ĐỀ TÀI 16: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT
CĂN NHÀ.
I. Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại
càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và
có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại bị
tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi phối
như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với mức độ
ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và phù hợp
với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có nhu cầu. Vì
lí do trên, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà ở thành
phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.

II. PHƯƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN
ĐỀ TÀI
Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ các
tờ báo như : Thanh niên ( số ra ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ra ngày
12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ra ngày 12/3/2009), các website như muanha.com,
nhaban.com.
Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng
tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa trên 100 mẫu quan sát thu thập được.
Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel. Power
Point, Eviews để hoàn thành đề tài.
III. THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT
1. Giải thích các biến:
Mô hình tổng quát:
Y=C
1

D
7
+C
10
D
8
+C
11
D
9
+C
12
D
10
+C
13
D
11
+U
i
 Biến phụ thuộc:
Y_GBCN: giá bán căn nhà tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).
 Biến độc lập:
X
2
_DT: diện tích một căn nhà (đơn vị: m
2
).
D
1

_TTNN = 1: nhà mới xây.
 D
4
_TNNN = 0: nhà đã qua sử dụng.
D
5_
KC1: kết cấu.
 D
5_
KC1 = 1: biệt thự.
 D
5_
KC1 = 0: khác.
D
6_
KC2: kết cấu.
 D
6_
KC2 = 1: nhà lầu.
 D
6_
KC2 = 0: khác.
D
7
_GTPL: giá trị pháp lý.
 D
7
_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý.
 D
7

_AN: an ninh.
 D
11
_AN = 1: có an ninh.
 D
11
_AN = 0: không an ninh.
2. Bảng thống kê mô tả:
 Nhận xét trị thống kê mô tả:
Số quan sát của chúng tôi là 100 mẫu quảng cáo bán nhà tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Trong 100 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một ngôi nhà là:
3669.59 triệu đồng.
Nhà có giá bán cao nhất là: 33100 triệu đồng.
Nhà có giá bán thấp nhất là: 400 triệu đồng.
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II
2
Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 32700 triệu đồng.
Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, kết cấu, giấy
tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà.
Biến X
2
_DT: diện tích của căn nhà.
Biến D
1
_VT: vị trí của căn nhà, trong số 100 mẫu nhà được khảo sát là 71 mẫu nhà
trong trong hẻm, 29 mẫu là nhà mặt tiền.
Biến D
2
_QTT: có 27 căn nhà thuộc các quận trung tâm thành phố.
Biến D

Internet.
Biến D
11
_ AN: an ninh xung quanh căn nhà, trong đó có 54 mẫu nhà có an ninh, 46
mẫu nhà có 46 mẫu nhà không có an ninh.
3. Bảng hồi quy gốc:
Phương trình hồi quy gốc:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 722.0592*D
1
_ VT +
2105.6156*D
2
_QTT - 359.1278*D
3
_QNT - 390.0384*D
4
_TTNN +
5228.3218*D
5
_KC1 - 524.8906*D
6
_KC2 + 2659.4737*D
7
_GTPL +
2188.6948*D
8
_GT - 3369.4760*D
9

Sum squared resid 8.31E+08 Schwarz criterion 19.36993
Log likelihood -938.5629 F-statistic 12.04893
Durbin-Watson stat 2.104871 Prob(F-statistic) 0.000000
Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế là R
2
= 62.4332%, dựa vào bảng
hồi quy gốc ta thấy các biến X
2
, D
2
, D
5
, D
11
có /t-stat/ > 2 nên các biến này thực sự
có ý nghĩa thống kê. Các biến còn lại có /t-stat/ <2 nên không có ý nghĩa thống kê.

Mô hình tổng quát:
Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X
2
_DT + 2105.6156*D
2
_QTT +
5228.3218*D
5
_KC1 + 1921.4433*D
11
_AN
Bản quyền thuộc sinh viên lớp K46E Đại Học Ngoại Thương Cơ Sở II

5