Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát
triển không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia,
doanh nghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu tư. Có thể nói nhờ có hoạt
động đầu tư mà mọi lĩnh vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là
trong lĩnh vực kinh tế. Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với
hiện thực. Thông qua dự án mà các ý tưởng đầu tư được thể hiện và thực hiện.
Tuy nhiên ý tưởng đầu tư sẽ trở nên bị méo mó, không được phản ánh trung
thực nếu như các dự án lập ra không chính xác, không được kiểm tra cẩn thận.
Xuất phát từ lý do đó mà môn thẩm định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài
chính dự án. Thẩm định tài chính dự án là công việc mà không có một dự án nào
bỏ qua vì tài chính là một vấn đề sống còn đối với dự án. Thấy được tầm quan
trọng của công tác thẩm định tài chính dự án nên trong thời gian thực tập tại
công ty kinh doanh bất động sản Kinh Đô ( là một công ty mà hoạt động chủ yếu
là đầu tư vào các dự án), em đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài
chính dự án tại Công ty Kinh Đô”cho chuyên đề thực tập của mình. Nội
dung chuyên đề gồm có 3 chương chính sau:
Chương I: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại
Công ty Kinh Đô
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án
tại Công ty Kinh Đô
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo giảng dạy bộ môn Tài chính doanh
nghiệp, giáo viên hướng dẫn em làm bản chuyên đề thực tập này. Tiếp theo em
xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa Ngân hàng - Tài chính của trường
đã cung cấp cho em những kiến thức về môn thẩm định tài chính dự án để giúp
em hoàn thành chuyên đề của mình. Cuối cùng em xin cảm ơn cán bộ công ty
Kinh Đô nói chung và các cán bộ phòng kế toán tài chính, phòng kinh doanh
1
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368

sáng tạo riêng.
3
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
+ Vì liên quan đến một thực tế trong tương lai, bất kì dự án
nào cũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra.
+Cuối cùng, như một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt
đầu, có kết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn
lực( phương tiện).
Ta cũng thấy rõ các đặc trưng sau đây cho phép nhận dạng một dự
án:
+Mục tiêu dự án.
+Thời gian (Với các giai đoạn khác nhau).
+Đặc thù (Tính độc nhất vô nhị) của dự án.
+Môi trường xung quanh dự án (nhất là phần tiếp giao giữa
dự án với môi trường xung quanh).
Khi nói đến dự án bao gìơ cũng liên quan đến hoạt động đầu tư
bởi lẽ nếu dự án không được đầu tư thì không thể nào tiến hành được.
Khi một doanh nghiệp có dự án thì một điều tất nhiên là doanh nghiệp đó
có hoạt động đầu tư. Đầu tư là hoạt động chủ yếu quyết định sự phát
triển và tăng trưởng của doanh nghiệp. Xuất phát từ tầm quan trọng của
hoạt động đầu tư, đặc điểm và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, hậu quả và
hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của nó đòi hỏi khi tiến hành một hoạt
động đầu tư cần phải có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc. Có nghĩa là
mọi hoạt động đầu tư phải thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quả
mong muốn. Vì ta có thể nhận thấy:
2. Vai trò của dự án
2.1. Đối với nhà đầu tư
-Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư quyết định có
nên tiến hành đầu tư hay không.
-Là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tài

hạn.
Một cách tổng hợp, ta có thể phân biệt các dự án lớn và các dự án nhỏ.
5
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
*Các dự án lớn ( xây dựng một nhà máy hay một tổ hợp công
nghiệp, quy hoạch phát triển vùng lãnh thổ...) được đặc trưng bởi tổng
kinh phí huy động lớn, số lượng các bên tham gia đông và sử dụng
nhiều công nghệ khác nhau, thời gian thực hiện ra dài, có ảnh hưởng
mạnh đến môi trường kinh tế và sinh thái. Chúng đòi hỏi phải thiết lập
các cấu trúc tổ chức chuyên biệt, với các mức phân cấp trách nhiệm khác
nhau, đề ra quy chế hoạt động và các phương pháp kiểm tra chặt chẽ.
Tầm bao của các dự án này rộng tới mức người quản lý không thể nào đi
sâu vào từng chi tiết trong quá trình thực hiện. Trái lại, nhiệm vụ chủ
yếu của người quản lý là, một mặt thiết lập hệ thống quản lý và tổ chức
(Phân chia dự án thành các dự án bộ phận và phối kết hợp các dự án bộ phận đó)
cho phép mỗi cấp thực hiện được trách nhiệm của mình, và mặt khác đảm nhận
các mối quan hệ giữa dự án với bên ngoài.
Các dự án lớn hiện nay thường mang tính quốc gia hoặc quốc tế.
*Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngược lại với các dự án lớn,
như không đòi hỏi kinh phí nhiều, thường nằm trong một bối cảnh sẵn có
hoặc không được ưu tiên. Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp,
mà thường không có ngay. Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không được
xác định rõ ràng, và những người tham gia không có kinh nghiệm trong
hoạt động dự án. Chủ nhiệm dự án thường kiêm luôn cả việc quản lý dự
án ( đối nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại).
Mỗi xí nghiệp, cơ quan ... thường chỉ chủ trì hoặc tham gia vào
một hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng
đồng thời thực hiện.
Về phương diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy có
những nét chung, nhưng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng

tới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Dự án có thể thất bại hay
không đạt được kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị
7
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
dự án tốt đến đâu, nếu như ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ
bản.
4.2. Phân tích và lập dự án
Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phương tiện của dự án, ta có thể
tiến hành quá trình phân tích và lập dự án. Phân tích và lập dự án là giai
đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu tư đã được đề xuất trên tất cả mọi
phương diện như: thể chế - xã hội, thương mại, tài chính, kinh tế kỹ
thuật, tổ chức - quản lý. Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ
những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trường, môi trường
tự nhiên, các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách
có liên quan của Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của
dân cư trong vùng có liên quan đến dự án.
Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiên
cứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án. Tuy vậy, đối với những
dự án có quy mô lớn, thì trước khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên
có bước nghiên cứu tiền khả thi. Trong bước nghiên cứu này, tất cả mọi
phương diện chuẩn bị và phân tích dự án đều được đề cập tới, song chỉ ở
mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự
án được đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có
tiềm năng. Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề
không cần thiết, cũng như xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó
giúp cho việc định hướng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu tư
vào dự án.
Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật) là
bước nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở
để chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng như để xác định một phương án tốt

Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí được đưa
vào. Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời kỳ
nhỏ hơn. Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công trình
cơ sở. Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời kỳ
9
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
phát triển. Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần những
khoản nợ trong thời kỳ đầu. Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới
sự phát triển toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu tư ban đầu đã
được sử dụng hết công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt
động.
Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân tích
kỹ lưỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án được tiến hành hoàn toàn
đúng như hoạch định. Nhiều dự án đã không đảm bảo được tiến độ thời
gian và chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kế
ban đầu do giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc do
nhiều yếu tố khách quan đem lại. Nói chung những khó khăn mà dự án
phải đối phó trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là:
+Các khó khăn tài chính: Thường xuất hiện do những biến
động về giá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình
thực hiện. Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số
trường hợp quy mô của dự án bị thu hẹp lại.
+Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự
án trong các nước đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ
cấu tổ chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu
quả giữa các cơ quan khác nhau tham gia dự án. Những yếu kém trong
quản lý thường gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vượt
mức, giám sát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trước
những thay đổi trong môi trường kinh tế- xã hội.
+Các vấn đề kỹ thuật: Thường xuyên phát sinh trong quá

thành viên tham gia dự án, nhất là những người đã được biệt phái hoàn
toàn khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự
án.
II. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
1. Khái niệm
11
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách
quan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm
khẳng định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết
định đầu tư.
2. Nội dung thẩm định dự án
Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩn
bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập
để ra quyết định đầu tư.
Công tác thẩm định dự án gồm các bước: Thẩm định thị trường,
thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài
chính và thẩm định kinh tế - xã hội.
2.1. Thẩm định thị trường
Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằm
đưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ sản phẩm của
dự án. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm
định tiếp theo. Thẩm định thị trường giúp nhà đầu tư lựa chọn mục tiêu,
xác định rõ phương hướng và quy mô của dự án.
Thẩm định thị trường bao gồm các nội dung sau:
- Thẩm định nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phẩm của dự án
trên thị trường dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là khách
hàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm trong
hiện tại và tương lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của
dự án.

các yêu cầu về chất lượng sản phẩm phải đạt được, dự kiến bộ phận kiểm
tra chất lượng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra,
phương pháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra.
- Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thường có
thể của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp
ứng nhu cầu của thị trường mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh.
13
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm sản
xuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của
thị trường mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn thất
trong quá trình sản xuất, lưu kho, vận chuyển và bốc dỡ.
Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dự
kiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trường, trình độ kỹ thuật
của máy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản
xuất và chi phí vốn đầu tư.
- Thẩm định công nghệ và phương pháp sản xuất: Lựa chọn trong
các công nghệ và phương pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhất
đối với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện của
máy móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố có
liên quan khác như tay nghề, trình độ quản lý…
Tuỳ thuộc công nghệ và phương pháp sản xuất, đồng thời căn cứ
vào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lượng và giá cả phù hợp với khả năng
vận hành và vốn đầu tư, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, công suất, tính
năng, điều kiện vận hành, năng lượng sử dụng, điều kiện khí hậu… mà
lựa chọn máy móc thiết bị thích hợp.
- Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào bao
gồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói.
Đây là một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án.
- Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lượng,

ràng.
 Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm
củamình.
 Mọi cá nhân đều có quyền hạn tương xứng với trách nhiệm được
trao để có thể hoàn thành nhiệm vụ của mình.
 Sự giám sát và lãnh đạo phải được xác lập đối với mọi hoạt động
của dự án để đạt được mục tiêu đã định.
 Quy định rõ phạm vi kiểm soát của các đơn vị.
15
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
- Lao động và chính sách tiền lương:
 Xác định nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật của
sản xuất và hoạt động điều hành dự án.
 Xác định nguồn lao động và chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí
tiền lương; Xác định hình thức trả lương thích hợp, tính ra quỹ lương
hàng năm cho mỗi loại lao động và cho tất cả lao động của dự án.
 Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật chưa đủ khả năng để
tiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công việc thì khi
chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với bên bán công nghệ
đưa chuyên gia sang trợ giúp.
- Phương pháp quản lý mua sắm vật tư, thiết bị, tiến độ dự án:
 Lựa chọn đơn vị cung ứng
 Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều kiện
về thương mại(số lượng, giá cả, thời gian giao hàng…), điều kiện về kỹ
thuật.
 Quản lý kế hoạch mua sắm.
 Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án,
xác định thời gian thực hiện các công việc, phương pháp giám sát tiến độ
dự án.
- Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ

 Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay
nghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu sản xuất
của nền kinh tế.
 Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy sự
phát triển của các ngành khác.
2.5. Thẩm định tài chính dự án
Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc xem
xét đánh giá và đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn
đầu tư. Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả
17
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đưa ra được kết luận cuối
cùng về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lợi của
vốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên
dòng tiền ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm
định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra
của dự án.
Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựng
được một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc
nghiên cứu kỹ thị trường cũng như mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng
ở thời điểm tiến hành triển khai dự án.
Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất cho
các dự án sản xuất. Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc các
lĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp.
III. THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
1. Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án
-Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án.
-Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án.
Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dự
án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông qua

lựa chọn dự án đầu tư. Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi
thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước.
Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan
có thẩm quyền của Nhà nước cần biết xem dự án đó góp phần đạt được
mục tiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức
độ nào.
Một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu
cũng mang tính chủ quan của người soạn thảo. Vì vậy để đảm bảo tính
khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định. Người soạn thảo thường
đứng trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án. Các nhà thẩm
định thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án. Họ xuất
19
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
phát từ lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các
lợi ích kinh tế mà dự án đem lại.
Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiến
có thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, những
chữ dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia
đầu tư. Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai xót đó.
2. Nội dung thẩm định
2.1. Dự tính số vốn đầu tư cần cho dự án trong từng giai đoạn
thực hiện cho dự án
Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng
trước tiên là phải dự tính được lượng vốn đầu tư cần thiết theo từng loại
công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Ta cần
phải tiến hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu tư, thẩm định số
lượng, chất lượng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án theo từng loại
công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá
cho các yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu tư trong từng giai
đoạn của chu trình dự án.

đi thuê.
Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa
để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứ
đọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượng
mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả
năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu
khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại
khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm
quy mô của dự án.
2.3. Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng
giai đoạn của chu trình dự án
Các báo cáo thường lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất kinh
doanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán. Các
21
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
báo cáo tài chính là phương tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các
thông tin phù hợp về dự án. Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần
nào dự tính các luồng tiền của dự án. Từ các thông tin trên các báo cáo
tài chính này, các cán bộ thẩm định sẽ tính được các chỉ tiêu phản ánh về
chất lượng dự án, từ đó ra quyết định đối với dự án.
2.4. Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án
* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV
Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích căn cứ trên các
luồng tiền của dự án. Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựng
được một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án như sau:
Năm 0 1 2 3 … t
Luồng tiền Co C1 C2 C3 … Ct
Đối với các dự án thông thường, Co là chi phí đầu tư ban đầu, còn
lại là luồng tiền ròng do dự án mang lại trong các năm hoạt động.
Trên cơ sở các luồn g tiền dự tính, các chỉ tiêu về tài chính được

được tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng tiền của từng năm.
Các khoản này có thể thu được tại các thời điểm khác nhau trong năm,
nhưng trong tính toán phân tích, người ta thường giả định các luồng tiền
diễn ra vào thời điểm cuối năm.
 Dự tính tỷ lệ chiết khấu. Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu
hoàn toàn chính xác. Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việc đầu tư
vào dự án mà không đầu tư trên thị trường vốn. Cho đến nay vần đề tỷ lệ
chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn đề tranh cãi cho các nhà
nghiên cứu, chưa tìm ra được tiếng nói chung. Tuy nhiên có thể hiểu một
cách khái quát rằng tỷ lệ này được tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài
sản tài chính tương đương. Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi
khi đầu tư vào dự án.
Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tích
dự án. Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất
giúp cho việc ra các quyết định đầu tư. Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r
tăng lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống. Mục tiêu của doanh nghiệp là tối
đa hóa giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự án,
chỉ tiêu NPV rất được các nhà đầu tư quan tâm.
NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại thời
điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư. NPV
23
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
dương tức là dự án có lãi. NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang trải
đủ chi phí vốn. Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.
Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án có
NPV dương và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dương).
Hay cụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án được lựa
chọn là dự án có NPV >= 0. Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì
hiệu quả tài chính đầu tư càng cao, dự án càng hấp dẫn. Đối với các dự
án là loại trừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
)(
)(1
21
121
NPVNPV
rrNPVr
IRR
+
−+
=
Trong đó:
r
1
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
1
> 0
r
2
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
2
< 0
Cũng như NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà
dự án sẽ tạo ra trong quá trình hoạt động. Đồng thời ta phải có một tỷ lệ
chiết khấu mong đợi để so sánh khi ra quyết định đầu tư.
Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu)
thì các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi
đã đầu tư ban đầu vào dự án.
IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ
hội của vốn đầu tư. Tứclà nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR,