1
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư phát
triển kinh tế được xem là một trong những trụ cột góp phần vào tăng trưởng
kinh tế của Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực này, bên cạnh những thành
tựu đã đạt được, cũng còn không ít hạn chế. Vì vậy, làm thế nào để thu hút tối
đa nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này là
vấn đề cần được quan tâm hiện nay.
Các yếu tố đầu vào của một xã hội có một sản xuất (lao động, tài
nguyên thiên nhiên và vốn) được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát
triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình
thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết
trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Việc khai thác, sử dụng có hiệu
quả nguồn tài nguyên đất đai có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá
trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát
quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn
và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
Hơn 20 năm đổi mới, Việt Nam đã đạt được những thành tựu hết sức ấn
tượng trên tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là về kinh tế. Từ một nước có tốc độ
phát triển kinh tế chậm, đến nay Việt Nam đã trở thành một trong những nước
có tốc độ phát triển cao và ổn định nhất trong khu vực và trên thế giới. Các dự
án đầu tư góp phần thúc đẩy Việt Nam tham gia hội nhập sâu rộng hơn vào
nền kinh tế thế giới. Bên cạnh những đóng góp tích cực, các dự án đầu tư
cũng đã và đang tạo ra những tác động tiêu cực, ảnh hưởng đến mục tiêu phát
triển bền vững của đất nước.
Qua đây có thể thấy được vai trò của các dự án đầu tư đối với mục tiêu
phát triển bền vững của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để
góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất, tôi chọn đề tài
2

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát
triển
Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với
thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản
8 điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ
nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng
góc độ như sau [7]:
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội
trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất
định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ
4
4
của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệu

Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không
giống các lĩnh vực khác.
Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó
gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy,
đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai được Hiến pháp nước ta
khẳng định với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký - thống
kê đất đai đã viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Nói như
vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các
ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người.
Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn
tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người,
không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển
của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên
vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài.
Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng
là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào,
một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:
+ Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống
diễn ra.
+ Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của
xã hội. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai
có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là
địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai
cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công
nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ, Đối với các hoạt động sản xuất
nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư

là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng
1.Thu hồi đất theo quy hoạch
2. Thu hồi đất theo dự án
Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất cho nhà đầu tư
1. Đấu giá đất
2. Đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Trực tiếp cho thuê đất hoặc giao đất cho nhà đầu tư
2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
1. Cho thuê đất trả tiền thuê đất hang năm
2. Cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê
1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đất đang được sử dụngNhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đấtĐất sẽ cho thuê hoặc giao cho nhà đầu tư sử dụng
7
7
các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến
hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.3.3. Nguyên tắc sử dụng đất
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003 quy định việc sử dụng đất phải đản
bảo các nguyên tắc sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại
đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử
dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có
liên quan [8].
1.1.4. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
1.1.4.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất
được giao sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ
chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở
dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm;
đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì
thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [8].
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên
tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu
hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác.
Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để
nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã
đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn
thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho
các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời
khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.4.4. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai
2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện
các dự án đầu tư.
9
9
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế
giới và Việt Nam
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ chế

* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng hoà Ba Lan:
Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa tổ
chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước
- Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân.
Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thông qua mức
giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất.
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
10
10
- Đất thuộc sơ hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm.
* Phương thức sử dụng đất:
Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu giá
công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường hợp
được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử dụng
và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào các hoạt
động phục vụ phúc lợi xã hội…
Phương thức cho thuê đất: Thuê với thời hạn từ 3 năm trở lên phải đấu giá.
Trong đó một số trường hợp không phải đấu giá như sử dụng vào các hoạt
động từ thiện… Đối tượng áp dụng cho thuê đất là doanh nghiệp, đất thuộc
hành lang lưới điện quốc gia [7].
c. Trung Quốc:
Theo Hiến pháp của nước CHND Trung Hoa và Luật quản lý nhà nước
về đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Là người đại diện cho toàn dân, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một
chủ sở hữu. Để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền
sở hữu đất và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đã có những quy định hạn
chế việc lựa chọn phương thức xử lý đất đai theo pháp luật.
- Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau khi

Nga đã thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai thông qua:
Chuyển quyền sở hữu đất đai có các công trình cho chủ sở hữu các công trình
đó
Phân định đất đai theo mức độ sở hữu
Tư nhân hoá các mảnh đất, thửa đất và các công trình bất động sản.
* Phương thức sử dụng đất:
phương thức bán đất của Nhà nước thực hiện theo phương thức đấu giá công
khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường hợp được
ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử dụng và bị
quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào các hoạt
động phục vụ phúc lợi xã hội [7].
1.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển
của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới.
Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền sở
hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh
tế, xã hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi
đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua.
Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành tựu
quan trọng góp phần đẩy mạnh sự nghiệp phát triển và hội nhập kinh tế quốc
tế, từng bước “nắm chắc, quản chặt, khai thác có hiệu quả” nguồn tài nguyên
đất đai.
Theo đánh giá tổng quan, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ngày càng
đi vào thực chất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã
bám sát và tuân thủ quy hoạch, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý
và có hiệu quả. Tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa
phương đã giảm đáng kể. Vai trò giám sát của người dân được tăng cường,
phát huy tính dân chủ, minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai.
Đặc biệt, đã khoanh định quỹ đất sản xuất nông nghiệp hợp lý, bảo vệ quỹ đất
trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia. Đất dành cho phát

gia đình cá nhân, trên 20% cho các tổ chức kinh tế trong nước [27].
Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), thống kê trên
địa bàn cả nước cho thấy, diện tích đất của các tổ chức được giao đất, cho
thuê nhưng chưa đưa vào sử dụng lên tới 299.719ha. Trong đó, diện tích để
hoang hóa trên 250.000ha, thuộc quyền quản lý của hơn 2.400 tổ chức.
Riêng diện tích chưa đầu tư hoặc xây dựng chậm là gần 49.000ha, tập trung
nhiều tại khu vực Bắc Trung bộ. Với các dự án bất động sản, cả nước có
khoảng 2.500 dự án, trong đó có 1.200 dự án thuộc diện được Nhà nước giao,
cho thuê đất, nhưng chưa đưa vào sử dụng, với diện tích trên 130.000ha, tập
trung nhiều ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Long An, Bình Dương, Đồng Nai,
Quảng Nam, Nam Định [27].
Hiện nay trên địa bàn toàn quốc có 260 khu công nghiệp hiện có, chiếm
khoảng 71.000 ha đất với tỷ lệ lấp đầy là 46%, cộng với gần 300 khu công
nghiệp dự kiến sẽ được thành lập từ nay tới năm 2020 theo phê duyệt của
Thủ tướng Chính phủ và diện tích tăng thêm là 128.000 ha đất mà tỷ lệ lấp
đầy đạt thấp. Chỉ tiêu Quốc hội chỉ cho phép giao đất 44.000 ha vào năm
2010, nhưng trên thực tế, các địa phương đã giao mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp lên tới 93.000 ha, vượt
211,26%. Điều này cũng xảy ra tương tự tại các khu kinh tế, khu công nghệ
13
13
cao trên địa bàn cả nước, dẫn tới tình trạng giữ nhiều đất nhưng triển khai
chậm vì không thu hút được đầu tư, hoạt động xuất nhập khẩu yếu kém nên
không tạo được động lực phát triển [26].
1.2.2.2. Những tồn tại chính
Tiềm năng đất đai chưa thực sự được khai thác đầy đủ, đất đai còn để hoang
hoá, lãng phí; việc chấp hành chính sách pháp luật đất đai của một số tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân chưa nghiêm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai vẫn
còn xẩy ra ở hầu hết các địa phương dưới nhiều hình thức như: tự ý làm nhà
xuống ruộng, chuyển nhượng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất trái

Nguyên nhân chủ quan: Công tác chỉ đạo, điều hành, tham mưu của các cơ
quan chuyên môn còn nhiều bất cập. Chất lượng nguồn nhân lực cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là cấp cơ sở còn yếu, năng lực giải quyết
14
14
công việc về đất đai còn nhiều thiếu sót, có những mặt còn yếu kém; sự phối
hợp giữa các cấp, các ngành chưa chặt chẽ.
1.2.3. Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Thời gian qua công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã có
những chuyển biến tích cực, các văn bản pháp luật và các cơ chế, chính sách
về đất đai được triển khai đồng bộ giúp công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp,
sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, tạo nguồn nội lực quan trọng thúc đẩy
sản xuất phát triển, thu hút nguồn vốn đầu tư. Những chủ trương, cơ chế đúng
đắn góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế, phát triển nông nghiệp nông
thôn, phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp và dịch vụ, thúc đẩy sự ra đời
nhanh chóng của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần tích cực trong việc
ổn định chính trị, kiềm chế lạm phát, bảo đảm an sinh xã hội.
1.2.3.1. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tỉnh Thái Nguyên
đã có những chuyển biến tích cực, được dư luận đánh giá cao, nhất là trong
công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trình tự, nội
dung và các mẫu đơn, tờ khai được niêm yết công khai, thời gian thực hiện
thủ tục hành chính được giảm thiểu thông qua việc lồng ghép các thủ tục, xây
dựng, đất đai, môi trường ngay từ khâu chấp thuận dự án đầu tư đến khâu bồi
thường, giải phóng mặt bằng, triển khai dự án được thực hiện quan cơ chế
“một cửa liên thông” của tỉnh [16].
1.2.3.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
Căn cứ các quy định của Luật đất đai năm 2003, tỉnh Thái Nguyên đã xây
dựng và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
phù hợp với yêu cầu thực tiến của địa phương, trong đó có các Nghị quyết về

với diện tích trên 163 nghìn ha đạt 60% diện tích cần cấp, trong đó có 04 đơn
vị cấp huyện đạt diện tích cấp trên 80% bao gồm huyện Phú Bình, huyện Phổ
Yên, thị xã Sông Công, thành phố Thái Nguyên. Nhiều loại đất đạt tỷ lệ cấp
giấy khá cao như: đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp Nhà nước đạt trên
99,07%; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đạt 100%; đất an ninh đạt
97,77%; đất quốc phòng đạt gần 91,88%; đất ở đô thị đạt 90,75%; đất sản
xuất nông nghiệp đạt gần 73%. Đã cơ bản hoàn thành việc cấp đổi giấy chứng
nhận theo Quyết định 1597/2007/QĐ-UB ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh, đạt
tỷ lệ trên 97% số giấy chứng nhận cần cấp đổi [17].
1.2.3.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thời gian
quan đã có nhiều tiến bộ, việc tổ chức triển khai các quy định về công bố
công khai quy hoạch xây dưng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gắn với việc vận dụng phù hợp các cơ chế
chính sách về đất đai đã góp phần từng bước ổn định chỗ ở, đời sống, chuyển
đổi ngành nghề, tạo được nhiều việc làm cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt
là đối với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, từng bước giải quyết
hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người có đất bị thu hồi, của nhà đầu tư, góp
phần giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư luôn đi liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội và tạo việc làm cho người
lao động. Giai đoạn 2010 - 2012 toàn tỉnh đã tạo được việc làm mới cho gần
82 ngàn lao động, bình quân hàng năm giải quyết được việc cho 17 ngàn lao
động. Chỉ tính riêng một số ít doanh nghiệp trong khu công nghiệp Sông
Công, KCN Nam Phổ Yên và các doanh nghiệp khác như Nhà máy Xi măng
Quang Sơn; nhà máy Shinwon Hàn Quốc; TNG Phú Bình đã thu hút trên 15
ngàn lao động. Nhiều dự án trọng điểm của tỉnh đã được đẩy nhanh tiến độ
như: dự án nhà máy Xi măng Quang Sơn; dự án đường Quốc lộ 37; dự án
đường Quốc lộ 3 mới; dự án khai thác khoáng sản đa kim Núi Pháo; dự án
Nhà máy may công nghiệp Shinwon; dự án nhà máy may TNG Phú Bình, các
công trình dự án phục vụ Liên hoan Trà Quốc tế 2011…[18].

mà không có tính toán thì chẳng mấy chốc quỹ đất đai sẽ hết. Rất nhiều địa
phương với chủ trương phát triển kinh tế đã tiến hành giao và cho thuê đất
càng nhiều càng tốt mà hoàn toàn không tính đến đất dự trữ cho tương lai.
Đây là điều đáng phải bàn vì nếu đã sử dụng ở hiện tại chúng ta sẽ phải hy
17
17
sinh cho tương lai. Việc giao và cho thuê tràn lan và thiếu tính toán cũng có
thể làm mất cân đối ngành, lĩnh vực của địa phương, ví dụ như có nhiều dự án
cùng đầu tư vào một lĩnh vực, hoặc khả năng sinh lời của dự án thấp,… Đây
là những nguyên nhân trực tiếp làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả.
Tuy nhiên, công tác giao và cho thuê đất thời gian qua cũng đã đạt
được rất nhiều kết quả tích cực. Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo
điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn. Các chủ
đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất
với dự án của mình. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các
chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút
ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án. So với trước đây, thủ tục giao và cho
thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các STN &
MT làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho thuê
đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước
đây. Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho
chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất
đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang,
gây lãng phí đất. Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn.
18
18
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Số liệu sơ cấp: được thu thập từ việc điều tra các tổ chức được nhà nước
giao đất, cho thuê đất. Các số liệu này được sử dụng để tìm hiểu về tình hình
sử dụng đất của các tổ chức và các kiến nghị của tổ chức đối với công tác
giao đất, cho thuê đất của tỉnh nói riêng cũng như các chính sách của Nhà
nước nói chung.
Đề tài đã chọn 30 tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên để điều tra theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên. Việc
điều tra được thực hiện như sau:
- Đối tượng điều tra: Là các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Phát phiếu điều tra: Theo bộ câu hỏi đã được soạn thảo trước, có câu hỏi
đóng và câu hỏi mở. Nội dung các câu hỏi nhằm phục vụ cho đề tài nghiên
cứu, gồm:
+ Thông tin tình hình quản lý, sử dụng đất đai của tổ chức.
+ Thông tin về hiệu quả sử dụng đất của tổ chức.
+ Thông tin về các hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước trong công tác giao
đất, cho thuê đất (giải quyết thủ tục, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất).
+ Những nhu cầu và kiến nghị của tổ chức đối với công tác giao đất, cho thuê
đất.
- Phỏng vấn trực tiếp: Là những câu hỏi phỏng vấn không có trong phiếu điều tra
nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn khi thấy cần thiết.
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu
Xử lý các số liệu thông qua quá trình điều tra thu thập
Tổng hợp và phân tích số liệu bằng các phần mềm máy tính
Phân tích tổng hợp số liệu kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các
vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác
giao đất, cho thuê đất.
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá
- Phương pháp so sánh giữa tình hình quản lý và sử dụng đất đai của tỉnh Thái
Nguyên với các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương.

2
đất sử dụng.
- Hiệu quả xã hội:
Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà
dự án tạo ra. Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm:
+ Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm NVA: chỉ tiêu này xác định quy
mô đóng góp của dự án vào nền kinh tế quốc dân.
+ Các chỉ tiêu về sử dụng lao động như: số việc làm tạo ra từ dự án, số
việc làm/ đơn vị chi phí, số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp cũng
như số lao động thực tế (tổng lao động gián tiếp và lao động trực tiếp),…
+ Mức thu nhập gia tăng cho mỗi nhóm dân cư: chỉ tiêu này sẽ giúp xác
định có những nhóm dân cư nào được hưởng lợi từ dự án, lượng giá trị sản
phẩm tăng thêm của mỗi nhóm từ đó so sánh tỷ lệ này giữa các nhóm dân cư
để thấy được tình hình phân phối thu nhập.
21
21
+ Chỉ tiêu tiết kiệm ngoại tệ của dự án.
- Hiệu quả môi trường:
Hiệu quả môi trường của việc sử dụng đất có thể đánh giá thông qua
các hoạt động bảo vệ các yếu tố của môi trường.
Đối với các dự án đầu tư vào sản xuất kinh doanh công nghiệp, đánh
giá các tác động tiêu đến môi trường thông qua các chỉ tiêu về:
+ Nước thải
+ Chất độc hại
+ Khói bụi
Các dự án đầu tư cần phải đưa ra được các phương án khắc phục các
ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường.

22
22

Thái Nguyên có diện tích đất tự nhiên 353.472,41 ha (là tỉnh có diện
tích đứng thứ 38/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và chiếm 1,07%
diện tích cả nước); bao gồm 7 đơn vị hành chính cấp huyện (7 huyện, 1 thành
phố và 1 thị xã) với tổng số 181 đơn vị hành chính cấp xã (143 xã, 25 phường
và 13 thị trấn). Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh
tế, giáo dục của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi Đông
Bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế - xã hội giữa vùng
trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Việc giao lưu được thực hiện
thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình dẻ quạt mà thành
phố Thái Nguyên là đầu nút.
3.1.1.2. Địa hình
Là tỉnh miền núi, nhưng địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh miền
núi khác trong vùng Trung du miền núi Bắc bộ. Độ cao trung bình (so với mặt
nước biển) khoảng 200 - 300m, thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang
Đông. Các dãy núi cao gồm dãy núi Bắc Sơn và Tam Đảo. Đỉnh cao nhất thuộc
dãy Tam Đảo có độ cao 1.592m và điểm thấp nhất là xã Lương Phú thuộc
huyện Phú Bình độ cao so với mặt nước biển khoảng 20m.
a. Về độ dốc:
Tuy là tỉnh miền núi nhưng độ dốc tương đối nhỏ, chỉ ở vùng núi phía
Bắc là có độ dốc cao.
b. Về phân bố địa hình:
Toàn tỉnh được chia thành 3 vùng, như sau: vùng núi; vùng đồi cao, núi
thấp và vùng đồi gò.
24
24
c. Về địa chất:
Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có 35 hệ tầng, phức hệ địa chất với
nhiều loại đá khác nhau. Các hệ tầng có chứa đá vôi (các hệ tầng Đồng Đăng,
Bắc Sơn) tập trung chủ yếu ở vùng Đông Bắc của tỉnh, không thành khối liên
tục mà xen kẽ với các tầng khác nhau như: Sông Hiến, Lạng Sơn, Bắc Bun,

11,9
0
C đến 18,5
0
C). những tháng có nhiều giờ nắng nhất (từ 107 giờ đến 207
giờ) cũng là những tháng có nhiệt độ cao.
25
25
b. Lượng mưa
Lượng mưa bình quân năm từ năm 2010 đến năm 2012 từ 117,7 mm
đến 136,5 mm; lượng mưa thường tập trung từ tháng 5 đến tháng 9 (bình quân
tháng từ 85,7 mm đến 465,2 mm).
c. Độ ẩm không khí
Độ ẩm không khí bình quân năm từ năm 2010 đến năm 2012 là 79,6%
đến 81,2%; tháng có độ ẩm không khí cao nhất là tháng 4 và tháng 8 (độ ẩm
không khí trên 80%); tháng có độ ẩm không khí thấp là tháng 1 và tháng 12 (từ
68% đến 84%).
3.1.1.4. Thuỷ văn
Chế độ thủy văn ở Thái Nguyên phụ thuộc chủ yếu vào chế độ mưa và
hệ thống lưu vực Sông Công và Sông Cầu. Có thể chia ra làm 2 mùa: mùa lũ và
mùa cạn.
a. Chế độ thuỷ văn mùa lũ
Mùa lũ trên các sông ở Thái Nguyên bắt đầu tương đối đồng nhất về
thời gian, xuất hiện vào đầu tháng 5 và kết thúc vào cuối tháng 10, đầu tháng
11, tỷ lệ xuất hiện lũ nhiều vào các tháng 6; 7; 8 và 9. Thời gian duy trì mực
nước lũ ở cấp báo động 3 bình quân từ 25 - 34 ngày đối với sông Cầu và 7
ngày đối với sông Công. Còn ở cấp báo động 2 thì bình quân 30 - 55 ngày ở
sông Cầu và 11 ngày ở sông Công.
Với chế độ thủy văn ở 2 hệ thống sông chính của Thái Nguyên trong
mùa mưa lũ như trên đã làm cho khu vực thấp ở phía Nam của tỉnh thường