Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng giá trị của mỗi quốc gia. Ngày nay với sự ra đời
của luật kinh doanh bất động sản phần nào đã mở rộng và thúc đẩy thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản đã và đang thu hút nhiều nguồn vốn
đầu tư trong nước và ngoài nước tuy vậy thị trường này lại phát triển không đồng
bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức, thị trường bất động sản
phi chính quy vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản. Trong bối cảnh
hiện nay, việc ra đời hoạt động định giá bất động sản không chỉ là một đòi hỏi tất
yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần minh bạch hóa thị trường,
phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, cổ phần hóa,
góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng Có thể nói định giá bất động sản là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Khi mà các giao dịch
mua bán diễn ra nhiều với những bất động sản có giá trị lớn thì đòi hỏi công tác
định giá cần chính xác nhanh chóng và hiệu quả. Tuy nhiên, hoạt động định giá của
nước ta vẫn chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển do vậy còn ẩn
chứa nhiều vấn đề phức tạp, chưa được đánh giá đúng vị trí, vai trò trong nền kinh
tế khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác
định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong
công tác định giá đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra
những giải pháp nhằm tháo gỡ, tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản
ngày càng hoàn thiện và phát triển.
Sàn giao dịch bất động sản Châu Á là đơn vị trực thuộc tập đoàn tư vấn và
đầu tư Châu Á là một tổ chức kinh doanh có uy tín và vị thế trên thị trường. Công ty
đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản nói chung và
trong lĩnh vực dịch vụ định giá nói riêng. Sau một thời gian thực tập tại sàn giao
dịch bất động sản Châu Á, bước đầu tiếp xúc với công tác định giá, qua đó em hiểu
được vấn đề định giá của công ty còn nhiều hạn chế cần được quan tâm và giải
quyết. Vì vậy em lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là: “ Thực trạng và giải
pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn
giao dịch bất động sản Châu Á” với hi vọng có thể góp ý kiến của mình nhằm
ta phân chia thành các loại khác nhau. Cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các
nước sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại : động sản và bất động sản. Hình thức
phân chia này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Bất động sản là
khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia trên thế giới, hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là
những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản theo quy định của pháp luật”
Như vậy, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất
đai như nhà ở, các công trình xây dựng tồn tại và ổn định lâu dài; chúng là tài sản
vật chất không thể di dời hoặc nếu dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng,
hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
1.1.1.2 Phân loại
Có rất nhiều cách để phân loại BĐS với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất
khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu có thể đưa ra một
số cách phân loại như sau:
- Theo đặc tính vật chất:
+ Đất đai: là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng; phải là đất
+ BĐS sở hữu vĩnh viễn
+ BĐS sở hữu có thời hạn
1.1.2 Giá trị và giá cả của bất động sản
1.1.2.1 Giá trị bất động sản
Theo quan điểm cổ điển: BĐS cũng là một loại hàng hóa và giá trị BĐS được
hiểu là hao phí lao động xã hội được kết tinh trong BĐS.
Theo quan điểm thị trường: Giá trị BĐS phụ thuộc vào luồng thu nhập mang
lại cho người sỡ hữu trong đó luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và kỳ
vọng.
Các hình thái giá trị của BĐS
- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên
những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá
nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường; phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa
người đầu tư cụ thể với khoản đầu tư cho trước.
- Giá trị sử dụng: đây là giá trị có được đối với một nhu cầu sử dụng cụ thể,
thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp và giá trị này được ước lượng
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
dựa trên sức sản xuất của BĐS. Định giá giá trị sử dụng cho mục đích chiếm hữu,
sát nhập, vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, đánh thuế hay định giá
những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.
- Giá trị được ước lượng: được xem như giá trị của tài sản, phục vụ cho mục
đích đánh thuế, thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng; là
tổng giá trị tài sản bao gồm giá trị tài sản cá nhân vô hình và giá trị BĐS đóng góp
vào giá trị hoạt động kinh doanh. Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng
với BĐS có khả năng sinh lời như sân gôn, nhà nghỉ, khách sạn, nhà hàng, doanh
nghiệp công nghiệp, trung tâm thương mại, cửa hàng,…Giá trị tài sản về vật chất
Giá trị BĐS là thước đo kinh tế của BĐS, còn giá cả BĐS là biểu hiện bằng
tiền của giá trị BĐS mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận trên thị trường, có thể
nói giá trị là cơ sở hình thành giá cả. Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá
cả BĐS được hình thành dựa trên quan hệ cung-cầu BĐS
Giá cả có thể dao động thấp hơn, cao hơn hoặc ngang bằng giá trị BĐS
nhưng vẫn xoay quanh giá trị. Khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị
trường của bất động sản càng cao thì giá cả càng có xu hướng về gần với giá trị
thực của nó.
BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Giá
cả BĐS phụ thuộc vào mức độ khan hiếm tương đối, mức độ lợi ích sử dụng, và
mức cầu của người mua.
Các yếu tố cấu thành nên giá cả bất động sản:
- Giá trị BĐS:
+ Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí
+Cấu thành chi phí đầu tư
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+Kì vọng hoặc dòng thu nhập mang lại
+ Mức sinh lời của nền kinh tế và lĩnh vực kinh doanh bất động sản
- Yếu tố giá tâm lý: Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thỏa mãn của
khách hàng khi mua bất động sản, nó phụ thuộc vào:
+ Quan niệm đặc tính cá nhân
+ Mag lại đẳng cấp xã hội
+ Thỏa mãn các quan niệm và tiêu chuẩn xã hội
- Mất cân đối cung cầu:
+ Mức độ mất cân đối cung cầu về bất động sản
+ Tính phổ biến của hàng hóa
+ Tính chất cạnh tranh của thị trường
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản
đất, bão, lũ lụt thì giá trị sẽ giảm sút và ngược lại.
- Môi trường xung quanh: yên tĩnh, trong lành, ít ô nhiễm, ít khói bụi thì giá
bất động sản sẽ tăng và ngược lại
Các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: khả năng mang lại thu nhập hàng năm
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng lớn thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại (bất động sản
cho thuê).
- Tính chất và điều kiện giao dịch trên thị trường: giá bất động sản trả góp sẽ
thấp hơn giá bất động sản trả ngay, ngay cả trường hợp trả góp trong các điều kiện
khác nhau cũng khác nhau.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ
quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân
tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
- Những tiện ích gắn liền với bất động sản: các tiện nghi có chất lượng cao
và đầy đủ sẽ làm giá trị bất động sản tăng như hệ thống điện nước, ga, vệ sinh, bưu
chính viễn thông…
Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS: BĐS có ảnh hưởng tiêu cực hay tích cực đến thị
trường BĐS hoặc BĐS có tác dụng gì với xã hội.
- Tính dị biệt của BĐS hay tính khan hiếm trên thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình bất động sản nào được thị
trường quan tâm
- Khả năng chuyển giao được và quyền chiếm hữu của BĐS
- Quan hệ cung-cầu trên thị trường: Khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu
hướng giảm xuống và ngược lại.
- Tính cạnh tranh của hàng hóa:
cho thuê đất
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
+ Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Chính sách vốn vay ngân hàng.
+ Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào BĐS
- Các chính sách tác động gián tiếp như:
+ Chính sách mở rộng đối tượng các nhà đầu tư, khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm giá BĐS
tăng.
+ Chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư: xây dựng nhà cho người có thu nhập
thấp, xây dựng nhà ở xã hội
Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong vùng
- Tình hình cung-cầu BĐS trong vùng
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường; thông tin liên lạc; hệ
thống cấp điện,cấp thoát nước )
- Thu nhập trung bình hàng năm của người dân so với các vùng khác (thuộc
nhóm cao, thất hay trung bình) ảnh hưởng đến khả năng thanh toán.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của khu vực
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Như vậy định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kĩ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải có
hiểu biết đầy đủ và có kiến thức chuyên môn vững vàng cộng với khả năng nhạy
cảm đối với sự biến động của thị trường.
Khái niệm định giá bất động sản
Theo giáo sư A.F. Milington-chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai
trường Hawkerbury, new south wales: định giá bất động sản có thể được định nghĩa
là: “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan
tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. (Nguồn:
www.thamdinhgia.org)
Theo điều 4 luật kinh doanh bất động sản: “định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
Định giá BĐS trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động như hiện nay là
công việc rất phức tạp và khó khăn. Việc “ước tính” giá cả của BĐS phải dựa trên
các tiêu chuẩn kĩ thuật, thực trạng, vị trí, quy mô, tính chất của bất động sản và giá
trên thị trường tại thời điểm định giá. Kết quả định giá BĐS trong một số trường
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
14
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Định giá giúp giao dịch mua bán; chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động
sản diễn ra thuận lợi hơn. Trong một giao dịch bất động sản, các bên tham gia phải
biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, từ đó đưa ra được giá thống nhất mà cả
hai đều có thể chấp nhận được. Hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao
dịch mua-bán bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn.
Định giá là thước đo hiệu quả trong việc duy trì và điều hòa quyền lợi của
người có liên quan đến BĐS. Nếu định giá BĐS được quan tâm đúng mức thì giá trị
thực của BĐS sẽ được phản ảnh chính xác hơn từ đó sẽ làm cho giá cả BĐS trên thị
trường được minh bạch, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác khách
quan, số lượng giao dịch sẽ tăng lên góp phần thúc đẩy và lành mạnh hoá thị trường
BĐS. Từ đó thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng,
đảm bảo lợi ích các bên tham gia thị trường
Việc xác định đúng giá trị đất còn giúp cho việc phân bố đất đai như là một
nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được
đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một đối
tượng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở
nước ta, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai
ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân
chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở
những khu vực rất thuận lợi, vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những
khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê. Nói một cách
khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo
Tuy mọi cuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất
động sản trên thị trường nhưng điều mà người định giá cần quan tâm hơn trước khi
tiến hành định giá đó là giá bất động sản cần định giá là loại giá nào (giá trị thế
chấp, giá thị trường, giá trị bảo hiểm,…) và nhằm phục vụ cho mục đích gì (làm căn
cứ tính thuế thuế, đền bù thiệt hai, góp vốn liên danh bằng quyền sử dụng đất…)
trường bất động sản. Ngoài ra người định giá còn có nhiều kinh nghiệm thực tiễn
kết hợp với dự báo thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động
định giá bất động sản. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản là những quan
niệm đã được biết đến trong đời sống kinh tế xã hội dựa trên các học thuyết kinh tế
và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này phải được kết hợp
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
chặt chẽ trong công tác định giá bất động sản. Đây cũng là cơ sở quan trọng để đưa
ra các phương pháp định giá khoa học. Các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất
động sản bao gồm:
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản. Cơ sở của nguyên tắc này dựa trên một nguyên tắc
cơ bản là thu được lợi ích tối đa mà BĐS đó đem lại để bù đắp các chi phí đã bỏ ra.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu thỏa mãn một
trong các tiêu chí sau:
Về mặt pháp luật: việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, phù hợp với quy định
của nhà nước, được sự bảo hộ của nhà nước
Về mặt sử dụng: BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt vật chất: BĐS thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho
một hoặc nhiều người).
Về mặt thời gian: BĐS có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất,
liên tục và hiệu quả.
1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các bất
động sản có khả năng thay thế cho nhau. Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng giới hạn
cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí để có một BĐS tương
đương với giả thiết không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
trình; cân bằng trong sự phát triển của BĐS về cộng đồng xã hội, các chính sách
hoạch định…bất cứ sự mất cân bằng nào đều làm giảm giá trị BĐS. Như vậy
nguyên tắc này có ý nghĩa kép:
+ Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: giá thị trường tối đa đạt
tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản (đất đai, công trình, quản lý, vốn, lao động) là
cân đối với nhau.
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Khi áp dụng vào một khu vực hay một vùng cụ thể: giá thị trường tối đa
của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động
sản đó được sử dụng hợp lý.
1.2.4.6 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị thị trường của bất động sản luôn luôn biến động vì chịu sự tác động
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường. Các yếu tố này tạo
ra sự thay đổi về xu hướng thị trường, nhu cầu, thị hiếu, quy mô đầu tư bất động
sản, chất lượng đầu tư. Sự thay đổi là một quy luật khách quan và nó diễn ra liên
tục. Tuân thủ nguyên tắc này không những đòi hỏi người định giá phải hiểu rõ
những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại mà còn phải
dự đoán những biến động của thị trường trong tương lai
1.2.4.7 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng giá trị của bds được tạo ra và duy trì khi các đặc
tính của bds phù hợp vs nhu cầu thị trường, các điều kiện kinh tế, xã hội,môi
trường, quần thể BĐS xung quanh nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất. Trong thực tế một bất động sản có thể được dùng vào nhiều mục đích vì
vậy nó cũng có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị kinh doanh, giá trị
tiềm năng, giá trị hiện tại… Việc định giá cần có sự nhất quán về một mục đích sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS, không được lẫn lộn với các sử dụng khác.
1.2.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh
Bất động sản cũng như các hàng hóa khác, khi có một số lượng đủ lớn nhất
mét vuông hay mét mặt…
+ Đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS như: môi trường, xã hội, điều kiện
phát triển, xu hướng kinh tế, pháp luật …để đưa ra được kết quả định giá chính xác
và phù hợp nhất với mục đích định giá BĐS
1.2.4.11 Nguyên tắc thực tế
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Định giá BĐS phải dựa vào bằng chứng thực tế của BĐS, của thị trường
BĐS, có dự báo nhưng không được suy diễn.
+ Dựa vào kết quả thực tiễn, được thị trường chấp nhận
+ Dựa vào cái quan niệm thực tiễn trong mua bán trao đổi bất động sản
+ Dựa vào phong tục tập quán sử dụng BĐS
1.2.4.12 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó, ngược lại giá trị
của các BĐS cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Tùy ngoại ứng có
thể ảnh hưởng đến đất hay công trình hoặc cả hai vì vậy khi định giá phải phân bổ
ảnh hưởng của đất riêng, công trình riêng. Các ngoại ứng này có ảnh hưởng tích cực
hoặc tiêu cực đến giá BĐS
+ Tích cực: giá BĐS tăng khi cảnh quan xung quanh đẹp, hoặc những BĐS
có giá trị cao nằm trong khu vực mà quần thể BĐS xung quanh có giá trị thấp thì
giá của BĐS đó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
+ Tiêu cực: ô nhiễm môi trường, suy thoái kinh tế… làm giảm giá của BĐS.
1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.5.1 Phương pháp so sánh
1.2.5.1.1 Khái niệm, ý nghĩa, cơ sở của phương pháp
a. Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc xem xét giá bán của BĐS bằng cách so
sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường
nhằm xác định mức giá dự tính trong qua trình so sánh. Khái niệm dựa trên giả thiết
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Phương pháp này thường ít được sử dụng đối với những bất động sản có ít
hoặc không có giao dịch trên thị trường như bất động sản công nghiệp, bất động sản
đặc biệt (trường học, khách sạn, bệnh viện, nhà hàng, nhà hát, khu vui chơi, công
trình công cộng…)
1.2.5.1.3 yêu cầu
Khi áp dụng phương pháp so sánh, các BĐS đem so sánh phải tương đối
giống nhau (về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng…) trong cùng một thị trường,
từ đó có những điều chỉnh thích hợp do những khác biệt nhỏ của các BĐS.
Các thông tin về bất động sản so sánh phải được cập nhật trong một khoảng
thời gian gần đây nhưng tùy theo tính ổn định của thị trường mà khoảng thời gian
có thể khác nhau (cách tuần, cách tháng, hoặc cách năm). Thị trường càng ổn định
thì khoảng thời gian càng dài. Nếu thị trường biến động thì khó đạt được độ chính
xác cao, người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra khi sử dụng phương
pháp này
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và được kiểm tra thẩm định
chặt chẽ vì thông tin thu thập là trong quá khứ nên dễ dẫn đến tình trạng quên,
nhầm lẫn. Tốt nhất định giá viên nên trực tiếp thu thập thông tin, lấy thông tin từ
những người trực tiếp tham gia giao dịch hoặc chứng kiến giao dịch.
Người định giá phải tăng cường kiến thức và kinh nghiệm để tiến hành định
giá một cách thích hợp vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng nhạy cảm, nắm bắt
và phân tích thông tin của người thực hiện.
Phương pháp so sánh không có mô hình nào cố định mà phải căn cứ vào các
giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
1.2.5.1.4 Các bước tiến hành
Khi định giá theo phương pháp so sánh cần tuân theo các bước sau:
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có
thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt vị trí, đặc tính vật lý, đặc tính kinh
SV: Dương Hồng Anh Lớp: QTKD BĐS 51
25
Copyright: Tài liệu đại học ©