GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn 2
GPMB : Giải phóng mặt bằng 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI MỞ ĐẦU 4
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PVC : Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam
BĐS : Bất động sản
KD BĐS : Kinh doanh Bất động sản
DA : Dự án
DA ĐT : Dự án đầu tư
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TSLĐ : Tài sản lưu động
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn
GPMB : Giải phóng mặt bằng
TTTM : Trung tâm thương mại
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
ĐTNH : Đầu tư ngắn hạn 2
GPMB : Giải phóng mặt bằng 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI MỞ ĐẦU 4
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
***
Như chúng ta đã biết, Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn và có

4
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
trên cùng với những những kiến thức có được trong quá trình thực tập, em đã chọn
đề tài “Phân tích tài chính của Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Tổng
công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam” làm chuyên đề thực tập.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về
hoạt động đầu tư BĐS và Dự án đầu tư BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân
tích tài chính của những dự án đầu tư để thấy những mặt mạnh, mặt yếu từ đó đề
xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính
của các dự án đầu tư BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu phương pháp phân tích, tính toán tài
chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại Ban đầu tư – Tổng công ty cổ
phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp
được sử dụng đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu
thập số liệu và thống kê đồng thời tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Ban
đầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3
chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản.
Chương II: Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí tại
Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam.
Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao công tác phân tích tài chính của dự án
đầu tư bất động sản.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn
ThS. Nguyễn Thắng Trung đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên
đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong Ban đầu tư – Tổng công ty Cổ phần Xây
lắp Dầu khí Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề thực

các công trình nhà nước
- Mục đích của doanh nghiệp là lợi nhuận sinh lời.
- Mục đích của cá nhân và hộ gia đình là tối đa hóa mục đích sử dụng và giá
trị thẩm mỹ.
Tóm lại, mục đích chủ yếu của đầu tư là sinh lợi. Khả năng sinh lợi là điều
kiện tiên quyết để đầu tư – người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh
lợi. Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi
đã bỏ vốn, đầu tư phát triển phải được tiến hành một cách có hệ thống, có phương
pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước.
- Bước 1: Nghiên cứu, đánh giá cơ hội đầu tư ( sản phẩm của bước này là
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
6
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
báo cáo kinh tế - kỹ thuật về cơ hội đầu tư)
- Bước 2: Nghiên cứu tiền khả thi.
- Bước 3: Nghiên cứu khả thi.
- Bước 4: Thẩm định và ra quyết định đầu tư ( hoặc quyết định về việc đầu
tư, quyết định sửa đổi mục tiêu, phương án thực hiện v.v…)
- Bước 5: Thiết kế.
- Bước 6: Tổ chức đấu thầu, đàm phán, ký hợp đồng ( về chuyển giao công
nghệ, cung cấp thiết bị, xây dựng, lắp đặt, vận tải v.v…)
- Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng, đào tạo nhân lực.
- Bước 8: Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán.
Sau 8 bước là giai đoạn vận hành, khai thác công trình. Các bước 1 – 4 thường
gọi chung là giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Các bước 5 – 8 thường được gọi chung là
giai đoạn thực hiện đầu tư
1.3. Phân loại đầu tư
1.3.1. Theo chức năng quản lý vốn đầu tư
• Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham
gia quản lý vốn đã bỏ ra. Người bỏ vốn và người quản lý vốn là một chủ thể

• Đầu tư theo chiều rộng ( đầu tư mới ): Là đầu tư xây dựng mới các công
trình, nhà máy, công ty …Hình thức đầu tư này có đặc điểm:
- Không phải dựa trên những cái hiện có mà đầu tư mới phải cần vốn
lớn, trình độ quản lí công nghiệp mới.
- Thời gian thực hiện đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu
- Mạo hiểm cao
• Đầu tư theo chiều sâu: Là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,
trang bị lại, đồng bộ hóa, hiện đại hóa, mở rộng các chương trình hiện có.
Đặc điểm:
- Chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra.
- Đầu tư trực tiếp.
- Thời gian thu hồi vốn nhanh.
1.3.4. Phân loại theo thời gian sử dụng
- Đầu tư ngắn hạn
- Đầu tư trung hạn
- Đầu tư dài hạn
1.3.5. Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư
• Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm gia
tăng giá trị tài sản, tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng các
tiềm lực sản xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác. Đặc điểm:
- Vốn đầu tư lớn
- Thời gian đầu tư dài
- Hiệu quả đầu tư cao: tăng lợi ích của chủ đầu tư và của xã hội.
• Đầu tư chuyển dịch: Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn nhằm
chuyển dịch quyền sở hữu tài sản, giá trị tài sản.
1.3.6. Đầu tư theo ngành kinh tế
Là phương thức đầu tư trong đó việc bỏ vốn được xem xét đầu tư vào từng
lĩnh vực, ngành nghề.
2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Khái niệm Bất động sản

bình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư bất động sản.
- Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nhà đầu tư về mặt tài
chính nếu như nhà đầu tư đánh giá đúng thời điểm.
• Mang lại thu nhập từ công trình bất động sản.
• Trong kinh doanh bất động sản việc kiểm soát đầu tư là tương đối rõ
ràng.
• Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm
phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ).
* Rủi ro:
Những rủi ro chung của lĩnh vực kinh doanh bất động sản:
- Rủi ro về thời gian đầu tư kéo dài và phản ứng chậm.
- Tập trung vốn nên không phân tán rủi ro.
- Khả năng phân chia của bất động sản thấp.
- Rút khỏi thị trường khó.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
9
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
Vì vậy khi xác định đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải tính trước rủi ro
và các phương án giải quyết.
Đối với từng dự án có thể gặp rủi ro riêng:
- Rủi ro về mặt pháp lý.
- Sự thay đổi về chính sách, quy hoạch.
- Rủi ro do tranh chấp.
- Rủi ro về mặt tài sản do thiên nhiên ( động đất, lũ lụt, mưa bão… ), con
người ( hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây ra hỏng…).
2.3. Đặc điểm của đầu tư Bất động sản
Thứ nhất - Đầu tư Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn do đặc điểm của bất
động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn
vốn để thu được lợi nhuận cao.
Thứ hai – Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc của một dự án đầu

các nhà đầu tư gián tiếp khác, mang lại lợi nhuận cho nhà sử dụng, người sở hữu và
người cung cấp nguyên vật liệu.
Thứ năm, khi đầu tư vào BĐS nhà đầu tư có được nguồn thu nhập từ công
trình BĐS bởi giá trị đầu tư được bảo tồn và có xu hướng gia tăng. Việc kiểm soát
trong đầu tư BĐS cũng dễ dàng hơn các ngành khác.
3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
3.1. Dự án đầu tư BĐS.
Theo luật Đầu tư 2005:
“ Dự án Đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”
Dự án đầu tư BĐS là tổng thể các dự kiến, các nguồn lực và chi phí dự kiến
hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnh vực đầu tư, KD
BĐS. Hoạt động bố trí theo một kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ
thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩm công trình hoặc dịch vụ BĐS.
Đặc điểm Dự án Đầu tư BĐS:
- Dự án đầu tư xây dựng BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, các công trình
BĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, do đó mọi hoạt
động liên quan đến đất đai đều phải được nghiên cứu và phân tích kỹ càng nhằm
mang lại hiệu quả cao nhất không chỉ ở mặt tài chính mà còn cả ở mặt kinh tế - xã
hội.
- Do đặc điểm của các dự án công trình xây dựng BĐS là cần thời gian đầu tư
xây dựng dài, dó đó trong quá trình thực hiện sẽ có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra
như ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá, ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, hỏa
hoạn, lũ lụt … Vì vậy trong phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độ
tác động của các nhân tố đó, từ đó đưa ra các phương án nhằm giảm thiểu rủi ro,
mang lại lợi ích cao cho nhà đầu tư.
- BĐS là loại tài sản có giá trị lớn vì thế đầu tư BĐS cần phải huy động một
nguồn vốn lớn. Do đó trong phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS cần phải có các
kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý đảm bảo cho dự án

giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
3.4.2. Vai trò của phân tích tài chính Dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết của dự án để chủ đầu tư
đưa ra các quyết định có nên đầu tư hay không dựa trên những nguồn lực mà mình
có. Phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng đối với chủ đầu tư vì
mục tiêu của họ chính là lợi nhuận, Họ chỉ đầu tư khi chắc chắn rằng dự án ấy sẽ
mang lại lợi nhuận cho mình.
- Đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này
xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt với những dự án sử dụng nguồn vốn của nhà
nước.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
12
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Các cơ quan tài trợ vốn phải đánh giá xem dự án có khả năng trả nợ hay
không, nghĩa là dự án phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội
“ Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so
sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ
tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với cá nhân và tổ chức đầu tư.
Còn phân tích kinh tế - xã hội, các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác
độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài
chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh
tế xã hội phải bỏ ra hay thu được”
3.4.3. Mục đích của Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua việc
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

dự tính quá cao sẽ không phản ánh đúng hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải
xác định nhu cầu vốn với độ chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích thị trường trong
thời điểm hiện tại và khả năng dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai
đề phòng sự tăng giá của trang thiết bị và nguyên vật liệu.
4.1.3. Nội dung:
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình của dự án.
- Tổng mức vốn đầu tư là tổng chi phí dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình
đầu tư xây dựng BĐS. Đây là chi phí tối đa của BĐS được xác định trong quyết
định đầu tư ( bao gồm cả dự toán công trình, đất, chi phí khác …)
- Tổng dự toán công trình là tổng mức chi phí cần thiết cho việc đầu tư xây
dựng công trình ( chi phí tạo lập công trình)
Tổng mức đầu tư một dự án BĐS bao gồm các chi phí:
- Giai đoạn chuẩn bị: Chi phí nghiên cứu giai đoạn đầu tư , chi phí nghiên cứu
giai đoạn tiền khả thi của dự án, các chi phí liên quan quá trình thẩm định từng giai
đoạn …
- Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi
phí đất, chi phí lập và thẩm định thiết kế, chi phí lập tổng dự toán công trình, các
chi phí liên quan đến hoàn tất các thủ tục đầu tư, chi phí cơ sở hạ tầng ( điện, nước
…), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình
…
- Giai đoạn kết thúc dự án, đưa vào khai thác: Chi phí thuê chuyên gia, chi phí
đào tạo nhân viên, chi phí quản lý và vận hành thiết bị trong công trình, chi phí vận
hành thử thiết bị, chi phí làm báo cáo quyết toán vốn đầu tư hoàn thành, chi phí
thẩm tra và phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, chi phí phá dỡ công trình tạm, công
trình phụ phục vụ thi công, chi phí dọn vệ sinh công trình, chi phí nghiệm thu công
trình, bàn giao công trình.
4.1.4. Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư:
Cơ sở pháp lý - Theo các văn bản của bộ xây dựng:

- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và phục vụ thi công.
Gxd = G
xdct1
+ G
xdct2
+ … + G
xdctn
m
G
xdct
= ( ∑ Q
XDi
x Z
i
+ G
QXDK
) x ( 1 + T
GTGT – XD
)
i=1
Trong đó:
n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
m: số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án.
i: số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i / bộ phận kết cấu chính thứ i của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Q
XDi
: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/bộ phận kết cấu chính thứ

Gtv: giá trị tư vấn
Gk: giá trị khác
Gqlda , Gtv , Gk được xác định bằng cách lập dự toán, hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm, hoặc tổng các chi phí này ( không bao gồm lãi vay trong thời
gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15%
của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu ( đối
với các dự án SXKD ) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án ( đối với dự án có
sử dụng vốn vay ) thì tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân
bổ vốn của từng dự án để xác định.
Gdp: giá trị dự phòng – bao gồm:
- Dự phòng cho những khoản bỏ sót chưa tính đến.
- Dự phòng cho trượt giá ( dựa trên chỉ số giá xây dựng bình quân 3 năm
để đưa ra tỉ lệ % )
 Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình
và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (
gọi là giá xây dựng tổng hợp ) , suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại
thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây
dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K

TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N: diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
G
CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình
thuộc dự án
 Phương pháp 3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số
liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí
chưa xác định trong tổng mức đầu tư.
“ Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công
trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết

- Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực
hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
17
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
và quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo
phương pháp 1.”
 Phương pháp 4: Có thể kết hợp cả 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu
tư xây dựng công trình.
4.1.5. Căn cứ để xây dựng tổng mức vốn đầu tư
- Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản.
- Căn cứ vào giá chuẩn các công trình và hạng mục công trình xây dựng thông
thường.
- Căn cứ vào đơn giá dự toán tổng hợp.
- Căn cứ vào mặt bằng giá thiết bị của thị trường.
- Căn cứ vào các tỉ lệ quy định của nhà nước.
- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật của dự án
- Căn cứ vào các chế độ chính sách khác.
4.2. Xác định các nguồn vốn
4.2.1. Vai trò
- Lựa chọn nguồn vốn một cách hiệu quả
- Xác định cơ cấu vốn tối ưu
4.2.2. Yêu cầu
- Phân tích ưu điểm , nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn
vốn phù hợp cho dự án
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động.
4.2.3. Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
 Vốn của chủ đầu tư:
- Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh

 Tín dụng thương mại:
Nguồn vốn này được hình thành bằng cách:
+ Mua hàng trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị…
+ Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình.
Phương thức huy động vốn này rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng
và linh hoạt trong kinh doanh. Bên cạnh đó nó còn tạo khả năng mở rộng các quan
hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền. Tuy nhiên hình thức huy động vốn này chỉ
nên thực hiện khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng của công trình.
 Trái phiếu:
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị trường tài chính: phát hành trái phiếu,
phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty.
Bảng 1.1: Tổng hợp vốn đầu tư
STT Thành phần vốn đầu tư Năm 1 … Năm n
1 Vốn cố định
1.1 Chi phí xây dựng
1.2 Chi phí thiết bị
1.3 Chi phí đất trong thời
gian xây dựng
1.4 Chi phí khác
2. Vốn lưu động
3. Vốn dự phòng
Tổng số vốn đầu tư
Bảng 1.2: Tiến độ thực hiện vốn đầu tư
STT Tên công việc Năm 1 … Năm n Tổng
1. Chuẩn bị dự án
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
19
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung

- Xác định lãi suất của từng nguồn.
- Xác định thời hạn vay.
Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng
( đơn vị: trđ)
STT Năm vay Số vốn vay Thời hạn vay Lãi suất Tổng lãi
phải trả
Tổng lãi +
vốn vay
1
2
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
20
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung
…
Tổng
4.2.6. Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các
điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức
thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng với các khoản vay, bao gồm các yếu tố:
- Định kỳ thanh toán ( thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một
kỳ thanh toán)
- Cách thức trả nợ ( trả đều, trả không đều)
Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ
STT Hạng mục Năm XD Năm 1 …
1. Vốn + lãi vay trong
thời gian xây dựng
2. Dư nợ đầu tư
3. Trả nợ gốc hàng năm
4. Trả lãi vay hàng năm
5. Dư nợ cuối kỳ

- Thu nhập sau thuế
 Doanh thu:
“ Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Có
hai loại doanh thu từ BĐS: doanh thu bán, chuyển nhượng BĐS và doanh thu cho
thuê diện tích.
Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động. Để lập được bảng
dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án
để xác định”
Bảng 1.6: Doanh thu của dự án
STT Khoản mục Năm 1 … Năm n
1. Doanh thu từ sản
phẩm chính
2. Doanh thu từ sản
phẩm phụ
3. Doanh thu dịch vụ
Tổng
Mục đích: Tính phần lãi phải trả hàng năm
Căn cứ vào các hoạt động vay vốn ( lượng vốn vay từng nguồn, lãi suất, thời
gian cho vay và trả nợ) và căn cứ vào lợi nhuận và khấu hao Tài sản cố định.
 Chi phí sản xuất ( giá thành)
Chi phí sản xuất của dự án bao gồm:
+ Định mức chi phí đã được nhà nước quy định
+ Dự kiến chi phí theo công suất sử dụng: điện nước…
+ Mức tiền lương, tiền công theo từng loại lao động đối với công trình.
+ Chi phí khác theo quy định.
+ Khấu hao tài sản cố định
+ Quy định về thuê đất, giao đất
+ Tiền lãi vay phải trả
Bảng 1.7: Chi phí sản xuất

ròng NPV
4.3.4. Giá trị hiện tại ròng ( NPV)
- Khái niệm:
“ NPV ( Net present value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổng giá trị
hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ
ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến giá trị dương, âm hoặc bằng 0”
- Ý nghĩa:
NPV phản ánh giá trị tăng them cho chủ đầu tư.
NPV > 0: thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng them cho chủ đầu tư. Dự án
không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra lợi nhuận, không những thế,
lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian của tiền.
NPV < 0: dự án không bù được vốn đầu tư , dẫn tới thua lỗ cho chủ đầu tư.
- Công thức tính:
0
1
(1 )
n
t
t
t
CF
NPV CF
r
=
= −
+
∑
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
23
GVHD – Ths. Nguyễn Thắng Trung

tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất
chiết khấu là không thuyết phục.
- Cách xác định
0 0
1 1
0
(1 ) (1 )
n n
t t
t t
t t
NPV B C
IRR IRR
= =
= = −
+ +
∑ ∑
(*)
Trong đó:
B
t
: Khoản thu của dự án ở năm t
C
t
: Khoản chi phí dự án ở năm t
Phương pháp tính IRR:
+ PP1: Sử dụng vi tính nếu có chương trình phần mềm ứng dụng.
+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0 < r < ∞ vào công thức (*)
+ PP3: Phương pháp dùng đồ thị
Trục hoành biểu thị tỷ suất chiết khấu r

2
IRR r
3
r
NPV
3
Biểu đồ 1. Đồ thị xác định IRR
+ PP4: Phương pháp nội suy:
Tìm hai tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
sao cho:
r
2
> r
1
và r
2
– r
1
≤ 5%
Tương ứng với r
1
ta có NPV
1
> 0
Tương ứng với r
2
ta có NPV

tư bỏ ra ban đầu.
- Ý nghĩa
PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu
nhập. Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương
25