1
LỜI MỞ ĐẦU
Nghiệp vụ tín dụng đã và đang là hoạt động chính yếu của các Ngân hàng
thương mại nói chung và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói riêng, là hoạt
động mang lại nguồn thu chủ yếu nhưng trận địa kinh doanh này cũng là nơi tập trung
phần lớn rủi ro cho Ngân hàng. Chính vì vậy, mỗi Ngân hàng luôn có những biện pháp
bảo đảm tiền vay bằng tài sản để giảm thiểu mức rủi ro mà nghiệp vụ tín dụng đó
mang lại. Tuy nhiên, không phải khi nào có tài sản đảm bảo là Ngân hàng tiến hành
cho vay ngay, mà việc cho vay chỉ tiến hành sau khi đã thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Thẩm định giá tài sản đảm bảo là 1 quá trình hết sức phức tạp, buộc các thẩm định
viên phải tuân thủ nguyên tắc và đặc biệt là phụ thuộc rất nhiều đến trình độ, hiểu biết,
sự cập nhật thông tin… của các Thẩm định viên vì việc định giá tài sản đó giúp Ngân
hàng xác định mức cho vay hợp lý để giảm rủi ro cho nghiệp vụ tín dụng. Mặt
khác, hoạt động kinh doanh Ngân hàng đang chịu sự cạnh tranh gay gắt bởi các Ngân
hàng thương mại cổ phần và thương mại Nhà nước trên địa bàn cho nên việc thẩm
định giá hợp lý nhằm xác định hạn mức cho vay hợp lý là điều cần thiết. Nếu giá trị
thẩm định thấp, ngân hàng mất cơ hội kinh doanh; nếu thẩm định cao, khả năng gặp
rủi ro lớn vì tài sản không đảm bảo thu hồi nguồn vốn cho vay. Hiên nay, tài sản đảm
bảo chủ yếu ở các Ngân hàng là bất động sản, nhưng việc định giá bất động sản thực
sự khó hơn hẳn những tài sản khác nguyên nhân là do giá bất động sản biến động liên
tục, nhu cầu ngày càng cao và không có thị trường tập trung do đó thông tin về bất
động sản rất hạn chế. Với những khó khăn đó Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi
nhánh tỉnh Khánh Hoà đã vận dụng phương pháp nào để thẩm định giá bất động động
sản để đảm bảo khoản vay đó chính là mục tiêu đề tài của em “Tìm hiểu phương pháp
thấm định giá trị Bất động sản cho hoạt động Tín dụng tại ngân hàng Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà”
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
3
4. Những đóng góp của đề tài:
· Hệ thống lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản
· Hệ thống các phương pháp thực tế Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà
· Đã vận dụng để thẩm định giá trị Bất động sản để phục vụ hoạt đông Tín dụng
· Góp ý việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản
5. Kết cấu của đề tài:
Đề tài gồm 3 chương, ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng hiệu, Kí hiệu
chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục …
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá trị bất động sản
Chương 2: Thực tiển về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị Bất
động sản phục vụ cho hoạt động Tín dụng tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt
Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà
Chương 3: Kiến nghị phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản tại Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà.
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường”
(Tiêu chuẩn số 01 _TĐGVN 01)
Định nghĩa được hiểu như sau:
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
5
- Mức giá ước tính được thể hiện bằng tiền tệ là số tiền ước tính, dự báo sẽ
được thanh toán trên thị trường vào thời điểm giao dịch. Đó là mức giá phổ biến nhất
của tài sản mà người mua và người bán thỏa thuận. Mức giá đó phải loại trừ được các
yếu tố: lạm phát, giảm phát, bán hàng với hoa hồng ngầm; những ưu đãi giảm giá đặc
biệt mang tính thỏa thuận trước, hay bất cứ yếu tố nào làm phát sinh giá trị đặc biệt.
- Đối với các bên tham gia thị trường
· Bên bán, sẵn sàng bán trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông
thường họ sẽ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường trong một giao dịch thương mại
công khai.
· Bên mua, sẵn sàng mua trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông
thường, có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể có.
· Cả hai bên có thông tin đầy đủ về tài sản, thị trường. Vào thời điểm mua, bán
các bên không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào.
- Giá trị thị trường của tài sản được xác định tại một thời điểm nhất định. Vì giá
trị thị trường tại các thời điểm khác nhau có thể thay đổi.
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường
Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị
khác nhau và kết quả ước tính về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là
giá trị phi thị trường. Đây là khái nhiệm chung nhất để chỉ các loại giá trị dựa trên cơ
sở giá trị khác giá trị thị trường.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt
cả sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững
vàng, cũng như có những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rõ ràng và có
đạo đức nghề nghiệp cao
1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá Bất động sản:
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của bất động
sản rất đa dạng nên nó đã quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá bất
động sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục tiêu
của thẩm định bất động sản,ta có thể phân thành các mục tiêu chính sau:
· Phục vụ cho bảo toàn tài sản
· Phục vụ cho việc mua bán Bất động sản
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
7
· Chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản
· Thực hiện nghiệp vụ về nhà đất( Bất động sản )
· Nghiệp vụ tài chính
· Phục vụ cho việc tính thuế
· Nghiệp vụ thanh toán
· Phục vụ tư vấn
a.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản:
Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản, bồi thường và đánh
giá Bất động sản phục vụ cho hoạch toán.
b.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho việc mua bán:
Tuỳ theo nhu cầu mà chúng ta có thể mua hoặc bán Bất động sản, tuy nhiên khi
tiến hành mua hoặc bán thì ta phải xác định giá của Bất động sản.Từ đó đã nảy sinh
một yêu cầu ngày càng phổ biến là phải đánh giá giá trị Bất động sản cần bán cũng
như cần mua sắm mới, để đảm bảo giá của Bất động sản theo quy luật thị trường và
phù hợp với quy định của nhà nước.
c. Phục vụ cho việc chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản:
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không những có sự lưu động
của tài sản mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể sản phẩm của những người có quyền
Những người có quyền lợi liên quan đến Bất động sản đòi hỏi một phần của
Bất động sản trong các giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp tài sản, tách nhập hoặc
giải thể doanh nghiệp. Cho nên đối với Bất động sản cũng cần tiến hành bán hoặc đánh
giá giá trị thị trường của Bất động sản để cho những người trong cuộc thương lượng
này đưa ra các giải quyết.
h. Phục vụ cho tư vấn:
- Kiện tụng
- Giúp cho việc hoạch toán kế toán.
1.2.2.3 Ý nghĩa của việc thẩm định giá trị Bất động sản:
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay việc thẩm
định giá Bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong quản lý nhà nước về giá, hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp và ngay cả mỗi cá nhân khi có nhu cầu liên quan đến Bất
động sản.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
9
a. Thẩm định giá Bất động sản là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh
doanh một cách có hiệu quả.
Trong nền kinh tế đang phát triển ở Việt Nam, để thực hiện việc đầu tư phát
triển kinh tế – xã hội đất nước, Nhà nước là người mua lớn nhất cũng là người bán lớn
nhất. Do đó, công tác thẩm định giá là một công việc cần thiết góp phần quan trọng
thực hiện việc mua sắm đầu tư và bố trí Bất động sản của Nhà nước.
Do ảnh hưởng của sự biến động giá cả, Bất động sản được tính lại so với nguyên giá
một số có sự cách biệt lớn, một số khác thì nguyên giá lại quá cao so với giá thị trường
hiện tại cũng là ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh
nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.
b. Thẩm định giá bất động sản góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp
đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong
quan hệ tái sản xuất xã hội
c. Thẩm định giá Bất động sản là một thước đo cơ bản hiệu quả trong việc duy
trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
- Nguyên tắc cân đối.
- Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Đối với Bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng
được quan sát giữa các Bất động sản với nhau và giữa Bất động sản này với Bất động
sản khác. Do đó, giá trị của Bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh
trên thị trường.
- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của Bất động sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ toàn bộ Bất động sản có tác động đến tổng giá trị của Bất động
sản đó.
- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời: Tổng thu nhập trên khoảng đầu tư tăng
lên sẽ tăng lên liên tục tới một điểm nhất định, sau đó dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ
lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
- Nguyên tắc tăng và giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc dự báo trước.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
11
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản.
1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị Bất động sản
Quy trinh thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, tính logic, qua đó
cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hoạt động phù hợp trong công tác thẩm
định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hoạt động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản được xác định, nó giúp nhà thẩm định đạt được
một kết luận vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 3: Thu thập số liệu
· Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
· Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, Chính phủ, môi trường…
· Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh ), vị trí các
công trình xây dựng, chi phí, thu nhập, phí tổn…
· Kiểm chứng số kiệu thu thâp được : các thông tin thu thập được cần phải giữ
bí mật, không được phép công khai.
Bước 4: Phân tích số liệu
- Phân tích thị trường: xác dịnh các lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản là đối tượng thẩm định giá.
- Phân tích tài sản: phân tích các đặc diểm có thể so sánh được, bán ra cho
thuê…
- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
· Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất
· Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các
phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng
· Qua kết quả các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích
hợp để áp dụng.
· Trong khi lựa chọn nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của những
phương pháp thẩm định giá thuận lợi và hạn chế của chúng.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
13
· Tầm quan trọng của những phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ
thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích thẩm định
giá
· Có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành
thẩm định.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là truyền đạt
kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có thuyết phục
phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
- Việc sử dụng phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
· Thuộc tính của bất động sản
· Sự tin cậy và khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường
· Mục tiêu của việc thẩm định giá
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất
trong thực tế vì:
- Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc
để được cơ quan pháp lý công nhận
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác. Thong thường các nhà
thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp
khác để thẩm định giá Bất động sản.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một Bất động sản
có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sanh được
đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các
giao dịch thi trường để cung cấp dấu hiệu cảu giá trị.
Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
15
Các nguyên tắc áp dụng
Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
trong thẩm định giá Bất động sản thường tuân theo các nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc thay thế: một nguời mua có lý trí không trả giá cho cho một bất động
sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
· Phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, dễ trở nên lạc hậu khi thị
trường biến động.
· Khi sử dụng các tài sản so sánh là lô đất phải tương đồng với tài sản thẩm
định giá sao cho phù hợp với lô đất thẩm định nên nó còn phụ thuộc vào
nhiều khả năng phân tích.
· Cần phải có đầy đủ thông tin rõ ràng về thị trường, nếu không sẽ khó đưa ra
kết quả chính xác.
· Do có một số hạn chế đã nêu ở trên nên khi tiến hành thẩm định thì cần phải
có thêm một số phương pháp nữa để thay thế phương pháp này như vậy độ
chính xác cao hơn. Ví dụ như phương pháp chi phái giảm giá, phương pháp
thặng dư, phương pháp đầu tư…
Các điều kiện cần thiết:
· Chất lượng thông tin phải cao: thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác,
có thể kiểm tra được ,đầy đủ và đáng tin cậy.
· Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua
bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của
tài sản được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phuơng
pháp này.
· Thị trường cần phải ổn định: Nếu thi trường biến động mạnh, phương pháp
so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so
sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
· Bên cạnh đó việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn
mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là
chủ yếu do đó tính thuyết phục không cao. Nếu trường hợp các Bất động sản
so sánh có sự khác biệt rất lớn so với Bất động sản cần thẩm định giá thì
mức độ sử dụng các hệ số sẽ sai lệch nhiều và không còn chính xác nữa.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
17
1.3.2 Phương pháp chi phí
8
Các phương pháp xác định chi phí :
· Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
· Phương pháp khảo sát số lượng.
· Phương pháp so sánh trực tiếp .
Những hạn chế của phương pháp chi phí:
· Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu lấy trên thị
trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù hợp với
thị trường.
· Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không
tạo ra giá trị .
· Người thẩm định giá phải có một kiến thức nhất định về xây dựng , về giá
thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương
pháp này và đặc biệt phải am hiểu về thị trường .
· Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thi trường để tính chi phí xây
dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên .
· Khó khăn trong việc ước tính mức độ khấu hao .
1.3.3 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí
phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của
vị trí đó
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá Bất động sản có tiềm
năng phát triển . Nó dựa trên nguyên tắc: “giá trị hiện tại của một Bất động sản là giá
trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ
đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.”
Công thức tính:
Giá trị thặng giá trị phát triển chi phí phát triển bao gồm
dư của Bất = gộp của công trình - cả lợi nhuận của công ty
động sản phát triển dự kiến phát triển (nhà đầu tư )
· Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất .
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
20
· Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện
của thị trường .
· Giá trị phát triển và chi phí phat triển đều trong dự kiến mà giá cả thị trường
thì biến đổi không ngừng do đó giá trị còn lại cuối cùng rất nhạy cảm đối
với việc ước tính các chi phí và giá bán.
· Cần phải có kiến thức khả năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau .
· Phương pháp này chưa có tính đến gí trị thời gian của đồng tiền , như vậy là
đã giả định được tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm , mà giả
định này không thực hiện được .
1.3.4 Phương pháp thu nhập :
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản .
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn . Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại của tất cả cá khoản lợi nhuận
tương lai có thể nhận được từ Bất động sản đó .
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như một quá trình vốn hoá .
Công thức vốn hoá
Thu nhập ròng
Giá trị vốn hoá =
Lãi suất vốn hoá
Thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác Bất động
sản và chi phí bỏ ra để dạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế .
Thu nhập ròng = doanh thu – chi phí – thuế
Lãi suất vốn hoá (tỉ lệ hoàn vốn ) là lãi suất mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
22
b. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF :
Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả
các doanh thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát , thuế và những
thay đổi về thu chi .
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là công cụ đặc biệt hữu ích trong việc thẩm định
giá nó luôn liên quan đến chứng cứ thị trường , đánh giá về thị trường của tài sản cố
định tạo ra thu nhập và các dự án đầu tư .Phương pháp này gần sát với việc so sánh thị
trường , so sánh giá bán trên thị trường . và có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính
là :
Giá trị dòng tiền hiện tại (NPV) Là sự chênh lệch giữ giá trị hiện tại của các
dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. giá trị dòng tiền hiện tại dương
(NPV>0) cho thấy giá trị tài sản tăng theo lợi tức mong muốn và ngược lại .
Suất lợi tức nội hoàn (IRR) : Là tỷ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các
lợi ích từ một dự án mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu . Đây là tỷ lệ chiết khấu
mà với nó giá trị ròng hiện tại NPV của đầu tư bằng 0 . Một dự án có hiệu quả nếu
IRR >= suất lợi tức mong muốn .
Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết
khấu thích hợp được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trả số tiền vay mượn
cho đầu tư trong kế hoạch . Tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yâu cầu
của nhà đầu tư .
Hạn chế của phương pháp
· Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về
đầu tư tài chính .
· Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
· Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư
1.3.5 Phương pháp lợi nhuận
· Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất.
· Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá.
· Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này. PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
24
Những điều kiện cần xem xét khi áp dụng phương pháp lợi nhuận này
· Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc: về
khoản thu hoặc khoản chi.
· Việc trả phần trăm chi người thuê chưa có cách tính cụ thể .
· Xác định lãi suất vốn hoá cần thực hiện theo nghiên cứu thi trường, khi có
tiềm năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phải phản ánh được điều đó.
1.4 Tín Dụng và Vai Trò Của Tín Dụng Trong Nền Kinh Tế Thị Trường
1.4.1 Sự ra đời và phát triển của tín dụng ngân hàng:
1.4.1.1 Khái niệm về tín dụng:
Danh từ Tín Dụng xuất phát từ gốc La Tinh Creditum có nghĩa là một sự tin
tưởng tín nhiệm lẫn nhau, hay nói cách khác đó là lòng tin.
Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam thì Tín Dụng là quan hệ vay mượn lẫn nhau
trên cơ sở có hoàn trả cả gốc và lãi.
Mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau nhưng đều thể hiện hai nội dung chủ
yếu:
· Người sở hữu một số tiền hoặc hàng hóa chuyển giao cho người khác sử dụng
trong một khoảng thời gian nhất định.
· Người sử dụng cam kết hoàn trả số tiền hoặc hàng hóa đó cho người sở hữu với
một giá trị lớn hơn, phần chênh lệch lớn hơn đó gọi là lợi tức hay tiền lãi.
SƠ DỒ 1: Quá trình vận động của tiền (hàng hóa)
Xuất hiện từ thời kỳ cổ đại dưới hình thức cho vay nặng lãi và phát triển lâu dài
cho đến tới ngày nay.
a. Tín dụng nặng lãi:
- Là hình thức tín dụng ra đời sớm nhất, chủ thể của nó gồm có:
· Người đi vay chủ yếu là nông dân và thợ thủ công ngoài ra thì còn có
quan lại và một số thành phần khác.
· Người cho vay là các nhà kinh doanh thương nghiệp tiền tệ,địa chủ, ngoài
ra còn có quan lại giàu có.
- Nguyên nhân xuất hiên tín dụng nặng lãi xuất phát từ những rủi ro bất khả
kháng trong cuộc sống khiến người lao động phải đi vay giải quyết khó khăn nhằm
đảm bảo sản xuất, mục đích vay thường là tiêu dùng.
- Tín dụng nặng lãi có tính chất là chỉ mang lại lợi ích cho người cho vay, no
mang tính bóc lột. Từ đó kiềm hãm sự phát triển của lực lượng sản xuất,tạo mầm
mống và môi trường cho tín dụng nặng lãi tiếp tục tồn tại.
b. Tín dụng tư bản:
Nó hình thành và tồn tại dưới chủ nghĩa tư bản.Vừa mang lại lợi tức cho người
cho vay và mang lại lợi tức cho người đi vay. Loại tín dụng này mang lại lợi nhuận
cho đôi bên, bởi vì lợi tức ở đây chỉ chiếm một phần giá trị thặng dư, vì vậy tín dụng
tư bản thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng thông qua việc cung ứng kịp thời cho
nền kinh tế.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Copyright: Tài liệu đại học ©