LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TS. Trần Thanh Hùng
Email:
Phần 1
CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
- Hiện nay chưa có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường
đồng nhất sử dụng các thuật ngữ Đất và Đất đai.
- Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Quỹ Đất,
Phân loại Đất, Phân loại Đất đai.
- Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
«Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa
chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài
nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp
chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất».
«Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng».
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
«Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích

- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác
định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự
nhiên và xã hội của đất đai.
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
- Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí
lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt động
kinh tế xã hội.
- Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính
hướng tâm, mà từ đó hình thành các vị trí trung tâm với các
cấp độ khác nhau liên kết thành hệ thống vị trí trung tâm.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các
nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân
vùng sử dụng đất đai khác nhau.
- Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước
tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng
sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso
(1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình
kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí đất đai và
chi phí vận chuyển ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:
•
Π = P.Q – C – Q.t.L – R
•
R = P.Q – C – Q.t.L
- Đồ thị là cách biểu hiện trực quan của hàm giá đất đai.
Trên đồ thị là các đường giá đất đai phản ánh mối quan hệ

•
Thị trường SPNN là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
•
Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản
xuất là giống nhau ở mọi vị trí.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày
càng kém quan trọng trong sự hình thành các vị trí trung tâm
và quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian
(E. Glaeser, 2000).
- Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế -
Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về
vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu
khác biệt về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ
thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công
nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự
nhiên cao hơn.
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa
chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp
với vị thế xã hội của mình.
- Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương
ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức
giá cao hơn.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối

lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội
và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- U = f(VT, CL)
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định
bằng công thức: P = PT x U.
- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa
bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp
các quan điểm khác nhau về giá trị.
- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu
kinh tế học chính thống hiện nay:
•
Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
•
Quan điển kinh tế thị trường;
•
Quan điểm của marketing hiện đại.
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là
lao động không phân biệt nói chung của con người, lao
động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai
thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung
của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện
của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai
không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao
động kết tinh trong đất đai.
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác