LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài
1.1. Tính khách quan:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được
hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có
đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường bất động sản
Việt Nam, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị
trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong
tình trạng “bi đát” nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây.
Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại
nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-
10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ
32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại
các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng… Tuy nhiên đến khoảng
giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị
trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày
tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ
xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.
Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng
giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần
như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê
Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.
Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi
cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu
cao… Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách
hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán
đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m
2
“đóng cửa”. Trước đây, nhiều dự án thậm chí thủ tục chưa xong nhưng chỉ cần “rỉ tai”
là đã bán được hàng, nhanh chóng thu được siêu lợi nhuận. Nhưng hiện nay thì nhiều
dự án dù đã hoàn thiện, chủ đầu tư tìm mọi biện pháp có thể vẫn không bán được hàng
nên nguồn thu rất khó khăn. Chính việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đòn bẩy tài chính đã
khiến nhiều doanh nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quá nhanh. Những điều gần
tương tự cũng xảy ra với những người đầu cơ nhà đất bằng tiền đi vay.
1.2. Tính chủ quan:
Qua quá trình thực tập tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội
xuất phát từ thực tiễn tác giả đã tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu, khảo sát tình hình thực
hiện nguồn lực tài chính của công ty và thấy rằng: Doanh thu và lợi nhuận của công ty
đều tăng qua các năm song nguồn tài chính của công ty còn rất hạn chế (60 tỷ đồng)
trong khi đó hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty lại cần một lượng vốn rất lớn.
Nguồn vốn kinh doanh của công ty còn phụ thuộc nhiều vào các tổ chức tín dụng như
ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại và các chủ đầu tư trong và ngoài
nước. Điều này đã gây ra khó khăn lớn trong hoạt động kinh doanh của công ty đặc
biệt trong lĩnh vực kinh doanh sàn bất động sản. Khi nền kinh tế có lạm phát cao,
chính phủ muốn kiềm chế lạm phát phải sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt đưa lãi
suất vay lên cao, buộc các ngân hàng thương mại phải hạn chế các khoản cho vay
trong lĩnh vực bất động sản, thu hồi các khoản cho vay thì công ty đã gặp khó khăn rất
lớn trong việc điều động nguồn vốn để duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh của
mình. Vì vậy công ty cần có những giải pháp phát triển nguồn lực tài chính tốt hơn sẽ
góp phần nâng cao doanh thu, giảm chi phí kinh doanh cho công ty và qua đó sẽ giúp
cho hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng phát triển. Chính vì vậy việc nghiên
cứu về nguồn lực tài chính nhằm phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản
lý và phát triển nhà Hà Nội là rất cần thiết. Giúp cho công ty chủ động hơn về vấn đề
tài chính, khắc phục được khó khăn mà thị trường BĐS đem lại.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu
Một số công trình nghiên cứu của năm trước:
- Giải pháp phát triển nguồn lực tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh
tại công ty Siêu thị Hà Nội –
4.1. Mục tiêu
4.1.1. Mục tiêu chung:
Từ việc phân tích tình hình sử dụng nguồn tài chính để tìm ra các giải pháp phát
triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển hoạt động kinh doanh của công ty TNHH
MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
4.1.2. Mục tiêu cụ thể:
Về mặt lý thuyết:
- Làm rõ những vấn đề cơ sở lý luận về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát
triển kinh doanh của công ty. Hiểu được bản chất khái niệm và phân loại nguồn lực tài
chính trong doanh nghiệp, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn và các thước đo
của phát triển sản xuất kinh doanh. Từ đó làm cơ sở để phân tích thực trạng sử dụng và
phát triển nguồn lực tài chính tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà
Nội.
Về mặt thực tiễn:
- Thực trạng kinh doanh của công ty. Từ đó tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến
phát triển kinh doanh của công ty.
- Đề xuất và kiến nghị đối với công ty và nhà nước để phát triển nguồn lực tài
chính nhằm phát triển kinh doanh của công ty
4.2. Đối tượng nghiên cứu:
Nguồn lực tài chính của công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
4.3. Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung nghiên cứu:
Nguồn lực của doanh nghiệp bao gồm nguồn nhân lực, nguồn tài chính Do
năng lực có hạn và số liệu sẵn có nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về nguồn lực tài
chính của công ty.cụ thể là các giải pháp huy động và sử dụng nguồn vốn nhằm phát
triển kinh doanh của công ty.
Về không gian:
Đề tài tập trung nghiên cứu tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà
Nội.
Về thời gian:
tổng quan về hoạt động kinh doanh cũng như triển vọng tương lai của công ty. Từ đó
đưa ra những đánh giá về mặt thành công và hạn chế trong việc phát triển nguồn lực
tài chính nhằm phát triển kinh doanh của công ty trong những năm qua và đưa ra
những giải pháp, kiến nghị đối với công ty và Nhà nước trong vấn đề này.
5.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích dữ liệu
Phương pháp phân tích dữ liệu là nêu lên một cách tổng hợp bản chất cụ thể và
tính quy luật của hiện tượng qua biểu hiện bảng số liệu. Phương pháp này được sử
dụng để phân tích, đánh giá thực trạng phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển
kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội. Phương pháp
được sử dụng ở chương II.
Phương pháp tổng hợp là tiến hành tập trung, chỉnh lý, và hệ thống hóa một cách
khoa học các tài liệu ban đầu đã thu thập được trong điều tra thống kê. Phương pháp
này được sử dụng trong chương II.
5.4 Các phương pháp khác
Phương pháp so sánh: Dựa vào các thông tin thu thập được trên cơ sở các chỉ
tiêu so sánh qua các năm đánh giá được hiệu quả kinh doanh của công ty TNHH MTV
quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Phương pháp tổng quan tài liệu: Phương pháp này được dùng để tìm hiểu các đề
tài nghiên cứu trước đây có liên quan đến phát triển kinh doanh của công ty.
6. Kết cấu khóa luận:
Ngoài phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục từ
viết tắt, tài liệu tham khảo và các phục lục, khóa luận được chia thành 4 chương:
Lời mở đầu
Chương 1: Một số lý luận cơ bản về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát
triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 2: Thực trạng về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển kinh
doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 3: Các đề xuất và kiến nghị giải pháp phát triển nguồn tài chính để phát
triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
CHƯƠNG I:
1.2.1.1. Phân loại nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Có nhiều cách phân loại nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, mỗi cách phân
loại đều có ý nghĩa nhất định trong quá trình huy động và sử dụng nguồn lực tài chính
của doanh nghiệp. Tùy vào góc độ tiếp cận mà người nghiên cứu lựa chọn và sử dụng
cách phân loại hợp lý nhất.
Phân loại nguồn lực tài chính theo tiêu chuẩn giá trị và thời gian sử dụng
Theo cách phân loại này thì nguồn lực tài chính của doanh nghiệp bao gồm: Vốn
cố định và vốn lưu động
* Vốn cố định: Là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản cố định của doanh
nghiệp.
Tài sản cố định: Là cơ sở vật chất kỹ thuật chủ yếu của doanh nghiệp, phản ánh
năng lực sản xuất hiện có, trình độ tiến bộ khoa học kỹ thuật của doanh nghiệp. Tài
sản cố định là những tư liệu lao động phải đáp ứng hai tiêu chuẩn sau:
Thời gian sử dụng: Từ một năm trở lên
Tiêu chuẩn về giá trị: Phải có giá trị tối thiểu ở một mức nhất định do
Nhà nước quy định phù hợp với tình hình kinh tế của từng thời kỳ (theo chế độ kế toán
ban hành theo quyết định 15/2006/BTC thì TSCĐ có giá từ 10.000.000 trở lên)
- Phân loại tài sản cố định: Phân theo hình thức biểu hiện thì tài sản cố định
bao gồm: Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình
+ Tài sản cố định hữu hình: Là những tài sản có hình thái vật chất, được chia
thành các nhóm sau:
Nhà cửa, vật kiến trúc
Máy móc, thiết bị
Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn
Thiết bị, dụng cụ quản lý.
Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm.
Các TSCĐ hữu hình khác.
+ Tài sản cố định vô hình: Là những tài sản không có hình thái vật chất, thể
hiện những lượng giá trị lớn mà doanh nghiệp đã đầu tư, liên quan đến nhiều chu kỳ
kinh doanh, bao gồm các loại sau:
1.2.1.2. Phát triển nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Phát triển nguồn lực tài chính của doanh nghiệp phải là quá trình tăng trưởng cả
về quy mô tổng lượng nguồn lực tài chính, đảm bảo tính liên tục của nguồn lực tài
chính và tiến bộ về cơ cấu nguồn lực tài chính đáp ứng yêu cầu phát triển của doanh
nghiệp.
* Tăng trưởng về quy mô tổng lượng nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Quy mô tổng lượng tài chính của doanh nghiệp tăng lên chủ yếu từ các nguồn
sau: Lợi nhuận để lại hàng năm tăng, tăng các khoản vay ngắn hạn và dài hạn, các
khoản nợ phải trả tăng và tăng thêm huy động vốn bằng cách phát hành cổ phần, phát
hành thêm trái phiếu công ty. Tuy nhiên phát triển nguồn lực tài chính của doanh
nghiệp không chỉ là việc tăng lên về quy mô tổng lượng mà là quá trình đảm bảo tính
liên tục của nguồn lực tài chính và tạo ra một cơ cấu nguồn lực tài chính một cách hợp
lý.
* Đảm bảo tính liên tục của nguồn lực tài chính
Từ xa xưa dân gian ta đã có quan niệm “Buôn tài không bằng dài vốn”, điều này
luôn nhắc nhở các nhà quản lý điều hành doanh nghiệp phải tìm cách đảm bảo cho
nguồn lực tài chính không những không bị sói mòn mà còn phải có tính liên tục, ngày
càng gia tăng và không bị ngắt quãng trong quá trình kinh doanh của mình, tức là đảm
bảo “trường vốn” về nguồn lực tài chính. Trong cơ chế thị trường cạnh tranh ngày nay,
cơ hội và rủi ro kinh doanh luôn xuất hiện bất ngờ nên để có thể chủ động nắm bắt các
cơ hội này hay phòng ngừa các rủi ro này thì bản thân các doanh nghiệp phải luôn sẵn
sàng và chủ động trong nguồn lực tài chính của mình. Việc tạo lập và quản lý sử dụng
có hiệu quả quỹ dự phòng tài chính và phân bổ các nguồn lực tài chính tạo ra một cơ
cấu nguồn lực tài chính hợp lý là những giải pháp quan trọng đảm bảo tính liên tục của
nguồn lực tài chính.
* Xây dựng cơ cấu nguồn lực tài chính hợp lý
Cơ cấu nguồn lực tài chính là tổng thể các nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
với vị trí, tỷ trọng tương ứng và mối liên hệ hữu cơ tương đối hợp thành. Cơ cấu
nguồn lực tài chính của doanh nghiệp thường biến động trong các chu kỳ kinh doanh
và có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến sự tồn tại và phát triển của doanh
Trong đó:
g: là tốc độ tăng (giảm) doanh thu
ΔY: chênh lệch doanh thu giữa kỳ hiện tại so với kỳ trước
Y: doanh thu của kỳ trước.
* Lợi nhuận:
Lợi nhuận là mục tiêu kinh tế cao nhất, là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi
doanh nghiệp. Để cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho thị trường, các nhà sản xuất kinh
doanh phải bỏ tiền vốn vào quá trình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp mình,
họ mong muốn chi phí cho các đầu vào là ít nhất và bán sản phẩm với giá cao nhất để
sau khi trừ đi các khoản chi phí doanh nghiệp vẫn còn lại một khoản thu. Lợi nhuận
giúp doanh nghiệp tái sản xuất mở rộng, nhằm củng cố và tăng cường vị thế của mình
trên thương trường.
Trong kinh tế học, lợi nhuận là phần tài sản mà nhà đầu tư nhận thêm nhờ đầu tư
sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan đến đầu tư đó, bao gồm cả chi phí cơ hội và là
phần chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí.
Trong kế toán, lợi nhuận là phần chênh lệch giữa giá bán và chi phí sản xuất kinh
doanh.
Lợi nhuận được xác định theo công thức:
Tổng lợi nhuận = Tổng doanh thu – Tổng chi phí.
Lợi nhuận là chỉ tiêu kinh tế tổng hợp, phản ánh toàn bộ kết quả và hiệu quả của
quá trình kinh doanh kể từ khi bắt đầu tìm kiếm nhu cầu thị trường, chuẩn bị , tổ chức
quá trình sản xuất kinh doanh, đến khâu bán hàng và cung cấp dịch vụ cho thị trường.
Nó phản án cả mặt lượng và mặt chất của quá trình sản xuất kinh doanh. Lợi nhuận
chính là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh.
Ngoài hai chỉ tiêu trên, để đánh giá sự phát triển kinh doanh người ta có thể dùng
các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp như:
* Chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh tổng hợp
- Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu
Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh một đồng doanh thu thu về thì doanh nghiệp đạt
nghiệp sử dụng VLĐ càng có hiệu quả.
+ Số vòng quay vốn lưu động trong kỳ:
Số vòng qua VLĐ =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh mỗi đồng VLĐ doanh nghiệp sử dụng trong kỳ
kinh doanh mang lại bao nhiêu đồng doanh thu. Về mặt bản chất chỉ tiêu này xác định
số vòng quay của VLĐ trong kỳ nên nó cho biết VLĐ quay được mấy vòng trong kỳ.
Nếu số vòng quay tăng chứng tỏ hiệu quả sử dụng VLĐ tăng và ngược lại.
Ngoài ra còn có nhiều chỉ tiêu bộ phận khác phản ánh hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp như : Chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu, chỉ tiêu phản ánh
hiệu quả chi phí sản xuất kinh doanh, chỉ tiêu hiệu quả sử dụng lao động (năng suất lao
động, sức sinh lời bình quân của lao động) Tùy vào nội dung nghiên cứu mà người
nghiên cứu sẽ lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh khác nhau. Việc xem
xét và phân tích các chỉ tiêu này sẽ giúp cho doanh nghiệp có một cái nhìn tổng quát
về tình hình kinh doanh và hiệu quả kinh doanh của mình, để từ đó tìm ra những
nguyên nhân của sự yếu kém và đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao
hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
1.2.3. Mối quan hệ giữa phát triển nguồn lực tài chính với phát triển sản
xuất kinh doanh.
1.2.3.1 Phát triển nguồn lực tài chính giúp phát triển sản xuất kinh doanh:
Nguồn lực tài chính là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến sự
phát triển kinh doanh của doanh nghiệp.
* Phát triển nguồn lực tài chính giúp doanh nghiệp mở rộng quy mô kinh
doanh :
.Phát triển nguồn lực tài chính không chỉ gồm sự tăng lên về số lượng vốn mà nó
còn thể hiện ở việc sử dụng vốn nhằm đạt được lợi nhuận tối đa cho doanh nghiệp.
Một doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô kinh doanh ngoài việc nắm bắt được những
thông tin thay đổi của nhân tố môi trường thì vấn đề vốn cũng không kém phần quan
trọng. Vì phát triển vốn sẽ giúp cho doanh nghiệp có đủ lượng vốn để đầu tư tranng
thiết bị, máy móc, dây chuyền hiện đại nhằm nâng cao chất lượng sảm phẩm dịch vụ,
từ đó giúp cho doanh nghiệp mở rộng quy mô kinh doanh.
cao sẽ khuyến khích tinh thần làm việc hăng say cho người lao động, từ đó sẽ giúp
nâng cao năng suất lao động và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngày càng
phát triển.
1.2.3.2. Phát triển sản xuất kinh doanh tạo điều kiện phát triển nguồn tài
chính cho doanh nghiệp:
Phát triển sản xuất kinh doanh đồng nghĩa với việc quy mô của hoạt động sản
xuất được mở rộng cũng như chất lượng được nâng lên, điều này sẽ có tác động tích
cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nói chung, kéo theo đó là sự tăng lên
về thị phần, hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp được nâng cao, thị trường của doanh
nghiệp được mở rộng làm cho tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng có sự thay
đổi tích cực như doanh thu và lợi nhuận tăng từ đó tăng khả năng tự bổ sung vốn cho
doanh nghiệp. Đồng thời khi uy tín của doanh nghiệp được nâng lên thì khả năng huy
động vốn từ ngoài của doanh nghiệp cũng tăng giúp doanh nghiệp có thể huy động
vốn một cách thuận lợi hơn khi doanh nghiệp cần một lượng vốn lớn.
Như vậy, giữa phát triển nguồn lực tài chính với phát triển kinh doanh có mối
quan hệ hữu cơ với nhau làm tiền đề và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Điều này đòi
hỏi các doanh nghiệp phải biết kết hợp giữa việc huy động nguồn lực tài chính và sử
dụng nó hiệu quả với việc phát triển kuh doanh của doanh nghiệp.
1.3. Nội dung và nguyên lý giải quyết vấn đề nghiên cứu của đề tài: Khóa
luận tập trung nghiên cứu một số vấn đề sau:
Về mặt lý luận:
- Khái niệm về nguồn lực và nguồn lực tài chính, phân loại nguồn lực tài chính
dựa trên tiêu chuẩn giá trị và thời gian sử dụng.
- Nghiên cứu chỉ tiêu đo lường hiệu quả kinh doanh tập trung vào chỉ tiêu hiệu
quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Về mặt thực tiến:
- Phân tích những nhân tố môi trường ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh
doanh của công ty
- Phân tích thực trạng hoạt động của công ty giai đoạn từ 2008-2011.
- Phân tích hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính của công ty để phát triển kinh
tế, dân sinh, xã hội. Với các ngành nghề mũi nhọn như: quản lý, kinh doanh và phát
triển quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và xây mới các
chung cư cũ thành các chung cư cao tầng để bán và cho thuê; lập dự án đầu tư các khu
nhà ở, khu đô thị mới và các khu tái định cư; kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản trên địa bàn trong nước và nước ngoài…
Trải qua hơn 50 năm xây dựng, phát triển và trưởng thành, đến nay Công ty
TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã là một trong nhưng Công
ty có bề dày kinh nghiệm bậc nhất về quản lý và phát triển nhà. Năm 2010 để chào
mừng đại lễ 1000 năm Thăng Long Hà Nội, Công ty đã khởi công nhiều dự án như: dự
án khu nhà ở Đông hồ Nghĩa Đô quy mô 01 tòa nhà chung cư cao tầng 27 tầng và 19
căn nhà vườn, dự án Nguyễn Khánh Toàn, dự án cải tạo chung cư cũ 187 Tây Sơn
thành nhà cao tầng quy mô 268 căn hộ, dự án A + B Hoàng Quốc Việt quy mô 692 căn
hộ, dự án 108 Nguyễn Trãi v.v… và chuẩn bị đầu tư 16 dự án phát triển nhà ở nơi
khác trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.1.2. Phân tích ảnh hưởng của nhân tố môi trường đến việc phát triển kinh
doanh tại công TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
2.1.2.1. Ảnh hưởng của các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô.
* Môi trường kinh tế:
Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt Nam biến động khá phức tạp, tuy tốc
độ tăng trưởng kinh tế cao so với khu vực song tỷ lệ lạm phát còn cao hơn. Năm 2011
tỷ lệ lạm phát là 18.58% (nguồn: tổng cục thống kê), dự báo năm 2012 lạm phát chỉ
còn một con số là 9%. Lạm phát cao và diễn biến nhanh chóng khó lường dẫn đến lãi
suất tín dụng cũng diễn biến phức tạp và duy trì ở mức cao khiến cho doanh nghiệp
phát triển dự án Bất động sản và người có nhu cầu mua nhà đều gặp khó khăn trong
việc tiếp cận tín dụng, lập kế hoạch kinh doanh và gia tăng các chi phí. Ngoài khó
khăn kinh tế chung về lạm phát và lãi suất, Thông tư 13/2010/TT-NHNN Ngân hàng
Nhà nước ban hành xếp loại tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro
lên đến 250% so với các loại hình tín dụng khác. Với quy định này, khả năng tiếp cận
vốn và lãi suất của doanh nghiệp bất động sản càng gặp thêm khó khăn về vốn và chi
phí.
nhanh tiến độ các dự án quan trọng cần được hoàn thành trong năm 2011. Trong khi
đó, đối với các dự án đầu tư kém hiệu quả, dàn trải, Chính phủ sẽ xem xét việc loại bỏ,
kể cả các dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Dưới tác động của các chính sách kinh tế
hoạt động kinh doanh của công ty gặp nhiều khó khăn đặc biệt là việc huy động vốn
để phát triển kinh doanh trong khi đó công ty lại phải nộp ngân sách nhà nước một
khoản lớn. Việc này đã tạo ra một gánh nặng lớn về tài chính cho công ty, thị trường
bất động sản lại đang trầm lặng, nhu cầu về nhà chưa tăng hoặc tăng cũng không đáng
kể.
* Môi trường chính trị, luật pháp:
Kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn của các chính sách về đất đai và xây
dựng. Nghị định 69/2009/NĐ-CP được ban hành ngày 13/08/2009 quy định về giá đất
và thu hồi đất. Điều 11 của Nghị định này quy định việc doanh nghiệp có nghĩa vụ
đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thay cho khung giá ban hành hàng năm tại
thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Quy định có sự bất hợp lý về khái niệm giá thị trường
một cách chung chung, không cụ thể, dẫn đến sự không minh bạch về tiền sử dụng đất
doanh nghiệp phải nộp. Thời điểm xác định giá cũng hoàn toàn bất hợp lý khi quá
trình đền bù của doanh nghiệp có thể kéo dài nhiều năm nhưng lại nộp tiền tại thời
điểm cuối cùng khi giá đã tăng rất cao so với cả quá trình đền bù. Điều 11 của Nghị
định 69 vừa bất hợp lý trong việc minh bạch nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, không
khả thi trong hành thu, vừa bất hợp lý trong tư duy quản lý công, với khối lượng hồ sơ
rất lớn; do đó, đòi hỏi sự đơn giản, công bằng, minh bạch và dễ thực thi. Khái niệm
“giá thị trường” khi được vận dụng trong thực tế là rất phức tạp, thiếu chính xác trong
việc xác định cụ thể. Việc định giá rất dễ biến tướng, tạo điều kiện cho tiêu cực phát
sinh.
Do có sự bất hợp lý lớn nên sau hơn một năm ban hành quy định tại Điều 11
Nghị định 69 vẫn chưa thể được vận dụng trong thực tế và gặp phải rất nhiều sự không
đồng thuận của doanh nghiệp, các Hiệp hội Bất động sản. Nghị định này hiện đang là
rào cản lớn nhất cho sự phát triển các dự án bất động sản tạo nguồn cung và giảm giá
thành nhà ở. Việc chậm triển khai dự án và đóng tiền sử dụng đất cũng làm giảm các
nguồn thu của Nhà nước về các loại thuế, phí khác nhau.
việc giá vàng tăng rất mạnh trong năm đã thu hút một lượng vốn lớn của xã hội vào thị
trường vàng, đồng thời tạo tâm lý tích trữ, tiết kiệm vàng trong dân chúng thay vì đầu
tư vào đất đai, bất động sản. Các giao dịch nhà đất nội thành dựa trên giá vàng cũng
gần như đóng băng vì quá khó để có thể quy đổi chính xác theo giá thỏa thuận và giá
trị theo vàng của nhà đất tăng quá cao.
Năm 2010, nhập siêu và nợ công cũng là những vấn đề kinh tế của Việt Nam
gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế và thị trường bất động sản của Việt Nam. Nhập
siêu vẫn còn ở mức cao, lên đến 12,3 tỷ USD và nợ công vào khoảng 56% GDP, đặc
biệt khoản nợ của tập đoàn Vinashin Những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng dẫn đến sự
quan ngại của giới đầu tư quốc tế đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào Việt Nam nên mặc
dù được đánh giá là rất tiềm năng và hấp dẫn nhưng thu hút FDI năm 2010 chỉ đạt
18,6 tỷ USD, thấp hơn năm 2009 là 21,48 tỷ trong khi nền kinh tế thế giới trong năm
2010 đã phục hồi đáng kể so với năm 2009. Nhà đầu tư thế giới đã phần nào chuyển
đầu tư sang các thị trường lân cận như Indonesia, Thái Lan, Malaisia.
Có thể thấy do kinh tế vĩ mô của chúng ta trong năm 2010 có nhiều bất ổn nên
dòng vốn đầu tư từ các nước đã có phần sụt giảm so với năm trước, nhất là với thị
trường tài sản dài hạn, tài sản cố định như bất động sản. Chính vì vậy đã gây ra tình
trạng khó khăn đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
trong đó có công ty TNHH một thành viên quản lý và phát triển nhà Hà Nội trong việc
thu hút vốn để đầu tư vào các dự án lớn mang tính thanh khoản cao thu lại lợi nhuận
lớn cho công ty.
*Điều kiện tự nhiên và yếu tố xã hội.
Các yếu tố về tự nhiên:
Vị trí của BĐS: BĐS nào cũng luôn gắn với hai loại vị trí là vị trí tương đối và
vị trí tuyệt đối. Những BĐS nằm tại trung tâm một vùng, nhất là đô thị, sẽ có giá trị
lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương đối). Những
BĐS nằm ở các giao lộ trên các trục giao thông lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm
ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Vấn đề xác định giá đất trở nên quan trọng hơn khi đánh
giá ưu thế vị trí của BĐS.
Địa hình nơi BĐS toạ lạc: BĐS toạ lạc tại nơi có địa hình cao hay thấp đều có
doanh nghiệp, đặc biệt là đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nó là động lực giúp
cho các nguồn lực khác phát triển. Một doanh nghiệp có nguồn lực tài chính lớn mạnh,
có chính sách sử dụng nguồn tài chính hợp lý thì chắc chắn doanh nghiệp đó có lợi thế
cạnh tranh về nguồn vốn, có thể mở rộng quy mô kinh doanh, đầu tư khoa hoc kỹ
thuật, các trang thiết bị máy móc hiện đại vào quá trình sản xuất, kinh doanh, nâng cao
chất lượng sản phẩm và đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nguồn nhân lực…Phát triển nguồn
lực tài chính sẽ là nhân tố quyết định đến sự phát triển kinh doanh của doanh nghiệp
trong hiện tại và tương lai.
* Nguồn nhân lực:
Nguồn nhân lực cũng là một trong những nhân tố góp phần quyết định đến sự
phát triển kinh doanh của doanh nghiệp. Nguồn nhân lực có chất lượng cao se nâng
cao năng suất lao động, giúp cho việc sử dụng các nguồn lực khác như tài chính, vật
chất kỹ thuật của doanh nghiệp hiệu quả hơn. Đặc biệt các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS cần phải có đội ngũ nhân lực có trình độ chuyên môn cao, sự am hiểu về BĐS, về
tình hình kinh tế. Từ đó đưa hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng phát triển.
*Cơ sở vật chất kỹ thuật:
Trong thời đại khoa học kỹ thuật phát triển như vũ báo, cuôc cạnh tranh giữa các
công ty trong lĩnh vực BĐS ngày càng khốc kiệt, đòi hỏi các doanh nghiệp muốn tồn
tại và phát triển cần phải nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình. Để làm được điều
đó thì doanh nghiệp cần phải trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật tiên tiến hiện đại đảm bảo
an toàn lao động cho công nhân, nâng cao năng suất lao động
2.2. Thực trạng phát triển nguồn lực nhằm phát triển kinh doanh của công
ty :
Copyright: Tài liệu đại học ©