ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA LUẬT

ĐỀ TÀI :
QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH
GVHD :
Lớp K11504
Bùi Thị Kim Dung K115041670
Phan Thị Ngọc Điệp K115041673
Nguyễn Thị Lệ Kiều K115041695
Lê Quý Thảo K115041720
Nguyễn Huỳnh Song Thi K115041728
Nguyễn Thị Quỳnh Trang K115041742
1
Mục lục
Mục lục 2
LỜI MỞ ĐẦU 2
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRONG NƯỚC 7
2.1. Những quy định chung 7
2.2 Những quy định đối với từng trường hợp 10
2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất 10
2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất 12
2.2.3. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 13
CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC
22
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,. 22

quyền sử dụng đất"-một quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy
định về quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai. Vì muốn thực hiện được
các giao dịch, muốn khiếu nại hay bất cứ các hoạt động liên quan đến đất đai nào
khác của nhà mình thì buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu đối với mảnh đất ấy. Nó là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng giống như việc một công dân thì phải có
giấy chứng minh nhân dân vậy. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong điều chỉnh của pháp luật đất đai không chỉ đề cập tới bộ phận tổ chức kinh tế
trong nước hay nước ngoài hay là những hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư ở
nước ngoài mà còn một bộ phận khác rất quan trọng, gần gũi hơn, và là một bộ phận
chiếm phần lớn người sử dụng đất đó chính là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Và
những xung đột, khiếu nại hằng ngày vẫn đang tiếp diễn đặc biệt là vấn đề về quyền
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân do chính quyền làm
không đúng, do luật còn những điểm chưa bảo vệ được tối đa quyền lợi chính đáng
của người dân. Đứng trước những khó khăn đó và cũng chính bởi tầm quan trọng và
sự thiết yếu về quyền cơ bản này đối với nhóm hộ gia đình, cá nhân trong nước nên
nhóm chúng tôi quyết định chọn đề tài:"Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước" để đề cập đến trong bài tiểu luận
này.
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước trước tiên là giúp người đọc có cái nhìn
sơ lược về quyền chung các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sau đó là quyền riêng của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Để người đọc có thể hiểu
được phần nào mục đích của việc quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước hết sức quan trọng bởi một mặt đối với
Nhà nước vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừa
nắm chắc tài nguyên đất đai; mặt khác đối với người sử dụng đất vừa yên tâm khai
thác triệt để mọi tiềm năng tốt nhất của đất đai, hiểu và chấp hành tốt quy định pháp
luật về đất đai. Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu đi chăng nữa thì nó cũng là
nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về sử dụng đất của con người ngày một

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu suy nhất đối với đất đai nhưng không trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội
dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà
bất kì người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Và trước khi đến với quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cá
4
nhân, hộ gia đình, nhóm chúng tôi xin khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đặc điểm, ý nghĩa của nó trong việc xác lập quyền của cá nhân, hộ gia đình khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay theo thuật ngữ bình dân gọi là Sổ đỏ)
là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo điều 48 của Bộ luật Đất đai 2003 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong
cả nước với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng kí bất động sản (BĐS)
- GCNQSDĐ do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì GCNQSDĐ
phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch”.
1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong pháp luật về đất đai, GCNQSD đất có vai trò quan trọng. Với những thông
tin được thể hiện trên GCNQSD đất (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích,
mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v v ), GCNQSD đất giữ mội
vai trò lớn đối với cả nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp
và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả
năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp
Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện.
Trước đây, do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không
thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất mà có đầy đủ giấy CNQSD đất thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình
“sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi đó, nhà nước sẽ kiểm soát
được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn.
Về phía người sử dụng đất, GCNQSD đất là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã
trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với
quyền sử dụng đất. GCNQSD đất không những buộc người sử dụng đất phải nộp
nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu
hồi. GCNQSD đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan

pháp lí này cũng có giá trị như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất ở cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Người sử dụng đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 hoặc theo các
mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu
giấy do Bộ tài nguyên và môi trường hiện nay phát hành theo Luật Đất đai năm 2003.
Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì
người nhận quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
năm 2003 và theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất,
trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó.
Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên vợ, chồng.
7
- Đối tượng đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Điều 50 Luật đất đai 2003 và Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày
29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì:
+ Đối tượng kê khai, đăng kí :
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng phải có quan hệ trực tiếp với nhà nước
trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì
phải tiến hành kê khai đăng kí diện tích đất mà mình sử dụng.
Hộ gia đình: Chủ hộ là người đứng ra đăng kí hoặc người được chủ hộ ủy quyền thay
mặt cho hộ gia đình. Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do chủ hộ ký và có
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên chủ
hộ.
Cá nhân sử dụng đất : Chính bản thân cá nhân đó hoặc người được cá nhân ủy quyền.
Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do cá nhân kí và có chứng thực của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên cá nhân sử dụng đất.
+ Diện tích đất phải kê khai, đăng kí:

nhận quyền sử dụng đất.
 Các loại đất không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán của tổ chức, cá nhân khác,…
Đất công cộng như sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lí sử dụng.
Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
Người đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử
dụng đất hoặc sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 không có giấy tờ chứng minh nguồn
gốc sử dụng đất thì không được đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất do nhà nước thu hồi nhưng chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa cho thuê
tại địa phương không được phép đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ
tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí các loại đất này.
 Đối với diện tích đất chung, nhà ở chung thì việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thỏa thuận chia diện tích đất chung, nhà ở
chung đó thì tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ghi rõ sơ đồ.
Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thỏa thuận được phương thức chia
diện tích đất, nhà ở chung thì tiến hành đăng kí phần riêng cho từng hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà ở chung thì đăng kí chung.
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thỏa thuận được phương thức phân chia
thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ nhưng phải ghi
quyền sử dụng đất chung trên mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
 Trường hợp đất thuộc sở hữu chung của dòng họ nhưng được pháp luật thừa nhận
thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung cho cả dòng họ.
 Diện tích đất nằm trong diện tích quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác sẽ tiến hành đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích quy định trước thời điểm quy hoạch vẫn
được đăng kí với các điều kiện sau:
Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc được UBND xã

2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất
- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất:
Thứ nhất : Khi hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định,lâu dài được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất :
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước
Việt Nam dân chủ công hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là
đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
e) Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
Có ba vấn đề cần làm rõ trong quy định trên :
+ Thứ nhất, thẩm quyền và trách nhiệm xác định tranh chấp thuộc về UBND cấp xã
nơi có đất. Nếu có tranh chấp, việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi đã có
biên bản hòa giải hoặc bản án hay quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có
10
thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
+ Thứ hai,vấn đề về ổn định được đặt ra tại khoản 1 Điều 50 nhưng không được Luật
đất đai giải thích như thế nào là sử dụng ổn định.
+ Thứ ba, phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50, Luật Đất đai
2003.

tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay được
UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
- Thứ tư : Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản đầu tiên trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp
11
với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Các quy định nói trên của Luật đất đai năm 2003 thể hiện tư duy mới trong quan niệm
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước quan tâm khía cạnh quản lí
nhiều hơn là cố gắng tận thu cho ngân sách nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Cùng với những thủ tục được minh bạch hóa, người sử dụng đất ý
thức đầy đủ hơn trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để hưởng quyền
và làm nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai.
- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử
dụng đất :
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
đầu tiên trên đây nhưng đất đã được sử dụng sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Tuy
nhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả trường hợp mặc dù có giấy tờ về
giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước mà nay được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua bản án hoặc quyết định

01/7/2004 thì nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 100%
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích ngoài hạn mức theo giá đất ở do UBND tỉnh
quy định.
- Không cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã
có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Vi phạm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền xét duyệt và công khai.
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản
lí.
+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
+ Đã có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người sử
dụng đất vẫn cố tình vi phạm lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cộng cộng, đất
chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác.
- Không cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao,
được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.
2.2.3. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất
2.2.3.1 Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 49, Luật Đất đai 2003 quy định những trường hợp được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó theo khoản 4 thì bao gồm cả “người được
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất;
người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Quy định này cho thấy cá nhân, hộ gia
đình có quyền được cấp GCNQSDĐ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra những giới hạn trong việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình:
 Điều 100, NĐ181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện để hộ gia đình, cá nhân
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư,

Theo Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị đã được xét duyệt UBND Tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ương quy định tỷ lệ diện tích được xây dựng nhà ở trên thửa đất
ở có vườn, ao phù hợp với cảnh quan đô thị. Trong trường hợp người sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất ở được xác định có các loại
giấy tờ theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 mà có nhu cầu mở rộng diện tích
đất ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất trừ
trường hợp "hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở
được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Hộ gia đình, cá nhân trong nước được sử dụng đất được xem xét cho phép chuyển
mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
- Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở
thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp, chưa được công nhận là đất ở
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.
- Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông
14
nghiệp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong
phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới.
Và điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất
đai 2003 thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều
30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho
phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở.
- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng
pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận
và có văn bản cam kết chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương. Nộp đủ nghĩa
vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi

dụng đất có vai trò thay thế hàng loạt các loại giấy tờ đã qua nhiều thời kì lịch sử khác
nhau mà hiện nay vẫn đang tồn tại.
Với ý nghĩa đó, thời gian qua chúng ta đã cố gắng đẩy mạnh việc thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn chậm so với yêu cầu đặt ra mà một trong những nguyên nhân là chưa có
sự cải tiến về mặt thủ tục trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để khắc phục tình trạng này, Luật đất đai 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho những trường hợp được giao đất, cho thuê đất hết sức dễ dàng,
thuận lợi và rất đơn giản. Cụ thể thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản
lí đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Bộ hồ sơ đối với hộ
gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất chỉ cần có đơn xin giao đất, thuê đất là đủ.
Việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành đồng
thời với việc xem xét để ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Nghĩa là, sau khi sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh, phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện tiếp nhận
hồ sơ của người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất thì thực hiện quá trình thẩm tra
hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan như: trích lục bản đồ địa chính,
xác định nghĩa vụ tài chính mà nguời sử dụng đất phải nộp và hoàn tất hồ sơ để trình
UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện xem xét và quyết định (Điều 37 Luật đất đai
2003). Đối với trường hợp được UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất,
cho thuê đất thì cũng đồng thời được cấp luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, cơ quan
quản lí đất đai tổ chức bàn giao đất trên thực địa thì thực hiện việc trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, cho thuê đất. Đây là quy định hết
sức đơn giản thể hiện sự thông thoáng và linh hoạt, làm giản tiện các thủ tục hành
chính, bỏ qua các khâu, các bước trung gian không cần thiết mà vẫn đảm bảo được
yêu cầu của công tác quản lí Nhà nước về đất đai. Thông qua đó, tiết kiệm công sức,
thời gian, tiền bạc cho Nhà nước cũng như người sử dụng đất


cuộc sống. Đây cũng là một trong những nguyên nhân để các giao dịch quyền sử dụng
đất bùng nổ tự phát, thị trường quyền sử dụng đất phi chính quy phát triển tràn lan
nằm ngoài vòng kiểm soát của pháp luật.
Để khắc phục những tồn tại này, Luật đất đai 2003 xác định rõ trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất như sau:
Trước hết, người đang sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất qui định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5
Điều 50 Luật đất đai 2003;
- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện. Trường
hợp người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở nông
thôn thì hồ sơ nộp tại xã nơi có đất để chuyển cho phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận nghĩa vụ tài chính mà người sử
17
dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính gửi đến cơ quan thuế và thông báo cho người
sử dụng đất biết, đồng thời chuyển hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh
hoặc phòng tài nguyên cấp huyện. Nếu không đủ điều kiện thì trả hồ sơ và thông báo
lý do cho người sử dụng đất biết.
Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện có trách nhiệm thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ và hoàn tất hồ sơ để chuyển lên
UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 52 Luật đất đai 2003 để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (nơi mình đã nộp
hồ sơ) để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với qui định trên về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có

18
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được qui định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo qui định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc
phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng
đăng kí quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản có chứng
nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tự do, bình đẳng thỏa
thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật, nhưng vì giá trị quyền sử dụng đất
lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại “nhạy cảm’ trước sự biến đổi của cung-cầu
trên thị trường nên pháp luật qui định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải lập bằng văn bản và có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Mọi trường hợp trái với qui định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không
chỉ đảm bảo giá trị chứng minh cao trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên
phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản các bên đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi
chính đáng của mỗi bên.
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh
hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để hoàn tất các thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ sẽ được chuyển lên UBND cấp có thẩm quyền xác
nhận đồng ý cho chuyển nhượng và thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.

thẩm quyền phê duyệt; các quyền và nghĩa vụ pháp lí của người sử dụng đất không bị
thay đổi và mục đích của sự chuyển đổi chỉ để nhằm chuyển dịch cơ cấu vật nuôi, cây
trồng theo hướng có hiệu quả hơn mà thôi. Chính vì vậy mà thủ tục chuyển mục đích
sử dụng đất được qui định khá đơn giản, tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động
linh hoạt để nâng cao năng suất, hiệu quả sử dụng đất.
Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ khai đăng kí chuyển mục
đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất; trường hợp là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND xã
nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng kí,
chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở tài nguyên và Môi trường cấp
tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để chỉnh lí giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho phù hợp với đất sau khi chuyển mục đích. Sau khi đã được chỉnh lí,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được chuyển về văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất nơi đã nộp hồ sơ, người chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan này.
Thời hạn để thực hiện thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất là 7 ngày.
Đây là thời hạn không quá dài thể hiện sự thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất theo hướng có lợi trong quá trình sử dụng đất.
Có thể nhận thấy, so với thông tư 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2001 thì thủ tục đăng
kí chuyển mục đích sử dụng đất đơn giản và hợp lí hơn. Chuyển mục đích trong
những trường hợp đơn giản không làm thay đổi qui hoạch thì người chuyển mục đích
sử dụng đất chỉ phải thực hiện thủ tục đăng kí việc chuyển mục đích của mình tại văn
phòng đăng kí quyền sử dụng đất mà không phải thông qua thủ tục xin phép cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định mới tại Luật đất đai 2003 thể hiện sự đơn
giản, dễ dàng hơn đối với người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được sự kiểm soát
và quản lí chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất.
20
3.3.2.2 Trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép với cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền

thủ tục qui định chặt chẽ hơn với qui trình được yêu cầu thực hiện nghiêm ngặt hơn.
Có như vậy mới theo dõi được sát sao tình hình biến động đất đai một cách kịp thời
nhưng bên cạnh đó vẫn đáp ứng được nguyện vọng thiết thực của những người sử
dụng đất.
21
CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,
HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC
4.1. Thực trạng về thi hành quyền được cấp giấy CNQSDĐ của cá nhân, hộ gia
đình trong nước
Quyền được cấp giấy CNQSDĐ là một quyền cơ bản và tối quan trọng đối với người
sử dụng đất (SDĐ). Nó không chỉ là một cơ sở pháp lí mà Nhà nước căn cứ vào để
bảo hộ những quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, bên cạnh đó giấy CNQSDĐ
giúp cho các bên tham gia giao dịch đối với quyền sử dụng đất sẽ không xảy ra những
tranh chấp không mong muốn. Mặc dù cả Nhà nước và người SDĐ đều biết được tầm
quan trọng khi có được quyền này, người SDĐ có quyền được cấp GCN nhưng trên
thực tế việc thực thi quyền vẫn gặp rất nhiều khó khăn, xuất phát một phần là từ
những bất cập trong những quy định về cấp giấy CNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình;
một phần là từ chính người sử dụng đất trong việc thực thi quyền lợi của chính mình.
NQ30/2012/QH13 đặt ra chỉ tiêu chậm nhất là đến ngày 31/12/2013 căn bản hoàn
thành việc cấp GCNQSDĐ lần đầu trong phạm vi cả nước. Trong quá trình thực hiện,
các sở ban ngành đã cố gắng chủ động tháo gỡ những vướng mắc phấn đấu hoàn
thành chỉ tiêu kế hoạch hàng năm đề ra. Sự nỗ lực của các cấp ngành cũng đã có được
những thành quả nhất định, số cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy ngày càng tăng.
Tuy vậy, tiến bộ thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất
đai. Phần lớn các tỉnh, thành phố trong cả nước đều chưa cấp xong giấy chứng nhận
cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất.
Bên cạnh những mặt đã đạt được thì cũng có không ít những khó khăn làm ảnh hưởng
tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ hiện nay của Nhà nước. Đó là những nguyên nhân:
 Sự thiếu thống nhất trong pháp luật đất đai

rất nhiều vấn đề phức tạp bởi trải qua nhiều thời kì, chính sách pháp luật khác nhau,
cộng thêm xảy ra nhiều vụ lấn chiếm, xây dựng trái phép, tranh chấp đất đai…Khi xác
định nguồn gốc đất, chính quyền phải căn cứ trên các quy định và giấy tờ pháp lý,
song không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng có đủ giấy tờ nên cần nhiều thời gian
cho việc làm rõ căn cứ pháp lý để có thể cấp giấy.
 Sự tắc trách của cán bộ thực thi việc cấp GCNQSDĐ:
Một nguyên nhân nữa các xã, phường chưa thực hiện đúng quy trình thực hiện
bộ thủ tục hành chính, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, thậm chí một số địa phương yêu
cầu người dân nộp những hồ sơ ngoài thủ tục đã công bố. Việc xác định nguồn gốc,
loại đất và thời điểm sử dụng đất không đúng gây khó khăn cho người sử dụng đất.
Công tác lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ chưa đầy đủ, thiếu hệ thống và liên kết các dữ liệu
địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một số quận, huyện, thị xã
chưa quan tâm kiện toàn văn phòng đăng ký đất đai, chưa kịp thời tổ chức hướng dẫn
các đơn vị rà soát, phân loại hồ sơ và tháo gỡ khó khăn trong việc xác định các điều
kiện cấp sổ đỏ cho những trường hợp có vướng mắc, nhất là tìm ra biện pháp giải
quyết dứt điểm những trường hợp tồn đọng.
Tuy nhiên, điều gây bức xúc nhất đối với người dân đó là nhiều cán bộ trong lĩnh vực
này có hành vi nhũng nhiễu người dân. Việc cấp giấy cần nhiều khâu trong việc xác
minh nguồn gốc đất, thẩm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử đất…rất
nhiều khâu với sự thực hiện trực tiếp của các cán bộ cấp xã ở địa phương, do đó có
thể thấy những cấp này đóng vai trò quan trọng và gần như quyết định. Do đó, việc
sách nhiễu là một thực trạng khó tránh khỏi. Thêm vào đó là trình độ chuyên môn
không cao cũng là nguyên nhân của nhiều sự sai sót, làm mất thời gian cho tiến trình
cấp GCNQSDĐ.
 Vấn đề về nghĩa vụ tài chính:
Đây là vấn đề xuất phát chính từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. Việc kết hợp thu
tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục
cấp GCNQSDĐ gặp rất nhiều khó khăn. Người dân không đến làm nghĩa vụ tài chính
khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển
23

phục : tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách đối với nhà ở
riêng lẻ khi được cấp sổ đỏ nhà, đất nếu các hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử
dụng đất thì ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ Nhưng ngay cả khi người cho phép
ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân vẫn sẽ không hợp tác trong việc cấp sổ đỏ do
tiền sử dụng đất quá nặng. Chưa kể tình trạng khi được ghi nợ rồi còn lo bị các chi
cục thuế tính lãi do chậm nộp. Vì vậy, để hoàn thành cấp sổ, trước hết, chính quyền
Thành phố cần phải giải tỏa được vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất với người
dân. Do đó phải hạ hệ số K sao cho giá đất sát với giá thị trường nhất. Đồng thời,
cũng phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu được tầm quan trọng của việc cấp
GCNQSDĐ.
24
4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ
gia đình
Để khắc phục tình trạng này, chúng ta phải đưa ra những giải pháp tháo gỡ những
vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay:
4.2.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Đầu tiên đó là để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ một
cách sâu rộng đến từng hộ gia đình cá nhân thì cần phải có các biện pháp tuyên truyền
về lợi ích và tầmquan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền
phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ trên các phương tiện thông
tin đại chúng nhằm truyền tải thông tin về chủ trương chính sách của Nhà nước đến
mọi đối tượng mọi từng lớp xã hội.
4.2.2 Về thủ tục hành chính
Kết hợp với cải cách hành chính thực hiện thủ tục một cửa nhằm đẩy nhanh công tác
cấp GCNQSDĐ, cụ thể:
Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận và phường do Luật đất đai 2003 quy định,
các trường hợp sử dụng đất ổn định đất từ 15/10/1993 không phải nộp nghĩa vụ tài
chính nên các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 không phải xét thời gian sử
dụng đất, chỉ xem xét yếu tố có hay không tranh chấp, khiếu kiện.
Các hộ gia đình nằm trong vùng không phù hợp với quy hoạch sẽ xét cấp