứ pháp lý thành lập dự án
- Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh
chung thành phố Huế đến năm 2020.
Nam trong năm 2011 là 5.8%
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GDP CỦA VIỆT NAM
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao và ổn định thì cuộc sống của
người dân cũng ngày càng được cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo ở Việt Nam đã
giảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống còn 9,45% năm 2010
1
. Tầng lớp người giàu và
trung lưu ngày càng nhiều.
Theo một quy luật tự nhiên khi nhu cầu về vật chất của con người được thỏa
mãn thì con người ta hướng về việc thỏa mãn những nhu cầu về đời sống tinh thần.
Đặc biệt trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta sự căng thẳng về
1
Nguồn: Tổng cục thống kê, được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội
www.molisa.gov.vn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 3
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
tinh thần là không tránh khỏi. Đây chính là một trong những động lực để ngành du lịch
phát triển thỏa mãn một phần về nhu cầu giải trí của nhân dân trong nước.
1.2. Tình hình kinh tế, xã hội thành phố Huế
1.2.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam của
các tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường biển, gần tuyến hành
lang Đông - Tây của tuyến đường Xuyên Á. Cách Hà Nội 675 km về phía Bắc và cách
Thành phố Hồ Chí Minh 1060km về phía Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phía
Nam giáp Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, phía Tây có chung đường biên
giới với CHDCND Lào với chiều dài 87 km, phía Đông được giới hạn bởi Biển Đông
có bờ biển dài 128 km.
Huế với diện tích hơn 5.000 km
2
, dân số gần 1,2 triệu người, nằm ở vị trí có
dòng sông Hương đóng vai trò rất quan trọng, cùng với hệ thống đền đài, thành quách,
chùa chiền, cung điện đã tạo nên nét đặc trưng riêng cho cảnh quan của đô thị Thừa
Thiên Huế. Yếu tố cảnh quan đô thị đã được đưa vào làm tiêu chí đánh giá đô thị tại
Nghị định 42 của Thủ tướng Chính phủ về xếp loại đô thị. Đây là yếu tố nổi bật của đô
thị Huế mà ở Việt Nam khó có đô thị nào so sánh được ngay cả ở Hà Nội hay TP Hồ
Chí Minh.
Với những tiềm năng lợi thế vốn có, cùng với những kết quả đạt được; ngày 25
tháng 5 năm 2009, tỉnh Thừa Thiên Huế được Bộ Chính trị kết luận, trong đó tán thành
phương hướng xây dựng Thừa Thiên Huế đến năm 2020 là “Xây dựng Thừa Thiên
Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới, là trung tâm của
khu vực miền Trung và một trong những trung tâm lớn, đặc sắc của cả nước về văn
hóa, du lịch; khoa học - công nghệ, y tế chuyên sâu và giáo dục – đào tạo đa ngành, đa
lĩnh vực, chất lượng cao. Phấn đấu đến năm 2020 Thừa Thiên Huế xứng tầm là trung
tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực và quốc tế, một trong những trung tâm kinh tế, văn
hóa, khoa học - công nghệ, y tế, đào tạo lớn của cả nước và khu vực các nước Đông
Nam Châu Á ”
1.3. Thị trường dự án
1.3.1. Thị trường du lịch Việt Nam
Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 - 2010 đã
sớm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch các vùng du lịch và các trọng
điểm du lịch đã được xây dựng; trên 50 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và
một số điểm du lịch, khu du lịch đã có quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy mạnh quản lý
du lịch và xây dựng các dự án đầu tư. Hàng trăm dự án quy hoạch chi tiết du lịch đang
được khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong nước và nước
ngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch ngày một hiệu quả. Tính đến
năm 2009 ngành du lịch đã thực hiện hiệu quả Chương trình Hành động quốc gia về
du lịch được Chính phủ phê duyệt.
Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch ra đời đã trở thành khung pháp lý cao nhất cũng là
bước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò của ngành và thể chế hoá đường lối
phát triển du lịch của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động du lịch phát triển
tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả đáng khích lệ.
Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và tổ chức phi chính
phủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cách
hành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch. Tổng cục Du lịch cũng đã
chỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế. Các hoạt động xúc tiến du
lịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệt
kêu gọi đầu tư du lịch.
Ngành du lịch phát triển kéo theo các dịch vụ lưu trú cũng không ngừng gia
tăng về cả số lượng và chất lượng phục vụ.
Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng cả đường ô tô, đường
sắt, đường thuỷ và dần được hiện đại hóa. Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf,
công viên và cơ sở giải trí được đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu của du khách và
nhân dân.
SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010
ĐVT : Khách sạn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 7
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
SỐ KHÁCH SẠN VÀ XẾP LOẠI TÍNH ĐẾN NĂM 2010
VÀ DỰ BÁO CHO NĂM 2015
Nguồn: Tổng cục du lịch
Năng lực vận chuyển khách du lịch tăng, chất lượng được nâng lên. Phương
tiện vận chuyển khách du lịch với hàng nghìn xe ô tô, tàu thuyền các loại, chất lượng
phương tiện được tăng cường đổi mới thường xuyên; nhiều đội xe taxi ở các điểm du
lịch được thành lập, đáp ứng kịp thời nhu cầu đi lại của du khách; nhiều tuyến du lịch
đường biển, đường sông đã sử dụng tàu công suất lớn, trang thiết bị hiện đại.
Được đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật như hiện nay, ngành Du lịch nước ta đã
đảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế và nội địa, tổ chức được các sự
kiện, hội nghị quốc tế lớn.
Với nhiều chính sách đầu tư hợp lý của nhà nước cho ngành du lịch, nhiều năm
qua ngành du lịch đã thu hút được một lượng khách đáng kể trong, ngoài nước đồng
Tây – Bắc Âu, Bắc Mỹ và Châu Á Thái Bình Dương và đến Huế chủ yếu bằng đường
hàng không. Ngoài ra lượng khách du lịch đến Huế bằng đường bộ cũng có xu hướng
gia tăng, nguồn khách du lịch này chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc và Lào.
Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… không chỉ có người dân có mức thu nhập cao
mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú trọng đến đời sống tinh
thần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du lịch trong những kỳ nghỉ hè
và nghỉ phép.
Đặc biệt, trong các dịp Huế tổ chức Festival, trình độ tổ chức và sức hấp dẫn
sản phẩm du lịch của Huế ngày một phát triển đã thu hút rất đông khách du lịch trong
và ngoài nước và Festival năm sau lượng khách du lịch luôn tăng cao hơn so với
Festival năm trước. Các dịp lễ tết (nhất là Tết Nguyên Đán) cũng là thời gian mà
khách du lịch đổ về Huế tăng cao. Điều đáng mừng là du khách ngày càng tăng chi
tiêu cho chuyến đi du lịch của mình.
THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ
TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010
ĐVT: Lượt người
Nguồn: Từ Sở du lịch Thành phố Huế
b) Nhu cầu phòng khách sạn cho khách du lịch từ năm 2000 đến 2011
Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch ta dựa vào lượng
khách du lịch đã thống kê ở phần trên và sử dụng cách tính như sau:
Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công
suất phòng/ Hệ số mùa/ 365.
* Tổng ngày khác
NGÀY LƯU TRÚ BÌNH QUÂN KHÁCH ĐẾN
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 10
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010
Năm
Lượt khách lưu trú Ngày khách
Ở Huế mùa khách du lịch đến đông nhất là vào mùa xuân và mùa hè, thường
kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, có thể bắt đầu sớm hơn hoặc kết thúc muộn
hơn 1 tháng. Trong khoảng thời gian này thương diễn ra các lễ hội lớn như: tết Nguyên
Đán, Fetival Huế và Festival làng nghề truyền thống (xen kẽ nhau) chính là thời điểm
2
Nguồn: Theo số liệu thống kê của Sở Du lịch Thành phố Huế đăng trên trang web: www.huecity.gov.vn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 11
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
mà hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra. Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ số
mùa là 7/12 = 0,58.
KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH
GIAI ĐOẠN 2000- 2010
Năm
Ngày khách
HS
sử dụng
chung
phòng
CS
sử dụng
phòng
HS
mù
a
Nhu cầu phòng
QT NĐ QT NĐ QT NĐ Tổng
2000
313.010 607.650
1,9 2,02 65% 58%
1.19
3 5.033
2005
552.940 768.090
1,8 2 65% 58%
2.23
2
2.79
1 5.023
2006
630.540 816.280
1,8 2 65% 58%
2.54
6
2.96
6 5.512
2007
774.910 792.650
1,8 2 65% 58%
3.12
9
2.88
0 6.009
2008
1.027.53
0
878.280
1,8 2 65% 58%
4.14
8
3.19
2007 149 4.674
2008 156 5.265
2009 163 5.570
2010 313 7.284
* So sánh khả năng phục vụ phòng du lịch và nhu cầu phòng trong giai đoạn từ năm
2000 đến 2010:
BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ
Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010
ĐVT:Nghìn phòng
Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thành
phố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưa
đáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch. Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tư
xây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi.
2.3.2.2. Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế
Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp
dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định,
điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ. Theo trình
tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xét
quy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dự
báo.
a) Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 13
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
* Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010
BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010
ĐVT: người
Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế
từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng
khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh
hướng đường thẳng.
= 50,318
( )
∑ ∑
∑ ∑∑∑
−
−
=
2
2
1
1
2
1
XXn
XYXYX
B
= - 22,908
=> Y
C1
= 50,318*X + (-22,908)
( )
∑ ∑
∑ ∑ ∑
−
−
=
2
2
22
2
2
ΣX
2
XY
1
XY
2
Y
C1
Y
C2
2000 8
313.010 607.650
64 2.504.080 4.861.200
2001 9
389.780 736.970
81 3.508.020 6.632.730
2002 10
480.800 842.430
100 4.808.000 8.424.300
2003 11
371.830 816.470
121 4.090.130 8.981.170
2004 12
436.620 934.870
144 5.239.440 11.218.440
2005 13
552.940 768.090
169 7.188.220 9.985.170
2006 14
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010
ĐVT: nghìn phòng
Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu
thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng. Nên
để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng
đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch.
* Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng.
Hàm dự báo: Y
c
= A*X + B
Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y
+ Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: Y
C
+ Quy ước năm là: X= 1,2,3…
Tính toán:
( )
∑ ∑
∑ ∑ ∑
−
−
=
2
2
XXn
YXXYn
A
= 411
( )
∑ ∑
∑ ∑∑∑
2010 11 7.566 121 91.548
Σ
66 60,644 506 417.345
2011 12 7.976
2012 13 8.387
2013 14 8.797
2014 15 9.208
2015 16 9.618
2016 17 10.029
2017 18 10.439
2018 19 10.850
2019 20 11.260
2020 21 11.671
c) Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai
Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽ
ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các
cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội,
như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống. Bên cạnh
đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tục
đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trở
thành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế.
Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trú
cũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách du
lịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu khách
sạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn. Do đó,
nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết.
Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu
mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựng
khách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thế
cạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này.
bằng nhiều thứ tiếng.
1.4.3. Mục tiêu của dự án
Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng
kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt và
lâu dài
Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế
Tăng hiệu quả sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 18
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịch
vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương.
Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư.
1.4.4. Kết luận về sự cần thiết của dự án
Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thể
nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng. Cùng với sự
phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch
tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đáp
ứng mọi yêu cầu của khách hàng.
Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn Sky Garden
một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty.
CHƯƠNG 3
LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 19
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.5. Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng
Hiện tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo
đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án:
1.5.1. Phương án 1
Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số
01 Đội Cung, Thành phố Huế. Khu đất được giới hạn bởi:
3.1.2.1. Điểm mạnh của phương án 2
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 20
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằm
trong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặt
bằng tương đối thấp.
3.1.2.2. Điểm yếu của phương án 2
Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mặt của khách sạn đều giáp
khu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, không
tạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch.
Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và
đỗ xe.
Xét về điều kiện địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phức
tạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phân
thành nhiều lớp
Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra các
quá trình cát trồi, cát chảy.
Nước mặt và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiện
tượng nước chảy vào hố móng khi thi công.
Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấy
phương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưng
chủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanh
dịch vụ và du lịch. Mặc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗi
tiếng nhưng việc kinh doanh bất động sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế
sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao, do đó việc phát triển các dự án bất
động sản du lịch là một đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố.
1.6. Hiện trạng khu đất
1.6.1. Hiện trạng công trình
Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt.
Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước. Cơn lũ lịch sử 1999 ngập
1.6.4. Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật khu vực dự án
Giao thông: Khu vực dự án nằm trên 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi
là 2 con đường lớn phía nam Thành phố Huế, đường Lê Lợi được xem là 1 trong
những con đường đẹp nhất của Thành phố Huế do chạy gần sông Hương và là con
đường tập trung nhiều dự án lớn, nhiều khu vui chơi giải trí.
Điện: Khu vực Dự án đã có lưới điện quốc gia qua các trục đường chính Đội
Cung và Lê Lợi nên rất thuận lợi cho việc kéo điện vào tận chân công trình.
Cấp thoát nước: Khu vực dự án đã có tuyến đường ống cấp và thoát nước qua 2
trục đường Đội Cung và Lê Lợi. Việc đấu nối hệ thống cấp thoát nước của công trình
với hệ thống cấp thoát nước của khu vực là rất thuận tiện.
1.6.5. Hiện trạng khu dân cư
So sánh với các vùng xung quanh, dân cư ở Huế tương đối đông, được xem là
một thị trường có tiềm năng và nơi đây có nhiều trường đại học. Huế còn được xem là
một trong những thành phố phát triển du lịch nhanh nhất trong khu vực Miền trung do
đó thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư, du khách Nước ngoài đến thành phố Huế.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 22
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.7. Giải pháp kiến trúc của phương án chọn
1.7.1. Kiến trúc công trình đã chọn
1.1.1.1. Qui hoạch tổng mặt bằng
Công trình được bố trí cân đối và trải đều trên khu đất, tận dụng tối đa mặt tiền
2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi đồng thời lùi vào một khoảng hợp lý về các
phía để tạo sân vườn phía trước, đảm bảo khoảng cách phù hợp với các đường chính,
đường kiệt, với các lô đất, tạo ra khoảng không gian và vệt cây xanh cách ly khu dân
cư xung quanh.
Tận dụng tối đa phần khoảng không tầng hai để tổ chức thêm sân vườn làm
tăng thêm không gian cây xanh cho công trình cũng như gắn thiên nhiên với con
người.
1.1.1.2. Thiết kế mặt bằng tổng công trình
a) Tầng hầm :
64 m
2
, một quầy bar, khu soạn và các không gian khác.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 23
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.1.1.3. Thiết kế mặt đứng khách sạn
Công trình được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại cao 11 tầng gồm
khối ngủ vươn cao, phần nhà hàng và các không gian chức năng trãi đều trên toàn khu
đất với không gian mở vừa hiện đại vừa rất gần gũi thân thiện với thiên nhiên.
Khối ngủ cao tầng với các phòng được thiết kế có hướng nhìn trực tiếp ra sông
Hương, núi Ngự và toàn cảnh thành phố Huế.
CHƯƠNG 4
XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUI MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 24
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
4.1. Tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và
là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công
trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm:
- Chi phí xây dựng.
- Chi phí thiết bị.
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
- Chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
G = G
XD
+ G
TB
- Dựa trên hồ sơ thiết kế cơ sở cho công trình khách sạn.
1.7.3. Chi phí thiết bị, lắp đặt thiết bị
- Căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị trong dự án bao gồm các thiết bị trong khu
nhà ở, khu quản lý và điều hành dự án.
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường bao gồm: giá mua, chi phí vận
hành, lắp đặt, lấy theo thực tế số lượng loại thiết bị, bảng báo giá thiết bị trong thiết kế
về trang thiết bị cho công trình.
1.7.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định
cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư,
một số các quy định khác của nhà nước. Và được tính toán theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 25
Copyright: Tài liệu đại học ©