ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VÕ CÔNG HẠNH
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ

Chuyên ngành: Luật dân sự
Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 4
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài 4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5
5. Phƣơng pháp nghiên cứu 6
6. Ý nghĩa của đề tài 6
7. Kết cấu của luận văn 8
Chƣơng 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 9
1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 9
1.2. ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12
1.3. ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14
1.4. CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 18
1.4.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 19
1.4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 24
1.5. NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI 25
C TA
̀
I LIÊ
̣
U THAM KHA
̉
O 92 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS năm 1995: Bộ luật dân sự năm 1995
BLDS năm 2005: Bộ luật dân sự năm 2005
1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, nhu cầu vay vốn có một vị
trí hết sức quan trọng. Một trong các biện pháp bảo đảm vay vốn là việc dùng
quyền sử dụng đất để thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Với sự định giá đúng
mức của thị trƣờng, quyền sử dụng đất là một tài sản lớn đối với tổ chức, hộ
gia đình và mỗi cá nhân.
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa
kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi ngƣời, mọi cơ quan, tổ chức và

Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật Dân
sự năm 1995 ra đời, thì Nhà nƣớc đã thừa nhận cho ngƣời dân có 5 quyền sử
dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất – Điều 3, Luật đất đai năm 1993). Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời,
Nhà nƣớc thừa nhận quyền của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc tăng lên (quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, Điều 106, Luật đất đai
năm 2003) và trong tƣơng lai các hạn chế về quyền của ngƣời sử dụng đất sẽ
ngày càng ít đi.
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều
đóng góp quan trọng trong quá trình phát triển xã hội. Các quy định của luật
đất đai về cơ bản đã đáp ứng đƣợc sự phát triển của nền kinh tế và xã hội của
nƣớc ta, đã đem đến cho nhân dân nhiều quyền hơn đối với thửa đất của mình,
đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong việc áp dụng pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất
đai, trong đó có quyền đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ
chức tín dụng nói riêng. Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai 2003,
đặc biệt các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ 3
một số bất cập, vƣớng mắc ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh của các tổ
chức, cá nhân liên quan.
Luật nhà ở năm 2006 ra đời là một sự khẳng định to lớn đối với nhà ở.
Theo đó, nhà ở đƣợc đặt vào vị trí hết sức quan trọng trong đời sống nhân dân
và các đơn vị kinh tế. Nhà ở là đối tƣợng của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên,
các quy định về luật nhà ở còn vƣớng rất nhiều quy định so với luật dân sự,

bên vay, bên cho vay cơ hội lẫn rủi ro. Do đó việc đánh giá khung pháp lý
về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, chính sách pháp
luật tại địa phƣơng sẽ góp phần thúc đẩy, nâng cao sự hiểu biết của bên vay
cũng nhƣ bên cho vay. Qua đó hạn chế những tranh chấp không cần thiết
tại tòa án đối với hoạt động tín dụng liên quan đến việc thế chấp bằng
quyền sử dụng đất. Từ đó:
- Làm rõ hơn về lý luận về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài
sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thƣơng mại, xem xét, ra hệ thống văn
bản liên quan đến hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
- Nêu ra thực trạng về thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất nói chung và trên địa bàn thành phố Huế;
- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp
luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại các
Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Huế.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thƣơng mại đã đƣợc
một số nhà nghiên cứu đề cập nhƣ luận văn thạc sĩ Bùi Thị Thanh Hằng năm
1997 với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân
hàng ở nước ta hiện nay”, các bài viết trên các tạp chí bàn về những vấn đề về
quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay
vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” của tiến sĩ Lê Thị Thu 5
Thủy; “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực
tiễn” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga Những công trình trên đã hệ thống hóa các
quy định pháp luật về luật dân sự, luật đất đai về vấn đề thế chấp và đƣa ra các
giải pháp chủ yếu để khắc phục. Tuy nhiên các nghiên cứu trên chƣa nghiên
cứu một cách hệ thống về các quy định về thế chấp quyền sử dụng về đất ở, tài
sản gắn liền với đất. Mặc khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất

Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra. Luận
văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê Nin; tƣ duy, quan điểm, đƣờng lối về phát
triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nƣớc pháp quyền trong cơ chế
thị trƣờng của Đảng và Nhà nƣớc.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
- Phƣơng pháp bình luận, phƣơng pháp lịch sử v v đƣợc sử dụng
trong chƣơng I khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận.
- Phƣơng pháp phân tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải.v.v.
đƣợc sử dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về thế
chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thƣơng mại.
- Phƣơng pháp quy nạp, phƣơng pháp khái quát đƣợc sử dụng khi
đƣa ra các định hƣớng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn
thành phố Huế.
6. Ý nghĩa của đề tài
Qua gần 10 năm thực hiện, các quy định về thế chấp bằng quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai bên cạnh những kết quả đạt đƣợc đã bộc lộ một số 7
bất cập, vƣớng mắc, không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Bên cạnh đó các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở và
các văn bản áp dụng còn chƣa thống nhất dẫn đến tình trạng chồng chéo, gây
khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, các giao dịch liên quan đến
đất đai ngày càng đa dạng, phức tạp hơn; một số quy định chƣa rõ ràng dẫn
đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện.

với đất tại các Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Huế và vấn đề
thực tiễn đặt ra. 9
Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Trong cơ chế thị trƣờng, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh
của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các
doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm đƣợc tiền cho vay,
ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định.
Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất. Trƣờng hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân
hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Biện pháp bảo đảm đƣợc hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên
sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Đối tƣợng của các giao
dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, cho nên có thể bảo đảm đƣợc
các khoản vay lớn.
Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất đƣợc thừa
nhận là một trong các quyền cơ bản và quan trọng đặc biệt đối với ngƣời sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất theo BLDS năm 1995 cũng đƣợc xác định là
một loại tài sản thuộc sở hữu của ngƣời sử dụng đất, ngƣời đƣợc giao đất,
ngƣời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất để thực hiện biện pháp bảo

trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất
và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tƣợng của hợp đồng thế chấp. Điều 11
727 BLDS năm 1995 quy định thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật này và
pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng
đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.”
Kế thừa và phát huy các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại
BLDS năm 1995, Điều 715 BLDS năm 2005 qui định về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng
đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp). Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Đối chiếu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của BLDS năm
1995, BLDS năm 2005, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền
với đất là một biện pháp bảo đảm đi kèm một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó. Việc bảo đảm này do ngƣời sử dụng
đất thề chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho
bên có nghĩa vụ vay vốn của tổ chức tín dụng.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế
quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp
vẫn đƣợc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp.
Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất,
tài sản gắn liền với đất.
Từ phân tích nhƣ trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nhƣ sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận

động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng nhƣ bên đi vay. Các
quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trƣờng vốn, đảm bảo 13
tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trƣởng, đảm bảo
sự phát triển bình thƣờng của thị trƣờng.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với
đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực.
Điều 343, BLDS năm 2005 quy định hình thức thế chấp tài sản. Việc
thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng
hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định thì
văn bản thế chấp phải đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài
sản gắn liền với đất là thù tục bắt buộc khi các bên tham gia giao dịch đối
tƣợng tài sản đặc thù trên. Đối với các loại tài sản thông thƣờng, theo Điều
405, BLDS năm 2005 thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết.
Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ở, tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp.
Đối với các giao dịch thông thƣờng, theo quy định tại Điều 405,
BLDS năm 2005 về hiệu lực của hợp đồng dân sự: „„Hợp đồng đƣợc giao kết
hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác‟‟. Các giao dịch thông thƣờng sẽ có hiệu lực
kể từ thời điểm ký kết. Ví dụ: Hợp đồng vay tiền giữa A và B có giá trị pháp
lý khi hai bên cùng ký kết. Kể từ thời điểm này sẽ phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là không giống
nhau đối với từng loại hợp đồng khác nhau. Điều này có nghĩa các bên có thể
thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, hoặc nếu các
bên không thỏa thuận thì hợp đồng có thể phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm
các bên giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác theo quy định của pháp luật.

chấp khi đủ các điều kiện: 15
Thứ nhất, đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Khoản 20, Điều 4 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi năm 2009 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 48 Luật đất đai năm 2003 quy định các trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng
quyền sử dụng đất: 1. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, trừ trƣờng
hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phƣờng, thị
trấn; 2. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; 3. Ngƣời đang sử dụng đất theo quy định tại
Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; 4. Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới đƣợc hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; 5. Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
6. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; 7.
Ngƣời sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này; 8. Ngƣời mua
nhà ở gắn liền với đất ở; 9. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn
liền với đất ở.
Theo Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật

vƣờn cây lâu năm. Nhà ở, tài sản phổ biến, quan trọng gắn liền với đất đất
ở (khoản 7, Điều 2). 17
Điều 174, BLDS năm 2005 quy định nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai là bất động sản. Một cách khái quát, ta có thể nói
rằng, các tài sản gắn liền với đất bao gồm: các vật sinh ra từ đất (cây cối, hoa
lợi tự nhiên, khoáng sản…), các vật gắn vào đất do hoạt động có ý thức của
con ngƣời và không thể tách rời khỏi đất mà không hƣ hỏng (nhà ở, công
trình xây dựng, …). Khi thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, với công trình
xây dựng khác, rừng trồng, vƣờn cây và các tài sản khác của ngƣời thế chấp
gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận (Khoản 2, Điều
716, BLDS năm 2005). Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn đƣợc trực
tiếp sử dụng đất, sử dụng và khai thác các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên,
quyền năng của ngƣời sử dụng đất đã bị hạn chế rất nhiều, đó là không đƣợc
thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đang thế chấp, không
đƣợc làm hƣ hại, thay đổi dẫn đến tình trạng của tài sản bị hƣ hỏng mà không
đƣợc sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở thì điều kiện đế nhà ở tham
gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là:
+ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật.
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trƣờng hợp thiếu một
trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không đƣợc dùng nhà ở để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ.

quy định BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003, luật nhà ở và và văn bản
pháp luật hiện hành chƣa chỉ ra chủ thể cụ thể. Theo các hợp đồng thế chấp 19
quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thông dụng có thể phân loại các
nhóm chủ thể sau:
1.4.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất
của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi
là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn
thế chấp. (Điều 715 BLDS năm 2005)
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm, theo đó bên thế chấp là bên bảo
đảm - là bên có nghĩa vụ hoặc ngƣời thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cƣợc, bên
ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trƣờng hợp
tín chấp (khoản 1 Điều 3 Nghị định 163).
Bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc cho bên thứ ba trƣớc bên nhận thế
chấp. Theo đó, Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ thực hiện việc dùng chính tài
sản thế chấp đó để làm công cụ bảo đảm khi bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ
theo quy định tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở,
tài sản gắn liền với đất đã ký kết với bên cho vay, bên nhận thế chấp tài sản đã
thỏa thuận trong hợp đồng. Nhƣ vậy về phƣơng diện thụ hƣởng lợi ích từ việc
vay vốn, bên thế chấp là bên trực tiếp ký kết hợp đồng tín dụng, vay vốn với
tổ chức tín dụng qua đó sử dụng chính tài sản của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Mặc khác, chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
có thể dùng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm cho ngƣời khác vay vốn
của tổ chức tín dụng. Qua đó bên thế chấp sẽ dùng tài sản của mình để bảo

thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc,
bên ký cƣợc, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở
trong trƣờng hợp tín chấp. Khái niệm bên bảo đảm đã giải thích rõ hơn về
việc không còn khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa mà khẳng