CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
  
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG
KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ
CHỦ ĐẦU TƯ :
ĐỊA ĐIỂM : PHƯỜNG 16, QUẬN 8, TP.HỒ CHÍ MINH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
  
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG
KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU
TƯ THẢO NGUYÊN XANH
Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2012
2
NGUYỄN VĂN MAI
3
MỤC LỤC
Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2012
4
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ
ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty : Công ty TNHH Thành Thủy
 Địa chỉ : 307/6 Nguyễn Văn Trỗi, P.1, Q.Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh
 Giấy phép ĐKKD : 0301450718

 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc
bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
 Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch xây dựng;
 Quyết định số 21/2005/QĐ-BSD ngày 22/7/200 của Bộ Xây dựng về ban hành hệ thống
ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng ;
 Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 2/8/2005 của Ủy ban Nhân dân thành phố về
thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đề án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và
xây dựng điểm dân cư nông thôn;
 Quyết định số 6859/QĐ-UB-QLĐT ngày 21/12/1998 của Ủy ban Nhân dân thành phố về
phê duyệt quy hoạch chung cư quận 8;
 Quyết định số 2674/QĐ-UBND ngày 21/6/2007 của Ủy ban Nhân dân thành phố về phê
duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung quận 8 đến 2025 ;
 Quyết định số 15039/KTST-QH ngày 16/12/1999 Kiến trúc sư trưởng thành phố (Nay là
Sở Quy hoạch Kiến trúc) về phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dân
cư Rạch Năng phường 16 quận 8;

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
6
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
 Quyết định số 5458/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc cho
công ty TNHH Thành Thủy được chuyển quyền sử dụng đất tại phường 16 quận 8 để đầu
tư xây dựng khu nhà ở;
 Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 16 đã
được Ủy ban nhân dân quận 8 phê duyệt theo Quyết định số 8555/QĐ-UBND ngày
31/12/2007;
 Văn bản số 5036/KQTĐ-SQHKT ngày 10/12/2007 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về thẩm

khu vực nông lâm thủy tăng 4.5% và đóng góp 0.04 điểm phần trăm trong mức tăng
trưởng chung.
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP) Khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 973 tỷ
đồng chiếm 1% và tăng 4,5% (quý I/2011 tăng 4,2%); khu vực công nghiệp - xây
dựng 41,252 tỷ đồng chiếm 41.5%, tăng 6.3% (quý I/2011 tăng 10.9%); khu vực
dịch vụ 57,159 tỷ đồng, chiếm 57.5%, tăng 7.5% (quý I/2011 tăng 10%). Trong
đó: ngành vận tải bưu chính viễn thông tăng 7.9%, ngành thương mại tăng 9.1%,
ngành khách sạn nhà hàng tăng 0.5%.
Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp ba tháng tăng 2.7% so cùng kỳ. Trong
đó công nghiệp chế biến tăng 3.4%.
Giá trị sản xuất xây dựng quý 1 trên địa bàn thành phố ước thực hiện 26,625.3
tỷ đồng, tăng 10.1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó: kinh tế nhà nước đạt
2,001.6 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 7.5% tăng 22.7%; kinh tế ngoài nhà nước đạt 22,505.6
tỷ đồng, chiếm 84.5%, tăng 11%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 2,118.1 tỷ
đồng, chiếm 8%, tăng 8% so cùng kỳ.
Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản ước đạt 2,390.3 tỷ đồng (giá
thực tế) trong quí I, tăng 5% so quí I/2011. Giá trị sản xuất nông nghiệp quý I đạt
1,964.9 tỷ đồng (giá thực tế) chiếm 82.2% giá trị sản xuất nông lâm thủy sản, tăng
3.6% so cùng kỳ. Trong đó: trồng trọt 728.8 tỷ đồng, chiếm 37.1%, tăng 3.2%;
chăn nuôi 1,051.8 tỷ đồng chiếm 53.5%, tăng 4%. Giá trị sản xuất trồng trọt quý I
tăng 3.2% so cùng kỳ.
Diện tích gieo trồng lúa đông xuân đạt 5,730 ha, tăng trên 5% so cùng kỳ
(riêng Củ Chi 4,696 ha). Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi quý I đạt 1,051.8 tỷ
đồng (giá thực tế), tăng 4% so cùng kỳ; Giá trị sản xuất lâm nghiệp quý I đạt 22.8
tỷ đồng (giá thực tế), xấp xỉ cùng kỳ. Giá trị sản xuất thủy sản quí I/2012 ước đạt

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
8
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
402.6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 9.7% so với quí I/2011. Tổng sản lượng thủy sản

19 dự án điều chỉnh vốn, số vốn đầu tư tăng 20.4 triệu USD. Tổng vốn đầu
tư cấp mới và điều chỉnh đến 15/3 đạt 59.4 triệu USD.
10 dự án giải thể và chuyển đi tỉnh thành khác với vốn đầu tư 50.1 triệu
USD, riêng dự án công ty Căn hộ Hàn Quốc có số vốn là 43.7 triệu USD.
Số dự án còn hiệu lực hoạt động đến ngày 15/3 là 4,186 dự án với vốn đầu
tư 31,586.8 triệu USD, tăng 310 dự án và tăng 1,864.3 triệu USD vốn đầu tư so
với cùng kỳ năm 2011.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
9
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ trên địa bàn thành phố trong tháng
ước đạt 43,581 tỷ đồng, tăng 4.4% so với tháng trước, trong đó khu vực kinh tế có
vốn nước ngoài có mức tăng thấp nhất (+2.8%).
So với tháng 3/2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tăng 20.4%.
Trong đó doanh thu du lịch (bao gồm du lịch lữ hành và khách sạn) tăng 32.8%.
Dự ước quí I, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ đạt 128,749
tỷ đồng, tăng 21% so với quí I/2011 (cùng kỳ năm trước tăng 20.4%). Kinh tế nhà
nước 28,155 tỷ đồng, tăng 15.5%. Kinh tế ngoài nhà nước 96,994 tỷ đồng, tăng
22.8%; Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài 3,601 tỷ đồng, tăng 18.4%.
Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ quý
I/2012 tăng 5.7% so với cùng kỳ năm trước (quý I/2011 tăng 9.7%)
Giá tiêu dùng tháng 3 tăng 0.12% so với tháng 2, đây là mức tăng thấp nhất
tính từ tháng 9/2010 đến nay. Mức tăng thấp chủ yếu do nhóm: “hàng ăn và dịch vụ
ăn uống giảm 0.74%”, “nhóm đồ uống và thuốc lá”, giảm 0.25%; 9 nhóm hàng còn
lại đều tăng với mức tăng không đáng kể. Trong tháng có đợt điều chỉnh tăng giá
xăng dầu và ga chất đốt nên nhóm “nhà ở, điện nước, chất đốt và VLXD” tăng tới
2.51% đã ảnh hưởng đến mức tăng chung.
Giá hàng thực phẩm giảm, thịt heo giảm 5,09%. Ngoài ra một số mặt hàng
thực phẩm cũng giảm nhẹ do nguồn cung cấp khá: thủy hải sản tươi sống (-0.38%);

Doanh thu vận tải hành khách đường bộ chiếm 80.3% trong doanh thu vận tải hành
khách, tăng 45.7% so quí I/2011.
Tổng lượng hàng hóa thông qua cảng sông và cảng biển ba tháng ước đạt
14,072.1 nghìn tấn, tăng 5.3% so với 3 tháng cùng kỳ năm trước; trong đó hàng hoá
xuất ngoại 5,354.1 ngàn tấn, chiếm 38%, tăng 4.4%; hàng nhập ngoại 6,684 ngàn tấn,
chiếm 47.5%, tăng 5.6%.
Doanh thu cả quí của bưu chính viễn thông ước đạt 473.5 tỷ đồng, bằng
25.2% doanh thu của quí I/2011; doanh thu viễn thông chiếm 44.2%, giảm 87.5%
và chủ yếu thu từ các thuê bao của năm trước; doanh thu bưu chính chiếm 55.8%,
tăng 28.4% so với quí I/2011.
Tổng thu ngân sách Nhà nước 3 tháng ước thực hiện 49,969 tỷ đồng,
đạt 21.4% dự toán, giảm 7.5% so cùng kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 35,5%). Trong
đó thu nội địa đạt 29,028 tỷ đồng, đạt 23.5% dự toán, giảm 4% so cùng kỳ; thu từ
dầu thô đạt 6,932 tỷ đồng, đạt 27.7% dự toán, giảm 17.3%; thu từ hoạt động xuất
nhập khẩu đạt 13,500 tỷ đồng, đạt 17.1% dự toán, giảm 9.9%.
Thu từ doanh nghiệp nhà nước chiếm 22% tổng thu nội địa, tăng 0.4% so
cùng kỳ. Trong đó: Nhà nước trung ương ước thực hiện 3,768 tỷ đồng, tăng 1.4%;
Nhà nước địa phương 2,632 tỷ đồng, giảm 1%. Thu từ khu vực ngoài nhà nước
7,007 tỷ đồng, chiếm 24.1%, tăng 2.3% so cùng kỳ. Thu từ khu vực đầu tư nước

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
11
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
ngoài đạt 6,448 tỷ đồng, chiếm 22.2%, tăng 6.7%. Thu khác đạt 9,173 tỷ đồng,
giảm 16.3%; trong đó thuế thu nhập cá nhân đạt 5,610 tỷ đồng, tăng 35.3%.
Thu ngân sách nhà nước địa phương 3 tháng ước đạt 11,898.2 tỷ đồng, đạt
27.8% dự toán, giảm 9.7% so cùng kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 39.6%).
Tổng chi ngân sách địa phương (trừ tạm ứng) 3 tháng ước thực hiện 5,238
tỷ đồng, đạt 14% dự toán, bằng 47.4% so cùng kỳ.
Chi đầu tư phát triển ước thực hiện 538 tỷ đồng, bằng 7.2% so cùng kỳ, trong

so với đầu năm, trong đó: cổ phiếu đạt 200,462 tỷ đồng, chiếm 73.7%, trái phiếu đạt
68,669 tỷ đồng, chiếm 25.3%, chứng chỉ quỹ đạt 2,761 tỷ đồng, chiếm 1%. Giá trị thị
trường của các chứng khoán niêm yết đạt 608,555 tỷ đồng, tăng 33.7% so đầu năm.
VN-index tại thời điểm báo cáo đạt 441.85 điểm, tăng 25.7% so đầu năm, tương ứng
tăng 90.3 điểm.
Khối lượng giao dịch của 11 ngày đầu tháng 3 đạt 1,007.4 triệu chứng khoán,
tăng 107.9% so tháng 2, bình quân mỗi phiên có 91.6 triệu chứng khoán được chuyển
nhượng với giá trị đạt 1,467.4 tỷ đồng.
Giá trị giao dịch của 11 ngày đầu tháng 3 đạt 16,141.6 tỷ đồng, tăng 115.6% so
tháng trước và tăng 88.2% so cùng kỳ. Trong đó: giá trị giao dịch khớp lệnh đạt
12,498.8 tỷ đồng, chiếm 77.4% tổng giá trị giao dịch, tăng 74.6% so cùng kỳ;
II.2. Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012
Từ đầu năm đến nay các đơn vị nghệ thuật đã tổ chức 360 suất diễn, thu hút
330 ngàn lượt người xem. Tính đến tháng 3 có gần 200 giải thể thao phong trào
được tổ chức, đáp ứng được nhu cầu tham gia tập luyện và thi đấu thể thao của
người dân thành phố. Thành phố đã đạt được thành tích cao trong thể thao: Thi
đấu trong nước: cử 33 HLV, 172 VĐV, 1 chuyên gia thuộc 10 môn thể thao tham
dự 11 giải toàn quốc. Kết quả đạt 29 HCV, 17 HCB, 17 HCĐ (trong đó, giải cờ
tướng hạng I đạt 2 HCV, 1 HCB, giải nhất toàn đoàn). Thi đấu quốc tế: cử 11 lượt
gồm 15 HLV, 54 VĐV thuộc 7 môn thể thao tham dự 14 giải quốc tế gồm 1 giải vô
địch Thế giới, 3 giải vô địch, trẻ châu Á và 10 giải mở rộng.
Trong 2 tháng đầu năm phát hiện 1.706 ca bệnh sốt xuất huyết, giảm 27%
(giảm 631 ca) so với cùng kỳ năm 2011. Bệnh tay chân miệng có tốc độ lây lan
bệnh nhanh, trong 2 tháng đầu năm đã có 925 ca mắc, số ca nhiễm gấp 3 lần so
với cùng kỳ năm 2011 đã có 1 ca tử vong.
Công tác khám chữa bệnh: Trong 3 tháng đầu năm, số lượt người khám
chữa bệnh ước đạt 6.3 triệu lượt, tăng 5.5% so với cùng kỳ; số bệnh nhân điều trị
nội trú ước đạt 302.1 ngàn lượt, tăng 5%; số bệnh nhân điều trị ngoại trú 1.2 triệu
lượt, tăng 6%.


thương. Tai nạn
giao thông đường sắt: xảy ra 01 vụ, làm chết 01 người; Tai nạn giao thông đường
thủy xảy ra 04 vụ, không gây thiệt hại về người.
Tính đến ngày 15/02/2012 đã xảy ra 28 vụ cháy so với cùng kỳ tăng 3 vụ,
không có người chết, thiệt hại về tài sản trị giá khoảng trên 317 triệu đồng. Đã xảy
ra 03 vụ nổ so với cùng kỳ tăng 02 vụ, không có người chết, bị thương 9 người .
Trong quý I, các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao động
và giải quyết việc làm cho 68.5 ngàn lượt người, đạt 25.9% so kế hoạch năm 2012,
tăng 15.2% so cùng kỳ năm 2011. So với quý 1 năm 2011, số người đăng ký
hưởng trợ cấp thất nghiệp tăng 43.
II.3. Thị trường bất động sản Tp.HCM quý 1/2012
II.3.1. Căn hộ để bán
 Nguồn cung
Trong Q1/2012 chỉ có 2 dự án mới cung cấp khoảng 300 căn hộ. Tổng
nguồn cung sơ cấp giảm khoảng -12% so với quý trước và khoảng -30% so với
cùng kỳ năm trước.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
14
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
+ Nguồn cung sơ cấp

Thứ tự của các quận dẫn đầu đã thay đổi khi quận Bình Tân thay thế
quận Thủ Đức ở vị trí dẫn đầu với 16% thị phần sơ cấp. Tương tự, quận 7 cũng
không còn đóng góp thị phần lớn nhất cho thị trường sơ cấp.
+ Thị trường thứ cấp theo hạng

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
15
Dự án: Khu nhà ở và chung cư

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
17
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
+ Nguồn cung

+ Tình hình hoạt động
Ghi chú: Giá thuê trung bình tính trên diện tích thuần bao gồm
phí dịch vụ, không bao gồm VAT.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
18
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
Cả công suất thuê trung bình và giá thuê của toàn thị trường
giảm nhẹ khoảng -1%. Trong Q1/2012, công suất thuê trung bình đạt 84%
trong lúc giá thuê trung bình là 487,000 VND/m
2
/tháng. Tình hình hoạt động
của hạng A và C tương đối ổn định so với Q4/2011; tuy nhiên; công suất cho thuê
và cả giá thuê của hạng B giảm do sự tham gia của 2 dự án mới.
Khu vực trung tâm và các khu đô thị mới gồm quận 2 và 7 cung cấp
giá thuê cao ở mức hơn 416.000 VND/m
2
/tháng; ngược lại các quận khác có giá
thuê thấp hơn.
Căn hộ dạng 1 và 2 phòng ngủ được tiêu thụ cao nhất. Hơn 85% căn
hộ 1 và 2 phòng ngủ
được thuê.
.
 Nguồn cầu
Khách thuê dài hạn chiếm ưu thế trong thị trường với hơn 90% tổng

Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp và giá chào bán trung
bình trên thị trường thứ cấp giảm -7% so với quý trước.
Khoảng giá trên thị trường sơ cấp hầu như không thay đổi so với quý
trước. Khoảng giá của biệt thự dao động từ 4.7 tỷ đồng đến 87 tỷ đồng/ căn, và
của nhà liền kề từ 1.9 tỷ đồng đến 15 tỷ đồng/ căn.
Giá chào bán trung bình của đất nền tại quận 9 tăng 3%, còn các
quận khác giảm từ -1% đến -9% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá
đất nền trung bình tại quận 2 tăng 5%, trong khi giá của các quận khác giảm từ
-3% đến -25%.
.
 Nguồn cầu
Thị trường sơ cấp có tình hình hoạt động thấp. Tỉ lệ hấp thụ của thị

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
21
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
trường giảm từ 13% trong quý trước xuống 5% trong quý này.
Các dự án biệt thự cao cấp có sức hấp dẫn mạnh đối với những
người giàu. Các dự án này được phát triển trên ý tưởng rất cao cấp bởi các chủ đầu
tư có đẳng cấp và được quản lý bởi các nhà điều hành nổi tiếng. Ngoài ra, các dự
án này hầu như được tọa lạc tại các vị trí đắc địa, cung cấp môi trường biệt lập, có
những tiện ích thiết yếu cho một cuộc sống sang trọng.
Phần lớn người Việt Nam đều ưa thích loại hình bất động sản gắn
liền với đất. Các quận ngoại thành với quỹ đất lớn và các dự án cơ sở hạ tầng quan
trọng đang được nâng cấp sẽ được kỳ vọng thu hút một nguồn cầu lớn cho loại
hình nhà ở thấp tầng, đặc biệt là các biệt thự/ nhà liền kề với mức giá phải chăng.
 Triển vọng
Nguồn cung tương lai bao gồm hơn 140 dự án với diện tích 8,500 ha
và khoảng 60,000 căn trong vòng 8 năm tới.
Trong ngắn hạn từ 2012 đến 2013, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp

Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy là một
trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
23
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG ĐẦU
TƯ
IV.1. Vị trí địa lý
Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy được xây dựng tại phường 16
quận 8.
Hình: Bản đồ Quận 8 (Thành phố Hồ Chí Minh)
Giới hạn của khu đất như sau:
+ Phía Đông : giáp khu dân cư hiện hữu;

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
24
Dự án: Khu nhà ở và chung cư
+ Phía Tây : giáp đường An Dương Vương (lộ giới 40m)
+ Phía Nam : giáp khu dân cư hiện hữu
+ Phía Bắc : giáp đường hiện hữu (lộ giới 20m)
IV.2. Điều kiện tự nhiên
Bề mặt địa hình khu vực xây dựng dự án tương đối thấp và bằng phẳng.
Nơi đây có nhiều sông rạch chằng chịt như kênh Đôi, sông Bến Nghé, kênh
Tàu Hũ, rạch Ong Lớn, rạch Ong Bé, rạch Xóm Củi, rạch Lồng Đèn, kinh Lò
Gốm, kinh Ngang số 1, kinh Ngang số 2, kinh Ngang số 3 lại chia nhỏ quận 8
thành những mảnh vụn.
Sông bị nhiễm phèn nặng do chế độ bán nhật triều, ảnh hưởng từ gió
mùa Đông Nam thổi từ biển Đông.
Khu vực quận 8 có điều kiện khí hậu tương tự với điều kiện khí hậu thành