SỞ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

[  \

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ HÓA CỦA

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS. TRẦN THỊ THU LƯƠNG TP. HỒ CHÍ MINH - 06/04/2006
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I
Lịch sử vấn đề nghiên cứu, tổng quan về đô thị hoá ở Thành phố Hồ Chí
Minh và các quận mới 7
A. Lịch sử vấn đề nghiên cứu 7
B. Tổng quan về đô thị hoá, đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát
triển đô thị tại các quận mới 14
I. Một vài nét về đô thị hoá trên thế giới và khu vực 14
II. Đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát triển đô thị tại các quận

II. Công tác quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh 113
1. Công tác văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất từ 2003 – 2005 115
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính 116
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa hình 117
4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 118
5. Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .119
6. Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấ
p giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất 121
7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 122
8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản 122
9. Quản lý tài chính về đất đai 123
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất 124
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 125
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai 126
13. Quản lý các hoạt động dị
ch vụ công về đất đai 126
III. Cơ chế quản lý đất đô thị 127
1. Bộ Môi trường tài nguyên 127
2. Bộ xây dựng 129
3. Bộ Kế Hoạch Đầu Tư 129
IV. Thực trạng nguồn nhân lực quản lý đất đô thị TP. Hồ Chí Minh 130
CHƯƠNG III
Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và

II. Những thách thức về quản lý xã hội 177
III. Những thách thức về môi trường 182
IV. Sự phát triển tự phát của sử dụng đất đô thị tạo nguy cơ phá vỡ mục tiêu
xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giàu bản sắc 189
CHƯƠNG IV
Nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đô thị tại TP. HCM 194
A. Một số kinh nghiệm và bài học về quản lý đất đô thị của một số quốc gia
châu Á, Đông Nam Á 195
I. Các kinh nghiệm và bài học về quy hoạch đất đô thị 196
II. Các kinh nghiệm và bài học về phát triển cơ sở hạ tầng 200
III. Các kinh nghiệm và bài học về chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường
bất động s
ản 206
B. Các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị ở Thành phố
Hồ Chí Minh 212
I. Nhóm giải pháp liên quan đến đổi mới cơ chế quản lý khắc phục tồn tại,
tăng hiệu quả cho các công cụ quản lý vĩ mô 212
1. Khắc phục những tồn tại trong cơ chế lập và thực thi quy hoạch đô thị 212
2. Thay đổi cơ chế nhằm giải bài toán
điều hoà lợi ích giữa các bên trong
vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư, tăng hiệu quả sử dụng đất, bình ổn
xã hội 221
II. Nhóm giải pháp liên quan đến việc giải quyết các tồn tại của thực tế sử
dụng đất đô thị hỗ trợ cho quản lý đất 226
1. Các giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) để
chống
đô thị tự phát, tăng hiệu quả sử dụng đất 226
2. Kiên quyết và khẩn trương xóa “dự án treo” 233
3. Một số giải pháp từ góc độ quản lý đất đô thị góp phần thúc đẩy sự phát

Bước vào thế kỷ XXI cánh cửa của lịch sử mở ra trước mắt chúng ta, buộc
chúng ta phải lựa chọn: hoặc tham gia vào cuộc đua của hội nhập, của phát triển
một cách quyết liệt để trở thành một cường quốc, thay đổi toàn diện về chất
lượng cuộc sống, về vị trí, tiềm lực quốc gia hoặc sẽ sa vào vòng xoáy của tụt
hậu của kém c
ỏi theo chiều hướng đi xuống. Cơ hội và thách thức dường như
gắn chặt với nhau và đều không dung nạp sự trì trệ.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn vào loại nhất Việt Nam, cũng
là nơi có tốc độ và quy mô đô thị hoá nhanh nhất nước. Những thành tựu về phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố trong 10 năm qua đóng góp một gam
màu ấn tượng vào bức tranh thành t
ựu của một Việt Nam đổi mới, một Việt
Nam đang trỗi dậy để vươn tới tương lai. Tuy vậy, những ngổn ngang của nhiều
sự bất cập, mất trật tự, tự phát đặc biệt trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đô
thị đang khiến cho thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và những
cảnh báo nghiêm khắc về sự phát triển bền vững của thành phố trong bối cảnh
cạnh tranh quyết liệt của hội nhập trong hiện tại và tương lai. Do đó việc phải
nghiên cứu đánh giá hiện trạng, chỉ ra những bất cập, những lực cản, cảnh báo
các nguy cơ, tìm tòi học hỏi kinh nghiệm để đề xuất các giải pháp chấn chỉnh
quản lý, tháo gỡ khó khăn nh
ằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đô thị
của thành phố là yêu cầu bức xúc của thực tiễn.
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử
dụng đất trong khu vực đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh” do chúng tôi
thực hiện chính là muốn góp phần vào việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội
bức xúc đó c
ủa thành phố trong giai đoạn hiện nay.
* Về khoa học
Đề tài trực tiếp liên quan đến khoa học quản lý đô thị, một lĩnh vực đang rất
cần thiết nhưng còn mới mẻ so với Việt Nam. Do vậy nó sẽ có ích cho việc

phân tích về sự sai lệch trong sử dụng đất, những bất cập trong bộ máy quản lý
đất trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất những
giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất tại các khu vực đô thị mới
nói riêng và thành phố nói chung.
Mục tiêu cụ thể của đề tài là:
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
3
+ Khảo sát thực trạng và đánh giá tồn tại của việc sử dụng đất và quản lý sử
dụng đất đô thị tại các quận mới nói riêng, thành phố nói chung và phân tích các
thách thức từ các tồn tại đó với yêu cầu phát triển đô thị bền vững.
+ Phân tích các nguyên nhân của những tồn tại trên
+ Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đô th
ị ở
thành phố Hồ Chí Minh.
* Phương pháp nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề
¾ Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu
+ Phối hợp với các cơ quan quản lý đất đai của thành phố và các quận mới
để khảo sát, tập hợp các số liệu điều tra về vấn đề quản lý và sử dụng các loại
hình sử dụng đất đai trên thự
c tế của khu vực đô thị hoá.
+ Tổ chức các cuộc thảo luận, toạ đàm trong giới chuyên môn
+ Tổ chức các cuộc đối thoại thảo luận với cơ quan quản lý đất của thành
phố về kết quả khảo sát và kết luận ở các vấn đề liên quan đến đề tài.
+ Tham khảo các tài liệu nước ngoài liên quan đến các kinh nghiệm chuyển
dịch đất đai của họ
trong quá trình đô thị hoá.
+ Lên sơ đồ, biểu thống kê, thể hiện các vấn đề liên quan đến nội dung đề tài
¾ Các phương pháp sử dụng nghiên cứu
+ Sử dụng phương pháp nghiên cứu liên ngành: kinh tế học, sử học,xã hội
học, sưu tầm, khảo sát, biên soạn tài liệu

quan
Khảo sát thực trạng sử dụng
đất đô thị và phân tích các
tồn tại
Khảo sát thực trạng quản lý
đất đô thị và phân tích các
tồn tại
Phân tích các nguyên nhân của các tồn tại
làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất
đô thị ở TP. HCM và phân tích các thách
thức từ các t
ồ
n t
ạ
i đó
- Kinh nghiệm quản lý đất
của một số quốc gia Châu
Á, Đông Nam Á.
- Bài học cho quản lý đất đô
thị ở TP. HCM
Thách thức
- Giảm khả năng cạnh tranh
kinh tế
- Nhiều hệ quả xã hội phức
tạp
- Môi trường sống ô nhiễm
- Thành phố thiếu bản sắc
Nguyên nhân quản lý

Nhóm

hoạch đô thị
- Cơ chế trong tính giá
đ
ấ
t b
ồ
i thườn
g

Nhóm giải pháp giải quyết
tồn tại trong sử dụng đất,
hỗ trợ quản lý đất:
- Đẩy mạnh phát triển cơ sở
hạ tầng
- Xoá dự án treo
- Phát triển thị trường Bất
đ
ộ
n
g
sản lành
m
ạ
nh
Nhóm giải pháp cải
tiến điều kiện hỗ trợ
quản lý
- Tăng cường tuyên
truyền nâng cao nhận
thức của xã hội

- CN. Lê Hồng Giang (Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn TP. HCM)
- CN. Nguyễn Văn Hồng (Phòng Đăng ký và kinh tế đất Sở Tài nguyên Môi
trường TP. HCM)
3- Nhóm xử lý thông tin, bản đồ, biểu đồ
- Th.S. Hồ Tống Minh Định (Khoa kỹ thuật xây dựng - Bộ môn địa tin học -
Đại học Bách khoa Đại học quốc gia TP. HCM)
4- Tổng kết và thực hiện báo cáo tổng hợp:
- Chủ nhiệm đề tài PGS. TS. Trần Thị Thu Lương
* Th
ời gian và kinh phí thực hiện
a) Thời gian thực hiện theo hợp đồng là 02 năm
từ 12/2004 đến 12/2006
y Tháng 12/2006 đề tài báo cáo và nghiệm thu lần I. Chủ nhiệm đề tài đề
nghị gia hạn thêm 06 tháng đến 6/2007 để sửa và hoàn chỉnh đề tài. Đề nghị này
đã được Hội đồng nghiệm thu và Sở Khoa học công nghệ thành phố chấp thuận.
y 06/2007 đề tài đã hoàn tất chỉnh sửa và nộp báo cáo tổng hợp
để xin
nghiệm thu chính thức theo đúng thời gian xin gia hạn
b) Kinh phí được phê duyệt là 160.000.000đ (160 triệu đồng)
- Đã nhận và thanh toán đợt I: 80.000.000đ
- Đã nhận và thanh toán đợt II: 70.000.000đ
- Còn lại 10.000.000đ sẽ nhận nếu nghiệm thu đạt yêu cầu.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
6
* Trong thời gian thực hiện đề tài chúng tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý
báu của Tiến sỹ Trần Thế Ngọc - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP.
HCM, PGS. TS. Nguyễn Trọng Hòa - Giám đốc Sở Quy hoạch Xây dựng TP.
HCM, các Trưởng phòng Kế hoạch Tổng hợp, Phòng Đăng ký và kinh tế đất,
Phòng Tổ chức cán bộ, Phòng quản lý đo đạc bản đồ, Trung tâm Thông tin Tài
nguyên môi trường và đăng ký Bất động sản thuộc Sở Tài nguyên và Môi

Các tác giả đã tiếp cận từ nhiều hướng: kinh tế học, xã hội học, văn hoá học,
v.v để nghiên cứu, mổ xẻ, phân tích thực trạng, chỉ ra nguyên nhân và đề xuất
các giải pháp, các mô hình liên quan đến các vấn đề mà họ đang nghiên cứu,
nhằm hướng tới việc tư vấn một mô hình phát triển bền vững cho thành phố Hồ
Chí Minh. Có thể k
ể đến các đề tài như:
“Vấn đề phát triển đô thị bền vững tại thành phố Hồ Chí Minh và những kinh
nghiệm từ một số thành phố lớn ở Đông Nam Á” do PGS. TS Tôn nữ Quỳnh
Trân chủ nhiệm thực hiện năm 2000; “Về độ chênh lệch giữa tốc độ đô thị hóa
với quá trình chuyển đổi thành thị dân của nông dân ngoại thành, thành phố Hồ
Chí Minh. Nghiên cứ
u và giải pháp” do Thạc sỹ Lê Văn Năm làm chủ nhiệm,
thực hiện năm 2001; “Tình trạng thất nghiệp, thất nghiệp cơ cấu và hướng giải
quyết thất nghiệp trong quá trình đô thị hoá tại 5 quận mới thành phố Hồ Chí
Minh” do GS. TS Nguyễn Thị Cành làm chủ nhiệm thực hiện năm 2001;
“Nghiên cứu xây dựng mô hình nông nghiệp sinh thái phù hợp trong tiến trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị
hoá ở thành phố Hồ Chí Minh” do PGS.
TS Vũ Xuân Đề làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2003; “Nghiên cứu tiến trình đô
thị hoá của các nước Châu Á (chủ yếu là Đông Nam Á) với tiêu điểm là quản trị
đô thị và mô hình phát triển không gian đô thị. Những bài học kinh nghiệm và
định hướng phát triển cho thành phố Hồ Chí Minh” do PGS. TS Nguyễn Minh
Hoà chủ nhiệm thực hiện năm 2003; “Phân tích động thái tăng trưởng kinh tế

thành phố Hồ Chí Minh trong mối quan hệ với tăng trưởng kinh tế cả nước từ
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

8
1996 - 2002, đánh giá khả năng thực hiện kế hoạch thực hiện kế hoạch năm
2001 - 2005” do KS Nguyễn Hải Đăng làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2004;

đô thị: Hoàn thiện chính sách và thực thi tại các nước đang phát triển ở Châu Á),
Nhà xuất bản: Oxford & Ibh, 1998.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

9
+ Donald G. Hagman, “Public Planning and Control of Urban and Land
Development: Cases and Materials” (Kế hoạch và kiểm soát đất đô thị), Nhà
xuất bản: West Information Pub Group, 1980.
+ Chales M. Haar, “Land - Use Planning: A Casebook on the Use, Missue,
and Re-Use of Urban Land” (Quy hoạch sử dụng đất: Sự sử dụng, lạm dụng và
tái sử dụng đất đô thị), Nhà xuất bản: Aspen Law & Business, 1989.
+ Archer, R.W., “An outline urban policy for the devoloping countries of
Asia” (Chính sách về đất đô thị cho các nước đang phát triển ở Châu Á), Nhà
xuất bản: S.n, Bangkok, 1990.
+ Masahisa Fujita, “Urban Economic Theory: (Học thuyết kinh tế đô thị),
Nhà xuất bản: Cambridge University Press, 1991.
+ Catherine Farvacque-Vitkovic, Patrick McAuslan, “Reforming Urban
Land Policies and Institutions in Development Countries (Urban Management
Program” (Xây dựng và sửa đổi chính sách về đất đô thị tại các nước đang phát
triển (Chương trình quản lý đô thị).
+ Kenneth Jackson Davey, “Elements of Urban Management (Urban
Management Program. Urban Management and Land, No 11” (Những nhân tố
của quản lý đô thị (chương trình quản lý đô thị. Đất đai và quản lý đô thị, số
11)).
+ Annette M. Kim, “Urban Land Market Development in Transition
Economies” (Sự phát triển thị trường đất đô thị trong các nề
n kinh tế quá độ),
2000.
Những nghiên cứu này đề cập đến những vấn đề lý luận về quản lý đất đô
thị, các chính sách quản lý đất đai đô thị ở một số quốc gia, cung cấp cho chúng

sử dụ
ng hợp lý đất và bảo vệ môi trường)” của TS. Vũ Xuân Đề thực hiện năm
1993 nhằm đạt tới sự xác định hợp lý vùng đất dành để thiết lập các khoảng
xanh bảo vệ môi trường. Đề tài cung cấp một cái nhìn tổng quát về sử dụng đất
đai, bảo vệ môi trường xanh trong tiến trình đô thị hoá ở thập niên 90 của
TPHCM.
Cũng theo hướng tiếp cận này, đề
tài khoa học cấp nhà nước thực hiện ở quy
mô rộng hơn “Tài nguyên đất và khả năng sử dụng đất địa bàn kinh tế trọng
điểm phía Nam” do Lê Minh Triều và Phạm Quang Khánh ở Viện quy hoạch
thiết kế nông nghiệp miền Nam thực hiện năm 1993 đã tiến hành điều tra lập
bản đồ thổ nhưỡng, phân loại đất khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam trong đ
ó
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

11
có đất đai của TP Hồ Chí Minh. Mỗi loại đất đều được thống kê diện tích, bản
đồ phân bố và khuyến cáo hướng sử dụng cho phù hợp. Đề tài là nguồn tham
khảo tốt để hoạch định việc sử dụng thích hợp các loại đất theo thổ nhưỡng của
các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong đó có đất đai của TP Hồ
Chí Minh.
Nhắm tới việ
c sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, trong đó có tài nguyên đất
đai của thành phố, kỹ sư Chu Thừa Châm năm 1996 thực hiện đề tài “Nghiên
cứu các giải pháp nhằm sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên trên địa
bàn thành phố trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế” Đề
tài này cũng tiếp cận từ hướng nghiên cứu tài nguyên môi trường để đánh giá
tổng quan về tài nguyên đất trong tương quan nhiều nguồ
n tài nguyên thiên
nhiên khác của thành phố như tài nguyên nước, tài nguyên không khí, v.v , phân

Năm 2003 Sở tài nguyên môi trường thành phố đã thực hiện “Quy hoạch sử
dụng đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến 2010”. Bản quy hoạch này lần đầu
tiên tổng duyệt toàn bộ các thông tin, tư liệu, số liệu, bả
n đồ về đất đai của 3
cấp, đi từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến dự báo nhu cầu sử dụng đất đai
của thành phố để định hướng sử dụng đất, phục vụ cho mục tiêu phát triển của
thành phố.
Đây là tập tài liệu có nguồn thông tin phong phú đa dạng về thực trạng sử
dụng đất đ
ai của thành phố cho đến năm 2003 và quy hoạch đất đến 2010,
những thông tin từ tập tư liệu này là rất quý để chúng ta từ thời điểm này có thể
so sánh được với mốc gần đây nhất (2003) thấy được sau khi hoạch định một
quy hoạch tương đối quy mô và công phu như vậy việc sử dụng đất của thành
phố có theo đúng quy hoạch đó không?. Tuy nhiên tài liệu này chủ yếu là các số
liệu và thông tin chưa có sự phân tích, nghiên cứu vả lại tư liệu chỉ dừng tới năm
2002 hoặc 2003. Từ đó đến nay, đất đai thành phố đặc biệt là các quận đô thị
mới tiếp tục có nhiều biến động do vậy cần phải cập nhật lại và đặt chúng vào
những cái nhìn phân tích và lý giải cặn kẽ hơn.
Cuối năm 2005 nhờ vào kết quả tổng
điều tra kiểm kê đất đai, Sở tài nguyên
môi trường thành phố Hồ Chí Minh thực hiện Báo cáo tổng hợp “Điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất đến 2010, lập kế hoạch sử dụng đất 5 kỳ cuối (2006 - 2010)
Thành phố Hồ Chí Minh”. Đây là tập tài liệu cập nhật những thông tin mới nhất
đến 2010. Mặc dù những số liệu điều tra toàn diện trong tài liệu này là hế
t sức
quý giá và đáng tin cậy nhưng cũng như bản quy hoạch thực hiện năm 2003 tập
tài liệu này vẫn chủ yếu là thông tin và các số liệu về thực trạng sử dụng đất ở
thành phố. Phần nghiên cứu và phân tích không được đặt ra như một yêu cầu
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh


u
chính). Do đó, một đề tài tập trung nghiên cứu việc quản lý sử dụng đất ở khu
vực đô thị hoá sôi động nhất - khu vực các quận mới - trong 5 năm qua, phân
tích những mặt mạnh, yếu, những nguyên nhân và những bất cập trong cơ chế,
trong quản lý, nhằm hướng tới việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị ở TP.
HCM vẫn là một nghiên cứu cần thiết và có ý nghĩ
a thực tế cao.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

14

B. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH VÀ SỰ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI CÁC QUẬN MỚI
I. MỘT VÀI NÉT VỀ ĐÔ THỊ HOÁ TRÊN THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC
Để có một cái nhìn tổng thể chúng tôi bắt đầu từ một tổng quan ngắn về lịch
sử đô thị hóa của thế giới.
Việc đầu tiên là cần tìm hiểu khái niệm v
ề đô thị (urban area). Theo Lowry
(2002: 2), cho đến nay “đô thị” được định nghĩa như là một nơi cư trú thường
xuyên của ít nhất 2.000 người mà họ không tham gia sản xuất nông nghiệp và
sống trong một phạm vi mà người này có thể đi bộ đến chỗ người kia được, và
thành phố là một nơi cư trú có mật độ đông đúc như vậy nhưng với qui mô dân
số ít nhất là 100.000 người. Tuy nhiên, các định ngh
ĩa và tiêu chuẩn cho việc
xác định thế nào là đô thị cũng khác đối với các quốc gia khác nhau. Ở Việt
Nam, một đơn vị đô thị ở cấp thấp nhất phải có dân số tập trung ít nhất là 4.000
người (ở miền núi là 2.000 người), trong đó ít nhất 60% lao động làm việc trong
các khu vực phi nông nghiệp.
Xét trên những tiêu chuẩn tương đối này, có thể nói rằng cho đến cuộc Cách
mạng Công nghiệp, phần lớ

1995 trong đó Nam và Bắc Phi có mức độ đô thị hóa cao hơn mức trung bình,
còn Đông phi có mức độ đô thị hóa thấp nhất.
Vào năm 1980, mức độ đô thị hóa ở hầu hết các nước Đông Nam Á thấp hơn
mức bình quân chung 31% được ước lượng cho các nước thế giới thứ ba ở cùng
thời điểm nhưng tốc độ tăng trưởng thì cao hơn chút ít so với mức 4% cho các
khu vực đang phát triển trong thập niên 1970 (Ogawa, 1985). Nhưng vào những
năm cuối thế kỷ XX ở hầu hết các nước Đông Nam Á trong đó có Việt Nam quá
trình công nghiệp hóa đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa.
Sau đây là bảng thống kê cho thấy sự tăng trưởng đô thị hóa của các nước
Đông Nam Á so với một số nước trên thế giới.
Bảng 1. Sự tăng trưởng đô thị hóa c
ủa các nước Đông Nam Á
Khu vực 1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2025
Thế giới 29.3 34.2 36.66 39.4 43.1 45.2 47.6 61.2
Châu Phi 5.3 18.3 22.9 27.3 32.0 34.7 37.6 54.1
Châu Âu 56.2 60.9 66.6 70.4 73.4 75.0 76.6 84.5
Châu Á 16.4 21.6 22.9 26.2 31.2 34.0 37.1 54.4
Đông Nam Á 14.5 14.7 20.2 24.0 28.8 31.7 34.8 52.9
Singapore 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

16
Brunei 26.8 34.4 61.7 59.9 57.7 57.8 59.0 72.5
Maylasia 20.4 25.2 27.0 34.6 43.0 47.2 51.2 67.7
Philippines 27.1 30.3 33.0 37.4 42.7 45.7 48.9 65.5
Indonesia 12.4 14.6 17.1 22.3 28.8 32.5 36.5 55.9
Thái Lan 10.5 12.5 13.3 17.1 22.2 25.4 28.9 48.6
Myanmar 16.3 19.2 22.8 24.0 24.8 26.2 28.4 47.3
Lào 7.2 7.9 9.66 13.4 18.6 21.7 25.1 34.5
Việt Nam 11.6 17.6 18.3 19.2 19.9 20.8 22.3 39.0

17
110 năm 1850 lên 946 năm 1950 và 1.773 năm 1975. Ở phương Tây, tỷ lệ tăng
trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm cao nhất là trong giai đoạn nửa cuối
thế kỷ 19, với tỷ lệ 2,1%/năm. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng trưởng này ở các nước đang
phát triển là xấp xỉ 4% trong khoảng thập niên 1970, phần lớn là do tỷ lệ tăng
dân số tự nhiên cao. Về mặt lịch sử, tỷ
trọng dân số đô thị tăng gấp đôi sau 50
năm kể từ năm 1800 đến nay. Mức độ đô thị hóa rất khác nhau giữa các quốc
gia, từ rất cao, vượt quá 85%, ở Tây Âu, Bắc Mỹ, Nam Hàn, Úc và New
Zealand, đến rất thấp như ở Châu Phi, Trung Quốc, và hầu hết phần còn lại của
Châu Á (Lowry, 2002: 4-6). Năm 1990, mức độ đô thị hóa ở Mỹ Latinh là 72%
và đa số dân đô thị số
ng ở các thành phố cực lớn. Trong hai thập niên 1950-
1970, tỷ trọng dân số Mỹ Latinh sống ở các thành phố cực lớn đã gia tăng nhanh
chóng. Tại Châu Phi từ 1950 đến 1995 tỷ trọng dân số đô thị tăng từ 15% lên
32%.
Theo những đánh giá gần đây nhất của Liên Hiệp Quốc, dân số sống trong đô
thị ở Châu Á vào khoảng 590 triệu dân vào năm 1975 đã tăng lên 1,2 tỷ năm
1995. số dân
được dự đoán sẽ tăng lên 2,2 tỷ người năm 2015. Cùng với mức độ
đô thị hoá tỷ lệ dân sống khu vực đô thị ở Châu Á có khả năng sẽ tăng từ 24.62
phần trăm trong năm 1995 lên 47.80 năm 2015 (Ngân hàng thế giới 1996). Đồng
thời, có xu hướng dân số tập trung ở những thành phố lớn. Số lượng các thành
phố trên 10 triệu được dự đoán sẽ tăng thêm t
ừ 9 vào năm 1995 lên 18 năm
2015. Ở Trung Quốc từ 1979 đến nay tốc độ đô thị hoá tăng lên rất nhanh. Năm
2000 dân số đô thị của Trung Quốc chiếm khoảng 36% dân số toàn quốc (Niên
giám Thống kê Trung Quốc, 2001). Nhiều thành phố khổng lồ của Trung Quốc
như Bắc Kinh, Thượng Hải đã vượt ngưỡng 10 triệu người.
Ở Đông Nam Á, dân số đô thị cũng tăng rất nhanh kể

buộc những con người khai khẩn phải “khuôn nắn” lại các tập quán, phải thích
ứng để tồn tại bằng nhữ
ng phương thức hoạt động kinh tế khác với đồng bằng
Bắc Bộ. Đồng thời với đó là quá trình hội tụ văn hóa tộc người giữa người Việt,
người Khmer, người Hoa, người Chăm tạo nên một không gian văn hóa sinh tồn
đa dân tộc mang màu sắc phức hợp Đông Nam Á. Sống trong những điều kiện
đó của vùng đất mới, những sợi dây vô hình trói buộc người nông dân v
ới làng
quê ngàn đời như ở đồng bằng Bắc Bộ đã được nới lỏng ra rất nhiều. Đó là linh
hồn tạo nên tính chất mở của làng Nam Bộ khác với tính chất đóng của làng
Bắc Bộ. Đặc điểm này khiến cho mối quan hệ giữa đô thị Sài Gòn với nông thôn