Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Nhiệm vụ xây dựng Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu
đẹp nhằm góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đã được
Nghị quyết 15 – NQ/TW của Bộ Chính trị về công tác Thủ đô, Pháp lệnh Thủ đô
và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ XIII khẳng định.
Trong những năm qua công tác xây dựng và quản lý đô thị đã có nhiều tiến
bộ: Thành phố đã được cải tạo, xây dựng theo hướng đồng bộ, hiện đại; nhiều
chủ trương, chính sách của Thành phố đã được ban hành kịp thời, đúng hướng;
nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được triển khai đúng tiến độ và hiệu quả; đã tích
cực động viên cộng đồng dân cư, các thành phần kinh tế tham gia xây dựng Thủ
đô. Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng và quản lý đô
thị chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển Thủ đô. Một trong những vấn
đề còn nhiều vướng mắc: đó là công tác giải phóng mặt bằng.
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề
phức tạp mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm của nhiều
ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể hiện
bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai mà còn thể hiện các mối quan hệ về
chính sách, xã hội.
Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các
ngành thực hiện có hiểu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
về công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội
Thủ đô.Đại bộ phận nhân dân trong khu vực thu hồi đất đồng tình, tự giác thực
hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, một số người còn vì lợi
ích chung đã chịu một phần thiệt thòi, giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố còn gặp nhiều
khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện

1


2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phương pháp chuyên gia và một số phương pháp khác để nghiên cứu và giải
quyết các vấn đề đặt ra; quán triệt các quan điểm đổi mới và đường lối phát triển
kinh tế, xã hội của Đảng.
Ý nghĩa của đề tài.
Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng,
đề ra định hướng và các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng và ổn định đời sống người dân trong diện di dời trên địa bàn Thành phố Hà
Nội.
Để giúp em hoàn thành Luận văn này em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.
Ngô Đức Cát, Cử nhân Hoàng Thị Hằng phó Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Địa
chính - Nhà đất Hà Nội cùng các thầy cô giáo ở Trung tâm địa chính và kinh
doanh bất động sản.
Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, đề tài được kết cấu thành 3
chương:
Chương 1: Giải phóng mặt bằng- khâu quan trọng hàng đầu trong thực
hiện các dự án đầu tư xây dựng.
Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG I
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU QUAN TRỌNG HÀNG
ĐẦU TRONG THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY

1, Xin giao đất hoặc thuê đất(Đối với dự án có sử dụng đất).
2, Xin cấp phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên(nếu có sử
dụng).
3, Thực hiện sự đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định
cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng(Nếu có)
4, Mua sắm thiết bị và công nghệ.
5, Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng.
6, Thẩm định, phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, dự toán công trình.
7, Tiến hành thi công xây lắp.
8, Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng.
9, Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng công trình.
10, Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực
hiện bảo hành sản phẩm.
* Giao nhận đất:
+ Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc
thuê đất theo quy định của pháp luật.
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất
hoặc thuê đất không quá 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Việc thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trường thực hiện theo quy định
của pháp luật đất đai.
* Chuẩn bị mặt bằng xây dựng:
+ Chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù và giải phóng mặt bằng xây dựng
theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng. Chủ đầu tư
có thể tự tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng hoặc thuê tổ chức chuyên trách
của địa phương để thực hiện.

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ UBND các cấp có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện đền bù giải
phóng mặt bằng, thành lập khu tái định cư chung và thực hiện việc tái định cư

dịch vụ thương mại… công trình quốc phòng an ninh chủ yếu là lấy từ đất nông
nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị. Nếu Nhà nước không
có chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi
lần Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
công cộng, lợi ích quốc gia sẽ có thêm nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình
trạng không còn ruộng đất- tư liệu sản xuất chính để nuôi sống gia đình và bản
thân họ.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời
sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải
quyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những
người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra
sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung.
Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng
luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:
- Người được giao đất ( trong đó có cả cơ quan nhà nước ) luôn tìm cách giảm
chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản
xuất.
- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều
càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người
được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước,
có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là
một việc hết sức khó khăn.
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất
phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các
công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên
đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho
người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.



8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Bảng mô tả các thiệt hại, các tác động bất lợi mang tính chất vô hình,
không định lượng được.
+ Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách được áp dụng đối với các
hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa
chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình
thức giám sátvà cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
+ Lịch biểu thực hiên đền bù thiệt hại theo thời gian.
+ Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh
hưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến môi trường làm việc và sinh hoạt tại
địa điểm mới.
+ Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác.
b, Tổ chức đền bù, giải toả.
Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóng
mặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt
chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương.
Đối với chủ dự án:
- Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất. Tuỳ thuộc quy
mô sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đất
hoặc cho thuê đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố
quyết định theo quy định của Luật Đất đai.
- Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ dự án có đề nghị với UBND
Thành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tại
quận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thành
phố đối với những dự án có quy mô sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp.
- Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính.
- Cung cấp cho Hội đồng đền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiết

+ Lập phương án đền bù thiệt hại: Xác định khối lượng, áp giá…
+ Tổng hợp các phương án đền bù thiệt hại gửi chủ dự án và ban chỉ đạo
giải phóng mặt bằng Thành phố.

10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Công bố danh sách người được đền bù và mức đền bù thiệt hại cụ thể
đối với từng hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức.
+ Tiếp nhận và tổ chức giải đáp những thắc mắc, khiếu kiện của người
được xét đền bù thiệt hại.
+ Giám sát việc tháo gỡ, di dời nhà và tài sản, thu hồi hoa màu.
+ Bàn giao mặt bằng cho chủ dự án quản lý theo mốc giới địa chính đã
được xét duyệt.
+ Lập báo cáo đánh giá, các kiến nghị cần thiết đối với chủ dự án, các cấp
chính quyền, tổ chức có liên quan.
+ Quyết toán chi phí đền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiết
cho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên.
c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng.
Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển là
mục đích hàng đầu trong việc hình thành chính sách tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất, có tác động trực tiếp và sâu rộng đến quá trình triển khai thực hiện
dự án đầu tư.
Quá trình thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khôi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng gồm các nội dung chủ yếu sau:
+ Xây dựng khu tái định cư phải được làm trước hoặc có khả năng hoàn
thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Hỗ trợ cho người phải di dời: Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc
đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản trên đất, còn có những thiệt hại vô
hình khó lượng hoá chính xác được như thiệt hại do mất vị trí kinh doanh, mất

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sau đó được thay thế bằng
Nghị định 22/CP ngày 24/04/1998 điều chỉnh, bổ sung khá đầy đủ. Nghị định số
22/CP đã tạo ra mặt bằng chính sách phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành
và được đông đảo nhân dân đồng tình. Công tác tổ chức thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư có nhiều tiến bộ đáng kể, góp phần đẩy mạnh tiến độ giải
phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư.

12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, Ngành Trung ương
như sau:
a. Ở cấp Trung ương
+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các
khoản do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính
liên quan như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ
quản lý và chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (Thông tư số 14/ttt-
BTC ngày 04/11/1998). Gần đây Bộ Tài chính ban hành văn bản số 4448/TC-
QLCS ngày 04/04/1999 hướng dẫn xử lý những vướng mắc trong đền bù giải
phóng mặt bằng theo nội dung của Nghị định 22/CP gồm các nội dung: Điều
kiện được đền bù thiệt hại về đất, về giá đền bù thiệt hại chi phí đầu tư vào đất,
hỗ trợ cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ chi phí đào tạo, trách
nhiệm của đại diện.
Ngoài ra, Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên
quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện
chính sách hỗ trợ trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
+ Bộ Kế hoạch và Đầu tư: hướng dẫn và kiểm tra việc lập và thực hiện
dự án tái định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng.
+ Bộ Xây dựng: hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định
tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch

đền bù, hỗ trợ và tái định cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của
nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế đối với những tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền.
c. Ở cấp quận, huyện
Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong công
tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp
kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo chỉ đạo GPMB Thành phố để theo
dõi, kiểm tra, đôn đốc…
d. Chính quyền xã, phường, thị trấn

14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công
tác đền bù GPMB có quyền xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân
về diện tích, hạng đất, vị trí đất, số lượng tài sản gửi Hội đồng đền bù
thiệt hại GPMB cấp huyện; tổng hợp báo cáo, tình hình sử dụng quỹ đất
dùng để đền bù thiệt hại. Hơn nữa, đây là cơ quan gần với người dân
nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân. Trực tiếp thực
hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB, như chuẩn bị phương
án, khảo sát, tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công
việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục, vận động người dân chấp
hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB.
e. Các cơ quan hữu quan.
+ Sở Tài chính – Vật giá
- Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách
hỗ trợ và tái định cư tại địa phương.
- Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp và
chi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Sở Xây dựng:
- Xác định giá nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất để tính bồi

+Tham gia hoà giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của
người dân ở cấp cơ sở.
+Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân
trong diện di dời có thái độ trây ỳ, không tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định về
đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình.
+Tham gia cùng với các cơ quan chuyên môn tiến hành nghiên cứu những
ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong
phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lên
chính quyền cấp trên.
+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của
người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà
nước tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.4. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong lịch sử
phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để
xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn
thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức
ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực
kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc
gia.
Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện ) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh
viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất ( quy
hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp ) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân
cư… đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp khó khăn
và rất dễ xẩy ra nhiều tổn thất nhất là trong những trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện

đai, nâng cao năng lực thể chế , ổn định pháp chế trong xã hội là những
nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ đất
đai . Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc
thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình
thành và phát triển thị trường bất động sản. Thể hiện qua 5 nội dung
sau:
+ Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa
chính. Thông qua bản đồ địa chính , cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin
ban đầu được xác định. Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử
dụng đất khu vực dự án.
Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ thống bản đồ theo chỉ
thị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng,
không đáp ứng yêu cầu cho việc đền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân
hạng, loại đất do không cập nhật biến động đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫn

18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đến hậu quả là xác định giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khó
khăn gây bất cập trong việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại.Những hạn chế
của công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa phương
và xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng.
+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở
một số địa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch
là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất. Việc xây dựng
kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế – xã
hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai
hàng năm bị sai lệch, tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ giải
phóng mặt bằng khi có dự án.
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế – xã hội trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đai nói

Thứ nhất : Đối với cơ chế, chính sách.
+ Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu
đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giải
toả có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính
sách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn,một phần do chính
quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà
đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa
phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ
chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu
tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc
đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực
hiện.
+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy
định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng
nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không
thống nhất. Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế

20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ,
trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ
sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực
hiện dự án.
+Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ
chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng

d. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở.
GCN- QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện
được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định giá trị
pháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đất rất khó khăn, cản trở công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác cáp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với đất ở đô thị, nông thôn đạt tỷ lệ thấp.
1.4. Vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù với việc quản lý dự án.
Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất
định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất
lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng
nhất. Muốn quản lý dự án được tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ
giải phóng mặt bằng đến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm
thu và quản lý đưa vào sử dụng. Muốn quản lý dự án tốt đạt được yêu
cầu trên cần phải giải quyết một cách toàn diện và đồng bộ. Có nhiều
vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đôi khi lại có mâu thuẫn. Trong
các vấn đề thường xuyên nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng là một
vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích
kinh tế, xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường
hợp khó có thể dung hoà được. Vì vậy muốn quản lý dự án thành công ,

22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu
trình của dự án đều phải chú ý đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt
bằng . Cũng chính giải quyết vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng
không tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, đang thực thi phải dừng lại, hoặc
công trình đã đưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết
nhiều vấn đề, thậm chí dẫn đến những vụ khiếu tố gay gắt, dự án cải tạo

việc định giá. Đối với những nhà có chủ quyền hợp pháp, cư ngụ nhiều đời thì
giá đền bù phải đảm cho người dân mua hoặc xây dựng nhà mới tương đương
hoặc khang trang hơn, chắc chắn hơn nhà cũ… Nhà nước có thể vay thêm với
lãi suất ưu đãi để người dân tự xây dựng hoặc mua nhà tốt hơn.
- Đối với những nhà xây dựng không hợp pháp, không có giấy chủ
quyền, không có hộ khẩu chính thưc… thì trợ cấp cho họ một số tiền cần thiết
và vận động họ trở về nơi cũ làm ăn hay đưa họ về các khu kinh tế mới ở ngoại
thành hoặc ở những tỉnh khác do Thành phố tham gia xây dựng.
- Có chính sách ưu tiên, giải quyết việc làm, nhất là những người dân
sinh sống bằng nghề nông nghiệp bằng cách mở các trường đào tạo công nhân
kỹ thuật miễn phí hoặc học phí thấp cho những người còn độ tuổi lao động. Tìm
việc làm cho họ sau khi được đào tạo, có thể hỗ trợ họ lập các hợp tác xã, các xí
nghiệp vừa và nhỏ… đào tạo và hướng nghiệp phải đi đôi với giải toả di dời dân
- Quy hoạch xây dựng đô thị phải được nghiên cứu một cách nghiêm
túc, đồng bộ, có cơ sở khoa học càng chi tiết càng tốt. Và phải tuyệt mật khi
chưa được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Mọi rò rỉ thông tin từ quy hoạch sẽ làm
giàu cho bọn đầu cơ mua bán đất gây rối loạn thị trường nhà đất. Khi quy hoạch
nhà đất đã được duyệt thì phải công khai hoá để mọi người dân biết và có thể
tham gia ý kiến cụ thể. Mọi mua bán đất thuộc diện quy hoạch đều là bất hợp
pháp. Nhà nước xây dựng thêm, làm nhà mới sau khi quy hoạch được công bố
đều không tính giá trị đền bù. Quy hoạch chung chung không sát thực tế, điều
chỉnh, sửa chữa nhiều lần không ấn định thời gian thực hiện sẽ tạo tâm lý bất an
trong lòng dân. Sẽ di dời song di dời đi đâu làm lại nhà, sửa nhà cũng không

24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
được đó là nỗi khổ của những người dân sống trong vùng thuộc diện quy hoạch,
giải toả… không cụ thể, không ổn định.
- Phải chọn được những cán bộ, Đảng viên có lập trường tư tưởng vững
vàng phẩm chất đạo đức tốt có năng lực, kiến thức pháp luật, có chuyên môn…