1

ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG SƠN
PHONG, THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM
Ths Ngô Hữu Hoạnh
Trưởng Bộ môn Địa hình – Địa chất và Quản lý đất đai
Trường Cao đẳng Công nghệ - Kinh tế và Thủy lợi Miền Trung

TÓM TẮT
Ngày nay công nghệ GIS đã được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực và có nhiều ưu điểm
so với phương pháp truyền thống, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý tài nguyên, môi trường… Ứng
dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đã được thực hiện tại phường Sơn Phong,
thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm mục đích xây dựng cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh phục vụ tốt
hơn cho việc quản lý, tra cứu, cập nhật thông tin về đất đai tại vùng nghiên cứu. Kết quả nghiên
cứu đã xây dựng được cơ sở dữ liệu về không gian và thuộc tính phục vụ quản lý thông tin hiện
trạng về đất đai, quản lý tài chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh
chóng phần nào đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay tại địa
phương.
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay ở nước ta đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, do đó việc cập nhật, chỉnh lý
những thông tin biến động về đất đai một cách kịp, chính xác là rất cần thiết. Tuy nhiên thực tế cho
thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu về đất đai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ
sách và bản đồ giấy mà các tại xã, phường đang thực hiện khó đáp ứng được nhu cầu cập nhật, tra
cứu, khai thác các thông tin về đất đai.
Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một trong những công cụ được ứng dụng rộng rãi
trong nhiều lĩnh vực trên thế giới. Quản lý tài nguyên thiên nhiên là một lĩnh vực có nhiều ứng dụng
từ GIS, đặc biệt là hỗ trợ quy hoạch, chồng ghép bản đồ, quản lý thông tin tài nguyên…. Việc thành
lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năng quản lý thông tin không gian và
thuộc tính gắn liền với nhau. Bên cạnh đó thông tin được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân
tích thông tin phục rất hữu ích trong công tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền
thống khó có thể thực hiện được.

Dữ liệu về đất đai được nhập, bổ sung, chỉnh lý, chuẩn hóa bằng các phần mềm FAMIS 2010,
Microstation SE. Sau khi nhập dữ liệu, chúng tôi thực hiện quản lý thông tin về thửa đất và chủ sử
dụng trên phần mềm ViLIS 1.0, quản lý thông tin tài chính của đất đai và biên tập các bản đồ
chuyên đề gồm bản đồ giá đất, bản đồ vị trí thửa đất bằng phần mềm Mapinfor 10.5.
4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.1. Kết quả thu thập số liệu, tài liệu
Kết quả thu thập tài liệu tại Phường Sơn Phong đã thu được 20 tờ bản đồ địa chính dạng số
định dạng Autocad, tỷ lệ 1/500. Bản đồ địa chính được lập theo đúng hệ tọa độ VN 2000, tuy nhiên
hệ thống ký hiệu các loại đất theo Luật đất đai 1993. Ngoài ra các tài liệu thu thập được gồm hệ
thống các loại sổ trong hồ sơ địa chính như sổ mục kê đất, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất
đai và bảng biểu thống kê, kiểm kê qua các năm.
Do các thông tin về thửa đất có biến động so với bản đồ nên phải tiến hành khảo sát thực địa để
cập nhật các biến động về thửa đất, thu thập thông tin về hệ thống giao thông để xây dựng bản đồ hệ
thống giao thông, chụp ảnh thửa đất thực tế phục vụ công tác xây dựng CSDL đất đai.
4.2. Xây dựng hệ thống CSDL phục vụ quản lý thông tin hiện trạng đất đai
Các dữ liệu bản đồ phải được chuẩn hoá theo trình tự quy định và theo đúng các bước tổng quát
của quy trình chuẩn hoá dữ liệu bản đồ địa chính; sau đó nhập dữ liệu thông tin thuộc tính để tạo
thành bộ CSDL đất đai.
a. Xây dựng CSDL về không gian và thuộc tính
Do các bản đồ địa chính thu thập được trên định dạng Autocad, nên ta phải chuyển về định
dạng Microstation bằng công cụ import.
Thực hiện chuẩn hóa các lớp dữ liệu theo quy định về thứ tự ưu tiên phân lớp và thứ tự lớp
(level) trong Microstation, tiến hành đóng vùng các đối tượng hình tuyến có diện tích như: đường
giao thông, kênh, hồ… Bước quan trọng tiếp theo là kiểm tra lỗi đồ họa, tạo vùng và gán dữ liệu
bằng phần mềm FAMIS.
Quá trình chuẩn hoá các dữ liệu đầu vào mất rất nhiều thời gian và công sức do dữ liệu có sự
biến động rất lớn, đòi hỏi người làm bản đồ phải am hiểu địa bàn và nắm chắc các thông tin về thửa
đất, chủ sử dụng đất.
b. Chuyển đổi dữ liệu sang ViLIS
Sau khi chuẩn hoá dữ liệu của tất


Hình 3: Hình ảnh các tờ bản đồ phường Sơn Phong sau khi chuyển qua ViLIS
Để ViLIS nhận dữ liệu của phường Sơn Phong, chúng ta phải thiết lập CSDL cho thành phố
Hội An và chuyển dữ liệu của phường Sơn Phong vào.
Sau khi chuyển đổi và nhập dữ liệu thuộc tính, để hiển thị bản đồ của vùng nghiên cứu ta chọn
đơn vị hành chính đó, đơn vị hành chính đã có dữ liệu có màu xanh phân biệt với các đơn vị khác
chưa có dữ liệu. Sau khi kích chọn theo đường dẫn, màn hình sẽ xuất hiện bản đồ của đơn vị hành
chính được chọn.
Muốn biết các thông tin về thửa đất đã được đăng ký, ta không cần mất nhiều thời gian tìm
kiếm trong hồ sơ lưu mà chỉ cần nhập thực hiện chức năng tra cứu, tìm kiếm như: tra cứu theo thửa
đất, tra cứu theo chủ sử dụng, tra cứu theo giấy chứng nhận. Phần mềm ViLIS cho phép hiển thị
đồng thời thông tin thửa đất và vị trí thửa đất trên bản đồ.
Phần mềm ViLIS cho phép thực hiện các công việc xử lý trên bản đồ như: Lập hồ sơ kỹ thuật
thửa đất, biên bản mốc giới thửa đất, trích lục bản đồ, sơ đồ vị trí thửa (hình 4).
Ngoài các công cụ trên bản đồ, phần mềm ViLIS còn có các chức năng phân tích trên bản đồ
như: Hiển thị nhãn thửa, tạo bản đồ chuyên đề theo hiện trạng sử dụng các loại đất theo mục đích sử
dụng (hình 5), tính toán giá trị dữ liệu theo các trường dữ liệu, đo khoảng cách và góc phương vị
trên bản đồ.
Môdul kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính cho phép chúng ta thực hiện các chức năng gồm tạo
đơn đăng ký quyền sử dụng đất, in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập các sổ trong bộ hồ sơ
địa chính gồm sổ địa chính, sổ mục kê đất, sổ theo dõi biến động, sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận.

Hình 6: Quản lý biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4.3. Xây dựng hệ thống CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai
a. Xây dựng CSDL về không gian
Trong phạm vi của đề tài này, chúng tôi sử dụng phần mềm Mapinfor 10.5 để xây dựng CSDL
quản lý thông tin về giá đất. Ưu điểm của phần mềm này là có thể quản lý dữ liệu không gian và
thuộc tính đồng thời và dễ dàng xây dựng các bản đồ chuyên đề.
Sau khi dữ liệu được chuyển đổi sang ViLIS, sử dụng dữ liệu này để chuyển trực tiếp vào
MapInfo để thực hiện nhập và quản lý thông tin.
b. Xây dựng CSDL về thuộc tính
Để phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai, các CSDL thuộc tính được xây dựng bao
gồm CSDL thửa đất, CSDL về giao thông, CSDL về vị trí thửa đất, CSDL về đơn giá.
Sau khi chuyển dữ liệu vào Mapinfor, sử dụng chức năng Maintenance/Tab Structure để sửa
các trường (field) dữ liệu của thửa đất theo như bảng 1.
Bảng 1: Dữ liệu thuộc tính cơ bản của thửa đất
Tên trường (Field)
Dạng dữ liệu (Type)
Giải thích
MATHUA
Character(5)
Mã thửa đất, hai ký tự đầu là số hiệu tờ bản đồ, ba ký tự sau
là số hiệu thửa đất

Hệ số đặc biệt của thửa đất
GIAQD
Decimal(6,2)
Giá quy định theo bảng giá do UBND tỉnh quy định
DONGIA
Float
Đơn giá 1m
2
tính theo giá quy định (1000đồng/m
2
)
LEPHITB
Float
Lệ phí trước bại khi đăng ký đất đai
GIADAT
Float
Giá thửa đất theo quy định
THUETNCN
Float
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất
Xây dựng CSDL thuộc tính về hệ thống giao thông: Để có căn cứ tính các khoản tài chính về
đất đai ta xây dựng bản đồ hệ thống giao thông của vùng nghiên cứu. Việc phân loại đường phố, vị
trí đất căn cứ vào quyết định số 33/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam về ban hành quy
định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam năm 2011.
Thông tin của các tuyến đường giao thông được xây dựng với các trường như bảng 2.
Bảng 2: Dữ liệu thuộc tính của hệ thống giao thông
Tên trường (Field)
Dạng dữ liệu
(Type)
Giải thích

đất quy định như ở bảng 3.
Bảng 3: Bảng giá đất trồng cây hàng năm tại thành phố Hội An
Vị trí
Đơn giá (đồng/m
2
)
Đồng bằng
Miền núi
1
65.000
39.000
2
45.000
31.000
Hình 7: Nhập dữ liệu vị trí bằng chức năng Update column
6

Đối với các loại đất như đất bằng chưa sử dụng, đất nghĩa trang địa thì xác định giá đất như loại


Hình 11: Bản đồ vị trí thửa đất phường Sơn Phong
Xây dựng dữ liệu và bản đồ giá đất: Giá đất của các thửa đất được xác định theo bảng giá đất
do UBND tỉnh Quảng Nam quy định.
Đối với đất ở: Giá đất ở được xác định theo vị trí thửa đất, loại đường phố, loại đô thị, hệ số
sinh lời của đường phố (đoạn đường phố) và hệ số đặc biệt. Tiến hành nhập dữ liệu cho trường 7

GIAQD theo giá quy định tại bảng 4 bằng công cụ update column để gán giá trị cho trường GIAQD
tương tự như nhập vị trí thửa đất.
Bảng 4: Giá đất ở tại thành phố Hội An theo Quyết định 33/2010/QĐ-UBND
Loại đường
Đơn giá (đồng/m
2
)
Vị trí 1

360.000
180.000
160.000
Đường loại 7
650.000
260.000
160.000
140.000
Các loại đất khác giá đất được xác định theo Quyết định 33/2010/QĐ-UBND và thực hiện nhập
dữ liệu như đối với đất ở.
Hệ số đường phố xác định tùy theo từng đường phố, hệ số đặc biệt xác định cho các thửa đất
nằm ở góc tiếp giáp ngã 3, ngã 4 theo quy định và cũng được nhập bằng công cụ update column.
Sau đó ta tính đơn giá đất 1m
2
cho trường DONGIA: Đối với đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ
quan, công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín
ngưỡng: DONGIA = GIAQD*HESODP*HESODACBIET. Đối với đất sản xuất kinh doanh, đất có
mục đích công cộng: DONGIA = GIAQD*HESODP*HESODACBIET*0.7 và đối với đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư: DONGIA = GIAQD*2, đất nông nghiệp khác DONGIA =
GIAQD. Đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất chưa sử dụng thì nhập đơn giá đất đơn giá đất liền
kề.
Khi đã có giá trị của trường DONGIA, giá của các thửa đất được nhập bằng lệnh Update
Column với công thức: GIADAT = DIENTICH*DONGIA.
Tiến hành xây dựng bản đồ đơn giá đất 1m
2
theo quy định tương tự như xây dựng bản đồ vị trí
thửa đất. Kết quả có được bản đồ về đơn giá cho khu vực nghiên cứu và được thể hiện bằng màu
sắc như hình 12.
nước quy định. Nhập dữ liệu bằng công cụ Update column: THUETNCN = GIADAT*2/100
Theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 68/2010/TT-BTC quy định và
hướng dẫn về thu lệ phí trước bạ. Căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với đất gồm diện tích đất và mức
thu lệ phí trước bạ. Đối với tài sản là đất đai thì mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị thửa đất, do
đó nhập dữ liệu trường LEPHITB: LEPHITB =GIADAT*0.5/100 tương tự như trên.
c. Quản lý thông tin tài chính về đất đai tại Phường Sơn Phong
Khi đã xây dựng một CSDL như đã trình bày ở phần trên, ta có thể tra cứu thông tin chi tiết về
giá đất và các thông tin khác của từng thửa đất một cách nhanh chóng và chính xác mà không mất
nhiều thời gian như là tìm kiếm từ các loại sổ sách mà trước đây vẫn thường dùng. Ta cũng có thể
dễ dàng tìm nhiều thửa đất khác nhau mà cùng chung một điều kiện thông qua chức năng truy vấn
hay truy vấn nâng cao bằng công cụ tìm kiếm Query như: Select, SQL select, Find…
Ví dụ: Tìm kiếm các thửa đất có diện tích từ 100 đến 150m
2
và ở mặt tiền tại đường Nguyễn
Duy Hiệu thì ta vào menu Query/Select xuất hiện hộp thoại Select, ta tiến hành nhập dữ kiện tìm
kiếm như hình 13.

Hình 13:Tìm kiếm thửa đất với điều kiện đặt ra
CSDL tài chính về đất đai có thể khai thác sử
dụng tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất
hay tính tiền bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu

để xây dựng cơ sở dữ liệu, quản lý và khai thác thông tin về đất đai là rất thuận tiện, nhanh chóng,
chính xác; lưu trữ và cập nhật thông tin dễ dàng, khắc phục được những khó khăn khi thực hiện
theo phương pháp thủ công trên các sổ sách, bản đồ giấy.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tài liệu hướng dẫn sử dụng phần mềm ViLIS, 2007
2. TS Nguyễn Kim Lợi-Vũ Minh Tuấn, Thực hành hệ thống thông tin địa lý (Mapinfor 9.0 +
AcrView GIS 3.3a), NXB Nông nghiệp, 2007
3. PGS.TS Phạm Ngọc Thạch, Hệ thống thông tin địa lý, Trung tâm nghiên cứu và ứng dụng hệ
thống thông tin địa lý, Đại học Quốc gia Hà Nội
4. Trung tâm Nghiên cứu và ứng dụng Công nghệ địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bài
giảng Microstation
5. Trung tâm Viễn Thám – Bộ TNMT, Tài liệu giới thiệu phần mềm hệ thống thông tin đất đai, Hà
Nội 2007
6. UBND Phường Sơn Phong, Báo cáo thống kê đất đai 2011
7. UBND tỉnh Quảng Nam, Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND về Ban hành quy định về giá các
loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
8. Vụ đăng ký và thống kê đất đai, Bộ TN&MT, Hướng dẫn sử dụng phần mềm tích hợp đo vẽ và
thành lập bản đồ địa chính, 2006.
9. Văn phòng Viện chiến lược, chính sách TNMT, Hiện trạng thông tin, dữ liệu về chiến lược,
chính sách quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường
/>va-moi-truong?start=2