ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TẤN THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TẤN THÀNH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA,
TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: D850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên - năm 2019

Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa,
Phòng Thống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phòng HĐND-UBND thành phố Thanh
Hóa đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thanh Hóa, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả

Nguyễn Tấn Thành


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2 Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa ....................................................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................................3
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã
hội...............3
1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội.......................................................3
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ..................................3

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ...................................29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội..................................................................................31
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa. .......36
3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất đai
trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. ...........................................................................37
3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................37
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến năm
2018.......40
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai......................................45
3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa. ..................................................................................46
3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa. ................................................................................................................46
3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ chức kinh
tế (từ năm 2016 dến năm 2018). ...............................................................................48
3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .....................48
3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hoá ............................69
3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ...................................................................69
3.4.2 Giải pháp về kinh tế .........................................................................................70
3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ ....................................................................71
3.4.4 Các giải pháp khác ...........................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.......................................................................................74
1. Kết luận .................................................................................................................74
2. Đề nghị ..................................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................76


5

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban Nhân dân

WTO

: Tổ chức Thương Mại Thế giới

SX&TM

: Sản xuất và thương mại


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. 1. Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta........19
Bảng 3. 1. Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế.....................................................31

Hình 3. 3: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý tình hình
sử dụng đất của các tổ chức .....................................................................66


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề
tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai
có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã
hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý
giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này
vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao
là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013)
diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả
nước. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu
quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc
tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng
về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng
nói riêng.
Thành phố Thanh Hóa có vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hóa. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan
trọng như đường sắt Bắc Nam, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh trong cả

các Văn bản hướng dẫn thi hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội
1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như không
có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con
người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của
đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ
cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung
cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân
loại.
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất

xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao
gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh
hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một
trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". (Quốc hội, 1992)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của
đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2003)
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức
như sau: (Quốc hội, 2003)
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch
vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công trình, đáp
ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh quốc
phòng. (Hiến pháp, 1992)
Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn ra
với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng.
Có nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn đến
những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất
khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập
trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và
sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất
đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa
các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết
kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý sử dụng đất đai là một trong những hoạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản
lý sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.


- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần
và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều
33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập
trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ
chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục
đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê
đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền
sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp
sau đây:
* Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vè
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền thuê đất, thuê mặt nước;


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai,
ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định
trong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách
lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất
nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công
bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế
giới như sau:
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt
quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất
không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,...tuy
nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực
hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối
với đất ở đô thị.
* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một

định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi
Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về
việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định
rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản
trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc
gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được
Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất
(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và
do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường