Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THU THẢO ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC
HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT HIỆU QUẢ Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn
THÁI NGUYÊN - 2014
i
thành phố Thái Nguyên và các doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn
Ngô Thu Thảo iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.2.1. Mục đích tổng quát 2
1.2.2. Mục đích cụ thể 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn 5
1.2. Tổng quan về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước. 22
1.2.1. Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 42
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 43
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 44
3.2. Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên 46
3.2.1. Quy trình cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 46
3.2.2. Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay
47
3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007 - 2012 50
3.3.1. Tình hình cho thuê đất 50
3.3.2. Một số kết quả đạt được 56
3.3.3. Những tồn tại và nguyên nhân 58
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 59
3.5. Đánh giá hiệu quả các dự án mang lại 66
3.5.1. Hiệu quả kinh tế 66
3.5.2. Hiệu quả xã hội 67
v
3.6. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 68
3.6.1. Quan điểm, mục tiêu của Nhà nước đối với công tác cho thuê đất 68
3.6.2. Những giải pháp nhằm tăng cường quản lý công tác cho thuê đất,
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74
1. Kết luận 74
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
MTV
:
Một thành viên
P
:
Phường
PAM
:
Chương trình lương thực thế giới (Programme Alimentaire
Mondial)
SD
:
Sử dụng
SIDA
:
Tổ chức hợp tác phát triển quốc tế Thụy Điển (Swedish
International Development Cooperation Agency)
TNHH
:
Trách nhiệm Hữu hạn
TNMT
:
Tài nguyên Môi trường
UBND
:
Ủy ban nhân dân
WTO
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 60
Bảng 3.12. Các tổ chức sử dụng đất được thuê sai mục đích trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 62
Bảng 3.13. Các tổ chức tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và các vi
phạm khác trong sử dụng đất được thuê trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 63
Bảng 3.14. Kết quả xử lý vi phạm về sử dụng đất của các tổ chức thuê
đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 64
Bảng 3.15. Đóng góp cho ngân sách Nhà nước của các tổ chức thuê đất
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 66
Bảng 3.16. Số lao động và thu nhập bình quân của các lao động trong
một số doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2012 67 viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 35
1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên,
tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia
nào. Tuy nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế
thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết để tìm ra những giải pháp
tăng cường quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
trong tình hình mới đó là: Việc quản lý và sử dụng đất đai phải chú ý đầy đủ
tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước,
người đầu tư và người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của
mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; khai thác, sử
dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng,
nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Qua đây có thể thấy được vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy tôi chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 và đề xuất giải
pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả”.
1.2. Mục đích của đề tài
1.2.1. Mục đích tổng quát
- Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
1.2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án.
3
- Đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong công
tác cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
Nhà nước ta đã từng bước tháo gỡ những khó khăn bằng cách xây dựng hệ
thống pháp luật về đất đai, đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm
1998, năm 2001) sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003 đã được
Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được
ban hành, như Luật Bảo vệ môi trường; Luật Bảo vệ và phát triển rừng; và
các Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các
bộ, ngành, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý
được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) (sau đây gọi là
Luật Đất đai 2003);
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy
định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư;
5
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy định bổ sung về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
Luật Đất đai được Quốc hội Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 10/12/2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Các
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành và
điểm cần chú ý là đối với các dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư
nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án [7].
- Vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển
Vai trò của dự án đầu tư được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau:
+ Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ
vốn đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ
sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án
vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một
dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn
cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất quan trọng
giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài
trợ cho vay vốn. Dự án đầu tư cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch
đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này
là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế
hoạch sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều
chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư,
khai thác công trình.
7
+ Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước
xem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước
sử dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công
trình, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà
nước, các dự án đầu tư quan trọng của quốc gia trong từng thời kỳ. Dự án sẽ
được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với
đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khi hoạt động
của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quả kinh tế
- xã hội. Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự án phải tuân theo
nội dung, yêu cầu của dự án. Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các
• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
• Phân loại đất theo FAO - UNESCO
+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:
• Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước
có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên
dùng (đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du
lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất
ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…
• Đối với Việt nam: từ 1/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất
đai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa
sử dụng.
- Đặc điểm của đất đai
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của
bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất
9
đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động
của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
+ Dưới góc độ là tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống
của các sinh vật trên trái đất trong đó có con người và là tư liệu sản xuất chủ
yếu của ngành nông nghiệp.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất
đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích
nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi
cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để
làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
+ Dưới góc độ là hàng hoá bất động sản
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị
trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của
trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài
nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật
và con người trên trái đất. [4]
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công
nghiệp, xây dựng như: gạch ngói, xi, măng, gốm sứ… [4]
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là
thước đo sự giầu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ
và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. [4]
11
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất,
chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. [4]
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới
xáo ) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi ). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất. [4]
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, các
người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
+ Bản chất
Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền của Nhà
nước đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng
đất đai. Tuy nhiên, Nhà nước chỉ trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
quyền sử dụng đất thông qua hai hình thức là giao đất và cho thuê đất. [8]
Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất.
Người được cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được
cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các
nguồn lợi từ mảnh đất được cho thuê.
- Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất.
13
+ Đối với nhà nước.
Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,
vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai
cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối
với đất đai.
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý
này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa
người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải
tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định
của pháp luật.
Thông qua cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích
chung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho
những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, cho thuê đất cũng góp
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp
cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của cho thuê đất là
GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân
hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các
nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành
đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.2.4. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
* Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 31 Luật Đất đai 2003 quy định căn cứ để cho thuê đối với các dự án
đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất [8].
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định cho thuê đất gồm:
15
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên
và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
* Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai
* Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 1 điều
122 Luật Đất đai 2003 như sau [8]:
– Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật
về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin thuê đất làm dự án đầu tư
nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có đất.
* Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Copyright: Tài liệu đại học ©