BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

TẠ THỊ THU

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC
NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.

giả rất mong nhận được sự đóng góp, phê bình của quý Thầy, Cô, các nhà khoa
học, độc giả và các bạn đồng nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Tạ Thị Thu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................ iv
Danh mục các kí hiệu chữ viết tắt ..................................................................... vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... ii
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích của đề tài......................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3

2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu .................................. 27
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .................................................. 28
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................ 28
2.3.4. Phương pháp xử lý và đánh giá số liệu .............................................. 29
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................... 29
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................. 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc........ 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của Thị xã Phúc Yên ........................................... 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Phúc Yên .................................. 32
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên .................................... 39
3.2.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ............................................... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên ....................................... 43
3.3. Thực trạng, quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên ................................... 50
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất ................................................................ 50
3.3.2. Tình hình giao đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất........................................................................... 53
3.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. ......................... 54
3.3.4. Thực trạng sử dụng đất đúng mục đích, sai mục đích của các tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. ................ 56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3.5. Tình hình cho thuê, cho thuê lại diện tích đang quản lý, sử dụng


Quyền sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1.

Hiện trạng diện tích đất đai trên cả nước ................................................ 22

1.2:

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước .............................. 23

3.4.

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phúc Yên ........................................... 44

3.5.

Hiện trạng sử dụng đất của tổ chức theo loại hình tổ chức ..................... 50

3.6

Hiện trạng sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ........................................... 52

3.7.

Kết quả giao đất không thu tiền của các tổ chức được Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất tính đến hết ngày 31/12/2014 ....................... 53

3.8.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ............................... 55

3.9.

Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất theo loại hình sử dụng đất ...................................... 57

3.10. Tình hình cho thuê, cho thuê lại diện tích đang quản lý, sử dụng đất
của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ............ 60

gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất. Tuy nhiên, đất đai chỉ thực sự phát huy tác
dụng dưới sự tác động tích cực và thường xuyên của con người.
Nhận thức được vấn đề đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai của Nhà
nước ta luôn được đặt lên hàng đầu và được sự quan tâm của toàn xã hội. Trong
thực tế, tình hình quản lý đất đai còn nhiều bất cập, việc thực hiện pháp luật đất đai
chưa tốt không chỉ đối với chủ sử dụng đất mà ngay cả với cơ quan nhà nước. Trong
đó, sử dụng đất của các tổ chức là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về
đất đai và được quy định cụ thể từ Điều 173 đến Điều 178 Luật Đất đai năm 2013.
Quản lý, sử dụng đất của các tổ chức để quản lý đối tượng tổ chức sử dụng đất hợp
lý, có hiệu quả.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
là rất lớn, việc khai thác quỹ đất này đã đem lại nhiều thành quả tích cực về kinh
tế - xã hội. tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất, trong đó có các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chưa thật sự chặt chẽ, hiệu quả
thấp, còn để xảy ra nhiều vi phạm như: bỏ hoang không sử dụng, sử dụng đất
không đúng diện tích, không đúng mục đích, lấn, chiếm đất, chuyển nhượng, cho
thuê trái phép,…
Xuất phát từ thực tế và vai trò của vấn đề, đồng thời được sự hướng dẫn
của thầy PGS.TS Nguyễn Khắc Thời – Giảng viên Khoa Quản lý Đất đai –
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


2. Mục đích của đề tài

những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2012):
Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài
nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính
phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một
phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững.
Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc
xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử
dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản
lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính
phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và
tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu
là cách Chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước
khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập
trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất
đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất.
Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà
nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
b. Mục đích và nguyên tắc quản lý đất đai
*Mục đích:
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai quốc gia.
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất.
- Bảo vệ, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đai đầy
đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo cấp hành
chính.

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.2.2 Sử dụng đất đai
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học
thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba
quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đói với đồ vật, gọi là chủ
sở hữu tài sản. “Quyền” được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà một chủ
thể có được đối với đồ vật hoặc đối với mọi người (Trần Quang Huy, 2007).
Quyền năng quan trọng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài dưới hình thức như giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Đối với đất đai,
quyền sử dụng do Nhà nước trao cho tuy là tài sản của người sử dụng đất, song là
quyền tài sản đặc biệt (Trần Quang Huy, 2007)
Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan
trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất
đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đại diện chủ sở

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013.
1.2.1.3 Thời hạn sử dụng đất giao cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài
trong các trường hợp sau:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại Khoản 3
Điều 131 của Luật Đất đai 2013;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự
nhiên;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có
thời hạn, cho thuê;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại Khoản 1 Điều 147 của Luật
Đất đai 2013; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập
chưa tự chủ tài chính quy định tại Khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013;
- Đất tín ngưỡng;
- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

- Tranh chấp đất đai theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều người trong
quan hệ đất đai.
1.2.3 Tổ chức sử dụng đất
1.2.3.1 Khái niệm và phân loại tổ chức
a. Khái niệm:
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước
giao để quản lý, quy định trong Luật Đất đai bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây được gọi chung là tổ chức) được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
b. Phân loại tổ chức sử dụng đất:
Theo Thông tư số 28/2014/TT – BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 quy
định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại
hình tổ chức được phân thành:
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước bao gồm cơ quan của Nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; Ủy ban nhân dân
cấp xã.
- Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư. Các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


không phải là nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
trường hợp này có các quyền và nghĩa vụ như sau (Đặng Hùng Võ và Nguyễn
Đức Khả, 2007)
- Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ
trang nhân dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử
dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự với quyền sử
dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để sử
dụng phải sử dụng đất đúng mục đích và không thực hiện các quyền dân sự đối
với quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013, quy định về quyền của người sử dụng đất:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.

1.3.1.1 Nga
Sau khi liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai
song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang
Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh
tế. Với tiêu chí quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của
Liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn
“lâu dài” cho các tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội….(điều 20, 21 chương 4,
Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không
được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho
thuê đất như là một hình thức sử dụng đất, đặc biệt đối với đất tại khu vực đô
thị (Thái Thị Quỳnh Như và cs, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.3.1.2 Thụy điển
Quản lý đất đai ở Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những
giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân, phần lớn đất đai
thuộc sở hữu tư nhân nhưng trong việc quản lý, sử dụng đất đai là mối quan tâm
chung của xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là
có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà
nước. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với
việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân.

định rõ ràng và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử
dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã đảm bảo việc quản lý được
tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai
trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường
hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật.
Trung Quốc là quốc gia có hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức
giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ở Trung Quốc để sử
dụng hiệu quả và tiết kiệm, Nhà nước đã thực hiện các chính sách như: Không
giao đất trực tiếp cho người dân để xây dựng Nhà ở, các dự án phát triển nhà ở
chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định; quy định suất
đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra giám sát các
dự án đầu tư trong quá trình phát triển khai thực hiện dự án.
1.3.1.5 Đài Loan
Hiện nay ở Đài Loan công nhận cả hình thức sở hữu Nhà nước và tư nhân
về đất đai đã rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế
thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011).
- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất
thuộc sở hữu của mình.
- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng
đất vào mục đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo
nguyên tắc thị trường.
Nhà nước quy hoạch sử dụng đất vào mục đích công nghiệp thành các khu
tập trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Nhà nước đầu tư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16