ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

PHẠM ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

PHẠM ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên và các phòng ban chức năng có liên quan đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phạm Anh Tú


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các từ, cụm từ viết tắt ..................................................................... vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các hình ........................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .............. 3
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển... 3
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư ........................... 4
1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư .... 6
1.1.4. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự

2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 25
2.4.5. Các chỉ tiêu phân tích ............................................................................ 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên...................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên ............................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 36
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường ..... 39
3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................................................ 41
3.2.1. Tình hình phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính trong
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................... 41
3.2.2. Cơ chế, chính sách trong việc thu hút đầu tư ........................................ 45
3.2.3. Các văn bản chỉ đạo của tỉnh trong việc giao đất, cho thuê.................. 45
3.2.4. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư ........ 45


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày….. tháng..…. năm 2013
Tác giả

Phạm Anh Tú



:

Khu công nghiệp

TP

:

Thành phố

Sở TN & MT

:

Sở Tài nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số và lao động của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2010 - 2012 ..................................................................................... 36
Bảng 3.2. Tình hình tăng trưởng kinh tế của một số ngành của tỉnh Thái Nguyên ... 38

được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............ 67


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Cơ chế, hình thức giao đất, cho thuê đất ........................................... 8
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Thái Nguyên ............................................. 27
Hình 3.2. Biểu đồ diện tích rừng của tỉnh Thái Nguyên ................................. 33
Hình 3.3. Biểu đồ diện tích đất phân theo đơn vị hành chính năm 2012 tỉnh
Thái Nguyên.................................................................................... 44
Hình 3.4. Biểu đồ diện tích đất phi nông nghiệp phân theo đơn vị hành
chính năm 2012 tỉnh Thái Nguyên ................................................. 44


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư phát
triển kinh tế được xem là một trong những trụ cột góp phần vào tăng trưởng
kinh tế của Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực này, bên cạnh những thành
tựu đã đạt được, cũng còn không ít hạn chế. Vì vậy, làm thế nào để thu hút tối
đa nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này là
vấn đề cần được quan tâm hiện nay.
Các yếu tố đầu vào của một xã hội có một sản xuất (lao động, tài
nguyên thiên nhiên và vốn) được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát
triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình
thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết
trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Việc khai thác, sử dụng có hiệu

- Số liệu, tài liệu điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác và
đảm bảo độ tin cậy.
- Các chỉ tiêu đánh giá sát thực với tình hình thực tế.
- Phải tiến hành tổ chức điều tra, khảo sát và đề xuất những giải pháp
trong thời gian tới.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao
đất, cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về
đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
1.1.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển
Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với
thuật ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản
8 điều 3 Luật Đầu tư giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ
nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng

Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển
rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công
cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh
tế - xã hội cao nhất.
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư
Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư
được quan tâm dưới góc độ là địa điểm. Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác
định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành
công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự
án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ
của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố
trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau:
- Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi cho
việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dự án.
- Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc,
giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi
và khó khăn gì?
- Môi trường tự nhiên, kinh tế - xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng,
lao động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương.


5

Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không
giống các lĩnh vực khác.
Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó
gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy,
đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai được Hiến pháp nước ta
khẳng định với vai trò là một tài nguyên quốc gia, Giáo trình đăng ký - thống
kê đất đai đã viết về vai trò quan trọng của đất đai như sau: “Đất đai là tài

trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao
động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để
tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người.
Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với
sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ
xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy
Nhà nước. Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của
quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất
và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và
cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào?
1.1.3. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
1.1.3.1. Khái niệm
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao
và cho thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8].
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[8].
1.1.3.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự
án đầu tư
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

Nhà nước thu hồi đất
của người đang sử dụng

1. Đấu giá đất

1.Thu hồi đất theo quy
hoạch

2. Đấu thầu dự án có sử
dụng đất

2. Thu hồi đất theo dự
án

Đất đang
được sử dụng

3. Trực tiếp cho thuê đất
hoặc giao đất cho nhà
đầu tư

Nhà đầu tư tự thoả thuận
với người sử dụng đất

Đất sẽ cho thuê hoặc giao
cho nhà đầu tư sử dụng

1. Giao đất không thu tiền
sử dụng đất


thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [8].
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.


10

1.1.4.4. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất
đai 2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện các dự án đầu tư.
1.2. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế
giới và Việt Nam
1.2.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ
chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu
quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình
trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo
hướng hội nhập kinh tế quốc tế.

* Đặc điểm chính sách đất đai của Cộng hoà Ba Lan:
- Quyền sử dụng đất được thống nhất, giống nhau không phân biệt giữa
tổ chức, cá nhân mua đất và thuê đất của Nhà nước
- Nhà nước quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân.
- Thực hiện chế độ cho thuê đất đối với doanh nghiệp
- Giá cho thuê đất của Nhà nước thực hiện theo giá thị trường thông
qua mức giá thuê đất bằng 1/30 đơn giá bán đất.
* Thời hạn sử dụng đất: được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu
- Đất thuộc sơ hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
- Đất thuê của Nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa 99 năm.
* Phương thức sử dụng đất:
- Phương thức bán đất của Nhà nước: Thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các từ, cụm từ viết tắt ..................................................................... vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các hình ........................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2

Hiện nay việc quản lý đất đai ở Nga được thực hiện thông qua việc
quản lý các nguồn lực đất đai, điều tiết các quan hệ pháp luật đất đai và các
đối tượng bất động sản khác trên cơ sở xoá bỏ độc quyền của nhà nước đối
với đất đai, nhằm đảm bảo chuyển phần lớn các bất động sản vào tay các pháp
nhân, thể nhân, cho phép các chủ thể sử dụng đất sử dụng theo cơ chế thị
trường dựa trên những đặc tính, đặc trưng của đất đai, tính đa dạng của sở hữu
cũng như các điều kiện kinh tế thị trường và thị trường bất động sản. Vì vậy,
Nhà nước Nga đã thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai thông qua:
- Chuyển quyền sở hữu đất đai có các công trình cho chủ sở hữu các
công trình đó
- Phân định đất đai theo mức độ sở hữu
- Tư nhân hoá các mảnh đất, thửa đất và các công trình bất động sản.
* Phương thức sử dụng đất:
phương thức bán đất của Nhà nước thực hiện theo phương thức đấu
giá công khai, mọi đối tượng đều có quyền tham gia đấu giá. Một số trường
hợp được ưu tiên không đấu giá như ưu tiên đối với chủ cũ trước đây đã sử
dụng và bị quốc hữu hoá nay có nhu cầu mua lại, hoặc mua để sử dụng vào
các hoạt động phục vụ phúc lợi xã hội... [7].


14

1.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam
Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát
triển của Việt Nam. Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế
giới. Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền
sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt
kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước. Điều này đặc biệt đúng với Việt
Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời
gian qua. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều