HCăVINăCHệNHăTRăQUCăGIAăHăCHệăMINH

VÕăVNăLI

QU¶N Lý NHµ N¦íC §èI VíI §ÊT §¤ THÞ
CñA THµNH PHè §µ N½NG

 :ăQunălỦăkinhăt
 : 62 34 04 10

LUNăỄNăTINăSăKINHăTă


1.ăTínhăcpăthităcaăđătƠiă
t đô th là nn tng phát trin đô th, là mt trong nhng ngun ni
lc quan trng hàng đu ca s nghip công nghip hoá, hin đi hoá) (CNH,
HH), đô th hoá, không ch đ đáp ng nhu cu v mt bng, mà còn là
hàng hoá đc bit đ khai thác, to ra ngun vn đu t xây dng và phát
trin đô th.
à Nng là mt trong nhng đa phng có tc đ đô th hoá nhanh
nht c nc, din tích đt đô th tng nhanh t 6000 ha thi đim trc nm
1997, đn nm 2012 din tích đt đô th ca thành ph tng lên 24.554,33 ha.
Bên cnh đó, cùng vi các đ án xây dng theo quy hoch đã làm cho b mt
đô th đc đi mi khang trang, hin đi. c bit, k t khi tr thành thành
ph trc thuc trung ng (nm 1997), à Nng đã đt đc nhng thành
tu to ln trong công cuc chnh trang, phát trin đô th. Kt cu h tng kinh
t - xã hi (KT-XH), không gian đô th đc quy hoch bài bn, hin đi và
tip tc đc đu t khá mnh vi nhiu công trình quy mô ln, làm thay đi
din mo đô th, góp phn tng cng giao thng, kt ni, thúc đy phát
trin KT-XH ca Vùng. Trong qun lý nhà nc (QLNN) đi vi đt đô th,
à Nng là mt trong nhng đa phng có nhiu phng pháp qun lý mi,
sáng to trong qun lý đt đô th nh: thng nht thu hi đt theo quy hoch;
góp đt và điu chnh li đt khi thc hin các d án giao thông và chnh
trang đô th, m rng din tích thu hi dc theo 2 bên đng, ly qu đt
sch “bán” cho nhà đu t, to ngun thu ln cho ngân sách; đc bit là c
ch gii phóng mt bng, gii to, đn bù đt đai cho nhng cá nhân, t chc
phi di di
Mc dù vy, do nh hng ca quá trình CNH, HH và đô th hoá,
QLNN đi vi đt đô th trên đa bàn thành ph à Nng còn nhiu hn
ch, đó là:

2
- S phát trin ca th trng đt đô th vt qua s phát trin ca đô

- H thng hoá có b sung c s lý lun v đt đô th và QLNN đi vi
đt đô th ca chính quyn cp tnh, thành ph trc thuc trung ng
(TTTW).
- Phân tích, đánh giá thc trng QLNN đi vi đt đô th ca thành ph
à Nng, rút ra nhng kt qu đt đc, hn ch và nguyên nhân.
-  xut quan đim và mt s gii pháp nhm hoàn thin QLNN đi
vi đt đô th ca thành ph à Nng trong thi gian đn nm 2020.
3.ăiătngăvƠăphmăviănghiênăcu
 đ tài lun án là QLNN đi vi đt đô th ca
chính quyn cp tnh, thành ph gn vi đc thù ca mt thành ph ven bin
min Trung nh thành ph à Nng đt trong mi quan h vi các c quan
nhà nc trung ng.

- Tp trung nghiên cu QLNN đi vi đt đô th trong phm vi ranh
gii đô th ca thành ph à Nng.
- Thi gian nghiên cu thc trng QLNN đi vi đt đô th ch yu t
khi Lut t đai sa đi nm 2003 đn nay.
- Các gii pháp đ xut đn nm 2020, tm nhìn đn nm 2030.
4.ăPhngăphápănghiênăcu
- S dng các phng pháp ca ch ngha duy vt bin chng, duy vt
lch s, phng pháp tru tng hoá khoa hc đ phân tích các vn đ lý
lun và thc tin v QLNN đi vi đt đô th.
- S dng các phng pháp thng kê, phân tích, lôgíc kt hp vi lch
s, tng kt, đánh giá vic thc hin các ni dung QLNN đi vi đt đô th 
thành ph à Nng.

4
-  tài s dng 160 phiu kho sát điu tra (đc thc hin  các qun
Sn Trà, Ng Hành Sn, Cm L, Liên Chiu) đ đánh giá mc đ hài lòng
ca ngi dân v QLNN đi vi đt đô th ca thành ph à Nng.

1.1.1.ăCácănghiênăcuăvăđtăđôăth
1.1.2.ăCácăcôngătrìnhănghiênăcuăvăqunălỦănhƠăncăđiăviăđtă
đôăthăăncăngoƠi
Mt là, nghiên cu qun lý nhà nc đi vi đt đô th trên lnh vc
hoàn thin h thng chính sách, pháp lut v đt đô th.
Hai là, nghiên cu qun lý nhà nc đi vi đt đô th trên lnh vc
hoàn thin công c quy hoch s dng đt.
Ba là, nghiên cu qun lý nhà nc đi vi đt đô th trên lnh vc
nâng cao hiu qu qun lý s dng loi đt này.
1.2.ă CỄCă CỌNGă TRỊNHă NGHIểNă CUă TRONGă NCă Cịă
LIểNăQUANăNăăTÀIăLUNăỄN
1.2.1.ăCácănghiênăcuăvăđtăđôăth
1.2.2.ăCácănghiênăcuăvăqunălỦănhƠăncăđiăviăđtăđôăth
Mt là, nhng công trình nghiên cu có ni dung QLNN trên lnh vc
hoàn thin h thng chính sách, pháp lut v đt đô th.
Hai là, nghiên cu QLNN trên lnh vc hoàn thin các ni dung QLNN
đi vi đt đô th.
Ba là, các đ tài nghiên cu có liên quan đn QLNN đi vi đt đô th
ca thành ph à Nng.
1.3.ăNHNGăKTăQUăTăCăVÀăNHNGăVNăăCNă
TIPăTCăNGHIểNăCU
1.3.1.ăNhngăktăquăđtăđc

6
Mt là, theo các tác gi, do giá tr ca đt đô th cao, nên có vai trò là
ngun lc tài chính quan trng trong phát trin đô th, là mt trong 4 ni
dung chính trong chin lc phát trin đô th bn vng.
Hai là, các tác gi đu thng nht rng th ch, chính sách, pháp lut v
đt đô th là nhân t cu thành nên h thng qun lý đt đô th và cng là các
yu t tác đng đn s vn hành ca th trng đt đô th. Do đó, đ nâng cao

THÀNHăPHăTRCăTHUCăTRUNGăNG

2.1.ă NHNGă VNă ă CHUNGă Vă Tă Ọă THă THÀNHă PHă
TRCăTHUCăTRUNGăNG
2.1.1.ăKháiănim,ăđcăđimăvƠăphơnăloiăđtăđôăthă

Trên c s các quan nim khác nhau v đt đô th, tác gi đa ra khái
nim v đt đô th: đt đô th bao gm mt đt, mt nc và khong không
gian nht đnh bên trên và bên di nm  ni thành hoc ngoi thành
nhng đã đc quy hoch thì s dng và qun lý nh đt đô th.
t đô th, ngoài các đc đim chung ca đt đai t nhiên, còn có các
đc đim riêng sau:
Mt là, đt đô th thng đi đôi vi h thng kt cu h tng (KCHT)
nht đnh.
Hai là, đt đô th có tính khan him hn so vi đt nông thôn.
Ba là, giá tr s dng và hiu ích đu t ca đt đô th có tính lâu dài và
tính tích lu.
Bn là, đt đô th là đi tng giao dch ch yu trong th trng bt
đng sn (BS).
Nm là, trong thi đi ngày nay, đt đô th có th đc s dng kinh
doanh nông nghip theo hng công ngh cao.

- Phân loi theo mc đích s dng đt đô th
- Phân loi theo c cu quy hoch đô th, đt đô th

8
- Phân loi cn c vào ngha v tài chính ca ngi SD
2.1.2.ăVaiătròăcaăđtăđôăth
Mt là, đt đô th có giá tr cao là ngun lc quan trng, huy đng
ngun vn ln ti ch phát trin kinh t đô th.

qun, huyn và phng, xã.
2.2.1.3. 

Th nht, góp phn trin khai ch trng, chính sách ca ng và
Nhà nc v đt đai.
Th hai, QLNN đi vi đt đô th thành ph TTTW góp phn bo v
quyn s hu nhà nc đi vi đt đai, bo v quyn và li ích hp pháp ca
ngi SD, phân phi và phân phi li đt đai cho phù hp vi tình hình
phát trin KT-XH tng thi k, đng thi góp phn điu tit các ngun li t
đt đai.
Th ba, QLNN đi vi đt đô th cp thành ph TTTW góp phn
n đnh và công bng trong vic s dng đt đô th.
Th t, QLNN đi vi đt đô th cp thành ph TTTW góp phn tng
cng hiu qu và tính bn vng ca vic s dng, khai thác đt đai.
Th nm, QLNN đi vi đt đô th đm bo ngun thu cho ngân sách
thành ph.

Mt là, đm bo tp trung thng nht ca Nhà nc.
Hai là, thc hin đúng quy hoch, k hoch s dng đt và đúng mc
đích s dng đt.
Ba là, kt hp hài hoà các li ích.
Bn là, tit kim và hiu qu.
Nm là, kt hp quyn s hu và quyn s dng đt đô th.

10
2.2.2.ă Niă dungă qună lỦă nhƠă ncă điă viă đtă đôă thă caă chínhă
quynăthƠnhăphătrcăthucăTrungăng

QLNNăđiă
viăđtăđôă
thăthƠnhă
phăTTTW 11
Nm là, ý thc chp hành và trình đ ca ngi dân, t chc, doanh
nghip trên đa bàn thành ph.
2.3.ă KINHă NGHIMă QUNă Lụă Tă Ọă THă CAă MTă Să
THÀNHăPHăTRểNăTHăGII,ăTRONGăNCăVÀăBÀIăHCăRÚTă
RAăCHOăTHÀNHăPHăÀăNNG
2.3.1.ăQunălỦăđtăđôăthăcaămtăsăthƠnhăphătrênăthăgii
2.

2.3.2.ă Qună lỦă đtă đôă thă caă mtă să thƠnhă phă trcă thucă
Trungăng


2.3.3.ăăBƠiăhcăvăqunălỦăđtăđôăthărútăraăchoăthƠnhăphăƠăNng
Th nht, cn xây dng c s d liu đt đô th theo hng hin đi,
theo mô hình h thng thông tin đt đai ca thành ph H Chí Minh, xây
dng phát trin 3 cp (thành ph; các qun, huyn, th xã và xã, phng, th
trn). Kt hp vi kinh nghim ca thành ph Xingapo, khi xây dng h
thng thông tin đt đai có s phi hp cht ch gia các c quan tài nguyên,
xây dng, giao thông, thu ca thành ph đ c s d liu luôn đc bo
trì, cp nht, tit kim chi phí đu t và th hin đy đ thông tin.
Th hai, quy hoch đt đô th cn linh hot và phù hp vi s phát
trin ca đô th. Kinh nghim ca Xingapo là dành qu đt đ hình thành
các trc trung tâm đa chc nng v thng mi, tài chính, ngân hàng; các

IăVIăTăỌăTHăCAăTHÀNHăPHăÀăNNG

3.1.ăIUăKIN,ăTHCăTRNGăVÀăTIMăNNGăT ỌăTHă
CAăTHÀNHăPHăÀăNNG
3.1.1.ăiuăkinătănhiên,ăkinhăt,ăxưăhiăthƠnhăphăƠăNng
3.1.2.ăThcătrngăăđtăđôăthăcaăthƠnhăphăƠăNng
Là thành ph ven bin min Trung, đt đô th thành ph à Nng
ch yu đc hình thành t đt nông nghip, đc bit là đt lúa rt ít
(3.200ha), còn phn ln là đt vn, đt gò đi, đt bãi cát, Theo kt qu
kim kê đt ca S TNMT thành ph à Nng, din tích đt đô th ca
thành ph nm 2012 là 24.352,06 ha, chim 18,94% din tích t nhiên, bao
gm 6 qun ca thành ph, trong đó ch yu là đt phi nông nghip có
din tích 13.676,97 ha, còn li là đt nông nghip 9.608,06 ha, đt cha s
dng 1.067,02 ha.
3.2.ă QUNă Lụă NHÀă NCă Iă VIă Tă Ọă THă CAă
THÀNHăPHăÀăNNG
3.2.1.ăThcătrngăqunălỦănhƠăncăđiăviăđtăđôăthăcaăthƠnhă
phăƠăNngă


Thành ph đã ba ln lp và điu chnh QHKH SD 5 nm (t nm
2006 đn nm 2010) và điu chnh quy hoch SD thi k 2004 - 2010;
quy hoch SD thi k 2006 - 2010. Thành ph đã duyt quy hoch SD
đn nm 2010 cho 06/06 qun. Riêng cp phng, thành ph mi trin
khai đc 4/56 phng thí đim lp quy hoch,…



14
- 

vi các h b gii to nhng cha nhn đc đt tái đnh c hoc mi nhn
nhng cha kp xây nhà,
- 

15
T nm 2003 - 2011, thành ph đã thu hi, giao đt, cho thuê đt đi
vi 1.061 công trình, d án vi din tích 17.534 ha, tng s tin SD thu
đc là 25.271,376 t đng. Trong đó giao đt đ thc hin các công trình,
d án tái đnh c, đu t xây dng KCHT đ khai thác qu đt trên 200 d
án, tng đng 2.960,7 ha vi tng vn đu t 12.630 t đng, đã to ra
đc 346,4 ha qu đt sch đ to vn đu t và 83.142 lô đt đ b trí tái
đnh c (tng đng 911,2 ha). Tng s tin thu t đt đai t nm 2003
đn nay khong 20.000 t đng.
- 
- 


à Nng hin có by qun, huyn; gm 45 phng và 11 xã. Ti mi
qun, huyn có mt Phòng TNMT thuc UBND qun, huyn, có chc
nng tham mu giúp UBND qun, huyn trong công tác QLNN v đt đai,
tài nguyên nc, tài nguyên khoáng sn, môi trng, bin, hi đo và
chu s hng dn, kim tra v chuyên môn, nghip v ca S TNMT. Ti
66 xã, phng ca thành ph đu có công chc đa chính - xây dng tham
mu giúp UBND phng, xã thc hin QLNN v TNMT trên đa bàn và
chu s hng dn, kim tra v chuyên môn, nghip v ca Phòng TNMT
qun, huyn.
            

(i) Thc trng kim tra, kim soát vic thc thi quy đnh pháp lut v
đt đai

V mc đ thc hin quy hoch SD, thành ph đã trin khai xây
QHKH SD theo đúng quy hoch, k hoch đã đc Chính ph phê
duyt, nh đó, hn 95.000 h dân chp nhn gii to, di di nhà ca giao
đt đai, đ phc v quá trình CNH, đô th hoá, chnh trang đô th, xây dng
thành ph vn minh, hin đi, đáp ng yêu cu ca mt thành ph đ kinh
t trng đim min Trung trong thi k CNH, HH đt nc.

17
Hiu qu v mt xã hi: thông qua QLNN v đt đô th góp phn gii
phóng ngun lc đt đai cho đu t xây dng kt cu h tng và phát trin
các loi hình dch v - du lch có ý ngha tích cc v mt xã hi. T ch c
thành ph ch có hn 360 con đng có tên, sau 12 nm chnh trang đô th
đã tng lên hn 1.260 con đng có tên. Hàng trm khu đô th, hàng nghìn
khu, cm dân c mi ra đi. Din mo ca thành ph thay đi tng ngày,
cuc sng ca ngi dân đc ci thin, nâng lên rõ rt. Thu nhp bình
quân đu ngi dân ngày mt tng cao: nm 2000 đt 6,9 triu
đng/ngi, nm 2005 là 14,8 triu đng/ngi, đn nm 2011 đã đt mc
41 triu đng/ngi (tng gp 6 ln so vi nm 2000).
Hiu qu v mt kinh t: T nm 2003 đn nay, thành ph đã thu
hi, giao đt, cho thuê đt đi vi 1.061 công trình, d án vi din tích
17.534 ha, tng s tin SD thu đc là 25.271,376 t đng; đã to ra
đc 346,4 ha qu đt sch đ to vn đu t và 83.142 lô đt đ b trí tái
đnh c.
Bn vng trong qun lý: Vi c ch, gim 10% tin SD khi np
tin ngay, h tr chi phí di chuyn, cho n tin tin SD (đi vi h
gia đình nghèo, chính sách); m rng din tích thu hi đt dc theo 2
bên đng to qu đt sch "bán" cho nhà đu t; các nhà đu t ln đu
sn sàng ng trc vn đ chính quyn đa phng trin khai công tác
thu hi đt,


ca thành ph trong nhng nm qua là không tng xng vi ch trng
đy mnh giao đt thông qua đu giá QSD mà Chính ph phê duyt.
Xét v khía cnh bn vng, công tác nghiên cu, đu t tin b khoa
hc và công ngh thông tin, công ngh mi vào QLNN v đt đai vn còn
hn ch.

19
 

- Quá trình CNH, HH, đô th hoá đã bc l mt s vng mc, mâu
thun  mt s lnh vc, nht là qun lý đô th, qun lý đt đô th nh:
công tác QHKH SD, gii phóng mt bng, b trí tái đnh c cha phù
hp vi tình hình thc t, gây nhiu khó khn trong vic trin khai thc
hin nhim v phát trin KTXH ca thành ph.
- Quy đnh ca pháp lut còn nhiu bt cp, xa thc t, chng chéo và ít
rõ ngha dn đn nhiu cách hiu khác nhau và b li dng chy chính sách.
- Vit Nam nói chung và thành ph à Nng nói riêng đang hng
ti mt nn kinh t th trng và hi nhp ngày càng sâu rng vi nn kinh
t th gii. Tuy nhiên, qui hoch, k hoch s dng đt còn mang tính
mnh lnh, ít quan tâm đn nhu cu ca th trng, quy hoch manh mún
theo chc nng.
- S đi mi hot đng QLNN đi vi đt đô th không theo kp tc
đ đô th hoá  thành ph à Nng.
- Tm nhìn ca lãnh đo thành ph còn hn ch, vic khai thác qu
đt thi gian qua ch yu là phân lô bán nn, phc v cho li ích trc
mt, thiu bn vng.

20
Chngă4
QUANăIMăVÀăGIIăPHỄPăHOÀNăTHINăQUNăLụă

21
hc, minh bch, vi s đng thun cao ca nhân dân
4.2.2.2. Hoàn thin c ch thu hi đt, bi thng, h tr, tái đnh c
khi Nhà nc thu hi đt to lp qu đt "sch"
4.2.2.3. Thc hin đúng thm quyn, trình t, th tc giao đt, cho
thuê đt.
4.2.2.4. m bo tính đng b, thng nht trong điu tra, kho sát,
đo đc, lp bn đ đa chính đt đô th
4.2.2.5. Hoàn thin c ch th trng trong qun lý tài chính đi vi
đt đô th, góp phn khuyn khích s dng đt đô th tit kim, có hiu qu
4.2.2.6. y mnh vic rà soát các tha đt thuc din cp giy
chng nhn quyn s dng đt mà cha đc cp
4.2.3.ăNhómăgiiăphápăhoƠnăthin,ănơngăcaoănngălcăvƠăhiuăquă
hotăđngăcaăbămáyăqunălỦăđtăđaiăđôăthăăđaăphng
4.2.3.1. Hoàn thin và kin toàn t chc, b máy qun lý tài nguyên,
môi trng trên đa bàn thành ph
4.2.3.2. ào to, bi dng ngun nhân lc qun lý đt đô th đ
đáp ng yêu cu nhim v qun lý nhà nc đi vi đt đô th trong thi
k đy mnh toàn din công cuc đi mi ca đt nc
4.2.3.3. Tng cng s lãnh đo ca ng, phi hp gia các ban
ngành, t chc, đoàn th trong công tác qun lý đt đai, thc hin các ch
đ chính sách ca Nhà nc
4.2.4.ăNhómăgiiăphápăhoƠnăthinăvƠănơngăcaoăchtălngăcôngă
tácăkimătra,ăkimăsoátăvăđtăđôăthăcaăthƠnhăphăƠăNng
4.2.4.1. i mi t chc b máy kim tra, kim soát vic qun lý nhà
nc đi vi đt đô th
4.2.4.2. Tng cng kim tra, kim soát cht ch vn bn quy phm
pháp lut; vic thu hi đt, đm bo công khai, minh bch, dân ch, công
bng và kp thi trong bi thng, h tr và tái đnh c
4.2.4.3. Gii quyt dt đim nhng khiu ni, t cáo v qun lý và

loi đt đai khác. c bit trong Lun án đã nhn mnh các chc nng ca
đt đô th, nh: chc nng môi trng sng; chc nng cân bng sinh thái;
chc nng d tr; chc nng không gian s sng; chc nng phân d vùng,
lãnh th. ây là nhng c s khoa hc, to khuôn kh lý thuyt cho vic
nghiên cu thc tin, đánh giá thc trng sát thc, t đó đa ra nhng gii
pháp thúc đy phát trin đô th, cng nh đt đô th hiu qu và bn vng.
2. QLNN đt đô th là hot đng thc thi quyn lc Nhà nc, va là
chc nng đi din s hu toàn dân v đt đai, va là chc nng QLNN v
đt đai. Lun án đã lun gii nhng ni dung QLNN đi vi đt đô th ca
chính quyn thành ph TTTW, trong vic trin khai thc hin pháp lut và
chính sách v đt đai; xây dng và thc thi quy hoch, k hoch; xây dng
và thc thi c ch, chính sách đt đai; t chc b máy qun lý đt đai và
kim tra, kim soát đt đai thành ph TTTW. ng thi, xây dng các tiêu
chí v kt qu, hiu qu và s bn vng đ đánh giá công tác QLNN đi
vi đt đô th ca chính quyn thành ph TTTW.
3. Phát trin đô th nói chung và đt đô th nói riêng là yêu cu mang
tính tt yu khách quan đi vi phát trin KT-XH nói chung và ngành đt
đai. Có nhiu nhân t nh hng đn qun lý đt đô th ca chính quyn
thành ph TTTW. ó là các nhân t bên trong, bao gm v điu kin v
đa lý; điu kin kinh t; điu kin xã hi và môi trng; KCHT; nng lc
ca b máy và cán b qun lý đt đai. Các nhân t bên ngoài, gm chính
sách, pháp lut v đt đai ca nhà nc trung ng; đu t trong nc và
quc t; s tin b khoa hc công ngh; toàn cu hoá và quc t hoá.